不動産投資を始めるとき、修繕リスクに不安を感じる方が多いようです。

確かに、建物には内外装、設備など様々な修繕箇所があり複雑な要素といえます。そのため「莫大な資金が必要なのでは？」「もし資金が足りなかったらどうしよう」という漠然とした不安があるものです。

しかし、おおよその修繕時期や相場を参考にすれば、購入前に長期修繕計画を立て安全性の高い運営ができます。つまり、購入物件の修繕時期や費用を把握することで、必要な資金が明確になり修繕リスクへの不安がなくなるということです。

そこで今回は、修繕リスクの概要や修繕箇所・時期・相場を紹介。

また、物件によるリスクの違いやリスクを低減させる方法を解説していきます。この記事を読むことで、修繕計画を立てるために必要な要素や、リスクヘッジに必要な考え方を理解できるため、ぜひご参考ください。

不動産投資の修繕リスクとは

不動産投資の修繕リスクとは、老朽化による細かな修繕や大規模修繕、退去に伴う内装の修繕や設備故障による交換などを指します。

しかし、以上のような建物・設備の劣化は当たり前のことです。つまり、基本的な修繕箇所や耐用年数を抑えておけばリスクは最小限まで軽減できます。

そのため、本記事での修繕リスクとは「想定外な修繕費用の発生や適切な修繕をおこなわないことで派生するリスク」のことをいいます。以下は抑えておきたい修繕箇所とおおよその耐用年数です。

・屋外の修繕箇所

・設備の修繕箇所

室内の修繕箇所（交換目安）

※上記の修繕時期と費用相場はあくまで目安です。立地や手入れの状況、設備の質により前後するため参考程度にしてください。

修繕をしない3つのリスク

修繕リスクは適切な修繕をしないことで高くなります。そして、徐々に悪影響を及ぼしキャッシュフローの低下を招くリスクです。修繕をせずに放置した場合、以下のような悪影響が考えられます。

空室リスクに繋がる事もあるので、修繕をしないと言う選択肢はあり得ません。

適切な修繕をおこなわなかった物件は「外壁の劣化」「不便な設備」「不衛生な印象」などを入居者や内見者に与えます。そのため、徐々に入居率が下がり想定していた空室率を上回る結果になることも。それにともない、物件価値が低下して家賃の下落も想定より早くなることもあります。このような事態になれば、大規模修繕をしても回収の目処がつかないことがあり、不利な条件で売却することになるのです。

「修繕していない分資金に余裕があるのでは？」と考える方もいるでしょう。しかし、適切な修繕をしない計画性のない方は、修繕以外に資金を投入していると考えるのが自然です。また、状態が悪化して大規模修繕に踏み切っても、莫大な資金が必要なため実行できない方が多いでしょう。

以上のように、適切な修繕計画を立てることは不動産投資全体に影響を与える大切な要素だと理解しておいてください。

投資物件による修繕リスクの違い

一口に修繕リスクといっても物件により異なります。ここでは「一戸建て」「区分マンション」「一棟マンション」の3つの物件での修繕リスクを解説します。

一戸建て

一戸建ての修繕リスクは、家賃収入との比率で考えると割高でしょう。なぜなら、一棟マンションでは家賃収入が複数になるためリスク分散しやすく、区分マンションでは大規模修繕は建物のオーナーがおこなうなど、一戸建てに比べてリスクヘッジしやすい傾向があります。

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また、マンション投資のように修繕積立金が発生しないため、自分で計画的な積み立てが必要です。

以上のように、修繕リスクは高いですが、きちんと目利きできれば資金の少ない方でも参入しやすい投資といえます。

区分マンション

区分マンションの修繕は、経年劣化による設備の交換や退去による室内修繕、消毒や鍵交換などです。戸建てに比べ修繕箇所が少ないため、高額にはなりにくいのが特徴。とはいえ、入居期間が短い傾向があり細かな修繕費が必要なので「意外とキャッシュフローを圧迫していた」ということがよくあります。

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一棟マンション

一棟マンションは、棟全体を所有している状態。つまり、建物すべてにおいて修繕の責任があるということです。ゆえに、無計画に運営すると莫大な修繕費が降りかかることもあります。

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修繕リスクを軽減するための方法

不動産投資において修繕は必ず必要なので、想定内の修繕はリスクではありません。

つまり大切なのは、想定通りに進む修繕計画を立てキャッシュフローを圧迫させないことです。しかし、そのためには様々な要素に気を配る必要があります。ここでは、その具体的な方法を解説していきます。

余裕のある修繕費の積立

余裕を持った修繕計画を立てるためには、管理会社と緻密な収支シュミレーションをおこなう必要があります。そのとき、業者任せにせず自ら修繕箇所のことを学んでおくことも大切です。国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」やネット検索、書籍やセミナーなどを参考にすると良いでしょう。

そして、年数ごとの修繕計画表を作成した後は、その支出を含めたキャッシュフローを正確に計算していきます。また、すべての要素が出揃ったところで、購入物件にイレギュラーな部分がないか再度確認しておくとさらに安心です。特に中古で購入するときは、詳しい知人などに物件を見てもらうなど、自分以外の視点も入れると良いでしょう。

また、長期修繕計画が当初の計画通りにいかないことはよくあります。そのため、5年おき程度に内容を見直し修正していくと大きな失敗のない修繕計画を作り上げられるでしょう。

築浅物件に投資する

築年数が増える程、修繕箇所も増え高額になったり予想外なことも起こりやすくなったりします。なので、そもそも築浅物件を購入するのも有効な対策です。修繕費の負担が増えるのは10年〜15年程度であることが多いため、それまでに売却なり出口戦略が取れそうな物件を狙うと良いでしょう。とはいえ、高額な物件価格や高い融資難易度など、誰でもおこなえることではありません。

そのため、築浅物件を購入できない方は、物件の修繕状況や修繕積立金を慎重にみて購入する必要があります。なぜなら、前オーナーが適切な管理運営をしており築年数の割に状態が良いことや、逆に状態がとても悪いケースがあるからです。また、購入時の状態を踏まえて修繕計画を作るため、管理会社や知見のある方の意見を積極的に集めて目利きしていきましょう。

こまめな修繕

運営や維持管理のための修繕は通常「修繕費」として経費計上できます。しかし、修繕の目的が「固定資産の耐久性の延長」や「価値を増加させる目的」である場合、また金額次第で「資本的支出」になり減価償却の対象になるため経費と認められません。

つまり、修繕費として経費計上するにはいくつかの条件があるということです。

一つ目は「修繕の額と周期」

• 1：一つの修繕に支出した金額が20万円未満の場合
• 2：概ね3年以内を周期としおこなわれることが過去の実績などから明らかな場合

二つ目は「支出目的が明らかでない場合」

• 1：修繕費用が60万円未満
• 2：修繕費用が前事業年度末において取得価額の10％相当以下

以上が代表的な判断基準です。他にも特例などありますが、ここでは割愛します。

まとめると「通常の修繕や原状回復は20万円未満に収まるようこまめにおこなう」ことを意識することが大切です。これらを意識することで、修繕の費用感や周期に対して注意が向くというメリットもあります。

優秀な管理会社との契約が重要

遠方などで物件を定期的にチェックできない場合、特に管理会社の質が重要になります。それは、まともな管理をしてくれない業者だと「物件の劣化が早まり多くの修繕費が必要になる」「住みづらい物件になり入居者の確保が難しくなる」からです。

みるべきポイントとして下記の事を挙げておきます。

・担当者の人格や経験値

誠実さやさまざまなケースへの対応力など

・担当者の変更ができる

良い管理会社であっても担当者が合わないとうまくいきづらい

・詳しい報告書の提示

雛形をみせてもらい、内容が詳細であるか

・空室や滞納、修繕やトラブルへの対処方法やフローが明確

管理会社として明確な理念や方法論を持っていればスムーズに説明できる

・定期点検や緊急対応の内容

継続的に任せるため安心できる内容か確認

・運営のためになる提案の質と量

依頼人のためになる提案ができる担当者か確認

などが考えられます。後悔のないように、わからないことや詳しく聞きたいことはすべて質問してみましょう。

定期的な物件チェックが重要

不動産投資家の中には、完全に管理会社に任せてしまう方と物件を定期的にチェックしながら運営する方がいます。物件数が増えていくと自分の目で確認するのは難しいですが、それまでには十分な経験を積んでいる方が多いでしょう。つまり、不動産投資家として知識や経験を得るまでは積極的に物件へ関わる方が良いということです。

これを修繕リスクの観点でみると、定期的に物件のチェックをおこなうことで「管理会社の管理の質を判断できる」「経年劣化を肌で感じることができる」というメリットがあります。次の購入物件の選定や資金計画の精度をより良くすることで、結果的に修繕リスクを抑えられる効果があるということです。

リフォームを職人に直接発注する

リフォームの依頼先で修繕費用が大きく異ることがあります。さまざまな設備や作業に対応した工務店やハウスメーカー、管理会社と提携している業者など、すべて任せられるため楽ではありますが、費用は安くありません。

一方、修繕箇所に適した職人に直接依頼すると費用を抑えながらリフォームや修繕をおこなえます。「じゃあ全部職人に直接依頼すれば良い」と考えがちですが、メリット・デメリットがあるため注意が必要です。

工務店などのメリットは「複数の作業を適切な職人に依頼しスケジュールなど全体の管理をしてくれる」「自分の時間を有効活用できる」という点です。規模の大きなリフォームになれば、電気・水道・内装工事など複数の職人が同じ現場で作業します。そのとき、作業の順番や必要な期間などを把握して職人への発注が必要なため、素人が管理するのは難しく時間もかかります。

このような管理をすべて任せられるため、難しいリフォームは工務店などに依頼する方が無難でしょう。デメリットは費用が高い、業者の質が悪ければコストパフォーマンスが悪いなどの問題があります。

そして、直接職人へ発注するメリットは何より費用を抑えられることです。また、部材を自分で調達するとさらに費用を抑えられます。種類別に職人を探す手間はありますが、そこで腕の良い職人さんと繋がりを持つこともできるでしょう。一方デメリットは「時間効率が悪い」「管理が面倒」という点です。とはいえ、資金に余裕がないけど修繕リスクを抑えたい方にとっては効果的であり、さらに物件への知識や理解を増やす良い機会になるでしょう。

修繕リスクは緻密な資金計画と管理会社選びが大切

今回は、さまざまな修繕リスク対策をご紹介してきました。

大切な事は、物件の修繕箇所や費用をきちんと把握して、正確な長期修繕計画を作り定期的に修正することです。また、適切な管理をおこなってくれる管理会社をみつけることも重要。その上で、物件の定期的なチェックやリフォーム会社選びなど細部まで気を配り、安定感のある不動産投資を目指していきましょう。

まとめ

不動産投資をして不動産を持つようになると、「修繕リスク」は必ずあります。

リスクだと思ってしまうのは仕方ないですが、空室率を下げる為にも修繕、一部リノベーションなどは小まめに行うのがおすすめです。後々大きな修繕をして費用も高くなってしまうよりも、逐次修繕して大きな損失にならないようにしておくのが、一番いいのではないでしょうか。

修繕リスクと言うと聞こえは悪いですが、入居者の退去時に修繕は必ずと言っていいほど必要になります。

ですが、なるべく少額に、なるべくリスクを減らすと考えるなら、一気に修繕を行うよりも、小まめに修繕を行って老朽化を防いでいくしかありません。

修繕をする事で、より大きな修繕になる可能性を低くする事。それが重要になってきます。