不動産投資をする上で、一番身近では無いのが「戸建て投資」でしょう。

だからと言って決して利益が出ないと言う訳では無く、手を出し辛いと言うのが主な理由では無いかと思います。

それならば、知識を少しでもつければ戸建て投資もやりやすくなるではないでしょうか。

戸建て投資に対して敬遠する空気があるのは、戸建て投資について知らないからであり、知れば自分に合うものかどうかの判断も付きやすいのではないかと思います。

判断基準となるように、まずは戸建て投資がどういったものなのかの知識を入れていきましょう。

戸建て投資とは

戸建て投資は、不動産活用の手法の一つですが、あまり特徴や概要を把握してない方がほとんどでは無いかと思います。

まずは、戸建て投資とはどういったものなのか、しっかりと理解しておきましょう。

戸建て投資とは、戸建て住宅を第三者に貸し出すことで継続的に家賃収入を得る不動産投資手法の事を言います。

一定期間貸し出ししたのちに転売、売却による利益を得るところまで見込んで投資することが多いです。

戸建て投資を行う物件については、最初から投資目的で購入するパターンと、相続によって身内が居住していた物件を引き継ぐパターン（相続した物件とは別に既に住居があるので、相続した物件をとりあえず貸し出しする）や、転勤などの理由で住んでいた家を貸し出すパターンがあります。

理由は様々あるかと思いますが、投資として購入するのは、余程立地が良く無ければ難しいかもしれません。

値段的にも、戸建て投資にはアパート・マンションへの投資と異なる独自の特徴・メリットがあり、近年人気が高まっています。例えば、郊外や地方に限定すると、戸建てなら安価で購入できる物件もあります。

アパートとの違い

同じ不動産投資でも、戸建て投資はマンションやアパートの投資とは違います。

アパート投資の方が建物や土地の面積が大きく、投資額が膨らみやすい点も考慮しなくてはならないのです。

マンション投資との違い

マンションは都市部の駅周辺をはじめとした立地の良い場所に多く存在している点が戸建てとの大きな違いと言えるはずです。といのも土地代を考えると、戸建てでは家賃

入居者の特徴としても、戸建て住宅ではファミリー層が大半を占めるのに対して、マンションではワンルームマンションもあることから単身者に需要があるという特徴もあるのです。

戸建て投資のメリット・デメリット

どんな投資にも、メリットとデメリットは存在します。

戸建て投資も、それは例外ではありません。

出来れば、メリットだけの投資を選択したい所ですが、メリットしかない投資というのは逆に怪しいと言うのは知っておいた方がいいかもしれません。

それでは、早速メリットから解説していきます。

戸建て投資のメリット

戸建て投資には戸建て投資のメリットが存在します。

投資をする上で、自分が納得できるメリットなのかをしっかりと考えてみましょう。

アパートやマンションの一棟投資や、区分投資よりも、速く手放したいと思う人が多いのが戸建てです。

明らかな投資目的で保有をする人よりも、相続などで仕方なく保有する方も多い為、安くても早く売却をしたいと考える人も多々いるようです。

相場よりも明らかに安い資金で手にいれる事が出来る可能性は十分にあるので、保有するメリットがあるのかをしっかりと考えた上で投資をするのがいいでしょう。

どうしても戸建て物件は「ファミリー層」が狙いと言う面があるので、入居者が決まれば長期的な利用が見込まれます。

立地が悪くても一定数のマイホームとしての需要がある

マンションやアパートの区分投資、一棟投資では入居率を上昇させるために、「立地条件」は必須と言えます。

皆さんも駅近物件であったり、交通の便が良い所から賃貸などの物件は探すかと思いますが、マイホームに関しては別です。

販売して販売益を考える場合、立地条件は賃貸よりも下がる傾向があるので、一定数の需要は考えられると言うのはメリットでしょう。

戸建て投資のデメリットは？

戸建て投資を行おうと思っている方は、まずどういったデメリットがあるのか？そしてそのデメリットが、自分の中で許容できるものなのかに注意しておかなくてはなりません。

デメリットの方が上回る場合は、他の不動産投資に考えをシフトするのも戦略です。

それではデメリットについて見ていきましょう。

立地条件によっては、長期的に入居者が決まらず、空き家になってしまう可能性が十分に有る事には注意しておきましょう。

また、近隣住民とのトラブルも考えられる事でもあるので、どういった地域なのか？どういった人が住んでいるのか？なども知る事が出来ればリスク回避する事も出来るかもしれません。

入居者が決まってもすぐに退去してしまう物件などには注意が必要ですね。

戸建て投資の判断ポイント

戸建て投資を行うか否かの判断ポイントは明確にしておくべきです。戸建てを買うと言っても決して簡単な事では無いので、自分の中でポイントを明確にしておくだけでも全然違います。

しかしながら、どこをポイントにすればいいのかを知っておく事も重要です。

ポイントは2つに絞ろうかと思います。各々ポイントはあるかと考えますが、全員に当てはまるポイントとなるとこの2つではないでしょうか。

ローンが組めるのかどうか

大方の場合、戸建て投資ならばローンが下りる可能性は高いと思います。土地に資産価値が付くので余程の立地でなければローンが降りないと言う事は無いでしょう。

はっきり言って、収益性を高めたいのなら、マンションやアパートに投資をするのがいいでしょう。一棟投資でも区分投資でもいいのですが、単純に収益率を考えるのならその方がいいです。

戸建て投資は、基本的に１組しか住む事が出来ません。修繕費用などを考えると収益性が高いとは決していえません。

しかしながら、土地の資産価値はあるので不動産資産としての価値は少し高めです。

土地の購入を考えると副業でと考えるには荷が重く、本業が平均年収以上あったとしても購入をするのならローンを組んで購入する事になります。

だからこそ、ローンが組めるのかどうかと言う点は、大きなポイントになってくるのではないでしょうか。

安定的で低リスクかが重要

継続して入居者が決まり、尚且つ家賃相場の暴落が起こり辛い場所での戸建て投資は魅力的に感じます。

戸建て投資に限った話ではありませんが、立地条件はリスクに深くかかわってきます。どんなに良い物件でも立地が悪ければ中々入居者が決まらない事は多いです。

となると、入居者を募る為に家賃を下げたりと、悪い循環に陥りやすくなります。

だからこそ、安定は非常に重要です。

物件の選び方のポイント

戸建てで投資をする際の方向性が決まれば、後は物件選びとなります。

一番妥協をしてはいけない所だと言っていいでしょう。

あくまでも一般的にはなりますが、物件選びポイントと言われる部分を紹介します。

物件を探すための基準

物件を選ぶポイントとして自分なりの基準を作る事が重要です。

物件の数は山のようにあるので、あらかじめ自分の条件にあった物件をピックupする上でも、ある程度の基準作りは重要でしょう。

今回はその基準になりそうな部分を少し紹介していこうかと思います。

契約内容

契約内容にある内容と実際の建物の設備が違うなど、建物の欠陥を探す上で重要になります。

具体的には、シロアリ被害などがわかりやすいかもしれません。こういった部分は明記されない事があるので、物件を見る際の基準として隠されていた場合などは、弾いた方がいいです。

また隠して売ろうとした販売会社も避けるべきでしょう。そういった事を平然と行っていると流石に取引先として信頼に欠けますよね。

契約の内容に適合しないものを確認する方法としては、建物の現地調査やメンテナンス履歴、売買契約書（売買契約の後に契約の内容に適合しないものが見つかった時の対応方法）などのチェックが該当します。

物件を探す為には必須とも言えるので、絶対に契約内容との違いが無いかの確認は行うべきです。

絶対的に必要な立地

戸建て物件だと少し郊外の土地である可能性は高くなってしまいますが、家賃収入を考えると、出来れば好条件の立地を選択するべきです。

しかしながら、投資をする人は皆好立地を狙っているので競争率は相当高いと考えた方がいいでしょう。

誰もが好条件の立地を探すので倍率こそ高いですが、無理をして悪条件の立地の物件で投資をすると言う事は行わない方がいいです。

投資は出来ないかもしれませんが好条件の立地を争って下手な投資をしない事を心掛けた方が、利益は出るでしょう。

また、周辺に生活に必要な店舗などが揃っていると言う事も立地条件には加味されます。戸建て投資をするのなら非常に重要になるので注視しておきましょう。

必ず見ておく築年数

戸建て投資で安く購入しやすい物件の多くは、「築年数」が経っている物件が多いです。

古い物件がダメだとは言いません。古民家ブームなどがあるので一定の需要は有る可能性があるので一概に否定できないだけで、投資と考えるなら絶対に新しい物件がいいでしょう。

もちろん入居率の問題もありますが、設備補強などの修繕費が掛かってくるのが一番の問題点です。

考え方によっては、敢えて古い物件を安く購入、安く貸し出して利益を得ると言う方法もあるのですが、こちらでも問題は修繕費となってきます。

再建築の可否

再建築不可物件とは、建物が建っている敷地が現状の建築基準法を満たしておらず、新たに建物を建てることができない物件です。これは致命的とも言えるので、しっかりと事前にチェックしておく必要がありますね。

こういった物件は避けるべきでしょう。安く買える事は多いのですが、まずローンが降りませんし、取り壊しをした後の利用方法が考えられないので、明らかな損失に繋がる可能性が高いです。

改めて言いますが、絶対に確認しておくべき点でしょう。

郊外で駐車場が無くては厳しい

昨今は、車を持っている方は減っていると言われていますが、それでも駐車場は有った方がいいです。

駐車場があっても使わない人は駐車場がある物件に入居する可能性はありますが、駐車場が必要な方が駐車場無しの物件に入る可能性は低いです。

駐車場の形状と合わせて有無については確認しておくのがいいでしょう。

都心なら、無しでも入居者はあり得ますが、郊外ではほぼほぼ必須と言えるので、駐車場の有無もチェックポイントや基準として考えておく事を推奨します。

まとめ

戸建て投資をする際は、物件の選び方、そして安定感、リスク管理が重要です。

継続的な家賃収入を得る為には、好条件の物件を如何に見つける事が出来るのかが重要となってくるでしょう。

ただし、収益面で見ると、一棟投資には到底及びません。

戸建て投資の良い部分をしっかりと理解した上で投資を行うならそれは正解なのですが、悪い部分も同じくらいに理解して、リスク管理を行っておく必要があります。

投資は決して良い事ばかりではないので、悪い事もしっかりと頭に入れた上で投資を行っていくべきでしょう。

戸建て投資の場合は、資産価値もしっかりと確認した上で投資をしていく必要があるので、決して簡単と言う訳ではありません。

ですが、利益になる可能性を秘めている投資である事は間違いないので、最初から選択肢を消さずに投資を行っていきましょう