FPに聞いてみた

2022-11-08

本当に儲かるのか？不動産小口化商品の信頼性

不動産小口化商品は比較的新しい投資形態で、しかも手持ち資金が少なかったとしてもスタートが可能な投資。そのため、サラリーマンをはじめとする多くの人が始めています。

しかし、挑戦している人の中には「儲からない」と言う人も少なくは無く、他の投資家に「おすすめしない」とSNSなどを通じて警鐘を鳴らす人もいるくらいです。

それでは、不動産小口化商品は実際には儲かるのでしょうか。

そこで、ここでは不動産小口化商品は本当に儲けることが出来るのかを検証したいと思います。

本当に儲かるのか？と言う疑問は投資にはつきものです。不動産小口化商品と言うとどういったものか分からないので、特にその疑念はあるでしょう。今回はその疑問にFPの方に答えてもらいます。

不動産小口化商品は儲かるか

まずは結論から。不動産小口化商品は儲かるかどうかについて考えてみましょう。

儲かるかどうかはケースバイケース

結論から言うならば、儲かるかどうかは「ケースバイケース」としか言えません。これはビジネス全般に言えることであり、どんなビジネスであっても「絶対に儲かる」ことはあり得ないのです。

実際、不動産小口化商品であっても不動産クラウドファンディングであっても「元本割れの危険性があります」と言った注意書きがあります。「絶対に儲かる」ことはあり得ず、ケースバイケースなのです。

しかし、実際に利益を上げている人も居て、人気も高いです。これは儲かることの実証でもあります。儲けることも十分に可能なのです。

儲かるには条件がある

この様に不動産投資であってもリスクがあり、絶対に儲かることはあり得ないのですが、儲けることを考えるならば、「儲かるには条件がある」ことが見えて来ます。

例えば物件選び。不動産投資の利回りは家賃収入だけでは決まりません。投資金額を計算に入れて決まるのです。家賃レベルが高くても、投資金額が多ければ利回りは上がりません。利回りを上げるためには、家賃レベルが確保されていて、取得コストが抑えられる物件が必要なのです。

そして、良い物件を取得するためには「良い事業者」との出会いが必要です。そして、投資家には事業者の良し悪しを見分ける「目」が必要なのです。

儲かるかどうかは、この様な条件が組み合わさって決まります。そして、儲かる条件を揃えることが、儲けることに繋がるのです。

儲けるためにはすべきことがある

では、儲けるためにはどの様なことをすべきでしょうか。

これは「儲かる条件を作る」ことに他なりません。「儲かる条件をどれくらい揃えるか」で儲かるかどうかが決まるのです。

さて、これには2つの側面があります。それは「環境条件」と「人的条件」です。

最初の環境条件には「物件の状態」「リスクの発生確率」「資金的条件」などが主な物として挙げられます。物件が良ければ儲けに繋がりますし、リスクの発生確率が低ければトラブルは発生しにくいです。また、資金的な条件が良ければトラブルへの対応にも役立ちます。

次の人的条件は「投資家本人の知識・経験」と「ビジネスパートナーとの関係」など。投資家に知識と経験があればミスは少なくなりますし、ビジネスパートナーとの関係が良ければ情報収集にも役立ちますし、助けてもくれることでしょう。

そして、これらの好条件は自然には作り出すことは出来ません。投資家自身の自己研鑽によって育つのです。つまり、儲けるためには自己研鑽が欠かせないのです。

儲かるための条件

それでは、不動産小口化商品で儲かる条件には、どの様な物があるのでしょうか。

資金が十分であること

最初に挙げられるのは「十分な資金」です。

不動産投資は基本的には利回りが儲けです。利回りは投資金額に対する儲けの比率となりますので、仮に利回りが高くあっても、投資額が少なければ、儲かる金額は少ないです。

例えば10万円に5%の収益が付いた場合には儲けが5000円です。しかし、200万円投資した場合は20倍の10万円にもなるのです。

ただし、投資にはリスクが付き物で、リターンが高くなればリスクも増大します。ですから、資金が多い場合には損する金額も増えてしまいます。

そのためにもリスク対策は重要で、投資家の手腕が問われます。

投資期間が十分に取れること

不動産小口投資は基本的には長期間の投資です。運用期間は10～15年の物が多いです。

さて、時間がある投資家と、それほど無い投資家では、ファンドが選べる幅が違います。長期間取れる投資家の方が有利なのです。

例えば10年しか期間を取ることが出来ない投資家は15年のファンドを選ぶことは出来ません。しかし、15年取れる投資家であれば15年であっても10年であっても選ぶことが可能なのです。

そして、15年の様な長い期間の物で高利回りの物があった場合にはどうなることでしょう。10年しか取れない投資家は見送らなければなりません。時間のある投資家の方が設けるチャンスが多いのです。

品質の高い物件であること

不動産小口化商品は不動産のプロが選ぶ物件で、いずれの品質も高いです。

しかし、物件の品質にはバラつきがあります。普通の物件もあれば品質の非常に高い物件もあるのです。

尚、物件の品質が高ければ、リスクの発現確率も低くなります。例えば、空室の発生を考えて見ても、高品質の物件であれば家賃が高くても空室にはなりにくいです。しかし、普通の物件であれば空室発生の確率も上がり、損失の可能性も上がります。

良い事業者であること

不動産小口化商品を扱う業者は一定の基準を満たしており、経営も安定しています。事業者になるためには資本金などにも条件が必要で、弱い会社は参入が出来ないのです。

しかし、その様な会社であっても経済状況の悪化によって破綻もあり得ます。特に体力の無い会社は危険な状態になることでしょう。…不動産小口化商品で儲けるためには体力のある良い事業者、しかも友好的で良きビジネスパートナーになることが必要なのです。

儲けるためにすべきこと

この様に、不動産小口化商品で儲けるためには条件がいくつも存在します。しかし、仮に条件が整っていたとしても上手く行かない投資家が居ますし、悪条件を乗り切る投資家も居ます。つまり、投資家の手腕が非常に大切なのです。

では、成功するための手腕はどの様にして身に着けるのでしょうか。

不動産投資の知識の吸収

まず必要となるのが不動産投資の知識の吸収です。

不動産小口化商品は物件の運用を事業者が行うので投資家はノータッチとなるのですが、物件の選定などは投資家自身が行わなければなりません。また、リスクも直接的には事業者が負うのですが、最終的には投資家に帰って来ます。

例えば物件を選定する時には、物件の良し悪しを見極めなくてはなりません。そして、不動産投資の知識が無ければ物件の良し悪しを見抜くことは出来ないのです。

不動産小口化商品であっても不動産投資の知識は不可欠。投資家自身が積極的に勉強しなければならないのです。

事業そのものの理解

不動産小口化商品で収益を上げるためにはビジネスそのものを知っておく必要があります。

と言うのも、事業の特徴を知っておかないと、どの点で気を付けなければならないのか間違う恐れがあるからです。

例えば、不動産小口化商品に似たビジネスには不動産クラウドファンディングや不動産投資信託があります。これらは物件を直接購入しないので、不動産小口化商品に似ている様に見えるかも知れません。しかし、投資期間や収益の発生などに違いがあり、間違えてはいけないのです。

ですから、投資家本人が事業を分かっていなければいけません。失敗すると損失にも繋がり得るので、重要なのです。

事業者の分析

不動産小口化商品に携わる事業者は優秀です。事業者は一定の基準を満たさなければならないから。そこには資本金なども含まれており、経営の安定性などもチェックされます。

しかし、事業者にも良い会社とそれなりの会社があり、それなりの会社を選んでしまうと、損失を生むことさえあり得ます。投資家自身が事業者を分析する必要があるのです。

例えば、不動産会社の掲げる免許番号には、会社としてのキャリアを読み取ることが出来ます。また、選んでいる物件を細かく見るならば、その会社の手腕も見えることでしょう。

いずれにせよ事業者を分析することは大切。投資家は分析の能力が必要なのです。

不動産小口化商品に向いている人

この様に、不動産小口化商品で儲けるためには環境と投資家自身に求められる条件があります。

では、この条件に合う人、つまり不動産小口化商品に向いている人はどの様な人なのでしょうか。

地道に勉強する人

まず挙げられるのが「地道に勉強する人」です。

不動産小口化商品であっても不動産投資の知識は必要で、知識の習得には地道な勉強が必要だからです。勉強をしているかによってビジネスの明暗まで分かれます。

例えば、投資用物件の選択は不動産投資の成功に不可欠な物。これは不動産小口化商品であっても同様で、儲かるためには儲かる物件が必要です。そして、その選別を間違いなく行うには知識が無くてはなりません。地道な勉強が必要なのです。

計画性を持つ人

投資には計画性が必要です。どれくらいの利益を狙うか、どれだけの期間の運用とするか、それぞれのビジョンがあればファンドの選択もしやすいからです。特に、不動産小口化商品は運用期間の途中解約は出来ないため、換金するまでの計画を考えることは重要になります。

その様な背景があるため、不動産小口化商品には計画性を持つ人が向いています。

逆に無計画な人は物件選びも適当になりますし、事業者もあまり考えずに選ぶことでしょう。その場合には運用が不安定になりやすく、儲からなくもなり得るのです。

冷静な人

不動産投資には冷静な判断が必要です。感情に任せて決めてしまうならば、ケースによっては失敗に繋がるからです。特に物件選びなど、重要な局面では冷静さが問われることでしょう。

さて、この冷静さは不動産小口化商品の場合でも同様です。不動産小口化商品であっても物件の選定や事業者選びなど、冷静さが要求される重要な局面があるからです。

冷静さを失うと人は判断を誤ることが多々あります。その様な失敗を避けるためにも冷静さは大切なのです。

決断力のある人

不動産小口化商品は供給が需要に追い付いていません。そして、物件の申し込みは早い者勝ちの物も少なくなく、投資家同士のクリック合戦になってしまうこともあります。

そのため、投資家には決断力が求められます。決断力に欠いてしまうと良い物件が出ても見送ってしまうこともあり得るからです。

ただし、決断力とは言っても、それは冷静さや計画性をベースにしての物です。素早く物件を判断して物件の質を確認し、速やかに決断出来なくてはならないのです。

すべきでは無いこと

それでは、すべきでは無いことにはどの様な物があるのでしょうか。

無計画での決定

まず挙げられるのが「無計画での決定」です。無計画で始めた場合には物件や事業者の選定もいい加減になってしまうからです。場合にもよりますが、それほど良く無い物件であっても購入してしまうことでしょう。

尚、不動産小口化商品の運用期間は基本的には長く、10年を超える物もあります。そして、途中解約は出来ません。ですから、無計画でそれなりの物件を選んでしまうと、その資金は10年以上リスクのある環境に預けられることになります。

焦って判断すること

次に挙げられるのが「焦って判断すること」です。焦りの感情は冷静さを失わせ、判断を誤らせるからです。

例えば、物件選びであれば「早く決めなければ応募が締め切られる」などと考えて焦ってしまうと、あまり良く無い物件を選んでしまうこともあり得ます。その結果、利回りの上がらない効果の薄い運用にもなり得るのです。

投資ビジネスに焦りは禁物です。冷静さを失わないためのセルフコントロールが大切です。

ギャンブルと捉えること

>時として投資ビジネスをギャンブルと捉える人がいます。商品の「元本割れがあり得る」という文言から「どうせギャンブルと同じだろう」と考えてしまうイメージです。当然ながら、この様な捉え方は非常に良くありません。ギャンブルと考えてしまうと、計画することも忘れてしまうことでしょう。その結果、良く無い物件を引いてしまうのです。