ビジネスを円滑に進めるためには、そのビジネスの利益がどの様にして得られるかを知っておくべきでしょう。物を売るビジネスであれば商品の代金が利益になりますし、貸す商売であればレンタル料が利益になります。

このことは不動産投資も同じ。どの様にして利益が生まれるかを知ることは大切なのです。

ここでは不動産投資の利益の発生プロセスについてフィナンシャルプランナーの視点から解説します。儲かるプロセスが分かることと思います。

不動産投資の利益とは？

まずは不動産投資の利益について解説します。

不動産投資は入居者の家賃がそのまま利益になると考えられがちです。しかし、少し違う部分もあります。

では、どの様に違うのでしょうか

基本的には利回りで計算する

不動産投資は基本的には投資ビジネス。家賃を得るためには投資用物件が必要です。ですから、利益の計算のためには物件の価格を計算に入れなければなりません。

そこで使われるのが「利回り」という考え方です。これは家賃として入って来たお金から経費や税金を引き、その値を物件費用で割った値から算出するもの。これにより投資金額に対してどれくらいの比率で儲けが発生するかを算出します。

ちなみに、この計算式を使うと家賃収入が上がると利回りが上がり、物件の取得費用が上がると利回りが下がります。また、経費が増えると利回りも落ちてしまう。…非常に便利な計算式なのです。

物件を売った場合

不動産投資の儲けのもう1つは「物件を売って得られる収益」と言うことが出来ます。

ただ、不動産の場合には物件を売った金額がそのまま利益になるのではありません。基本的には物件は古くなっているので売った時よりも売却費は少なくなるものです。

売却費に物件の築年数による減価償却や譲渡費用などを併せて計算すると、物件が古くなって行くプロセスを計算に入れた費用が入れられて算出されます。その算出された値よりも高値で売れたならば売却益が発生したと判断されるのです。

尚、ここで発生した利益には税金が掛かります。そして、利益は税額を引いた値となるのです。

不動産投資の利益になる家賃収入について

では、家賃収入はどの様な条件で決まるのでしょうか。決まる条件を挙げてみましょう。

立地

立地は不動産の評価で非常に大切な項目です。駅や商業施設から近く、日当たりが良く、しかも周囲が閑静な良い場所だと家賃は高くなります。その反対に、駅から遠く、しかも日当たりが悪いなど、生活の悪条件が重なれば、それだけ家賃のレベルも落ちてしまうのです。

また、人気のある土地と人気の無い土地は確かに存在し、それが家賃の差となって現れています。例えば大きな主要駅まで短時間で行ける土地であるならば人気が出て、それだけ家賃は高くなります。しかし、その様な利点の無い土地ならば人気も落ちてしまい、家賃のレベルも下がってしまうのです。

築年数

一般に物件の築年数と家賃は逆比例の関係に近いです。築年数が経つにつれて家賃が下がって行きます。賃貸不動産の広告を見てみると、新築が高い家賃となっているのに対し、築年数の経った古い物件は安くなっていることからも、家賃の下落は分かります。

では、物件は一様に価値が落ちて行くかと言うと、必ずしもそうとは限らないものです。と言うのも物件の老朽化は単なる周囲の環境によって決まるとは限らないからです。入居者が部屋をきれいに使うか乱雑に使うかによって、物件の老朽化も変わります。

例えば、浴室は水や石鹸などが掛かるため、環境的には厳しいです。しかし、小まめに掃除をし、湿気に気を付けるならば浴室の環境条件も良くなり、老朽化のスピードも抑えられます。

このことは入居者がどういう人かによっても異なります。入居者の審査の重要性が、この様なところにも現れるのかも知れません。

また、物件が設置している設備によっても家賃は変わります。住宅設備は基本的に高級・中級・普及のグレードがあり、高級になるほど利便性も高くなります。そのため、グレードの高い設備を設置している物件の方が生活の利便性は高く、家賃は高いです。

デザイン

物件のデザインも意外に大切です。と言うのもデザインは人の第一印象や居心地に大きく関与するからです。

例えば、建物や室内のデザインが良く無い場合、入居者の印象は悪くなることさえあり得ます。そうすると入居者は安い家賃でしか納得しなくなり、家賃は上がりません。

しかし、デザインを工夫して居心地が良くなるならば、入居者も納得し、高めであっても家賃を払ってくれるのです。

家賃の増額は簡単では無い

家賃を考える上で覚えておかなければならないのが借地借家法という法律の知識。これはオーナーと入居者の契約関係に大きく関わる法律です。

この法律は賃貸不動産の家賃に関しても規定しています。それによれば、賃貸不動産の家賃は正当な理由が無い限り、勝手に家賃を上げてはならないといった規定です。

そして、正当な理由とはオーナーが納める固定資産税が上がった時や、近隣の物件と比較して明らかに家賃に差がある時などです。しかも、家賃の増額には入居者との合意が必要。勝手に上げることは簡単では無いのです。

所有不動産の売却益について

次に売却益について解説します。

売却益も基本的には物件の状態によりますが、家賃収入とは違う面もあります。

物件の状態

物件の売却額は収益力によって変わります。収益力の高い物件の方が低い物件よりも高値となるのです。

そして、収益力に大きく影響するのは物件の状態に他なりません。立地条件を含めた上での物件の状態がポイントとなるのです。

その意味でも不動産の維持管理は非常に重要ですし、リフォームも必要となります。より良い状態を保つならば空室発生も無くなって収益力はキープされ、売却額も維持されるのです。

また、物件の売却益を計算する際には減価償却まで計算に入れられます。つまり、築年数が経って償却が進んだ状態でも高い収益力を持つならば、それだけの高値を付け、売却益も上がるのです。 ちなみに、売却額の計算方法は3通り。「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」があります。

入居者が入っていると有利なことも

投資用不動産の広告を見てみると、入居者が入っているままで売られている場合を見つけることが出来ます。これはオーナーチェンジと呼ばれるもので、入居者はそのままに、オーナーが入れ替わるイメージとなります。

さて、入居者の募集は時間が掛かることもあります。そのため、購入の時点で空室の発生もあり得る事態と言えます。

しかし、物件に最初から入居者がいれば、次のオーナーも安心して物件を買い、収益を得ることが可能です。そのため、入居者がいる方が売却に有利な場合もあるのです。

投資物件の利益を増やすためには

次に、利益を増やす工夫について挙げてみましょう。

実際的な収益力アップのためには、どの様な施策が必要なのでしょうか。

住みやすい物件にする

入居者は物件での快適性に納得して家賃を支払う…この考えは重要です。仮に不満を持たれる事態が発生した場合、それだけ退去リスクが増えてしまうのです。

このことを逆に考えるならば、物件が住みやすく、しかも便利であるならば高い家賃を狙え、退去リスクも上がりません。

これを実現させるためには高品質な不動産管理の仕事が欠かせません。そのため、管理会社選びは非常に重要。しっかりと選ばなければならないのです。

リフォーム・リノベーションの検討

物件は年月が経てば老朽化するもの。しかし、リフォームやリノベーションをするならば、物件の魅力はよみがえり、家賃のレベルも上がります。

特に、今のリノベーション技術は非常に高く、昔の和室を組み合わせた間取りを広いLDKを中心とした現代的な住まいに変えることも可能。収益力アップに貢献します。

また、リノベーション物件は借りる方としてもメリットが大きく感じられ、人気が出やすいです。収益力アップのためには非常に有効な手段と言えるでしょう。

入居者選びは慎重に

利益を増やすことには直接的には結び付かないのですが、入居者選びを慎重にすることも大切です。家賃収入は入居者あっての物です。そのため、入居者には十分な経済力が無ければなりません。

ちなみに入居者との契約を一旦締結してしまうと、撤回は簡単ではありません。そのためにも入居者の審査は非常に大切。慎重に選びましょう。

不動産投資をする上で利益確保のために必要な布陣

次に、利益確保のために前もってしておきたいことを挙げてみます。

利益を増やす作戦は非常に大切なのですが、それに有益なのが「布陣を敷くこと」です。最初の段階で仕掛けるかどうかによって、後々の状況が変わります。

リスク回避の意味で大切ですので、ぜひとも手を打っておきましょう。

不動産管理会社選び

物件の運営には良質な不動産管理が欠かせません。そのため、物件管理を不動産管理会社に委託する場合には、会社選びが非常に重要になります。仮に管理会社が良く無ければ、物件の状態を悪化させるばかりか空室リスクの発生にまで繋がるので気を付けましょう。

不動産管理会社を選ぶポイントは「業務範囲」「費用」「対応スピード」「会社の経営状態」などがあります。管理会社との契約内容の確認を確実にしましょう。

火災保険の確認

意外にある誤解なのですが、火災保険は火災発生時のみに補償がおりる…のではありません。火災保険は様々な災害にも対応するのです。

例えば、近年では台風の被害が著しくなり、屋根などの破損も目立っています。その様な破損の修繕を自前でするならば、相当な額の修繕費用が発生してしまい、利益を圧迫します。しかし、火災保険の補償が修繕費をカバーするならば経済的な痛手は抑えられます。

しかし、そのためには火災保険の適用範囲や実際に災害が発生した場合の申請方法などを確認しておく必要があります。火災保険の契約書には分かりにくい言葉があるのは確かなのですが、面倒がらずにしっかりと把握しておきましょう。

家賃保証会社と連帯保証人

入居者の審査は非常に重要。収入や仕事の属性、そして勤続年数や人間性など、あらゆる角度から検討されて決められねばなりません。しかし、いくら審査を万全にしても、将来のトラブルの予測までは出来ません。入居者にしてもトラブルに巻き込まれ、家賃の支払いが困難になることもあり得るのです。

そこで前もって対処しておきたいのが家賃保証会社と連帯保証人。もしもの時に役立ちます。

ただし、連帯保証人は身元の確かな人でなければなりません。経済力を持っているだけでなく、入居者の近親者であることが望ましいです。

銀行との信頼関係

不動産投資は資金の必要なビジネス。しかも資金繰りのスピードが明暗を分けることもあり得ます。例えば、物件に不具合が発生し、その対策をすぐにしなければならない時。手持ち資金の有無が物を言います。

しかし、その様な事態の時に十分な資金があるとは限りません。

銀行との信頼関係はその様な場面で物を言います。銀行との友好関係が築けていれば、万が一の事態が起きても対応がスムーズに出来ることもあるのです。

尚、資金面での参謀としてはフィナンシャルプランナーの起用もおすすめ。銀行以外の資金の相談も可能なメリットもあり、強力な味方になります。

まとめ

不動産投資の利益について取り上げました。様々な条件が利益に繋がることが把握出来たことと思います。また、どの様な事態がマイナスになるかもイメージ出来たことでしょう。

いずれにせよ、利益を得るためには物件の購入だけでなく、購入後の管理を始めとする様々な周辺知識も欠かせません。非常に広範な範囲にはなりますが、積極的な情報収集をおすすめします。