不動産投資をする上で重要なのは、その投資が一体どういった投資なのかをしっかりと理解した上で投資をする事でしょう。

皆さんは、区分マンション投資と言うものをご存じでしょうか？

マンション投資と言うとマンション一棟を建設して家賃収入を得るものを想像する方も多いかと思われますが、マンションの一室だけを保有して投資とする方法もあるのです。

その手法を「区分マンション投資」と言う事が多いです。

今回は、その区分マンション投資について、簡単に解説を行っていきたいと思います。

区分マンション投資とは？

まず最初に、上記でも少し触れてはいますが、区分マンション投資とは一体どういったものなのか？

そこから解説を行っていきます。

区分マンション投資とは、投資用のマンションを区画単位、部屋単位で購入し、投資として運用を行う事です。

不動産投資をする際に、多くの人が言われる事かもしれませんが、「不動産投資を始めるのなら、最初に行うのは区分マンション投資」と言う意見を聞く事も多いでしょう。

ただし、何故初めて不動産投資を始める際に薦められているのかを考えなくてはならないのです。

確かに、区分マンション投資が初心者の方に薦められていると言うのは、分からなくはないのですが、自分が行いたい投資目的と合致しているのかどうかが重要であって、始めやすいからを大きな理由として投資を行う事は、投資の趣旨を違える事になりかねません。

だからこそ、区分マンション投資のメリットやデメリットを理解する事で、自分の行いたい投資と合致しているのかを考えていく必要があるのではないでしょうか。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のメリットをまずは見ていきましょう。それもどういった投資なのかを知る上では重要です。メリットが無ければ投資をする必要はありませんし、区分マンション投資を知る為にはメリットを知る事は重要です。

大きなメリットとしては上記の7つほどが考えられます。個人的に考えると、もっと他のメリットも思い浮かぶかもしれませんが、上記の7つはほとんどの投資家に該当するメリットでしょう。

一つづつ簡単にメリットを見ていきましょう。

天敵の空室が出にくい物件を運用できる

不動産投資をする上で、最大の天敵になるのは「空室」です。

そして、空室になりやすい主な原因として挙げられるのは「立地」でしょう。

区分マンション投資の場合、一棟投資とは異なり、好立地・好条件のマンションを安く購入し、運用できると言うメリットがあります。

特に、駅近物件、新築と言った好条件のマンションになると一棟購入しようとなると、個人では出せないレベルの資金が必要となります。目安としては1億円以上はざらとなってくるので、個人ではまず無理です。

かといって条件が悪いマンションを安く買った所で、「空室リスク」が付き纏います。

不動産投資をする上で、「赤字運用」となってしまう事は、避けなくてはならない事です。

赤字運用を極力避けるために、好条件のマンションで、区分マンション投資を行うと言う事は、メリットになり得ると言うのは、理にかなった手法と言っても過言ではないでしょう。

管理の手間の少なさは大きなメリット

区分マンションの多くは、住人による管理組合を通して、管理会社にマンション管理を委託している事がほとんどです。

と言う事は、基本的には、区分マンションとオーナーは、「管理費用」を支払う事で、「共用部の掃除、設備点検、マンション外の植木管理」等、手間と時間がかかる事を、管理会社へと一任できます。

あくまでも、区分マンションの多くはなので、全てがそうではありませんが、一棟管理であるとその負担も大きく、必要な費用、その費用を減らそうとするのなら労力が増えてしまいます。また、下手な管理会社を選んでしまうと、空室が増え、収益の減少に繋がってしまうのです。

マンション投資を行う上で、この「管理」についてを見逃している方も多く、投資用のマンションを購入後トラブルになる事も多いようです。

だからこそ、区分マンションは「副業」を想定した投資としては、手間暇がかからない事が「メリット」とされるわけです。

災害による修繕費用等の大きなお金が掛からない！？

区分マンションのメリットとして、修繕費用等の大きなお金が掛からないと言うものもあります。

大きな災害で投資した物件に損害を受けると修繕を行わなくてはなりません。区分投資を行っている場合は、間違いなく一棟投資と比べると修繕の費用は掛かりません。

修繕費用をなるべく出したくないと言う気持ちは理解できますが、修繕費用をケチってしまうと、建物の資産としての価値が低下するので、一番早急な対応が必要かつ、ケチになってはダメな所とも言えるのです。

元の投資金額の少なさ、金利の変動の影響を受け難い

一棟投資に比べると、区分投資に関しては一部屋の投資となる為に、元になる投資金額が少ないと言うのはメリットです。

一棟投資に比べると当然、平均年収のサラリーマンでも投資をする事は決して不可能ではありませんし、損をした際のリスクも少ないです。

またローンの金利上昇も区分投資なら影響は他の不動産投資に比べると多いと言う訳ではありません。

元々のローン額が少なければ金利が上がったとて耐える事が出来る期間も長く、我慢していると金利の変動がおこるかもしれません。

流動性が高く売却を視野に入れた投資に

区分投資なら、不動産の「流動性」も考えられます。不動産投資と言うと売却はし難いと言うイメージがありますが、そのイメージは正解です。

株や為替と違って、買う相手がしっかりといなければ売却は出来ないので、他の投資と比べると流動性は良くないと考えていいでしょう。

ですが、区分投資なら他の不動産投資よりも流動性は少し、高いと思っていていいでしょう。

マンション一棟を売るよりも、一部屋を売る方が簡単と言うだけで、「立地などの条件による」と言う注意書きは着きますが、頭に入れておいていいメリットでしょう。

生命保険としての価値

不動産投資は生命保険の代わりとしても有効だと言われる事は多いです。なぜなら、不動産の購入でローンを組む際に「団体信用生命保険（団信）」に加入する必要があるからです。

例としてどういったものかを説明すると、家賃保証のついた安定運用の管理会社で2,500万円のワンルームマンションを所有すれば、毎月1万円ほどの持ち出しで生命保険効果があるものです。

どの程度の保険に入るのかをしっかりと知っておくと、いいのかもしれませんね。

団体信用生命保険とは？

債務者が死亡したり、高度障害となったり、返済が不可能になった場合にローン残債が免除となります。そのため、ローンを完済した状態で家族が不動産を相続できるため、生命保険の「死亡保障金」の代わりに、家族に「現物資産」を残せるのが特徴。

簡単に解説すると団体信用生命保険とは、終身保険の掛け金よりも手頃な金額で、死亡保障金以上の価値がある物件を残せると言うメリットがあるので、メリットと考える人も多いのかもしれません。

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資を行うとしてもメリットだけでは決してありません。

「投資」と呼ばれるものには必ずメリットとデメリットがあります。それが無ければ投資とは言えません。メリットとデメリットを見比べて許容できるかどうかが重要になります。

前置きはさておき、区分投資のデメリットを見ていきましょう。

あくまでも個人的に大きなデメリットになり得るものではありますが、頭に入れておく事をおすすめします。

条件次第で空室に

区分マンション投資をするのなら、最大の注意を払わなくてはならないのが「空室リスク」でしょう。

どんなに利回りが良いと言われて購入しても、入居者がずっとその一室に住むと言う事は少ないです。入居者の入れ替わりがスムーズに行えない場合は家賃収入が期待できない状況となってしまいます。

そうなると明らかなデメリットとなってしまいます。

物件の空室を無くすためには好条件の物件での投資をしっかりと行わなければならないと言う事は、絶対に頭に入れておきましょう。

でなければ、空室リスクにおびえる事になります。

高い利回りは倍率も高い

誰もが投資をするのなら、高い利回りの物件を狙っておきたいと感じるはずです。

上記でも説明をしていますが、区分投資は空室リスクが0か100です。入居者がいるかいないかなので当然と言えば当然ですね。

だからこそ、何度もいいますが、好条件の物件を選ぶ事が重要と言えるでしょう。

条件が悪い、空室を避ける為とは言え家賃を下げ過ぎると利益にならない可能性もあるので、家賃を下げると言う行いはあまり推奨はされません。

あくまでも長期的に見て利益になるかどうかと言う点を考えておくのがいいでしょう。

高い利回りよりも、あくまでも継続的な利益が出るかどうかに視点を持っていくのがいいでしょう。

物件の管理に関する権限が低い

一棟投資と比べると、当たり前ではありますが、区分投資は管理の権限がありません。

例えば、内装のリノベーションなら自分の権限で行う事が出来るかもしれませんが、外壁などの塗り直しは、区分投資の管理権限では難しいです。

外壁塗装をする場合は、マンション全体での賛同を得る必要があると言う事です。

また、この賛同を得るのは非常に難しく、新しく入居者を探す場合などは必要ですが、入居者が既にいる場合は外壁の塗装はそこまで必要になってきません。

オーナーによって状況が必要度は変わってくるので、全員の意志が揃うのは老朽化が進んでからになりそうです。

自分好みの管理が出来ないのはデメリットと考えていいのではないでしょうか。

融資が付き難い事も

区分投資だと融資が付き難い事があります。

ローンの審査基準によっては、「融資を行う物件に収益性があるかどうか”を評価する方針が「積算評価(担保評価)」を重視する場合だと、区分マンション投資の場合は融資が付きにくい傾向」が見えるので注意が必要です。

区分投資の場合は、部屋一室の建物価値のみになり、「土地代」の資産価値は付きません。

資産の価値は全く変わってきます。積算評価で融資を受けようとする場合は、不利になるのは覚えておきましょう。

あくまでも積算評価の場合であって、「収益還元評価」で評価を受ける場合は違います。

その際は、満室家賃収入や周辺相場の表面利回りをもとに物件の収益性を判断するので、区分投資でもローンは受けやすいです。

審査基準、評価基準次第と言う点は変わらないので、その辺りは投資をする前に知っておきましょう。

まとめ

区分マンション投資にも、メリットとデメリットは当然あります。

その中で、自分が投資をするのなら、どの投資をすればいいのかをしっかりと理解しておく必要があるのではないでしょうか。

区分投資は、初めて不動産投資を行うには良い投資と言えるのでしょう。

大きな利益にはなり難いですが、不動産投資にしては流動性も高いので初心者の方にはおすすめです。

ただし、あきらかな好条件の物件でなければ保持するのはリスクが高いと言えるでしょう。