昨今様々な不動産投資型クラウドファンディング事業者が増えてきているのですが、皆さんは、【みんなで大家さん】についてはご存じでしょうか？

現状、不動産投資型クラウドファンディングは、人気が出てきた事もあり、需要と供給があっていません。

つまりは、投資をしたいのにクラウドファンディング案件が足りない為、出来ないと言う方が増えてきているのです。

となると、1つの事業者で登録をしている方も複数の事業者で登録、口座開設をして分散投資を行っていくと、良い条件のファンドに巡り合う可能性は高くなるでしょう。

それ自体が決して悪い事では無く、むしろ合理的だと思うのですが、分散先と考える不動産投資型クラウドファンディング事業者が信頼が出来るものなのかどうか？については知っておかなくてはならないのです。

ちなみに、みんなで大家さんは不動産投資型クラウドファンディング事業者の中でも人気があると言われている事業者なので、注目度は今後ますます高くなっていくでしょう。

使える事業者なのか？そうでは無いのかをしっかりと知っておく事が重要になってきます。

あくまでも個人的に調べた事ではありますし、日々情報は更新されていくので、追記をどんどん行っていきます。一度ご覧になられた方も、たまに新しい情報が無いかのチェックを行ってみてください。

【みんなで大家さん】とは？どんな特徴があるのか？

まず最初に【みんなで大家さん】は一体どういった事業者なのか？そこから調べてみました。

事業者の基本情報は、安全面を調べる上では非常に重要になる事もあるので、頭の片隅に、こんな業者だと言うのは入れておいてください。

みんなで大家さんとは？

「みんなで大家さん」は、不動産の安定した賃貸利益を分配する資産運用を行う事業者です。

俗に言う、不動産投資型クラウドファンディング事業者と言う訳ですね。

ここで疑問に思うのが、不動産投資型クラウドファンディングとは、一体どういったものなのか？でしょう。

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詳しくは上記の別記事で詳しく解説しているので、ここでは簡単に要点だけを説明させていただくと以下の通りになります。

不動産投資型クラウドファンディングとは、一般の投資家から資金を募り、集まった資金を利用して不動産の取得・運営を行います。

ここで得られた利益を、各投資家に配分することで利益を得る投資商材の一つです。物件所在地も公開されているため、築年数から管理状態などの情報も自身で調べることが可能です。一般的な不動産投資の中でも「修繕」「入居者管理」などの面倒なコストを、クラウドファンディング事業者に任せられるため手軽に始められる不動産投資と言えるでしょう。

つまりは、実物不動産に投資をする訳では無く、運営をするファンドに複数人で資金を出す事で、利回りを受け取る。これが不動産投資型クラウドファンディングです。

また、みんなで大家さんの場合、【ファンド】＝【営業者】となります。運営元がある程度決まっているという事は他の不動産投資型クラウドファンディングとは少し違う点であり、特徴的と言えるのかもしれません。

みんなで大家さんの特徴

まず最初に、みんなで大家さんの特徴について見ていきましょう。

同じ不動産投資型クラウドファンディング事業者と言えども、微妙に違う点はあるので、そういった所に注目していきたい所ではありますが、特徴だと言われる点について、簡単に解説をさせて頂きます。

こうして特徴を挙げて見ると、他の不動産投資型クラウドファンディング事業者と違う点と言うのは少ないように感じますが、上記でも申し上げたように、【少し違う】のでその点に注目したい所です。

不動産特定共同事業法

不動産特定共同事業法は、不動産特定共同事業を営む者について許可等の制度を実施して、その業務の遂行に当たっての責務等を明らかにし、及び事業参加者が受けることのある損害を防止するため必要な措置を講ずることにより、その業務の適正な運営を確保し、もって事業参加者の利益の保護を図るとともに、不動産特定共同事業の健全な発達に寄与することを目的として、平成7年4月に施行された法律です。

つまりは、不動産投資型クラウドファンディング事業者としての「認可」があると言う事です。

認可があると言う事は安全面においてある程度の信頼は持てると言う事でしょう。

認可が下りる時に何らかの調査は入っているでしょうし、そういった点では、安全面の確保と言う点ではいい点と言えますね。

賃貸利益による出資金評価

みんなで大家さんでは、賃貸利益を基準とした不動産評価基準を採用しており、運用期間中は市場の評価に影響されないため、売買取引価格と比べて不動産評価額を安定させることができます。

評価基準となる賃貸利益は「運用開始日から既に到来した直前の評価基準日」までの平均値で出されているので、そういった点も安定的に利益をと言う点に繋がっているのかもしれません。

形としては、「インカムゲイン型」と呼ばれるものが多いのかな？と言った印象があります。

優先劣後システム

不動産投資型クラウドファンディングと言えば、「優先劣後システム」があるか無いかで大きな違いがあるでしょう。

みんなで大家さんには優先劣後システムがあります。

これは、事業参加者の出資元本の安全性を高めるため、優先劣後システムを採用しており、事業参加者からの出資を「優先出資」、営業者からの出資を「劣後出資」として、営業者に対して事業参加者が優先して出資金の返還を受けることができます。

投資家側が優先投資者、営業者(みんなで大家さん)側が、劣後投資者となると言う意味です。

クラウドファンディング案件ごとに、優先出資割合が決められていて、劣後投資の割合までは、損失にならないと言う点が大きなメリットでしょう。

不動産投資型クラウドファンディングが、元本割れを起こさないと言われている理由はここにあるのです。

みんなで大家さんの利益分配金

注目のポイントは「賃料を2ヶ月に１回隔月で受け取れる仕組み」と言う事でしょう。

みんなで大家さんの事業参加者は出資持分に応じて2ヶ月に1回、年6回の利益分配金を受け取ることができます。

例えば、想定利回り7.0%、運用期間5年の商品を1口100万円分ご出資をいただいた場合、運用期間満了時の累計では合計35万円（税引前）になります。更に運用期間後に出資元本である100万円が返還された場合、合計金額は135万円となるのです。

こういった所がリスク回避にも繋がるでしょうし、利益を受けとれる回数が多いほど、損をした場合の対策にもなります。

優先分配の仕組み

みんなで大家さんの利益分配金は、対象不動産から得られる賃料および共益費等の賃貸収入から建物管理費、公租公課、水道光熱費等の賃貸費用を差し引いた賃貸利益が原資となります。

優先劣後システムも関係がある部分ですね。もちろん、必ず利益が出ると言う訳では無く、優先分配と言えども、損失になれば利益は分配されません。

その点には注意しておきましょう。

みんなで大家さんのクラウドファンディング案件の特徴

不動産投資型クラウドファンディングと言っても様々な事業者があるのですが、その中でみんなで大家さんのクラウドファンディング案件の特徴と言える部分を見ていきましょう。

以上がみんなで大家さんのクラウドファンディング案件の特徴と言っていいでしょう。メリットばかり集めていますが、特徴とはそういったものです。

デメリットも、もちろんあるのですが、そちらは後程集めてみようかと思います。

年6%～7％の想定利回り

利回り年6%から7%と平均として高めです。投資案件によって利回りは変わってくるので、一概に高いと言える訳ではありませんが、選択次第では大きな利益になる可能性は十分にあるでしょう。

高いと不安だと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、非常識に高いという訳では無く、若干高いという程度なので、決して「危ない」と言う訳ではありません。

申し込み手数料は無料

大方どの不動産投資型クラウドファンディング事業者でも「申し込み手数料」は無料ですが、当然みんなで大家さんも無料になっています。

手数料と聞くと損となるイメージしかないので、ここが無料と言うのはちょっとしたお得感があると言えるでしょう。

年6回の分配金

分配金の頻度が高いのもみんなで大家さんのクラウドファンディング案件の特徴と言えるでしょう。

不動産投資関連は、あまり価値が変わらない印象があるので、安定性はあると言われていますが、リスク回避の為にも多い方が良いというのは、当然です。

100万円単位の出資から投資が可能

不動産投資で100万円からと言うと、非常に少ない金額からの投資が可能なのですが、不動産投資型クラウドファンディング全体で見ると、少額からとは言えません。

しかしながら、それだけ自信のあるクラウドファンディング案件だと言う事でもあるので、自信があると言う事の裏返しと捉える事は出来ます。

しかしながら、ある程度の資金が無ければ参加は出来ないと言う点は変わらないので、その点には注意をしておいた方がいいでしょう。

平均3～5年の長期運用

みんなで大家さんの場合、運用期間が3～5年ほどと、他の不動産投資型クラウドファンディング事業者と比べると長いです。

これは、不動産投資だからこそ出来る事ではありますが、【ファンド】では無く【営業者】が資金を集めると言うシステムだからこそ出来る事なのかもしれません。

いい意味で考えるのならファンド同士の競争が無いので、安定して無理なく運用を行っていくと言う事なのでしょう。

譲渡による途中換金が可能

基本的に、投資に参加してしまうと、最後まで放置となってしまうほど、手が掛からないのが、不動産投資型クラウドファンディングなのですが、みんなで大家さんの場合は、途中で譲渡をして投資から抜ける事も出来るようです。

私自身が試した事が無いので、どういった仕組みなのかイマイチわからないと言う所ではありますが、そういった機能があると言うだけでも、決してマイナスと言う訳では無く、プラスに感じる事が出来ます。

実際に利用するかどうかはさておき、そういった手段があると言う事が大事なのです。

みんなで大家さんでの投資は安全性を重視している

みんなで大家さんは元本保証と言う訳ではありませんので、投資をすると損失になる可能性は十分にあります。

しかしながら、それでも安全性を重視しているからこその投資方法ではないでしょうか。

また、当然の事ですが、不動産の管理の手間がありません。/p>

途中で譲渡しない限り、一度投資を行うと、基本的に放置しても大丈夫なので、そういった点が大きなメリットとなりそうですね。

みんなで大家さんの運営会社はどこ？

次は、運営会社について調べてみましょう。

投資の安全性はどこからくるのか？を考えた時に、「運営会社」は大きな要素となります。

運営会社を調べて見る事で、リスク回避に繋がる事もあるのです。

みんなで大家さん運営会社は？

それでは早速ですが、運営会社について調べてみました。こちらは公式ページに記載されていたので、気になる方は直接見にいきましょう。

また、みんなで大家さんには「ファンド」では無く、営業者に出資する事になります。

その営業者についても、会社名の記載がありましたので、掲載しておきます。

基本的に、不動産投資型クラウドファンディング事業は新しく認可された物が多いので、歴史のある企業と言うのは存在しません。

しかしながら、不動産販売会社であったり、不動産賃貸を生業としている会社の子会社であったり、分社した会社が不動産投資型クラウドファンディング事業を行っている事は多いので、そういった所を見てみると営業成績などもわかってくるので、信頼性を見るには良い部分と言えるでしょう。

みんなで大家さんの評判・口コミ・評価を見てみよう！

次に、みんなで大家さんを利用しているユーザーの意見を見ていきましょう。

私だけの意見よりも、使っているユーザーの意見を満遍なく見る事が重要です。全てを信じるのでは無く50％くらいの感じで見ると丁度いいのが口コミじゃないかなと思います。

それでは早速SNSにあるみんなで大家さんの口コミを見て行きましょう。

現金が使いきれない。。。
私の口座には今、300万円ほどの現金がある。
コンテンツ売上、家賃収入、賞与などで、7月は次々と現金が入ってくる。

普段なら秒速で投資するので、こんな悩みは皆無。
しかし今は下落トレンドなので、年初来安値の更新を待つ。
現金は持たない主義なので、早く投資したい…

— 関原大輔@ｻﾗﾘｰﾏﾝ投資家＆ﾌﾞﾛｸﾞ (@sekihara_d) July 10, 2022

300万円ですよね、手間なしで行くなら、年利7%5年運用1口100万の
みんなの大家さんに3口でどうですか？
4万弱のVJAギフトカードももらえるようですし、
2ヶ月ごとに2.6万利付の放ったらかし投資

— Shimac (@shimac0604) July 11, 2022

いまもネット広告で出てくる、みんなで大家さん及びみんなで農家さん。
100%ポンジスキームの詐欺ですので
お気をつけ下さい。そろそろ行政も動かないと、半端ない被害が予想されます。成田市でバナナ農園を作ると言う投資話。二束三文の土地を、みんなで大家さんで集金した後、土地は手付かず。 pic.twitter.com/gvrJDSxxwV

— tomoyuki🐾監督 (@TONKY40) July 11, 2022

最新のものからTwitterを見て行ったのですが、思ったよりも良く無さそうなイメージです。

一部の方が連投をしていて、悪いイメージになっている可能性はありますが、それにしても良くは無いと感じました。

どちらかと言うと勧誘をしている人が目立つ印象があるなと感じ、ユーザーの良い意見のようなものを見つける事が出来ませんでした。

行政処分を受けているという事実

何故こんなに悪い評判が多いのか？と感じて色々と調べてみたのですが、過去に行政処分を受けているという事実を見つけました。

平成25年5月に大阪府より不動産特定共同事業者に対する行政処分をみんなで大家さんは受けています。

処分内容としては、「不動産特定共同事業に係る業務の60日間の一部停止」となっています。

処分にいたった理由に、みんなで大家さんの営業会社である都市綜研インベストファンドの平成23年度貸借対照表において、約32億円の資産過大計上となっている。と言う理由がありました。

これは、都市綜研インベストファンドは不動産特定共同事業者（純資産が資本金の90％に相当する額を満たすものであること）の資格には適合しておらず、このような状態で多数の事業参加者からその財産を提供を受ける不動産特定共同事業を営むことはできないと判断されたという事です。

大阪府の主張に応じて会計処理をすると、都市綜研インベストファンドの貸借対象表は31億円の債務超過となり、ユーザーからの投資資金の安全性が確保されていないと判断された訳ですね。

これは、「投資家から資金を集める資格が無い」と言う事でもあります。

通常ならここで営業停止、資格取り消しとなりそうな所ですが、速やかに資金調達がされた事で、許可基準を再度超えて資格取り消しの処分には至らなかったという事でしょう。

ただし、これも平成25年の話ではあるので、これを昔と取るか、近年と取るかで印象は大分変ってくるでしょう。

みんなで大家さんの行政処分をどう判断するのか？

個人的な意見を言わせていただくと、投資家と投資会社と言うのは、信頼関係で成り立っています。一度その信頼関係が崩れると、立て直すにはそれなりの時間を有すのではないでしょうか。

安全性や信頼感関係と言うのは、失うのは非常に簡単です。

一度投資家が覚えた不信感は簡単に消える事はあり得ません。

投資として面白いシステムだなと思う反面、一投資家としては、安全面に関して疑問点が残ると言うのが、個人的な感想になります。

みんなで大家さんを悪く言うつもりは無いが不安が残る

色々と調べた結果、最終的な判断として、行政処分の内容を見ると詐欺をしていたり、悪質だったという訳では無さそうです。

しかしながら、投資家として考えるのなら、利用するのには不安が残ると言う結論に至りました。

あくまでも、システムや現状元本毀損が起こっていないと言う事実はありますが、行政処分を受ける行為を行っていたというのも事実です。

また、不動産投資型クラウドファンディング事業としては、最低投資額が100万円からと高めに設定されている事もあり、失っても良いと思って投資をするにはリスクが高い印象が残ります。

使えないと言うつもりは全くありません。ただし利用するのならリスク回避、リスクヘッジはしっかりと行った上で利用するのが良さそうです。

どの様に考えるとしても、判断が難しいと言えるのがみんなで大家さんの評価と言えるのではないでしょうか。

まとめ

今回は、みんなで大家さんについて一通り調べてみました。

使える不動産投資型クラウドファンディング事業者かな？と思った部分もありますが、安全面を考えると、いくら昔だと言え、行政処分を受けた事業者を利用すると言うのは不安な面は多々あるといった印象です。

現状、みんなで大家さんは元本割れや元本毀損を起こしてはいませんが、Twitter等、SNS等での評判・口コミは良くありません。

その理由として過去に一度行政処分を受けているからと言うのが理由に上がるでしょう。

ここで考えなくてはならないのは、自分が投資をする目的です。ハイリスクハイリターンな投資を選びたいならまだ分かるのですが、不動産投資型クラウドファンディングに興味を持った方は、ローリスクローリターンを考えているはずです。

そうなると、わざわざ安全面で不安が残る事業者を使う理由は少ないとも言えるのかもしれませんね。

ただし、現状投資家側が不利益を受けた訳では無いのも事実なので、その点をどう考えるかでしょう。

不動産投資型クラウドファンディングは小口不動産投資としての印象が強いかもしれませんが、みんなで大家さんは最低投資額が100万円からと、不動産投資型クラウドファンディングとしては、高めの資金が必要となります。

様々な理由を考えると、数多くの不動産投資型クラウドファンディング事業者がある中で、あえてみんなで大家さんをオススメする事はありません。他も見てみて決めた方がいいでしょう。