不動産投資は賃貸不動産を購入して家賃収入を得るビジネス。投資用物件は必須で大きな額の費用が必要です。また、株式投資や金融商品などと違って不動産経営のノウハウなども不可欠。ハードルが高いイメージもあるでしょう。

その中でワンルームマンション投資は小規模であり、不動産投資のスタートに向いているとも言われます。しかしワンルームマンションと言っても適当であってはいけません。

そこで、ここではワンルームマンション投資とはどの様な物か、メリットとデメリットや向く人と向かない人について取り上げます。

手軽なの？ワンルームマンション投資のメリット

まずはワンルームマンション投資のメリットを挙げてみましょう。

少額の資金で始められる

「マイホームは一生の買い物」と言われるほどに不動産は大きな買い物ですが、このことは投資用不動産も同様で、物件は非常に高額です。しかも投資用となると一般の住宅よりも規模も大きくなってしまいます。

例えば、1棟アパートを新築で建てると億の費用が簡単に飛んで行くこともあるほどです。

この点ワンルームマンションの場合は物件価格そのものが抑えられるため、投資費用が少なくて済むメリットがあります。物件のある地域や築年数にもよりますが数百万円のレベルから事業をスタートさせることも可能です。

ちなみに不動産投資はローンを利用して投資をすることも可能。必要な資金は更に抑えられます。

ワンルームマンション投資は入居者が入りやすい

不動産投資は入居者からの家賃収入で成立するビジネスです。入居者無しでは収入が発生しません。そのため、不動産には入居者が不可欠です。

不動産投資の投資用物件にはいくつかの種類があります。1棟アパートやファミリータイプのマンションなど。規模は様々です。

さて、ワンルームマンションはこの内で入居者が入りやすいメリットがあります。入居するのは単身赴任者や学生など、1人暮らしの人が多いです。

しかも都市部のワンルームマンションの場合は土地の利便性が良いため、物件は埋まりやすいです。

ワンルームマンション投資は立地の良い場所に買いやすい

不動産の入居率や家賃のレベルは立地によって変わると言っても過言ではありません。例えば都市部の場合には、最寄り駅からの距離で家賃が決まります。また、人気のある土地とそれなりの土地がありますが、人気のある土地の方が高い家賃を望めます。

さて、ワンルームマンションのメリットに、立地の良い場所に買いやすい点があります。

この点、アパートや1棟マンションはまとまった土地が必要なので、所有は難しいとも言えます。しかしワンルームであれが都市部であっても物件は豊富。投資用に持つことは比較的簡単です。

物件の管理が容易なワンルームマンション投資

不動産は管理が必要です。賃貸不動産の管理は物件のメンテナンスの他にも家賃の集金やトラブル対応などもあり、実に広い範囲の仕事を要求されます。これを例えば自主管理でするとなると、非常に大変な業務を負わなければなりません。

その点ワンルームマンションであれば物件の規模が小さいので、管理の手もあまり掛かりません。

物件管理の質は入居者の満足度にも関係する非常に大切な物。管理が容易ならばビジネスの推進も比較的難しく無く、経営管理もしやすいと言えるでしょう。

ワンルームマンション投資のデメリット

次に、ワンルームマンションのデメリットを挙げてみましょう。

空室になると収入がゼロ

例えば、1棟アパート投資を考えてみると、仮に少しの空室が発生したとしても収益はゼロにはなりません。10室あるアパートの場合、1室が空いたとしても家賃収入の9割は入って来ることになります。

しかし、ワンルームマンションの場合は1部屋しか無いので、空室になってしまうと収入が絶たれてしまいます。

空室の被害はそれだけではありません。物件は持っているだけで固定資産税が発生します。空室はそのまま赤字になってしまうのです。

大きいリターンに結び付きにくい

不動産投資の利回りは収益を投資金額で割った値から算出されますが、高い利回りを出すためには投資金額を抑えながらハイレベルの家賃収入を得なければなりません。しかし、ワンルームマンションの場合は、物件の規模が小さいこともあり、家賃もハイレベルな金額を望むことは難しいです。

確かに、大都市圏の主要駅に近い物件などは家賃レベルも上がるでしょうが、物件の価格もそれに合わせて跳ね上がるため、投資用物件としては入手しにくくなります。

売却しにくい

不動産投資の利益は家賃収入の他、売却によって得ることも可能です。ただし、投資用不動産の場合、買い手になるのは多くが別の投資家。それだけ物件は吟味して値段が付けられます。

さて、ワンルームマンションは売却の面ではあまり有利ではありません。これは建物全体が老朽化してしまい、価格を落してしまうからです。

この点アパートなどであれば建物全体をリフォームして収益性を上げることも可能うなのですが、ワンルームマンションの場合は改装が専有部分に限定されます。マンションの建物全体が老朽化しているので収益性が上がるとは限らず、高値で売ることは難しくなるのです。

家賃下落リスクが比較的高い

ワンルームマンションの場合は入居者が入りやすいメリットがあるのですが、その一方でファミリータイプなどよりも退去されるリスクが高いとも言えます。つまり入居者の回転が比較的早いのです。 そして、そのたびに発生するのが家賃の下落です。

ワンルームマンションは、新築の状態の時に最も家賃が高く、それから築年数が経つと共に安くなって行きます。新築の時に7万円で貸せた物が68000円、65000円…というイメージで下がって行くのです。そして、家賃の改定が入居者が変わる時。回転が早いワンルームマンションは家賃維持の点で不利なのです。

ワンルームマンション投資に向く人

ビジネスには適正があります。ワンルームマンション投資も同じで、向く人と不向きな人がいます。では、どの様な人に向いているのでしょうか。

情報収集と勉強にマメな人

情報収集と勉強が大切…これは不動産投資全般に言えること。当然ながらワンルームマンション投資でも同じです。

不動産投資は覚えなければならないことが非常に多彩です。例を挙げるならば、経営、建築、金融、法律など…。当然、これらは適当に覚えているのではダメで、しっかりとした理解が必要です。

そして、これらの知識は常日頃からの情報収集と勉強の量に掛かっています。 情報収集と勉強にマメな人が向くのです。

経営者としての自覚のある人

次に挙げられるのが、経営者としての自覚のある人です。

不動産投資はサラリーマンの副業として人気がある投資ですが、オーナーとしての仕事はサラリーマンの業務とは相当に違います。サラリーマンの多くは経営者では無く、会社という組織の下で働いています。…つまり、経営までも考えなくても良い立場なのです。

しかし不動産投資の場合、それがワンルームマンション投資の様に規模が小さいものであっても、オーナーはあくまでも経営者です。オーナーは投資用物件の手配から入居者の審査、物件管理から資金繰りまでもしなければなりません。経営者としての自覚がやはり必要なのです。

ビジネスパートナーを大切にする人

ビジネスパートナーを大切にする人も向いています。

ワンルームマンションとは言っても、不動産であることには変わりません。不動産の購入には仲介会社を、管理には管理会社の尽力が必要です。また、資金に関する課題に関しては銀行やフィナンシャルプランナーの助力を仰がなければなりません。

そして、その様なビジネスパートナーを大切にするかどうかで、ビジネスの明暗も分かれて来るのです。

例えば、不動産投資には情報収集が欠かせませんが、新鮮なネタ…しかもネットや報道に載る前のネタは案外ビジネスパートナーから聞くこともあります。そのネタを聞くためには良好な関係が必要。ビジネスパートナーとの関係が物を言うのです。

数字に強い人

数字に強い人も向いています。と言うのも、利回りやキャッシュフローの計算など、経営では計算が欠かせないからです。

例えば、利回りの計算式を頭に入れている人は、どの様な費用がどこの部分に掛かるかのイメージが出来ます。経費が発生すると収益を圧迫して利回りが落ちる…などを瞬時に把握出来るのです。

しかし、数字を理解していないと、利回りの式のどの部分が変わったかまで分からないため、ダメージの状況が分からないのです。そして、分からないままで放置するならば、傷は更に深まって行きます。

経営には数字を知らなければならず、それが得意な人は経営に向いているとも言えるのです。

ワンルームマンション投資に向かない人

それでは、ワンルームマンション投資に向かない人には、どの様な特徴があるのでしょうか。

他人任せにする人

仕事を他人任せにする人は、ワンルームマンション投資には向きません。

不動産投資は実務を業者に任せることは可能です。しかし、全体の統率は業者がするのでは無く、オーナー自身が行わなければなりません。仮に、重要な部分を人任せにすると、場合によっては取り返しの付かないことにもなり得るのです。やはり経営判断はオーナーの仕事。人任せにしたがる人は向かないと言えるのです。

例えば、入居者の審査は人柄の審査とも言えます。その人が間違いなく家賃を支払ってくれるか、物件をきれいに使ってくれるかを判断する非常に大切な仕事なのです。それを完全に丸投げにすることは良くはありません。下手をすると家賃の回収が上手く行かないばかりか、物件の使い方も荒くなり、状態も悪くなってしまうのです。

情報を鵜呑みにする人

不動産投資は情報収集が非常に大切です。

しかし、情報を簡単に鵜呑みにしてしまう人は、あまり向きません。

例えば、不動産投資においては銀行融資が必要ですが、銀行に関しては様々な情報や憶測が飛び交います。その中には信頼すべき情報だけでなく、デマの様な物もあるのも現実です。そして、その様なデマを安易に信じてしまうと銀行との関係を悪化させる状況にもなり得ます。情報の確認をすることも大切で、その部分を欠く人は向かないとも言えるのです。

現地を確認したがらない人

ワンルームマンション投資には現地の確認が欠かせません。しかも、単に物件を見るだけでなく、周囲の状況まで確認することが大切なのです。そして、物件の周囲の環境は意外に変わる物で、やはり確認が要求されます。

そのため、現地を確認したがらない人は、ワンルームマンション投資には向かないと言えます。

不動産の経営は周辺地域の状況を計算に入れ、入居者が満足する部屋を作ることが大切です。そのためには現場確認が大切なのです。

勉強嫌いの人

ワンルームマンション投資は規模が大きくはありません。そのため、覚えることは少なくて済み、大した勉強は必要無いと考えるかも知れません。しかし、それは大きな間違い。ワンルームマンション投資も立派な経営。勉強は絶対に必要なのです。

ですから、勉強嫌いの人はワンルームマンション投資には向きません。

ワンルームマンション投資において必要な知識は、購入する物件に関する物の他にも、法律に関する知識、会計に関する知識、更には建築に関する知識など様々で、それを知るか否かでビジネスの明暗も分けてしまいます。

やはり勉強は必須。勉強嫌いの人は向かないのです。

まとめ

ワンルームマンション投資について、そのメリットやデメリット、そして向く人と向かない人について取り上げました。ワンルームとは言え、決して侮ってはならない投資であることが分かったことと思います。

そうは言っても、ワンルームマンション投資は儲からないビジネスでは無く、しっかりと勉強をして作戦を立てて立ち回れば怖い物ではありません。

賃貸不動産経営者としての自覚を持ち、勉強をして、上手な経営を目指しましょう。