「転ばぬ先の杖」とは良く言ったもので、ビジネスにはリスクに対する布陣は重要です。当然ながら不動産投資でもリスク管理は非常に重要。仮に準備をしないでいると「もしも」の時には事業の破綻もあり得ます。

さて、リスク管理と言うと思い出すのが火災保険では無いでしょうか。しかし、意外に火災保険には知られていないことが多くあることと思います。

そこで、ここでは火災保険について取り上げてみます。どれだけ重要な保険であるかを、改めて見てみましょう。

不動産投資における火災保険の意義について

まずは火災保険の意義について振り返ってみましょう。

保険と言うと、何となく掛けているケースも見られますが、やはり「何となく」では無く、ビジネス上の意義まで理解するのが望ましいです。

災害対策として

火災保険の意義の第1は、やはり「災害対策」です。

ただし、災害対策と言っても火災の発生だけの対策ではありません。実は様々な災害についても対応しているのです。後述しますが、補償可能な物としては、落雷、爆発、風、雹、雪…と言った様々なアクシデントを含みます。

この「補償の範囲」を知ることは不動産投資家としても非常に大切です。と言うのも、災害発生時の対応には多くの費用が必要となり、自前で負担すると相当な痛手になってしまうからです。

しかし、火災保険の補償で対応すれば、損失を大幅に抑えることが出来るので、経営する上で非常に助かるのです。

銀行融資のために

不動産投資は銀行の融資が必要です。そして、融資のためには火災保険を掛けなければなりません。

さて、銀行側としても貸した先の物件が災害でダメになることは、やはり痛手です。

その点、火災保険を掛けるのであれば「もしも」の時にもダメージが少なくて済みます。

銀行との信頼関係を維持する意味においても、火災保険はやはり重要なのです。

火災保険がカバーする範囲

それでは、火災保険がカバーする範囲について、具体的に種類を挙げてみましょう。火災以外の災害に対しても、広く補償していることが分かることと思います。

火災

まず第一に火災です。火災は入居者の命と家財にも関わるので、対策を打つことは絶対に必要です。

さて、火災には自分の不動産が火元になる場合と、隣家が火元になり、自宅に燃え移る「もらい火」の火災があります。いくら投資用物件に火災発生の対策を打ったとしても、隣家から火が来てしまうこともあるので、火災保険はどうしても必要となるのです。

落雷

今の建築物には避雷針が付いているため、あまり危険とは考えられないかも知れませんが、実は雷は火災の原因になったり電気設備を破壊したりします。

また、雷は自宅に落ちると被害を被るだけでなく、近隣に落ちても被害を受けることもあります。雷は電気ですので、電気を通す物質が地下に敷いてあった場合、そこを流れて来て被害を受けることもあるからです。

さて、火災保険は落雷にも適用されます。その様な事態が起きても補償の対象になるので、経営上も有利です。

爆発

爆発も火災保険の補償の対象です。

爆発と聞くと極めてリスクが少ない様に見えるかも知れません。しかしガスの様な燃料を使う以上、爆発のリスクを完全に回避することは出来ません。そのため、火災保険の補償でカバーしなければならないのです。

また、中古不動産の様に設備が古くなってしまった建物の場合、給湯器の様なガス設備なども腐食している可能性も出て来ます。そして、配管などの腐食リスクを抱える以上、ガス漏れのリスクも残ります。やはり爆発の可能性はゼロにはなりません。火災保険は爆発事故にも対応してくれるので、リスク低減に必要なのです。

風による災害

風の災害は主に台風や竜巻などによる物です。条件にもよりますが、風は家屋の屋根を剥がすこともあるほど。決して侮れる物ではありません。特に最近は異常気象と見られる様な大型台風の襲来も見られ、不動産への被害も懸念されます。

さて、火災保険は風災にも適用されます。屋根の他にも窓やドアなども風でダメージを受けることもあるので、風災対策として保険を掛けておくことは非常に大切なのです。

雹による災害

雹は意外に家屋にダメージを与えます。特に天窓の場合は深刻な事態もあり得ます。雹の大きさなどにもよりますが破損の事態もあり得るのです。そして、窓の修理の費用は安くはありません。経済的な損失も大きいため、利回りを圧迫することもあります。

火災保険は雹による災害にも適用されます。確かに雹による破損のリスクは小さいかも知れません。しかし、万が一を考えるならば災害対策として有用となるのです。

雪による災害

雪国に行かないとイメージしにくいのですが、雪も建物の被害に繋がり得ます。建物が雪の重みで潰れる事態があり得るからです。雪国の雪はメートル単位の積雪量になり、屋根に掛かる重みもトン単位にもなります。屋根破損に繋がるのも無理はない…とも言えるでしょう。

火災保険は雪害にも対応します。雪による被害対策としては非常に助かる方策なのです。

水濡れ

水濡れとは排水設備などの破損による漏水などによる被害です。古くなったマンションなどでは配管設備も老朽化しているため、事故発生リスクも高くなります。

さて、火災保険はこの様な水濡れ被害も適用されます。水濡れ被害は意外に深刻。アクシデント発生の際には非常に役立ちます。

水災

最近はゲリラ豪雨などが頻発し、水の害を受けるケースが目立って来ています。特に低い土地の被害は甚大で、時には命を落とす人もいるほどです。

さて、火災保険は水災にも対応します。水災は不動産にもダイレクトにダメージを与えるので、この補償は非常に有用。リスク回避に繋がります。

盗難

最近の窃盗犯は以前よりも悪質になっています。この動きに対応すべく窓も強化されてはいるのですが、やはり事件は無くなってはおらず、市民生活に暗闇を落としているのが現実です。

さて、火災保険は盗難被害にも対応します。投資家の立場としても、入居者を守る観点から有用と言えます。

集団による暴力行為

集団による暴力行為とは、群衆が集まった際に発生し得る暴力行為。例えばデモ行進や大規模なケンカなどによる家屋の被害を指します。今でこそ学生運動の様な暴力的事態は無くなっているものの、デモの参加者がエキサイトをして暴れることも無い訳ではありません。

火災保険はこの様な事態にも対処します。リスクは小さいとは言え、経営者の立場としては潰しておくことが賢明です。火災保険でリスクへの不安を解消しておく方がベターです。

建物外部からの落下や飛来など

例えば台風が襲来した場合、風圧力によって屋根や外壁の破損リスクが発生しますが、風によるリスクはそれだけではありません。何らかの物が飛んできて建物に衝突して破損する場合もあり得るのです。良い例なのは隣家の瓦が飛んできてこちらの窓を破ってしまう、などと言った事態が考えられます。

火災保険はこの様な事態にも対応します。風災が大きくなって来ている今、この補償は建物を守る上で有効な対策となり得るのです。

火災保険の適用外について

この様に、火災保険の適用出来る範囲は非常に広いです。しかし、何でも適用されるとは限りません。火災保険には適用範囲がありますが、この適用範囲の外の物は補償対象にはならないのです。賃貸不動産経営をするにあたっては把握しておくことは非常に大切です。

ここでは火災保険の適用外の代表例を挙げてみます。

経年劣化による不具合

建物の老朽化は避けられません。部材や部品は築年数と共に腐食や劣化をしてしまい、強度なども落ちてしまいます。そして、その状態が継続すると破損にも繋がり得ます。

この様な経年劣化によって発生する不具合には火災保険は適用されません。

例えば雨樋がありますが、雨樋は雨水がダイレクトに降りかかり、しかも日射によるダメージも受ける部分。劣化しやすい部分とも言えます。そして、雨樋は台風にも直接晒されるため、破損リスクも高いです。

火災保険はこの様な状態での破損は補償されません。投資家としては、注意が必要なのです。

法令違反・重大な過失

法令違反や重大な過失による物によっても火災保険は適用されません。

重大な過失の例としては、天ぷら油をコンロで加熱したまま離れて出火する物や、寝タバコによる出火などが挙げられます。

ただし、重大な過失については、過失はあるものの「ほとんど故意に近い著しい注意欠如」が認められない事例に関しては、重大な過失として認められないともされています。重大な過失であるかの判断はケースバイケースで判定されると考えて良いでしょう。

風災によらない吹き込みや雨漏りなど

風災によって建物の各部はゆがんでしまい、ケースによっては、その建物のゆがみによって吹き込みや雨漏りなどを起こすこともあります。しかし、その一方で風災が無くとも吹き込みや雨漏りが起こる場合も、実際にあります。この様なケースでは火災保険は適用されません。

被害を受けてから3年以上経って保険会社に連絡した場合

火災保険の請求できる期間は法令によって3年と定められています。ですから、この期間を過ぎてしまうと、保険会社に補償の請求をすることが出来なくなってしまいます。

投資家によっては忙しさのあまり、保険に関係する案件を忘れてしまうケースがあるとも思いますが、放置していると、請求可能な期間が終わってしまうこともあり得ます。早めに保険会社と連絡する方が良いでしょう。

火災保険について知っておきたいこと

ここで、火災保険について知って起きたいことを挙げてみましょう。

火災保険の知識は投資家にとって、意外な盲点にもなる部分。しっかりと把握しておきましょう。

地震には地震保険を

火災保険は様々な災害を補償しますが、地震に関しては補償の対象外となります。地震もいつ襲って来るか分からない災害であるので地震保険にも入っておきましょう。

ちなみに、建築物の耐震性能を考えるならば、1981年に耐震基準が見直されています。築古の物件を購入する場合には地震保険への加入がより重要となります。

火災保険料は経費になる

火災保険料は経費として扱えます。経費を利回りの計算に入れないと、税金を余計に納めなければならない事態もあります。そうなると利回りまで落ちてしまうので、経費計上を忘れない様にしましょう。

契約範囲を把握しておく

火災保険の補償の範囲は非常に広く、様々な災害をカバーしていると言えます。ただし、それは火災保険全部が適用するとは限らず、補償を限定的にしているケースもあります。そのため、自分が加入している契約の範囲がどのくらいまでかを、把握していなければなりません。

仮に、契約の範囲を間違って理解していた場合、災害に見舞われても補償の範囲外だった…と言った事態もあり得ます。想定外の不具合に遭わないためにも、契約内容はしっかり確認をしましょう。

申請方法を確認しておく

火災保険は契約して災害に見舞われたとしても、申請の手続きをしない限り補償は降りません。ですから、災害に見舞われた場合には速やかな手続きが必要です。

しかし、ここで困るのが申請方法について。申請の流れと必要な書類を把握しておかなければ手続きが滞ってしまいます。災害の対応には資金的にも大きな痛手となりやすいので、早めに補償をもらうためにも、申請方法を確認しておきましょう。

まとめ

火災保険について取り上げました。災害の種類は様々ですが、火災保険が広い範囲に渡って補償することが分かったことと思います。また、物件のアクシデントに対して、広く対応出来ることも把握出来たことでしょう。

不動産投資は投資用物件を大切に使うことも、ランニングコストの節減と利回り維持のためには大切です。そのためにはリスク管理も欠かせません。火災保険を有効に活用してリスク対策を万全な物としましょう。