「不動産投資において本当に火災保険って必要？」

「火災保険の特約(オプション)は付けるべき？」

「そもそも火災保険の補償対象って何？」

上記のような疑問・悩みを抱えている不動産投資家も多いのではないでしょうか。

この記事では、火災保険の補償対象や不動産投資で火災保険が重要な理由、不動産投資におけるおすすめの特約(オプション)などを解説しています。

この記事を読むことで、火災保険について詳しく分かるようになり、火災保険の選び方も明確に理解できるようになるでしょう。

ぜひとも参考にしていただけたら幸いです。

そもそも火災保険は火災の被害だけが対象じゃない

火災保険は住宅や家財に被害が出た際、保険金が下りる仕組みとなっていますが、補償対象は火災による被害だけではありません。

下記のようなリスクに備えることもできます。

火災保険は様々な被害に対してカバーできる保険でもあります。

不動産投資においても、火災保険は欠かすことのできない保険と言えるでしょう。

不動産投資で火災保険が重要な理由3つ

不動産投資で火災保険が重要視される主な理由は下記の3つです。

1つずつ見ていきましょう。

①火災保険に加入することで「さまざまなリスク」に備えられる

火災保険に加入すれば様々なリスクに備えられます。

日本は自然災害が多い国でもあり、火災保険に入る必要性は充分にあります。

例えば火事や台風、地震で建物が損壊した場合、火災保険に入っていなければ全て自己負担で修繕しなければありません。

万が一のリスクに備えて火災保険は万能な保険とも言えます。

他に空き室リスクや家賃滞納、金利変動など不動産投資ならではのリスクに備えることも可能です。

②火災保険に加入しないと銀行から融資を受けるのが難しくなる

金融機関から融資を受ける場合、火災保険へ加入しないと融資を受けられないケースが大半です。

不動産投資においてローンを組んだ上で建物を購入する人がほとんどですが、融資がなければ一括で購入するしかありません。

金融機関側も融資が回収不能になるのは避けたいといった思惑があります。

つまり火災保険に加入することは不動産投資側と金融機関側、双方にとってメリットがあるのです。

もっと言えば金融機関の融資にかかわらず、リスクの点において火災保険には加入しておいた方が安全かつ安心でしょう。

③地震保険は火災保険に加入しないと入れない

火災保険の他に地震保険もありますが、地震保険単体で契約することはできません。

なぜなら地震保険は火災保険に付帯しているからです。

つまり地震保険に加入したければ、火災保険とセットで加入する必要があります。

また地震保険の特徴は下記の通りです。

地震保険に加入することで、地震が原因の火災・損壊・埋没・流失による被害が補償されるようになります。

日本は地震が多い国でもあり、地震保険への加入を検討しているならば、火災保険を通して地震保険へ加入しましょう。

【基本的】火災保険で補償対象となるもの

火災保険の補償対象には、下記のようなものが挙げられます。

1つずつ分かりやすくかつ簡潔に説明していきましょう。

①火災

火災保険は最も基本的な補償です。

また放火・もらい火による火災も補償対象となります。

②落雷

落雷による住宅の破損も補償対象です。

近年では落雷が増加傾向にあり、落雷によるインターネット回線の切断や建物付属設備への被害も増えています。

③風災・ひょう災・雪災

風災・ひょう災・雪災も火災保険の補償対象になります。

例えば強風で窓ガラスが割れる、雪で屋根が凹むといった被害でも保険金は下ります。

ただし窓を開けた状態だったのが原因だったり、雨漏りが原因だったりする被害は補償対象になりません。

④水災

水災は台風・豪雨で住宅の屋根が破損したり、床上浸水したりした際に保険金が下ります。

なお洪水や高潮、土砂崩れや落石が原因による水災も補償対象です。

また床上浸水の場合、建物評価額(再調達評価額)の30％以上に損害が生じた際、保険金が支払われます。

⑤破裂・爆発

ガス漏れが原因の破裂・爆発や、ガスに引火して住宅が燃えた場合などが補償対象です。

例えば下記のような事例が挙げられます。

上記が原因の被害は火災保険の補償対象となります。

⑥盗難

強盗被害にあって窓ガラスが割られる他、建物設備自体が盗まれたときに保険金が下ります。

家財や現金などの盗難被害については、家財を対象とする特約(オプション)を付けていれば補償対象になります。

ですが不動産投資の場合、家財を対象とした火災保険は入居者に加入してもらうのが一般的です(保険料の負担も入居者)

⑦飛来物による損害

飛来物による建物の損害(落下・飛来・衝突など)も火災保険の補償対象となります。

例えば外からボールが飛んできて窓ガラスが割れたケースなどが挙げられます。

【不動産投資ならでは】火災保険で補償対象となる特約

不動産投資で大きなメリットとなる補償特約(オプション)もあります。

特約とは、火災保険加入時に必要に応じて付帯できる制度のことです。

下記の特約は不動産投資家にとって多大なリスク軽減に繋がるでしょう。

1つずつ説明していきます。

①建物(管理)賠償責任補償特約

管理している建物の不備・欠陥を原因とする偶然の事故で、損害賠償責任を負った場合に保険金が下ります。

入居者が原因による事故に対して「個人賠償責任補償特約」がありますが、あくまで入居者の過失を対象とした保険です。

「建物(管理)賠償責任補償特約」は大家のための保険であり、物件を対象とするならば必ず加入しておきたい特約です。

②電気的・機械的事故補償特約

建物内の設備に電気的・機械的事故が生じて設備が故障したとき、その修理費用を補償とした特約です。

所有する建物内にエレベーターや太陽光パネルなど、様々な機械設備を所有しているならば、必ず加入しておきたい特約でもあります。

なぜなら機械設備の修理代は高額になるケースが多いからです。

なお経年劣化や機械寿命による故障は補償対象となりませんので注意しましょう。

③弁護士費用特約

弁護士への相談・依頼料を補償してくれる特約です。

賠償事故が発生した際、弁護士に依頼するのが一般的ですが、費用は高額になります。

弁護士費用特約に加入することで、費用を拠出せずに弁護士という強い見方を付けることができるでしょう。

④家賃収入補償特約

家賃収入補償特約とは、家賃収入が途絶えたときに減少した家賃収入を補償してくれる特約です。

具体的には、所有する賃貸物件に火災保険金が下りる事故があり、かつ家賃収入がなくなったときに補償してくれる特約となります。

継続的に家賃収入を得られるので、ローンの返済に困ることも無くなるでしょう。

ただし空き室が増えたことによる収入の減少は補償されません。

またこの特約を活用できるのは、元の空き室率が5割以下の場合のみです。

⑤家賃費用補償特約

自身が所有する賃貸物件で自殺や他殺、孤独死などが発生し、それに係る家賃の減額で減少した家賃収入を補填してくれる特約です。

また値引きした家賃だけではなく、原状回復費用や遺品整理費用も補償の対象となります。

万が一に備えて加入しておきたい特約です(特に高齢で独身の入居者が多い場合)

火災保険における不動産投資側と入居者側の違い

火災保険の補償対象において、その視点は不動産投資側(大家)と入居者で異なります。

大家は所有している建物や共有部分に対して火災保険に加入しますが、入居者は自身が住む部屋や家財に対して火災保険に加入します。

つまり大家は大家で火災保険に加入し、入居者は入居者で火災保険に加入してもらうのが一般的です。

入居者は「個人賠償責任保険」への加入を入居条件とするのが一般的

入居者においては、入居の条件として「個人賠償責任保険」が含まれる火災保険に加入してもらうケースが多いです。

個人賠償責任保険においては、入居者の不注意やミスによって生じた建物の損失をカバーしてくれます。

入居者が原因による建物の損害や賠償責任においては、入居者自身が全責任を負います。

よっていざ事故が発生したときのために、個人賠償責任保険に加入してもらうのです(保険料は入居者負担)

入居者に加入を求めない場合は、大家が加入している火災保険に「マンション居住者包括賠償特約」を付けるといった方法もあります(保険料は大家負担)

火災保険の契約期間は「短期契約」か「長期契約」

火災保険の契約期間は短期契約と長期契約の2種類です。

ここからは、短期契約・長期契約についてそれぞれ説明していきましょう。

まずは短期契約から見ていきます。

短期契約

短期契約は一般的に「1年に満たない契約期間」を指します。

短期契約は保険の確認や見直しが定期的にできるので、同じ内容で割安な契約に変更しやすいといったメリットがあります。

ただし保険料は定期的に支払う必要があるため、長期契約と比べて割高です。

長期契約

一方で長期契約は契約期間が最長10年です(※2022年10月以降の契約は順次最長5年に短縮されます)

長期契約で火災保険に加入すると、保険料の支払額が安くなるに加え、契約期間中は保険料改定の影響を受けません。

ただし契約を変更しにくい、契約内容を忘れてしまいやすいといった弊害もあります。

また火災保険の契約期間は最長10年から5年に短縮されることが決定し、保険料支払額の増加が懸念点として挙げられています。

不動産投資で火災保険に加入するタイミングは？

不動産投資において火災保険の加入日は、住宅の引渡日と同日にしておくのが望ましいでしょう。

火災保険は万が一を想定し、そのためのリスクを抑えるために加入しますので、引渡日から加入しておくのが安心安全です。

また加入においても金融機関や不動産管理会社を通して加入すれば、割安になるケースも多く見受けられます。

火災保険加入の際は複数の損害保険会社で見積もりを取ることが大切

加入する火災保険を選ぶ際、必ず複数の損害保険会社で見積もりを取りましょう。

見積もりサイトを活用すれば簡単に比較できます。

金融機関や不動産会社がおすすめの火災保険を勧めてくることも多いですが、必ずしも他と比べて割安とは限りません。

また火災保険の特約(オプション)は損害保険会社によって異なり、不動産投資において必要な特約があるかを調べることも大切です。

補償内容が同じであっても、保険料に差がある場合もあります。

自分の目で見て比較検討した上で、加入する火災保険を決めるのが良いでしょう。

その際は予算や希望を加味することも忘れてはいけません。

まとめ

この記事では、火災保険の補償対象や不動産投資で火災保険が重要な理由、不動産投資におけるおすすめの特約(オプション)などを解説しました。

火災保険へ本当に加入する必要があるのか、疑問に思っていた不動産投資家も少なくないでしょう。

火災保険は万が一に備えるための保険であり、いざという時に補償してくれる制度です。

不動産投資においてはイレギュラーな出来事も多く発生し、何が起きてもおかしくありません。

いざというときのために火災保険でカバーしておくのが無難と言えるでしょう。

この記事が少しでも参考になったなら幸いです。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。