「副業で不動産投資を始めたんだけど、サラリーマンでも確定申告は必要？」

「支払う税金を少しでも安くする方法を知りたい」

「不動産投資が事業的規模だと税金が安くなるって本当？」

と困っていませんか？

この記事では「確定申告の意味や、青色申告と白色申告の違い」、「青色申告をするメリットとデメリット」、「事業的規模の違いによる特別控除額」について詳しくご紹介します。

また「青色申告の適用条件と具体的な申告の流れ」についても詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資の確定申告｜所得税の計算

不動産投資における所得税は「（不動産投資における総収入金額ー必要経費）×所得税率ー控除額」で計算できます。

つまり「必要経費」と「控除額」が大きいほど支払う税金が安くなるということです。

具体的には「税理士や司法書士への報酬」、「建物の修善費」、「固定資産税や都市計画税」などが経費として認められています。

不動産投資の確定申告｜青色申告と白色申告は何が違うのか？

「確定申告」とは売り上げや経費を基に1年間の所得を計算して税務署へ申告する制度のことです。

申告方法としては「青色申告」と「白色申告」の2種類があり、以下のような違いがあります。

青色申告

「青色申告」とは確定申告の申請方法の一種であり、各年の所得、経費、税金を計算して税務署に申告することです。

青色申告を利用すると、「65万円の特別控除」など税金面でさまざまなメリットがあるため、不動産投資家は必ず利用することをおすすめします。

ただし青色申告を利用するには必要書類の作成と提出が必要など、様々な条件があるため具体的なやり方を後述します。

白色申告

「白色申告」とは確定申告の申請方法の一種であり、青色申告をしない場合は自動で白色申告となります。

上記表の通り白色申告をしても特にメリットはないため、青色申告をするのがおすすめです。

サラリーマンで不動産投資をしている場合は確定申告が必要なのか？

通常、サラリーマンは源泉徴収によって税金を支払っており、年末調整によって税金の過不足を調整しているため、確定申告をする必要はありません。

ただしサラリーマンでも「年収が2,000万円を超える方」や「副業や不動産投資で年間所得が20万円を超える方」は確定申告をする必要があります。

確定申告をしない場合、無申告加算税、延滞税、悪質な場合は刑事罰の対象となる可能性もあるため注意しましょう。

不動産投資の確定申告｜青色申告をするメリット

青色申告を利用すると以下のような税金面でのメリットがあります。

メリット①｜青色申告特別控除（最大65万円）

青色申告を利用すると、「最大で不動産所得を65万円控除する」ことが可能です。

「特別控除」とは不動産所得などの収入から特定の金額を差し引くことを言います。

不動産所得の税金は「（不動産投資における総収入金額ー必要経費）×所得税率ー控除額」によって計算されるため、控除額が大きいほど節税をすることが可能。

ただし「65万円の特別控除」を利用するには様々な条件があるため、詳細は後述します。

メリット②｜青色事業専従者の給与を経費として計上

青色申告を利用すると、「申告者の配偶者や親族など賃貸事業に従事している人に支払っている給与を経費として計上する」ことが可能です。

ただし、「不動産事業として事業的規模（5棟10室）を満たしていること」と「青色事業専従者給与に関する届け出を提出する」という条件が必要。

この制度を利用することによって、「毎月7〜10万円程度」を経費として計上することができます。

ただし、あまりにも高額だと経費として認められない可能性があるため注意しましょう。

メリット③｜純損失の3年間繰越し

青色申告を利用すると、不動産運用で赤字を出してしまったとしても、純損失を3年間繰越すことが可能です。

税金は「1年単位で課税対象の所得を計算している」ため、利益が多い年は高い税金を支払い、赤字の年は運営が厳しくなります。

ただし青色申告を利用して赤字を出してしまった年の純損失を繰り越すことによって、「利益が多い年」と「赤字の年」の所得をならして税金を安くすることが可能。

不動産運用で赤字が出て給与所得と損益通算しても控除しきれない場合は純損失の繰越しをすることをおすすめします。

不動産投資の確定申告｜青色申告をするデメリット

青色申告をするには以下のようなデメリットもあるため注意しましょう。

デメリット｜開業届と申請書の事前提出が必要

青色申告を利用するには「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

「開業届」とは新しく事業を開始、事務所の移転、事業の廃止をした際に税務署へ提出する書類のことです。

事業所得や不動産所得が発生するビジネスを開始した際は必ず税務署への提出が必須となります。

また、青色申告を利用するには「青色申告承認申請書」の事前提出が必要になるため忘れずに提出しましょう。

デメリット｜複式簿記での記帳が必要

青色申告で特別控除の適用を受けるには「複式簿記での記帳」が必要です。

簿記の専門的な知識が必要であり、記帳をするには時間がかかるため、副業で不動産投資をしているサラリーマンには大きな負担となってしまうのがデメリット。

そのためサラリーマンで不動産投資をしている場合、ほとんどのオーナーが税理士に依頼して確定申告をしています。

少しでも経費を節約したい方は便利な会計ソフトを利用すれば項目を入力していくだけで自動で仕分けを行ってくれるため、検討してみるのもおすすめです。

不動産投資の確定申告｜青色申告の特別控除は事業的規模によって異なる

青色申告による特別控除額は不動産事業としての「事業的規模」によって金額が変わるため注意が必要です。

具体的には「アパートやマンションの場合は10部屋以上」、「戸建ての賃貸の場合は5棟以上」で事業的規模と判断されます。

この事業的規模の条件を満たしていれば、最大で65万円の特別控除を適用することが可能です。

ちなみに事業的規模を満たさない場合は「特別控除は10万円まで減額される」ため注意しましょう。

不動産投資の確定申告｜青色申告をする際の注意点

青色申告を使用する際の注意点を3つご紹介します。

注意①｜不動産投資で計上できる経費

不動産投資で経費計上が認められている代表的な項目をご紹介します。

どんな項目が経費として計上できるのかをしっかり自分で把握しておくことで、申請漏れを防止して効果的な節税をすることが可能です。

経費①｜公租公課

不動産を購入した際に発生する「不動産取得税」や「登録免許税」、所有している間に発生する「固定資産税」と「都市計画税」、売買契約書に添付する「印紙税」が代表的です。

経費②｜損害保険料

所有している不動産が「火災保険・地震保険」に加入していれば、その保険料を費用として計上可能。

経費③｜税理士や司法書士への委託報酬

所有権の登記を司法書士に依頼した場合や、確定申告を税理士に依頼した場合などに発生する委託報酬も経費として認められています。

経費④｜修繕費

建物の劣化を防ぐための維持管理費、入居者が退去した際の原状回復費も費用として忘れずに申請しましょう。

費用⑤｜減価償却費

「建物の取得費用」を耐用年数に応じて費用として計上することが可能です。

特に中古で物件購入を検討している場合は残りの耐用年数をしっかりチェックしておくことをおすすめします。

注意②｜不動産投資で計上できない項目

「所得税」と「住民税」は不動産投資の経費として計上することができないため注意が必要です。

なぜなら「所得税」と「住民税」は個人の所得に対して課税されるため、不動産事業の経費として計上できないから。

確定申告をする際に間違って申請しないように注意しましょう。

注意③｜領収書とレシートを保管しておく

無事に確定申告が終わったとしても、領収書とレシートを捨てないように注意しましょう。

なぜなら「領収書やレシートは7年間の保管義務がある」から。

実は確定申告をする際に、領収書やレシートを税務署へ提出する必要はありません。

ただし税務調査をされた場合に領収書とレシートが必要になるため、確定申告が終了しても保管しておく必要があります。

特に「レシートが感圧紙タイプの場合は印字が劣化してしまう」ため、コピーを取って保管しておくのがおすすめです。

不動産投資の確定申告｜青色申告で65万円の特別控除を適用する条件

青色申告で65万円の特別控除を適用するには以下の条件を満たす必要があるため、よく確認しておきましょう。

条件①｜「開業届」と「青色申告承認申請書」の提出

青色申告で65万円の特別控除を利用するには「開業届」と「青色申告承認申請書」の提出が必須です。

「開業届」は事業開始のあった日から1ヶ月以内の申請が必要であるため、物件を購入した日から1ヶ月以内に提出するようにしましょう。

「青色申告承認申請書」は前年の3/15まで（新規開業の場合は開業より2ヶ月以内）に提出する必要があります。

条件②｜不動産事業として事業的規模を満たしている

青色申告で65万円の特別控除を適用するには「不動産事業として事業的規模を満たしている」ことが必須条件。

一般的には所有している物件数の合計が「5棟10室」を満たしていることが一つの目安となります。

具体的には「アパートやマンションの場合は賃貸部屋数が10室以上」、「戸建て賃貸の場合は5棟以上」の物件を所有していることが条件です。

事業的規模を満たしていない場合、「青色申告による特別控除は10万円まで減額」されてしまうため注意しましょう。

条件③｜複式簿記による帳簿の作成

65万円の特別控除を適用するには「複式簿記による帳簿の作成」が必須となります。

「複式簿記」というのはお金の出入りと所有する財産の増減が同時に把握できる仕組みになっているのが特徴です。

不動産事業の取引を原因と結果という2つの軸から捉えることにより、お金の動きに関係する商品や儲けの増減を表すことができます。

最近では便利な会計ソフトを利用すれば、自動で複式簿記による帳簿作成ができるため検討してみるのもおすすめです。

条件④｜e-Taxによる確定申告

青色申告で65万円の特別控除を利用するには「e-Taxによる確定申告」が必要です。

e-Taxとはインターネットを利用して電子的に確定申告ができるシステムのことを言います。

必要書類を電子データ化して税務署へ送るため、時間がない方でも確定申告を行うことが可能です。

「税務署へ直接確定申告する場合」や「税務署へ必要書類を郵送して確定申告する場合」は、特別控除額が55万円に減額されてしまうため注意しましょう。

不動産投資の確定申告｜青色申告を行う具体的な流れ

最後に青色申告を行う具体的な流れをご紹介します。

ステップ①｜開業届の提出

不動産投資を始めた場合は「開業届」を住んでいる地域を管轄する税務署へ提出する必要があります。

開業届は国税庁のHPよりダウンロードが可能です。

※国税庁HP(https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm)

開業届の提出期限は事業開始の事実があった日から1ヶ月以内に提出する必要があるため、「収益用不動産を購入した日から1ヶ月以内」に税務署へ提出しましょう。

開業届を提出しないと青色申告が利用できないため注意が必要です。

ステップ②｜青色申告承認申請書の提出

次に「青色申告承認申請書」を前年の3/15までに税務署へ提出する必要があります。

ちなみに、新規開業の場合は開業した日から2ヶ月以内に提出すれば問題ありません。

「青色申告承認申請書」は国税庁のHPよりダウンロードできます。

※国税庁HP(https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/09.htm)

ステップ③｜必要書類の準備

「開業届」と「青色申告承認申請書」の提出が済んだら、次は確定申告に必要な書類を準備しましょう。

「青色申告」と「白色申告」では必要な書類が異なるため注意してください。

ステップ④｜複式簿記による帳簿の作成

青色申告を利用するには「貸借対照表」と「損益計算書」を複式簿記によって作成する必要があります。

「貸借対照表（バランスシート）」とは資産、負債、返済義務のない純資産のバランスを把握することができ、決算時の財政状態を知ることができる書類です。

一方「損益計算書（P/L）」とは収益、費用、利益に関する情報が記載されており、「売り上げがいくらだったのか」、「何に対して費用を使ったのか」、「どれくらい利益が残ったのか」を読み取ることができます。

毎月の収支を自分で把握するのは難しいため、会計ソフトなどをうまく利用して日頃から記録をつけるようにしておきましょう。

ステップ⑤｜確定申告書の作成

「確定申告書」を作成する方法は以下の3つです。

予算の都合や稼働の手間隙をよく考えて、負担の少ないやり方で作成するのがおすすめです。

方法①｜自分で作成

国税庁のHP内の確定申告書作成コーナー、もしくは確定申告書をネットでダウンロードして作成します。

※国税庁HP(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/r03.htm)

方法②｜会計ソフトを使って作成

会計ソフトを使って不動産投資の1年分の収支と経費を入力すれば、確定申告書を作成することが可能です。

方法③｜税理士に依頼

税理に依頼すれば確定申告書を代理で作成してくれます。

「日常の帳簿入力から依頼」、「確定申告のみ依頼」、「顧問契約の締結」など個々の事情と使える予算に合わせて依頼すると良いでしょう。

ステップ⑥｜税務署へ必要書類を提出

税務署へ必要書類を提出して確定申告する方法は以下の3種類です。

提出方法①｜e-Taxの利用

e-Taxを使ってインターネット経由で確定申告をすることが可能です。

ただしe-Taxを利用するにはマイナンバーカードとアカウントが必要となります。

ログインする際に「ICカードリーダー」もしくは「マイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォン」が必要であるため、あらかじめ準備しておきましょう。

※e-Taxのログイン情報(https://www.e-tax.nta.go.jp/sakusei/messagebox-web.htm)

提出方法②｜税務署へ郵送する

税務署へ必要書類を郵送して確定申告をすることも可能です。

提出方法③｜税務署へ持参する

初めての確定申告で書類の用意や申告方法に不安がある方は税務署へ行って確定申告をするのがおすすめです。

ただし確定申告の締め切り日である3/15付近は税務署も混雑するため、早めに必要書類を持参するようにしましょう。

ステップ⑦｜税金の納付と還付

確定申告では税金を納付するだけではなく、還付を受けられる場合もあります。

なぜなら不動産所得が赤字の場合、給与所得と損益通算をして税金を少なくすることが可能だから。

例えば不動産投資で経費が収入を上回ってしまうと、収支としては赤字になってしまいます。

サラリーマンとしての給与所得があれば不動産所得の赤字と損益通算をすることによって、給与所得が減額されるため税金を安くすることが可能です。

払い過ぎてしまった税金は後日還付されます。

まとめ

今回の記事では「青色申告のデメリットとメリット」、「青色申告の適用条件と具体的な申告の流れ」について詳しく解説させていただきました。

サラリーマンの場合、源泉徴収と年末調整によって勤め先が税金を収めているため、「税金に関する知識」が乏しい方が多いです。

税金に関して正しい知識を身につけることによって合法的な節税をすることができれば、より多くの利益を手元に残すことができます。

初めて不動産投資の確定申告をする方は、まずは「開業届と青色申告承認申請書の提出をすること」、「会計ソフトで帳簿をつけること」から始めてみてはいかがでしょうか。