「不動産投資信託の仕組みや種類について詳しく知りたい」

「不動産投資信託の銘柄を選定する際に注意すべきポイントは？」

「不動産投資信託の銘柄選びのコツやおすすめの銘柄を教えて欲しい」

とお困りではありませんか？

不動産投資信託（REIT）とは「不動産のみを投資対象とした投資信託」のことであり、その利回りの高さから投資商品として注目されています。

今回の記事では「不動産投資信託の仕組みや種類」、「おすすめの銘柄」について詳しく解説します。

さらに「不動産投資信託の銘柄選定のポイント」ついてもご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資信託（REIT）とは？

まずは不動産投資信託の特徴と仕組みについて順番に解説します。

不動産投資信託（REIT）の特徴

不動産投資信託（REIT｜Real Estate Investment Trust）とは「不動産を対象に投資を行う金融商品」のことです。

特に日本の不動産投資信託のことをJapanのJをつけて「J-REIT」と読んでいます。

一般的な投資信託は「株や債券などの有価証券」を投資の対象としていますが、不動産投資信託は「不動産のみ」を投資対象としているのが大きな特徴。

不動産投資信託は1960年代にアメリカでスタートし、2001年9月に日本へ導入されました。

最低数百円から投資をすることが可能であり、他の金融商品と比較しても高い利回りが期待できるのが不動産投資信託の最大の魅力です。

不動産投資信託は証券取引所に上場しており、売買しやすく流動性が高いのも大きなメリットと言えます。

不動産投資信託（REIT）の仕組み

不動産投資信託は投資家から集めた資金を元手に居住用マンション、商業施設、オフィスビルなどの不動産を購入して資産運用します。

そして不動産を運用して得られた家賃収入や売却による譲渡益を投資家へ還元する仕組みです。

また不動産投資信託はそれぞれの運用会社が運用管理や投資の判断をしているため、初心者でも「不動産投資のプロ」に任せて投資を始めることが可能。

不動産投資信託は「租税特別措置法によって利益の90%以上を配当すると法人税が優遇される仕組み」になっています。

そのため、得られた利益の大部分が投資家へと配分され、利回りの高さを実現できていることが特徴です。

不動産投資信託（REIT）の種類

不動産投資信託には以下の通り、「単一用途特化型」と「複合型・総合型」に分けることができます。

また、「ETF」という投資信託についても合わせて情報を整理しておきましょう。

単一用途特化型

単一用途特化型とは「ある特定の不動産のみを運用する不動産投資信託」のことです。

例えば以下のような種類があります。

特定の不動産に特化して資産運用をしているため、「値動きの予想が立てやすい」、「大きな値動きが期待できる」などのメリットがあります。

その一方で投資としてのリスク分散ができていないため、下記の「複合型や総合型」よりもハイリスクであることがデメリットです。

複合型・総合型

複合型とは「2種類の用途の不動産に投資する投資信託」のことであり、総合型とは「3種類以上の用途の不動産に投資する投資信託」のことです。

複合型と総合型は不動産の種類を分散して運用することで、値動きの変動幅を小さく抑えてリスクを低減させるメリットがあります。

ただし、上記の単一用途特化型と比較すると大きなリターンは期待することができません。

ETF

ETF（Exchange Traded Fund）とは

「金融商品取引所に上場している投資信託」のことです。

ETFは「日経ESG-REITや東証REIT指数」などの不動産関連の指数に連動するように運用成果を目指すことが大きな特徴。

ETFは上場しているため、各証券会社を通して不動産投資信託を株のような感覚でスピーディーに売買できるのが大きなメリットです。

また「不動産投資信託（REIT）」と比較すると、信託報酬（※1）が低いケースが多いため、「コストを抑えて資産運用したい方」に非常におすすめ。

【J-REIT（国内）】不動産投資信託おすすめ銘柄

国内の不動産投資信託において、おすすめの5つの銘柄を紹介します。

eMAXIS Slim国内リートインデックス

「eMAXIS Slim国内リートインデックス」は、三菱UFJ国際投信が運用している不動産投資信託です。

「東証REIT指数」の値動きに連動するように運用成果を目指すのが大きな特徴。

フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド

「フィデリティ・Ｊリート・アクティブ・ファンド」はフィデリティ投信が資産運用している不動産投資信託です。

「クライアントファースト」をモットーとしており、常に投資家の利益を第一に考えた資産運用を行なっているのが特徴。

「日本に上場されているREITを主な投資対象」としているため、J-REITをメインに投資したい方に非常におすすめです。

ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）

「ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）」は、大和アセットマネジメントが資産運用している不動産投資信託です。

「東証REIT指数」に連動するように運用成果を目指す毎月分配型の銘柄。

組み入れている銘柄は「東証REIT指数」の構成銘柄を採用しており、構成比率についても常に最適化されるように見直されています。

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信

「NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信」は野村アセットマネジメントが資産運用する不動産投資のETFです。

「東証REIT指数」へ連動した運用成果を目指すのが特徴であり、「東証REITの全ての銘柄に投資している」のと似たような資産運用効果が期待できます。

さらにETFであるため、値動きをチャートで閲覧しながら売買できるのが大きなメリットです。

＜購入・換金手数料なし＞ニッセイＪリートインデックスファンド

「ニッセイ－＜購入・換金手数料なし＞ニッセイＪリートインデックスファンド」はニッセイ・アセットマネジメントが資産運用している不動産投資信託です。

「東証REIT指数」の値動きに連動するような運用成果を目指しています。

「銘柄購入時と換金時の手数料がかからない」ため、無駄なコストをカットしたい方に非常におすすめです。

【海外REIT】不動産投資信託おすすめ銘柄

次に海外の不動産投資信託において、おすすめの5つの銘柄を紹介します。

eMAXIS Slim先進国リートインデックス

「三菱UFJ国際－eMAXIS Slim先進国リートインデックス」は三菱UFJ国際投信が資産運用している不動産投資信託です。

「S&P先進国REITインデックス」に連動するような運用成果を目指すのが特徴。

日本を除く各先進国の金融商品取引所に上場しているREITに対して投資を行なっています。

ダイワ・US－REIT・オープン（毎月決算型）Bコース（為替ヘッジなし）

「大和－ダイワ・US－REIT・オープン（毎月決算型）Bコース（為替ヘッジなし）」は大和アセットマネジメントが資産運用している海外不動産投資信託です。

アメリカのREITに投資して、「投資家への配当利回りを重要視」した運用成果を目指すのが特徴。

「為替ヘッジありのAコース」と「為替ヘッジなしのBコース」の2種類のコースが選択できます。

ワールド･リート･セレクション(アジア)

「ワールド･リート･セレクション(アジア)」は岡三アセットマネジメントが資産運用している不動産投資信託です。

日本を除くアジアの取引所で売買されている不動産投資信託に分散投資するのが特徴。

外貨建資産については原則として為替ヘッジを行わない方針となっています。

ニッセイ世界リートオープン（毎月決算型）

「ニッセイ－ニッセイ世界リートオープン（毎月決算型）」はニッセイ・アセットマネジメントが資産運用している海外不動産投資信託です。

海外のREITに投資を行い、収益の確保と長期的な成長を目指す運用を行なっているのが特徴。

外貨建資産に関しては原則として為替ヘッジを行わない方針となっています。

フィデリティ・USリート・ファンドＢ（為替ヘッジなし）

「フィデリティ－フィデリティ・USリート・ファンドＢ（為替ヘッジなし）」はフィデリティ投信が運用している海外不動産投資信託です。

「FTSE NAREIT Equity REITs インデックス」を指標として運用し、配当利回りが指標以上となることを目指しているのが特徴。

長期的に安定収入が見込める期待値の高いREITを厳選しており、地域や用途別に不動産を分散投資しています。

外貨建資産に関しては原則として為替ヘッジを行わない方針となっています。

不動産投資信託（REIT）の銘柄選定ポイント

不動産投資信託（REIT）の銘柄を選定する際は以下のポイントをしっかり抑えておくことをおすすめします。

ポイント①｜安定分配の「住宅タイプ」

不動産投資信託の初心者の方には「住宅特化型」が特におすすめです。

なぜなら「住宅特化型は値動きが景気や経済の情勢に左右されにくく、長期に渡って安定した家賃収入を得ることが可能」だから。

また不動産投資信託が購入する賃貸住宅はしっかりと管理が行き届いているため、安心して資産運用を任せることができます。

その一方で「商業施設特化型、ホテル特化型、オフィス特化型」は景気の影響を大きく受けやすいため、ハイリスクハイリターンの投資になってしまうことをよく認識しておきましょう。

対応策としては「複合型や総合型」のように2種類以上の用途の不動産を運用する投資信託を選択することによって、リスクを分散させることが可能です。

ポイント②｜不動産の投資対象

不動産投資信託の銘柄を選定する際は「投資対象」となる不動産の特徴や種類についてよくリサーチしておくことをおすすめします。

なぜなら「投資対象となる不動産の種類や特徴、稼働率やエリアによって期待できる収益や売却益が大きく異なる」から。

特に「単一用途特化型」は投資対象となる不動産が一種類に限定されてしまうため、事前にリサーチして値動きのトレンドや期待される収益をまとめておきましょう。

また不動産から得られる利益は「家賃収入がメイン」となるため、特に以下の3つのポイントを抑えておくことをおすすめします。

①取り扱っている物件数

取り扱っている物件数が多いほど「空室リスク対策」となり、得られる家賃収入もアップします。

②入居割合

入居割合が多いほど、得られる家賃収入が多くなります。

また「過去の入居割合の履歴」をリサーチしておき、現在の入居割合が将来的にも安定して維持できそうか確認しておきましょう。

③建物の築年数

建物が古すぎると空室に繋がりやすく、大規模修繕による支出が発生するかもしれません。

ポイント③｜分配金利回り

分配金利回りとは「年間の予想分配金÷投資額」で計算される不動産投資信託の銘柄選びの参考指標の一つです。

端的に解説すると、「投資した金額に対して年間でどれくらいのリターン（分配金）があったのか」を示しています。

ちなみに不動産投資信託を選定する際に「分配金利回りのみを重視する」のはリスクが高いためおすすめできません。

なぜなら「投資対象の不動産を売ったことによる売却益によって一時的に投資家への分配金が増えて利回りが高くなっているケースがある」から。

そのため利回りの高い上位銘柄を避けて、「中程度の利回りの銘柄」を選択するのがおすすめです。

「利回りが不動産投資信託の平均程度の銘柄」であれば、長期的な安定感と将来的な値上がりの期待値のバランスが良いと言えるでしょう。

その一方で新規の不動産を購入する資金を確保するために、投資家への分配金を少なくして利回りが低くなっているケースも考えられます。

不動産投資信託の銘柄を選定する際は利回り以外の指標も必ずチェックして、総合的な判断をするのがおすすめです。

ポイント④｜純資産総額（時価総額）

時価総額とは「株価×発行済株式数」で計算することができ、その企業の規模を示していると言えます。

また純資産総額とは「有価証券等の時価に債券利息、株式配当金等を加えた資産総額から、投資信託の運用費などの負債総額を差し引いた時価総額」のことを言います。

そして不動産投資信託の銘柄を選定する際は、この「純資産総額」を一つの参考にするのがおすすめです。

なぜなら「純資産総額が大きい銘柄ほど現在の業績だけではなく、将来的な投資家への分配金の上昇も期待できる」から。

純資産総額が大きいということは「多くの投資家が資金を投入している」ということでもあるため、値動きが安定しやすくて売買による換金性も高い傾向があります。

まとめ

今回の記事では「不動産投資信託のおすすめ銘柄」や「銘柄選定のポイント」について詳しく解説しました。

不動産投資信託は株やFXよりも安定した利回りが期待でき、最低数百円から始めることが可能であるため、投資初心者の方にも非常におすすめです。

特に「住居系の投資信託」であれば、景気や経済の情勢に左右されにくいため、長期で安定した収益が見込めます。

これから不動産投資信託を始めようと考えている方は、まずは「銘柄のリサーチ」から始めてみてはいかがでしょうか。