不動産投資は立派なビジネスではあるのですが、良い印象を持たな人が案外居ます。と言うのも、時として詐欺まがいの事件があるからです。

それでは、不動産投資に関係する詐欺まがいの話とは、どの様な例が挙げられるのでしょうか。

ここでは、不動産投資に絡む詐欺について述べたいと思います。

不動産投資詐欺にはどんなタイプがあるのか？

さて、詐欺と言っても1つではありません。主に次の3つのタイプがあります。

投資家が不動産会社に騙される詐欺

まず挙げられるのが、不動産投資会社に投資家が騙されてしまう詐欺です。

例えば、不動産投資会社の虚偽の情報による物。例えば、電話などで「儲かりますよ」などと称して儲からないマンションの購入を勧めて来る場合が良い例と言えるでしょう。

その話に乗ってしまうと、利回りが上がらない二束三文の物件を売り付けられ、購入した投資家が大損してしまい…時として社会問題にまで発展してしまいます。

銀行を騙してしまう詐欺

次に挙げられるのが、銀行を騙してしまう例です。

これは、最初から銀行を騙してやろうとして起こす行動ではありません。不動産投資会社の勧めに従って契約したら、結果的に銀行を騙すことになっていたと言った物です。

良い例が住宅ローンを利用しての投資用物件の購入。不動産投資会社から「誰でもしていること」などと言われてしまって住宅ローン利用での契約をしてしまうと、銀行に対しての詐欺行為と取られ、物件購入に関係した借入金の一括返済を銀行から求められると言った事件になってしまいます。

不動産会社がグレーな提案をして来る物

不動産取引には様々な法規制があります。しかし、法律は完全では無い場合が多く、グレーな部分があるのも確かです。そして、その様なグレーゾーンを突いてくる詐欺行為もあります。

このタイプは事件性が出て来ない場合もあります。と言うのも「法律の範囲内」と言い切ることが可能だからです。

例えばサブリース契約は時として詐欺行為と言われます。サブリースは数十年の家賃保証を謳っていることもある契約。オーナーとしては魅力的です。しかし、実際には解約をされて家賃保証を免れられると言った場合も無い訳ではありません。

これは行為としては法律の範囲内。しかし、購入費用が残ってしまい、実際的にはオーナーが不利益を被ってしまい、詐欺になってしまいます。

代表的な不動産投資詐欺の例

それでは、不動産投資詐欺にはどの様な手口があるのでしょうか。

ここでは詐欺の代表的な手口を挙げてみましょう。

手付金詐欺

不動産の購入には手付金を支払います。この手付金は自由に定められますが、相場は5%くらいともなり、意外に高額です。

さて、手付金詐欺とは物件購入の際の手付金を持ち逃げされると言う物。詐欺手口からするとシンプルと言えます。しかし、シンプルとは言っても投資用物件は非常に高額。被害は大きいです。

例えば、仮に2億円のアパートを購入したと場合、手付金は1000万円になり、その資金が持ち逃げされます。被害は甚大です。

満室詐欺

不動産投資は中古物件の方が新築よりも高利回りになるので投資家から重宝されます。しかも、その物件が満室であれば、新たな入居者を募集しなくても良いので、投資家にとっては大きなメリットがあります。

しかし、この満室の状態がサクラによる物だったらどうでしょう。

満室詐欺は物件をサクラなどで物件を満室にして売りつけ、その後でサクラを退去させる詐欺。購入時には入居者がサクラであることは分かりませんので、それだけ悪質な詐欺とも言えます。

二重譲渡詐欺

不動産を購入するのには代金が必要ですが、代金を支払ったのに物件の所有権は他の人に渡っていたと言った詐欺があります。二重譲渡詐欺です。

一般の物品は費用を支払えば所有権は渡ります。スーパーでの買い物はレジで支払えば自分の物です。

しかし、不動産の所有権の移動は代金を支払った時では無く、法務局にて登記を行った時です。ですから、料金を支払ったのに第三者の名前で登記されてしまうと、所有権はその人に移り、代金を騙し取られたことになるのです。

二重売買契約書詐欺

売買契約書は不動産会社と買主が取り交わす物ですが、不動産投資の場合はローンが関係して来るので、契約書は銀行にも渡ります。銀行はこの情報によって融資額を決めるのですが、この時に銀行提出用の契約書を実際の契約書と別途に作成し、より多くの融資額を引き出す詐欺があります。これが二重売買契約書詐欺です。

これは不動産会社に騙されると言うよりも、不動産会社の詐欺に加担して銀行を騙すと言う物。知らない内に詐欺の共犯者とされてしまう恐ろしい犯罪です。

源泉徴収書き換え

不動産投資ローンの限度額はケースバイケースですが、その人にどれくらいの収入があるかで大きく異なります。

さて、その収入証明となるのが源泉徴収票です。源泉徴収票には給与だけでなく社会保険などの給与以外の情報も記載されていて、その人の台所事情が細かく分かる様になっています。

ところで、この源泉徴収票を書き換える詐欺があります。収入を改ざんするので、より多額の融資を引き出せると言う物。銀行を騙す詐欺行為です。

住宅ローンを利用して投資用物件を購入する

不動産投資ローンと住宅ローンでは条件が大きく異なります。金利も違いますしローンの期間も異なります。また、住宅ローンは税制の優遇も受けられるメリットがあります。融資の条件としては住宅ローンの方が断然有利です。

さて、投資用不動産を住宅ローンの利用で購入するケースがあります。これは詐欺行為です。

融資には目的があり、その目的にそって融資条件が設定されているからです。また、税制優遇に関しても同じ。銀行や行政を騙すことになるのです。

サブリース詐欺

先に挙げた通り、サブリースは運営を不動産管理会社に一任して、オーナーは家賃を支払ってもらう契約。長期間の家賃保証もあり、空室リスクも負ってくれるので魅力に溢れた契約に見えます。

しかし、これには大きな落とし穴があります。

例えば、契約途中で退去されてしまって当初の契約であった長期間の家賃収入が断たれもします。また、倒産をチラ付かせて家賃の減額を迫って来る例などもあります。これにより、オーナーは大きな損失を被ります。

尚、サブリースはオーナー側からの解約が非常に困難。しかも法律のグレーの部分を突いて来る非ので、常に厄介な詐欺なのです。

海外不動産投資詐欺

「海外の不動産は日本の物よりも儲かりますよ」と言った売り文句で海外物件を売りつけ、実際にはその物件が無かったり、支払った金額が実際の購入費用よりも高かったりする詐欺があります。海外不動産投資詐欺です。

海外の物件だけは国内の物件と異なり、物件の確認はほとんど出来ません。海外不動産投資詐欺はこの様な状況を利用した詐欺と言えます。

婚活サイト詐欺・デート商法

昔はデート商法と言われた詐欺ですが、今では婚活サイトが利用されています。簡単に言うならば色仕掛けの詐欺。女性が巧妙な言葉で物件購入を促して来る、と言う詐欺手口です。

この詐欺の厄介な点は、被害が分かるまで詐欺だとは気が付きにくい点。恋愛感情を利用して来るので、タチの悪い詐欺と言えます。

当然ながら、物件を買ってしまうと連絡が取れなくなります。そして、騙されたことに気が付くのです。

分かりやすい例として、WEB上やSNSで美人な女性やイケメンの男性が【この投資儲かります。私はこの投資で月収○○万円】なんて言うのは、よく見かけますよね。あれです。

おとり広告

不動産投資の情報収集には広告が欠かせません。今の広告には利回りの記載まであるので重宝します。

しかし、売る意思の無い物件が客寄せのために広告に載っていたらどうでしょうか。

これは「おとり広告」と呼ばれる詐欺です。この広告を見て連絡を取ると、不動産会社の売りたい物件に誘導され、買うつもりの無かった物件を買わせられる場合があります。

尚、おとり広告は宅地建物取引業法に違反する行為です。

詐欺被害を受けないポイント

この様に、詐欺手口は非常に巧妙であり、初心者には見抜けない物も少なくありません。しかし、気を付ければ回避出来る場合もあります。

ここでは詐欺被害を受けないポイントを紹介します。

リスクを説明しない場合には注意が必要

まず気を付けなければならないのが「リスクを説明しないケース」です。

不動産投資は空室発生をはじめとする様々なリスクを伴う物。しかも物件の購入には多額の資金が必要。どこまで行ってもリスクは伴います。逆から言うならば、リスクについての説明が無いのはおかしいのです。

ですから、リスクについて聞いた時、その説明をいい加減にするならば、その話は詐欺だと疑う方が賢明です。

「儲かる」しか言わない場合も注意が必要

リスクを説明しない例と同様に、「儲かる」しか言わない場合も危険です。

この様な会社は、こちらが不動産投資を知らない点を巧みに攻撃して来る物。ですから、細かい説明を求めると説明が不鮮明になることが多いです。もしかすると「家賃が入るから」と説明するかも知れませんが、そこから先を突っ込むと言葉を濁して来ます。

「儲かる」と聞くならば、「どの様な仕組みで儲かるのか」「いくら儲かるのか」などの説明を求めることが大切です。

契約を急がせる場合

詐欺商法の代表的な手段に「契約を急がせること」があります。これは検討する時間を与えないで物品を売りつけようとするものです。

不動産投資でもこの手口があります。

「今だけしか無い」「すぐに売れる可能性が高い」などの様な焦らせる営業トークで追い立て、強引に契約させます。不自然な程に急がせる営業マンに遭遇したら、詐欺を疑う方が良いでしょう。

勉強を欠かさないことが大切

不動産投資の成功のカギの1つに「勉強」があります。キャッシュフローの計算、物件の管理、火災保険など、不動産投資には知らなければならないことが多く、それが収益やリスク回避に重要だからです。

詐欺被害の回避にも勉強は重要です。

不動産投資に関係する詐欺は巧妙な物も多く、しかも法律のグレーゾーンを突いて来る物もあります。ケースにもよりますが、法整備が追い付かない物もあり、引っかかったら手も足も出ない物もあるのです。

そのため、被害を受けないためには詐欺を見破るのが大切。そのためにも勉強を欠かさないことが重要でしょう。

相談出来る相手を作る

ビジネスにはパートナーが欠かせません。これは不動産投資も同じで、1人で成功を狙うよりも、パートナーと力を合わせる方が有利なのです。

さて、詐欺被害の回避ですが、これもパートナーとの協力がベターです。投資家仲間や先輩投資家の力を得るのが大切です。

他の投資家とは不動産投資セミナーやSNSで作ることも可能です。良い先輩に出会うとネットに上がる前のホットな情報を得ることも可能。横の繋がりを作り、大切にしましょう。

優良な不動産会社を見つける

優良な不動産会社を見つけることは、何にも増して大切なことと言えるでしょう。

不動産の勉強か可能ですが、宅建士には知識の面で及びませんし、取引のノウハウも不動産会社には敵わないからです。

また、会社によって誠実さが違うのも確かです。こちらの話を親身になって聞き、適切なアドバイスをくれる会社が重要な存在となります。

そして、その様な会社であれば詐欺リスク回避のために働いてくれます。先輩投資家などから情報を募り、より良い会社を見つけましょう。

まとめ

不動産投資に関係する詐欺について取り上げました。詐欺の手口の悪質さや巧妙さに驚いた人もいることと思います。また、それだけに詐欺に対する防衛の重要性を再認識した人もいることでしょう。

不動産は大きな資金が動くだけに、そこに集まる詐欺師も多いです。しかも、詐欺師は次々に新しい手口を考案します。投資家としては対策が必要です。

安全に投資ビジネスを続けるためには詐欺師の上を行く必要があります。ビジネスパートナーとの協力、最新情報の収集などを通して、可能な限りの迎撃手段を準備しましょう。