ペット可物件は客付け力が高いのが特徴。収益の底上げに苦戦している物件には良好な対策と言えます。

それでは、ペット可物件のオーナーはどんな動物でも受け入れているかと言うと、必ずしもそうではありません。代表的な例が「猫はダメ」と言う例。猫は意外に敬遠されます。

しかし、猫の愛好家は非常に多いため有望なマーケットとも言えます。

そこで、ここでは「ペット可物件の猫飼育への対応」について考えてみたいと思います。

投資用不動産で、猫飼育可にするメリット

まずは猫を受け入れる上での現状とメリットについて挙げてみましょう。

犬はOK、猫はNGの物件は多い

「ペット可物件」には一定の需要があり、愛好家の客付けが見込めるのではあるのですが、意外に飼育可能の動物には偏りがあります。爬虫類の飼育を楽しむ人もいる程、今ではペットも多様化しているのですが、不動産の世界は逆行しているのかも知れません。

それでは、どんなペットがOKかと言うと「犬を1頭」とする物件が多いです。…これを見ると「猫はダメなのか」と思われるかも知れませんが…実際、猫は敬遠されることが多いです。

猫の愛好家は少なく無い

この様に、賃貸不動産の動向を見るならば犬を受け入れる物件が多いのではありますが、だからと言って猫の愛好家が少ない訳ではありません。猫はペットとしてポピュラーな動物。愛好家は相当数に上ります。

実際、SNSなどでは猫の里親募集や引き取りなどの書き込みも見られます。これは猫を飼育する人の多さを物語っている証拠。数で言うならば、猫愛好家は犬に負けないほどのレベルと考えられるのです。

猫飼育可は差別化に繋がる

では、猫飼育は賃貸不動産にとって、どの様な意味を持つのでしょうか。これは大きな「差別化」に繋がると言えるでしょう。

と言うのも、猫の飼育を条件にペット可物件を探す人は一定数見込め、その人たちにとっては猫飼育をOKとする不動産が非常に貴重だからです。物件に猫を受け入れるのは、その潜在的需要に対応することになり、まさに他物件との差別化を図れます。

ちなみに差別化が図れると家賃のレベルでも有利になります。客付けにしても利回りにしても、猫飼育可とするのは大きな意義があるのです。

猫が投資用不動産で敬遠される理由

では、なぜ犬は受け入れられて猫は敬遠されるのでしょうか。

ここでは猫が受け入れられない理由を挙げてみましょう。

猫の修正「爪とぎ」

まず挙げられるのが「爪とぎ」です。

猫は習性として爪とぎをします。そのため、壁や柱に傷を付けてしまいます。そして、その傷の状態がひどくなると原状回復が大変になるので敬遠されるのです。

ちなみにペットは内装を傷つける物ですが、猫の爪のダメージがやはり大きく、場合によっては大きな補修が必要となります。内装の修繕には費用だけでなく時間も必要。賃貸不動産の経営においては不利となるのです。

意外と強い猫のニオイ

ペットを飼うと部屋にニオイが付いてしまいます。そして、猫のニオイは意外にキツいです。ニオイの元は猫の糞尿がメインです。

しかも、壁などにされてしまうとニオイは簡単には取れません。その結果として原状回復が大変となるのです。

猫は繁殖力が高く猫屋敷のリスクも

猫の繁殖力は強いです。猫は1回の妊娠で4～8頭を出産し、子猫を産んで時間がそれほど経たない時点で次の妊娠が可能になります。ですから、避妊去勢手術をしないのであれば非常に速く増えてしまいます。そうすると、部屋を汚すリスクも高くなってしまうので、経営を圧迫してしまうのです。

地域の野良猫問題などで、避妊手術が優先されるのはこういった所に訳があるんですね。

投資用不動産における猫飼育のルールについて

この様に、猫の飼育にはリスクが伴います。

ですから、相応の対策が必要です。その対策の1つなるのが「ルール決め」です。

では、どの様なルールが挙げられるのでしょうか。

入居募集前に飼育可能な頭数を決める

まず挙げられるのが「頭数を決める」こと。「猫を可とする」と言っても、頭数にルールが無くてはなりません。

例えば、1匹と2匹では状況が違います。じゃれることもあるでしょうし、派手に動くこともあります。そして、猫の場合には犬などと異なり、跳ぶ様なことも。複数頭いるとリスクが増えるのです。

ですから、賃貸契約の段階で頭数を決めることが大切。物件の状況を鑑みることが大切です。

尚、無難な線なのは「1匹」と最初に決めておき、その後の相談で決めるのが良いでしょう。

入居条件としてのしつけルール化

ペットの飼育にはしつけが欠かせません。猫も同じことなので、入居者にはしっかりとしてもらうことが必要です。

猫の排泄物はニオイがキツいので、トイレに関しては注意してもらわなければなりません。特に子猫の場合には早い段階からのしつけが無くてはなりません。

ちなみに、猫のトイレは定期的に掃除が必要。放置されると汚されるリスクも上がるので、注意喚起をしっかりするのも大切です。

常識化しつつある去勢・不妊手術の契約明記

先に挙げた様に、猫は繁殖力の強い動物です。仮に適切な処置をしないでおくと、どんどん増えて行ってしまいます。そうなると飼い切れなくなってしまい、人によっては猫を捨てることも…これは良くはありません。

猫を飼う時は去勢・不妊手術をルールとして契約に明記、増えない様にすることが大切です。

名札などを付ける

猫は時として脱走してしまうこともあります。その場合、どこの猫かが分からないことにもなり、他の人に迷惑を掛けるかも知れません。ですから、誰の所有かを明確にすることも大切です。

この対策は名札などを付けておくことが重要。所有を明確にしておけば、仮にトラブルが起きたとしても責任の所在がはっきりします。

猫は絶対に捨てないことの確認

人にもよるのですが、ペットを飼い切れなくなると、そのまま捨ててしまうケースが見られます。これは法的にも問題になる行為。ルールとして禁止しておくことが大切です。

また、ペットの遺棄や虐待の禁止は法的に明文化されており、必要な世話を怠った場合においても虐待と判断され得ます。

尚、ペットの虐待は懲役や罰金の伴う犯罪行為。飼い主によっては知らないこともあり得るので、ルール作りと説明の際にはしっかりと謳う様にして、入居者にも徹底しなければなりません。

猫可物件に求められるスペックや注意点

先にも挙げた様に、猫の飼育には傷付けなどの独特のリスクを伴います。また、猫の鳴き声も時としてトラブルになるもの。しっかりと対策を打たなくてはいけません。

これは物件としても対応しておくべき処置です。では、具体的にはどの様な処置が必要になるのでしょうか。

鳴き声対策として防音性の高さ

まず挙げられるのが防音性です。猫は鳴きますし暴れまわることもあります。ですから、隣室への音漏れを無くすこと、下の階への足音の響きを対処しなければなりません。

具体的には壁や床の処置が挙げられます。壁は防音性の高いパネルを張るなどの対策、床は二重床にするなどが必要です。特に足音は下の階に響く物です。床対策は万全にしておきましょう。

尚、これらの対処は中古物件であっても必要な処置。費用が発生しますが不動産には必要なスペックです。初期投資として経営計画に盛り込むことが大切です。

壁や柱の傷付きへの強さ

猫は爪とぎをする物。これはしつけでの対処がポイントにはなりますが、それで対策は万全とは言えません。物件の内装でも対策を打つ必要があるのです。

ここで必要なのが床や壁に対する処置。傷の付きにくい内装材の採用が大きなポイントとなります。

今の壁紙や床材をカタログなどで見てみると、ペット対応が可能な材料が見つかります。適宜使う様にして、傷に強い物件とすることが大切です。

フローリング等に汚れが着きにくいこと

ペット化物件は汚れが着きにくい内装材を使うことが大切です。猫も壁や床を汚してしまうからです。

また、汚れが着きにくい内装材は日頃の掃除も簡単に済むのが特徴。生活の利便性も向上するのです。

尚、床の汚れは使用するワックスによっても付着が違って来ます。内装材だけでなく掃除用具なども研究し、入居者に提案出来ればベターです。

猫のストレス軽減にキャットウォークなどの遊び場設置

必ずしも必要な訳では無いのですが、キャットウォークなどの遊び場を設置すると飼い主の印象も変わります。キャットウォークを設置すれば、猫向けの物件として見せることにもなり、入居者としても安心材料にもなるのです。

ただし、キャットウォークを設置するにしても大きさの検討が必要。人の居るスペースの広さを考えながら決めなければなりません。

また、内装の部分なのでデザインも必要。広さとデザインの両立が大切です。

物件の劣化を見越した家賃の設定

猫飼育を可能とすると、やはり物件の劣化は進んでしまいます。そのため家賃の設定には熟慮が必要です。

と言うのも、物件の通常使用範囲の劣化は「家賃に含まれる」とされるから。猫に物件を傷つけられた場合でも通常使用だと言われれば揉める原因にもなるからです。

また、原状回復の考え方から言うならば、補修は傷ついた範囲に限定されるので、物件の魅力は落ちたままになってしまうのです。

ですから内装のリフォームのための積み立ては必要。そのためにも家賃の検討は重要なのです。

ただし、どれくらい乗せるかはケースバイケースなので、不動産会社と良く相談して決めましょう。

猫可にするのなら入居時にしておきたいこと

ここで入居時にしておきたいことを挙げてみましょう。

賃貸不動産の契約は法的にも制限を受けます。一旦取り交わしてしまうと後戻りは出来ません。ですから契約には慎重でなくてはならないのです。

猫飼育可の契約内容を明確にする

賃貸不動産は契約の内容を明確にすることが大切です。

ケースにもよりますが、不動産契約は内容が把握されないままで交わされていることもあり、何かのトラブルが発生すると契約の無理解から話がこじれることもあります。また、契約書によっては抽象的にも見えるケースもあり、判断が違うこともあるのです。

契約の内容を明確にしておくことは、その様な状況を防止するため。猫の飼育は物件のリスクが大きくなるので、契約内容を誤解しない様にしましょう。

退去時の原状回復ガイドラインの説明と同意

猫の飼育は物件の傷付きや汚れのリスクを伴います。そのため、原状回復に多くの費用が伴うことが少なくはありません。そこで揉めやすいのが「原状回復をどこまでやるか」についてです。入居者としては費用を抑えたいですし、オーナーとしてはキレイな状態にしたいので、話がぶつかることもあるのです。

そこで必要なのが国土交通省で出している原状回復ガイドラインの理解。これには原状回復の責任範囲が記載されています。

ただし、単にガイドラインを渡すだけでは十分ではありません。入居者に説明して同意を得ることが大切です。

賃貸契約に関する法律の把握も必要

不動産の運営には法律の把握が欠かせません。そして、これは問題が繊細になって行くほどに重要性が出て来ます。例えば、猫の糞尿の始末の問題は飼い主の不始末と取ることが出来るのでしょうが、体臭が染みついた場合などは問題が微妙になります。しかし、問題は微妙であっても回復に発生する費用は大きくもなるので、方向性を明確にする必要があるのです。

そのためには、やはり法律の把握が必要。判例も影響するので、過去の裁判なども参照しておくべきです。

トラブルを少なくする為に、入退去時に内装の写真撮影

内装の記録も必要。入居時に写真を撮影し、入居者の確認を得ておくことも大切です。

この時の写真は視覚の情報のみの記録となり、ニオイなどの証拠にはならないのですが、記録が貴重な証拠になる時もあります。写真を撮って入居者に見てもらって状況と合致しているかを確認し、トラブル回避に役立てましょう。

まとめ

投資用不動産を猫飼育可にすることについて挙げてみました。猫の飼育には犬と違った独特のルールが必要なこと、原状回復の方向性などもイメージ出来たものと思います。

ペット可物件は競争力の出る物件で、しかも猫の受け入れは更なる強化に繋がります。ただし、その強化のためには準備と勉強が欠かせません。より良い物件造りのために、しっかりと準備をしましょう。