不動産への投資には興味があるけれど、よくわからないから結局手を出さないという人が多いのではないでしょうか？

金額の面を考えても、確かに不動産は簡単に手が出せるものではありませんが、不動産への投資が手軽にできる手段の一つに「不動産投資信託」があります。

この記事では、不動産投資信託とは何かを解説し、個人的な意見も交えながらそのメリットとデメリットについてお伝えします。是非、投資の判断材料にしていただければと思います。

不動産投資信託とは

そもそも不動産投資信託とは何かについて、不動産投資と比較しながら解説します。また、その仕組みついて説明します。

不動産投資と不動産投資信託の違い

一般的な不動産投資は、不動産を購入し、それを他人に貸すことによって家賃収入を得ることを主な目的とした投資です。不動産投資を行うことの効果はその他にもあります。

例えば、購入した不動産が生命保険や死亡保険の機能を果たしたり、相続税対策に利用したり、不動産自体の値上がりを狙って購入するなどがあります。

様々な目的がありますが、ここでは最も一般的な家賃収入を目的とした不動産投資について中心に考えます。

不動産投資を行う場合、はじめに不動産を購入しなければなりません。ここのハードルがものすごく高いと思います。

借入をするにしても、不動産購入にあたっての頭金と諸経費は自己資金（自分の現在の所持金）から出さなければなりません。

自己資金は物件価格の15~30%が目安だといわれており、例えば、7,500万円のアパート1棟を購入する場合、1,500万円程度の自己資金を用意する必要があります。

仮に、自己資金の観点では問題なかったとしても、今後の家賃収入がちゃんと見込めるかどうかということや、管理をずっとやっていかなければならないことを考えると簡単に手が出せるものではありません。

そこで、より手軽に不動産投資を可能にしたものが不動産投資信託です。不動産投資信託は種類にもよりますが、少額から投資可能であり、運用や管理はすべてプロにお任せです。

そして、投資した額に相応した分配金（家賃収入のような定期的な収入）と売却益（買った時と売った時の価格差による利益）が得られます。

不動産投資信託の仕組み

不動産投資信託は、運営会社が投資家から資金を集め、その資金で不動産を購入し、その不動産の運用によって得られた利益を投資家に分配するという流れになります。

また、不動産投資信託は証券化され、証券市場に上場し、証券取引所で売買されます。

不動産投資信託は、REIT（リート）とも呼ばれており、証券取引所ではREITという名前が使われることが一般的です。

投資家は証券市場で不動産投資信託の投資証券を購入することによって、間接的に不動産投資ができるという仕組みになります。

不動産投資信託のメリット

ここまで、不動産投資と比較した不動産投資信託の仕組みについて説明しましたが、株投資なども含めた投資全体の視点から、不動産投資信託へ投資することのメリットを挙げます。

少額から投資可能

投資信託としての特徴の一つになりますが、「少額から投資可能」であることです。投資信託としての特徴なので、不動産だけでなく株式などにも当てはまります。

不動産であっても株式であっても、通常、不動産の購入資金や株の最低購入単価が大きいため、大きな資金が必要になります。

しかし、投資信託として証券化するによって、少額からの投資が可能になっており、誰でも購入しやすくなっています。

どの販売会社（証券会社）で、どの銘柄を購入するかによっても変わってきますが、100円から購入することができるものもあります。

不動産の運用はプロが行う

「プロが運用する」ということも投資信託としての特徴の一つになります。不動産投資信託では、不動産の運用はプロが行うため、不動産投資の知識はほとんど必要ありません。

また、不動産を運用するための労力も必要ありません。お金を渡したら、プロが運用し、利益をわけてもらうといった構造になります。基本的に、投資家はお金を出してあとはすべてプロにお任せということになります。

分散効果が得られる

これも投資信託の特徴になりますが、「分散効果」が得られます。「分散」は投資の基本であり、1つがダメになっても、他のものでカバーすることができます。

不動産投資信託にも様々な種類のものが存在し、1つの分野の不動産を専門で扱う特化型や異なる2つ以上の分野の不動産を扱う複合型、3つ以上の分野の不動産を扱う総合型があります。特化型であっても複数の物件を運用しているため、自分で1つの不動産を運用することよりはリスク分散が機能します。

流動性が高く、現金化しやすい

不動産投資信託は証券市場で売買されているため、「流動性が高く、現金化しやすい」といえます。つまり、買うことも簡単ですが、売って現金に戻すことも簡単であるということです。

例えば、実物の不動産投資の場合、不動産の売買には所有権の移転登記や資金調達、売主買主との交渉などが必要になります。諸手続きに多くの時間と労力がかかります。

最悪の場合、そもそも売買の相手が見つからずに、不要な不動産を所有したまま、現金化できない可能性もあります。

しかし、不動産投資信託では、流動性が高いため、急に現金が必要になったとき、証券市場で売買がすぐに成立するため、容易に現金化することができます。

株式に比べて利益が分配されやすい

株式と比べた場合、不動産投資信託は、投資家への分配金が出やすい金融商品です。

通常の株式会社の場合、会社の利益に対して、法人税が引かれ、会社の内部保留も引かれ、その残りが「配当金」として投資家へ分配されます。

この「配当金」が、不動産投資信託だと「分配金」という呼び方に変わりますが、不動産投資信託で一定条件を満たし、収益の90%以上を分配金にすると法人税はかかりません。法人税がかからず、また、内部留保もないので、利益が投資家に分配されやすい構造が魅力といえます。

不動産投資信託のデメリット

不動産投資信託にはメリットが多い一方で、デメリットもあります。デメリットも理解したうえで投資の検討を行いましょう。

価格の変動が大きい

不動産投資信託は、株式と比べて価格変動が大きいです。

例えば、日本の不動産投資信託の相場の変動を表す代表的な指標である「東証REIT指数」と日本の株式の代表的な指標である「日経平均株価」について比べてみます。

ここ最近で、最も価格が変動した事象はコロナショックなので、その前後のデータを以下に示します。

コロナショックの前後で、株価よりも不動産投資信託の方が、価格変動が大きいことがわかります。特に、コロナの前後の1か月間で東証REIT指数は約半分になっています。

不動産投資信託は流動性が高く、現金化しやすいということをメリットに挙げましたが、タイミングによっては非常に低い値段でしか換金できない可能性も出てくるので注意が必要です。

ちなみに2022年現在では、東証REIT指数、日経平均株価共に戻りつつある事も頭に入れておくと良いかもしれません。

災害リスクや運営法人に関わるリスクがある

どんな投資でも投資先が持つ固有のリスクが存在します。不動産投資信託の場合、災害リスクや運営法人に関わるリスクです。

災害リスクとしては、台風や地震などによって投資先の不動産に被害が出ると、投資家が得られる利益にも影響してきます。特に日本では自然災害が発生しやすい国です。

また、世界でも近年では異常気象が多発しており、いつどこでこの災害の影響を受けてもおかしくありません。

運営法人に関わるリスクとしては、もし不動産投資信託を運営している不動産投資法人が倒産してしまうと、投資家に損失が発生してしまう可能性が高くなります。

倒産すると、不動産は売却され、その売却金から投資家に資金が返金されますが、満額で戻ってくる保証はありません。

実際、不動産投資法人が倒産することは稀なめったにあることではありませんが、リーマンショックのときには複数の不動産投資法人が倒産した事例が発生しています。

また、運営法人が倒産までしなかったとしても、証券取引所の上場廃止基準に該当してしまうと、証券市場を利用した流動性は保てなくなってしまいます。

災害リスクは実物の不動産投資にも共通して存在していますが、運営法人のリスクは不動産投資信託ならではのリスクです。

手数料がかかる

投資信託に共通して当てはまることであり、当然のことなのですが、「手数料」がかかることです。運用や管理をすべてプロに任せるための費用や証券市場を通すことによる費用を手数料という形で負担することになります。

不動産も含めた投資信託では、購入時と運用時、解約時のそれぞれで手数料が発生します。これらを差し引いたうえでさらに高い利回りでないと、投資した金額が戻ってこないことになります。不動産の運用自体ではしっかり利益が出ているが、手数料を加味すると投資家へ利益の還元はゼロ、もしくはマイナスになってしまうこともあります。

不動産投資信託のおすすめ活用法

ここまで不動産投資信託のメリットとデメリットについて説明しました。資産運用という観点で、不動産投資信託をどういった活用ができるか考えてみましょう。

分散投資の一つ

メリットの部分で、不動産投資信託に投資することで1つの不動産を持つよりも分散効果が得られると記述しましたが、不動産だけでなくさらに視野を広げ、自分が運用する資産全体の中での分散として、不動産投資信託は有効活用できます。

投資の対象先として、株式をメインにどの銘柄が良いか悩んでいる人が多いのではないでしょうか。株式の中だけでどんなに分散していても、世界的な株式市場の不況になると損失を被ってしまいます。

株式と不動産の株価も多少は連動しているため、分散効果が抜群とはいえませんが、投資対象先の一部として不動産を検討してみるもの良いかもしれません。特に、不動産投資信託であれば少額から投資可能なので、自分の資産に合わせて分散投資することができます。

積立による投資

デメリットの部分で、価格の変動が大きいと記述しましたが、変動が大きいものには積立投資が最適です。

積立投資は、ドルコスト平均法とも呼ばれ、変動リスクを抑え、購入額を平均化させる効果があります。毎月決まった額を積立することにより、安いときには多く買い、高いときには少なく買うことが実現できます。

したがって、価格が高いときに一度に購入してしまうことや急な暴落での損失をできる限り小さくすることができます。不動産投資信託に時間をかけて積立していくというのも一つの選択肢として良いかもしれません。

まとめ

不動産投資信託についての特徴をまとめます。

不動産投資と比べると、資金や知識、手間が少なくて済むというのが不動産投資信託の良い点だと思います。不動産投資をしたいけど、お金も時間もないという人は不動産投資信託を検討してみてはいかがでしょうか。

また、株式中心で資産運用されている人は、リスク分散の一つとして不動産投資信託への投資を検討してみてはいかがでしょうか。