不動産投資には良質な投資用物件が不可欠。物件の質は利回りを決める重要な要素だからです。しかし、物件の情報をネットだけで判断することは良くありません。

さて、物件の設備はある程度は決まっているので概要は分かるとは思います。

しかし、管理の状態メンテナンスまでは分からないのではないのでしょうか。メンテナンスくらい十分だろうと、もしかしたら思うかも知れません。しかし、それで良いのでしょうか。

ここでは特に設備のメンテナンスを取り上げ、その重要性や内容などを紹介したいと思います。

設備メンテナンスの重要性

まずは、設備メンテナンスの重要性について振り返ってみましょう。投資用不動産を健全に運営する上で、非常に大切であることが分かると思います。

入居者の満足度について

不動産投資は家賃収入を前提にする投資。ですから物件に入居者が居なければビジネスが成立しません。

そして、入居者の確保のためには入居者が快適に生活することが大切です。仮に物件での生活に不満を覚えた場合、退去されるリスクが上がってしまうからです。

それを言い換えるならば、不動産投資であっても入居者の満足度を高めなければなりません。そのためには物件での生活に満足しなければならないのです。「家賃が高い割には不便だ」という思いを抱かせてはいけないのです。

生活の利便性について

さて、入居者の満足度には様々な要因が絡んでいると言えるでしょう。

それは物件の立地であったり、土地のブランドであったりするかも知れません。しかし、設備の状態を軽んじるべきではありません。生活の利便性についても忘れてはいけないのです。

それでは、設備の状態が悪い場合には、どの様なことが考えられるでしょうか。例えば給湯器の調子が悪く、故障に回数が多かったり、キッチンの排水が詰まりやすかったりしたらどうでしょうか。

また、停電が頻発したら、どう思われるでしょうか、当然ながら、入居者はストレスを感じることでしょう。そして、最悪の場合は「この部屋は嫌になった」と思うかも知れません。これは非常に危険な事態です。

利回りや各種リスクにも繋がる

その様になると、退去リスクが上がってしまいます。

つまり空室リスクの上昇です。そして、入居者に愛想を尽かされてしまうと、そのリスクが現実の物となり、空室となってしまうのです。

さて、物件は一旦空室になってしまうと収入が断たれます。新たな入居者が現れない限り家賃は入らないのです。

確かに広告宣伝に注力すれば効果はあるかも知れませんが、それは決して「保証」ではありません。

そうなると、利回りは落ちてしまいます。場合によっては赤字体質にもなり得るのです。ビジネスが座礁にも繋がり得ます。大変な事態です。

設備は確実に動く様に

それでは、その様なリスクを被らない様にする方法にはどの様な物があるのでしょうか。

その方法こそ「設備のメンテナンス」です。

設備のメンテナンスをしっかりとするならば、設備の故障を減らすことが可能。しっかりと使えることが、入居者に無駄なストレスを与えることが無くなるのです。

設備のメンテナンスの内容、みなければならない箇所箇所

それでは、主な設備のメンテナンスについて挙げてみましょう。物件の管理において設備維持は非常に大切ですが、その設備全体を把握することは意外に忘れている物です。ここで復習しておきましょう。

水道管

水道管はメンテナンスをしないと赤さびや水アカなどが管内で発生し、汚い水が出て来たり悪臭を放つこともあります。その様な状態では使えるはずはありません。メンテナンスは非常に重要です。

さて、水道管のメンテナンスは専門業者に任せなければなりません。仮に素人が行うと、安全な水の確保が難しくなったり、配管の故障もあり得るからです。

ちなみに水道管の寿命は20年とも言われますが、年に1回くらいは定期点検をするのがおすすめです。メンテナンスをしないで放置すると大きな故障に繋がることもあり、余計な費用が発生してしまいます。

排水管

排水管も非常に大切な部分です。排水管にトラブルがあるとキッチンや浴室などに支障が出てしまうからです。また、状況によっては悪臭の原因にもなるのです。

排水管には様々な物が流れますが、その中には詰まる原因となる物も含まれます。髪の毛やシャンプー、油分など様々です。それらは確かに1日では詰まりませんが、徐々に溜まってしまい、トラブルとなるのです。

そして、配管が古くなってしまうと漏水のリスクも高くなります。仮に漏水が発生すると、下の階の天井を痛め、場合によっては家財までも汚してしまいます。

そのため、排水管も点検と掃除が大切です。日頃からのメンテナンスをしっかりしておけば、大きな修繕工事をせずに済みます。築年数の浅い物件であれば2年に1回くらい、築10年を超える様な物件であれば毎年掃除するのがおすすめです。

ただし、排水管のメンテナンスもやはりプロの仕事。専門業者に依頼しましょう。

電気

電気設備と聞くと照明器やブレーカーなどを思い出すかも知れませんが、マンションなどの場合はそれだけではありません。エレベーターもありますし、外から電気を引き込む受電設備もあります。

さて、電気は生活に欠かすことが出来ません。住宅設備の多くが電気エネルギーを前提にしているので、仮にトラブルで停電などになってしまったら、非常に困ることになるのです。

電気設備は定期点検が必要です。頻度としては定期点検が月に1回、精密な部分までの点検が年に1回となっています。

尚、電気の設備はプロの仕事にはなりますが、管理者による目視での点検も推奨されています。忘れない様にしたい物です。

通信

主な物としては電話やインターネット回線などがあります。

これらは劣化が少ないものの、時期が来たら交換の必要が出て来ます。目安としてはインターネットが15年、電話が30年のレベルです。

ちなみに、メンテナンス箇所は電話の場合が電話配線盤、インターネットの場合がネットワーク設備全体が基本です。ただし、通信機器は今も進化を続けていますし、別のシステムの台頭もあり得ます。状況に応じて対処を変えなければならないでしょう。

ガス

マンションのガス設備は給湯器やガスコンロがメインです。専門業者がメンテナンスを行います。ガスの点検は法律で決められているのです。

また、ガス機器も劣化が発生します。これらの危機であってもゴムなどの劣化する部品が使われているからです。寿命は10年が目安です。

ちなみに、今はIHなどへの変更もあります。状況を見ながら別エネルギーへの変更も価値のある判断です。

防災設備

防災設備には防火戸や火災報知器などがあります。

これらは火災などの「もしも」の時に稼働する物なので、普段は目立たないかも知れません。しかし、確実な稼働のために点検は非常に大切なのです。

ただし、消防点検には悪質な商法があるのも確かです。注意が必要と言えるでしょう。

防犯設備

防犯設備にはインターホンやオートロックなどがあります。これらも点検が必要です。

これらも確実な稼働が必要。インターホンが動かないと不審者の侵入犯罪に結びつきますし、オートロックは施錠されなかったり開かなかったりするからです。

インターホンやオートロックは15年が交換の目安。忘れずに交換しましょう。

ちなみに防犯設備は日進月歩。交換の時期が迫ったら、新しいシステムを調べるのも良いでしょう。

設備メンテナンスについて知っておきたいポイント

設備の定期的なメンテナンスは非常に大切なのですが、やはり知っておきたいポイントはあります。知らないで話を進めると損することも少なくないからです。

ここでは、設備メンテナンスについて覚えておきたい代表的なポイントを取り上げてみましょう。

1つの故障が2次災害に繋がることもある

まず最初に覚えておきたいのが「1つの故障が2次災害に繋がることがある」点です。

そして、最初の故障よりも2次災害の方が大きな問題に発展するケースも少なくない…ということも覚えておくべきでしょう。

例えば、排水管の場合、適切なメンテナンスをしないでおくと漏水の発生もあり得ます。仮に漏水が発生した場合には、下の階に多大な迷惑を掛ける可能性も出て来ます。その場合には下の階の人が損害賠償を請求して来ることもあり問題は大きく膨らんでしまうのです。

しかし、適切にメンテナンスをするならば、その様な事態の発生確率を下げることも可能となるのです。

設備の耐用年数

設備の耐用年数を覚えておくことは非常に重要です。「不具合が起きた段階で考えれば良い」という考えでは、やはりマズいです。

確かに、設備は耐用年数が来た段階で突然ストップする物ではありませんが、故障の発生確率は上がってしまいます。

故障の頻度が上がってしまうと入居者にも迷惑を掛けてしまいます。例えば停電や漏水が頻発する場合、その物件は不便と言わざるを得ません。そして、入居者の不満は空室リスクにも繋がり得ます。

しかし、設備の耐用年数を見据えておけば、その様な不具合の発生も避けられ得ます。リスク管理上、メリットがあるのです。

管理会社に丸投げは望ましくない

物件の不具合対応は不動産管理会社が請け負います。管理会社は物件の設備のトラブルから入居者のトラブルまで対応してくれるので、非常にありがたい存在です。

しかし、不動産管理会社に全部を丸投げ…と言うのも問題が出ることもあります。オーナーとしても物件の状況を聞く様にして、問題があった場合には管理会社を動かす必要も出るケースがあるのです。

設備のメンテナンスは管理会社の仕事、だから丸投げでも良いでは無く、自らも関わって行くべきと言えるでしょう。

メンテナンス費用について

設備のメンテナンスの費用は経費として扱われるので、その分は税金が掛かりません。しかし、メンテナンスに注力し過ぎると利益が圧迫されてしまうので注意が必要となります。

また、メンテナンス費用は高額になってしまうこともあるので、状況によっては積み立てが必要です。仮に資金計画を立てずにおいてしまうと、突然の故障の対応に苦慮することにもなるからです。

故障の症状も知っておきたい

設備の故障の知識も必要です。と言うのも、不具合の内容を聞けば、大体の目星を立てることが可能だから。その情報を元に業者と相談が可能となるからです。

特に故障の対応をスピーディーにしなければならない時もあります。その様な時には専門業者を手配するに当たっても、故障の内容から原因を判断出来るか出来ないかでは対応が違います。やはり故障の知識も大切なのです。

火災保険について

メンテナンスからは少し外れますが、設備の故障を考える場合、忘れてはならないのが火災保険の存在。火災保険は火災のみに対応するのでは無く、様々なアクシデントに対応するからです。

例えば、エレベーターの故障の例として、電流が過度に流れて起こる物がありますが、この様なアクシデントにも適用可能な保険もあります。また、排水設備の不具合による水濡れにも対応する保険があるのです。

ただし、火災保険は契約内容をしっかりと確認し、適用範囲を知ることが必要です。また、仮に補償の範囲が狭いと感じたのならば、オプションの確認などもしなければなりません。いずれにせよ、十分に活用して、不具合の対策をするべきでしょう。

まとめ

投資用不動産の設備メンテナンスについて取り上げました。設備には様々な物があり、それぞれにメンテナンスが必要であることがイメージ出来たことと思います。

また、仮にメンテナンスを適当にした場合には、様々なリスクが発生することも分かったと思います。

不動産投資もリスク管理が大切で、故障のリスクもカウントしなければなりません。また、リスクを減らす様に務めるべきです。そのためにはメンテナンスが重要。物件を大切にするためにも、面倒がらずに行いましょう。