「借金」と聞くと拒絶反応を示す人は少なく無いと思います。特に自動車ローンやカードローンで痛い目を見た人はなおさらでしょう。

さて、不動産投資の場合はどうでしょうか。実は不動産投資家の多くが銀行融資を利用していて、それこそ「借金」を背負っているのです。

しかし、それでもメリットがあるのは確か。では、銀行融資にはどの様なメリットがあるのでしょうか。ここでは不動産投資に絡む銀行融資について取り上げたいと思います。

銀行融資の特徴

まずは銀行融資の特徴を見て行きましょう。

融資額

投資用不動産にはアパートや1棟マンションの様な大型の不動産もあるので、個人での投資は大丈夫だろうか、と不安になる人も多いでしょう。

しかし、不動産投資の融資の場合、住宅ローンなどと比較して融資額は高いので、購入出来る不動産の幅は広いです。

住宅ローンの場合には、年収の5~8倍程度が上限となりますが、不動産投資の場合は10～20倍が可能だからです。

融資額の上限は、確かに投資家の仕事の属性や投資用物件の担保価値などに大きく影響します。人によっては億の金額を投資することも可能。非常に魅力的と言えます。

金利

融資を考えるならば金利が1番気になると思います。数字に強い人であればイメージ出来ると思うのですが、銀行融資は複利のため、金利の条件でトータルの返済額が大きく異なるからです。

さて、不動産投資の融資ですが大体が1.5～4.0パーセント程度。0.5～2.0パーセントの住宅ローンとはずいぶん違います。

これは貸し倒れなどのリスクが不動産投資ローンの方が考えられるから。投資用物件の場合は空室リスクなどによる返済への影響が考えられるため、条件が厳しくなっているのです。

審査

不動産投資の場合には審査が住宅ローンよりも厳しくなる場合が多いです。

投資家の仕事の属性、収入、金軸年数に併せて物件の収益性なども見られるからです。と言うのも、不動産投資は居住目的の不動産を購入する目的では無くて、あくまでも事業用の融資だから。

銀行としても物件の経営が上手く行っていないと返済が滞る可能性が高くなるため、物件の収益性を見ているのです。

尚、投資家の仕事の属性ですが、医師や公務員、上場企業に勤務していると高くなり、審査に有利になります。

借入期間

不動産投資ローンの借入期間は住宅ローンとは違い、少し独特です。

と言うのも物件の耐用年数によって異なるから。物件の構造による法定耐用年数がベースとなります。法定耐用年数は次の通りです。

この様に、木造が短く、鉄筋コンクリート造などが長いのですが、借入期間も耐用年数が長い方が長く設定出来ます。　

担保

不動産投資の融資の場合でも担保は必要です。

ただし、担保の評価は住宅ローンよりも厳しく見られます。

不動産投資の場合でも、住宅ローン同様に、担保は返済が困難になった場合に売却されます。

ただし、不動産投資の場合は事業用の物件のため評価される部分が違うのです。尚、不動産投資の融資の場合、主に次の事項が評価のポイントとなります。

銀行融資のメリット

次に、銀行融資のメリットを挙げてみましょう。

大きな額の投資が可能

銀行融資の魅力の第1は「大きな額の投資が可能」である点です。

これは株式投資などの様な他の投資と比較すると良く分かります。株式投資などの場合は手持ちの資金までしか投資が出来ません。

1000万円持っている人は1000万円しか投資が出来ないのです。

しかし、不動産投資の場合には融資を利用すれば、10～20倍も投資が可能にもなります。そのため億を超える資金を投じることが可能となり、大きな収益を得ることが出来るのです。

自己資金が少なくても投資が出来る

株式投資などで収益を得ようとするならば、やはり資金は大きい方が有利です。資金が少ない場合には購入可能な株式が限られるので、それだけリターンが少なくなってしまいます。

その点、不動産投資の場合には、融資を利用するならば自己資金が少なくても投資が可能。区分マンションの様に数千万円クラスの物件であれば、融資によって数百万円の資金で投資が出来ます。

家賃で返済が可能

住宅ローンの場合は毎月の収入で返済をしなければなりません。

ですから、ローンを支払ってしまえば手元に残る生活費は減ってしまいます。例えば収入が60万円の人が家賃を15万円支払えば、手元に残るのは45万円です。

しかし、不動産投資の場合には家賃収入で返済をすることが可能。副業で不動産投資をしている人の場合などは、本業の収入に手を付けなくても大丈夫なのです。

60万円の収入の人は60万円をそのまま使うことが出来ます。

利子が経費で落とせる

銀行融資は複利で利子が付いて来ます。複利の場合は利子が膨れ上がるので返済が大変です。

いわゆる「雪だるま式」と呼ばれるのが複利です。さて、不動産投資の融資では、返済の利子の部分が経費として扱われます。

経費として扱われると節税効果が生まれます。尚、不動産投資の融資の場合。

物件の構造によっては非常に長い借入期間の設定が出来ます。キャッシュフローをより良くすることも可能です。

フルローンも不可能では無い

不動産投資の場合には、投資家や担保物件の質にもよりますが、フルローンも不可能ではありません。フルローンとは全部が銀行融資によるもの。

つまり手持ちの資金が無くとも収益を得ることが可能なのです。これは株式投資などとは決定的に異なります。これらの株式投資の場合には株式を買う資金が必用だから。

それに対して不動産投資のフルローンの場合、返済はしなくてはなりませんが、「資金が無くとも投資をする事」も可能なのです。

融資を受ける上でのデメリット・注意点

では、銀行融資を受ける上でのデメリットや注意点には、どの様な物があるのでしょうか。

利率が高め

前述の通り、不動産投資の融資は住宅ローンなどと比較して利率が高めです。

これが第1のデメリットと言えるでしょう。不動産投資の融資の場合には、利子の部分が経費して落とせるメリットはあるのですが、それでも利率が高いと経営を圧迫してしまいます。

その中で修繕費や保険料などのランニングコスト、そして時にはリフォーム費用などを考えなければならないので、資金管理が難しくなります。

審査が厳しい

審査が厳しいのもデメリットでしょう。

不動産投資はサラリーマンの副業におすすめ…という広告を見ることがありますが、物件を探して銀行に行っても、その人の仕事の属性などによっては、門前払いの場合もあり得るのです。

先にも挙げましたが、銀行は収入の状況だけでなく、勤務先の規模や勤続年数などまで見て来ます。あまり大きく無い企業に勤めている人にとって、ハードルは決して低くは無いのです。

銀行探しが大変なこともある

住宅ローンの場合には不動産会社が金融機関と提携している場合もあり、比較的簡単に銀行を利用出来ます。

しかし、不動産投資の場合には状況にもよりますが、銀行探しを自前でしなければなりません。

しかも、銀行はどこでも融資してくれるとは限りません。探すのに苦労することも大いにあるのです。

ちなみに、銀行は収入や仕事の属性などを見て来ます。条件の良く無い人にとっては困難を極めるかも知れません。

事業の報告を求められることも

不動産投資は立派な事業。

そのため、銀行側も事業の報告を求めて来る場合があります。提出する事業報告はケースバイケースとなりますが、基本的には事業の詳細を記録しておかねばならず、そのための労力も必要なります。

サラリーマン投資家などは本業に加えて銀行対策をしなければならないので、報告のための資料作りなどで大変な思いをするかも知れません。

住宅ローンでの代用は出来ない

不動産投資の融資を住宅ローンと比較すると、多くの不利な面が見えて来ます。特に金利に関しては圧倒的とも言える差です。

そのため、投資用不動産を住宅ローンでと考える人も出て来ると思うのですが、投資用物件の購入は住宅ローンの利用は出来ません。

これは借入の目的が完全に異なるから。しかも住宅ローンは税金の控除などまで付いて来るので、他のところにも敵を作ってしまいます。

場合にもよりますが、借入金の一括返還を求められることもあるので、絶対にやめましょう。

銀行融資は敵か味方か

銀行融資のメリットやデメリットについて見て来ました。融資の特徴がイメージ出来たことと思います。

それでは、銀行融資は不動産投資家にとって味方と言えるのでしょうか。それとも敵と言えるのかには注目ですね。

上手に付き合うならば強い味方

不動産投資には多額の資金が必用。時には億にも上る費用なので、とても個人では融通出来る物ではありません。そのため、不動産投資には銀行融資がやはり不可欠です。

ただし、デメリットや注意点もあるので、上手に付き合うことが大切です。

銀行と良い関係を持つならば、銀行も好意的に費用を工面してくれるので、非常に大きな味方になると言えます。

ちなみに、不動産会社に銀行の営業マンと一緒に行くと、不動産会社の営業マンが目の色を変える…とも聞きます。それだけ銀行は強いのです。

しかし、敵にまわったら一番怖いのも銀行です。資金の供給が無くなり、返済だけを迫られ、更に信用情報にまで傷が付くならば事業どころではありません。

まじめに付き合い、良好な関係を保つことが大切です。

風通しの良いビジネスが大切

融資を有利にするには「風通しの良さ」が非常に大切と言えます。

事業報告にしても計画にしても、資料にまとめておいて見せられる様にしておくのがおすすめです。

ただし、この資料は上手く行った点だけでなく、上手く行かなかった点まで正直に書いておくことが大きなポイントです。

事業報告と言うと、出来るだけボロは見せたく無いのが人情ですが、風と通しを良くするためにはマズい点を言うことも大切です。

是正の条件や手段などを併せて提案すれば活路が見いだせる場合もありますし、アドバイスが受けられる場合もあり得ます。

銀行との関係性を保つためにも、風通しの良さを心掛けましょう。

退職には注意が必用

サラリーマンの場合、銀行融資を有利に受けるためには「サラリーマンの立場」が非常に大切と言えます。

そのため、仮に不動産投資の事業が軌道に乗って来たとしても、軽々しく辞めるべきではありません。

と言うのは、サラリーマンは会社に勤めているならば「サラリーマンの立場」でいられますが、会社を辞めてしまうならば「サラリーマンの立場」を失ってしまうのです。

そうなると「個人の立場」となってしまい、融資を受けるにしても非常に不利になってしまいます。

言い方は悪くなりますが、個人事業主と言う肩書よりも、安定した収入が予想される「サラリーマン」の方が融資は受けやすい傾向にあると言えるのです。

銀行融資は不動産投資にとっては非常に大切です。融資が引き出せなくなっては大変なので、辞めるのであっても細心の注意を払いましょう。

銀行はごまかせない

今の銀行は昔と違ってネットを利用しているところが多くなりました。

そのため、担当者の顔が見えにくくなり、ついつい良からぬことを考えてしまうかも知れません。

先に挙げた住宅ローンを利用しての物件購入なども、タブーであることを忘れてしまうかも知れません。

しかし、銀行の目は絶対に軽んじては行けません。敵に回したら何よりも恐ろしいことを忘れてはいけないのです。

分かりやすいのは銀行同士にはネットワークやブラックリストの共有など、協力している部分もあるので1つの銀行で悪質な規約違反を起こすと、他の銀行でも融資は受けられなくなります。

投資家は確かに銀行にとって顧客になるかも知れませんが、投資家はビジネスパートナーと位置付けるべきです。

風通しを良くすることに勤め、双方が協力しあえる関係を目指しましょう。

まとめ

不動産投資の融資について取り上げました。

住宅ローンとの違いやメリット・デメリットについて確認が出来たことと思います。

また、投資家にとっては銀行との関係性が非常に大切であることも理解出来たことと思います。いずれにせよ、銀行は敵にまわしてはいけません。パートナーであることを忘れずに、有利な立場で融資を利用しましょう。