不動産投資にもアクシデントは起こります。アクシデントの種類は様々なのですが、最も怖い物の1つが「退去」では無いでしょうか。住人の退去は、場合によってはビジネスの座礁さえ引き起こすからです。また、心理的な面を考えても、突然の退去はショッキングなことでしょう。

しかし、退去をマイナスとだけ考えるべきではありません。今後の教訓として活かすことこそ大切なのです。また、事前に策を考えておくことは重要なのです。

そこで、ここでは退去の影響や原因、防止法などについて紹介したいと思います。

不動産投資の退去の影響

まずは、退去の影響について再確認してみましょう。

家賃収入が止まってしまう

まず挙げられるのが、家賃収入が止まることです。退去されてしまえば家賃を支払う人もいなくなるので、収入が途絶えてしまうのです。

さて、これは物件によってもダメージが違います。と言うのも部屋数によって入居率も変わるからです。

例えば20室の物件であれば、事前に空室率を考えて余裕を見ておけばダメージは大きくないかも知れません。しかし、部屋数の少ない物件、特に区分マンションの場合は収入が100%無くなってしまいます。

しかも、新たな入居者がいつ来るかは分かりません。非常に深刻なのです。

空室であったとしても出費は発生する

投資用物件は持っているだけで様々な費用が発生してしまいます。ですから、入居者がいないとキャッシュフローが悪化し続けてしまいます。

例えば、銀行融資の返済を考えてみましょう。融資の返済は基本的には家賃収入を前提にしています。そのため、仮に退去されて家賃収入が無くなってしまうと返済の分だけマイナスになってしまうのです。

しかも、固定資産税なども発生して、キャッシュフローを圧迫します。やはり深刻なのです。

設備の老朽化が早くなることも

物件の建っている環境にもよりますが、空室にして物件を放置をするならば、内装が傷んでしまうこともあります。

例えば、カーテンの無い部屋の内装はどの様になって行くでしょうか。放置される期間や日照によっても違うでしょうが、日に焼けて黄ばんでしまうこともあり得ます。水道管なども傷んでしまうかも知れません。

いずれにせよ老朽化してしまって印象は悪くなり、入居者の獲得に不利になることでしょう。その結果、家賃の値引きなどにも応じる必要も出て来たりして、良いことは無いのです。

退去の原因を知っておこう！

それでは、退去の具体的な原因には、どの様な物があるのでしょうか。具体的な例を挙げてみましょう。

住宅購入や転勤など

まず挙げられるのが住宅購入や転勤です。これは先が読めないので非常に困ります。

住宅購入の多くは出産や子供の成長などが原因になりますし、転勤は勤務先の都合によるからです。

例えば、出産などのライフイベントは読むことが出来ません。

また、入居者の社会的立場は審査の段階で少しは分かります。入居する人の収入や勤務先、家族構成なども知る機会があるかも知れません。

しかし、住宅購入や転勤は読むことが困難。非常に難しい問題なのです。

立地が悪い

不動産は立地条件が非常に大切です。駅からの距離、向いている方角、ショッピングセンターや学校からの距離など。部屋探しのポイントとなる条件は多いです。

ですから、仮に現状の物件に不便さを感じ、もっと立地条件の良い場所があれば退去される原因になり得ます。

また、周辺の環境や風紀なども条件になります。騒音や悪臭に悩まされる場所は良く思われませんし、風紀の乱れている場所は安全性も危ぶまれるからです。

家賃が高い

家賃が高いのも問題です。家賃は不動産を決める最重要条件の1つ。相応しくないと判断されると退去にも結びつき得るのです。

ちなみに、家賃の高さが問題になるのは2つのケースが挙げられます。1つは「自分の経済力では負担が難しいケース」、2つ目は「他物件と比較して高いケース」です。

いずれにせよ、「高い」と思われてしまったら危険です。払拭する手段を考えなければなりません。

設備の劣化

設備の劣化も非常に重要です。と言うのも、住宅設備は進化し続けているから。仮に設備の進化を無視して古い設備のままで放置をするならば、やはり入居者に良くは思われません。「なんで自分のところだけが古いのか」と思われてしまいます。

当然ながら、入居者は不便を強いられてしまい、その物件での生活に不満を抱いてしまいます。その結果として退去されてしまうのです。

隣人とのトラブル

賃貸不動産では住人の間でのトラブルが時々発生します。良い例が騒音です。オーディオなどでは、音を出している方は気が付かないこともあり得ます。また、隣が喧嘩で絶えない世帯であれば、うるさいどころか恐怖さえ覚えることでしょう。

この様なトラブルであっても退去に繋がり得ます。隣がうるさくて、その部屋での生活にウンザリした。その様な理由での退去もあるのです。

不動産管理が悪い

不動産管理は非常に大切です。物件の状態が悪くなって不便になってしまったり、ボロボロになってしまうと、その物件での生活に不満を覚える様になるからです。

そのため、不動産管理が悪い物件では退去が起こりやすくなります。高い費用を支払ってまでも住みたくはない…と言うことになるのです。

逆に不動産管理が良い物件は退去リスクが落ちるだけでなく客付け力まで違います。物件の美観や清潔さは入居者を引き付ける上で非常に重要なのです。

退去の防止方法はあるのか？

この様に、物件からの退去にはいくつものパターンが見られます。しかし、退去リスクの軽減は不可能ではありません。

ここでは、退去リスク軽減のための手段について取り上げてみましょう。

リフォームなどで付加価値を上げる

退去の理由の1つに「設備の劣化」がありますが、これには対策があります。物件をリフォームするなどして、付加価値を上げてやれば良いのです。

今のリフォーム技術は進んでいて、建物の構造部分がしっかりしていれば、バリエーションに富んだ改装が可能です。昔の物件に見られた和室とキッチンの組み合わせの間取りから、広いLDKを中心とした間取りに変更することも出来るのです。

そして、リフォームをするならば退去リスクを抑えるだけでなく、客付け力のアップも狙え、収益性も上がります。そうなるとキャッシュフローの好転も。リフォームは様々な点でメリットがあるのです。

不動産管理のレベルアップ

不動産管理は入居者の「住心地」にダイレクトに影響する部分です。ですから、不動産投資を語る上では無視出来ません。

そのため、不動産管理の質の向上は物件の運営の上で非常に大切。退去リスクの低下にも繋がります。

きれいな物件で静かな生活を送ることが出来れば、そこでの生活に嫌気が差すことは少なくなるのです。

尚、不動産管理の向上にもいくつかの方法がありますが、不動産管理会社の変更まで含めることがポイントとなるでしょう。と言うのも会社によって仕事のレベルが違うからです。

楽器可・ペット可にする

賃貸不動産の大多数はペットが飼えませんし楽器演奏も出来ません。そのため、ペットの愛好家や楽器演奏を趣味にする人は不動産探しに苦労している現実があります。

そのため、ペット飼育可、楽器演奏可とするならば、その部分の需要に食い込むことが可能。客付け力を上げると共に、退去リスクを抑えられます。

ただし、ペットにしても楽器にしても無制限に認めることも考え物です。近隣の住民との関係などもあるので、トラブルの発生が無い様に細則を設けることが重要となるでしょう。

ある程度のDIY改装を認める

賃貸物件は入居者は勝手にリフォームすることが出来ません。と言うのも原状回復のルールがあるため、実質的には困難なのです。

しかし、その規制を取り去ってDIYでのリフォームを認めるならば、退去リスクを下げることに繋がります。

特に、今では壁紙などもDIYで張り替えられる様な物も出ています。ある程度の技術を持つならば簡単な模様替えが可能なので、付加価値も上がります。

ただし、どこまでの改装を可能と認めるかは考えなければなりません。無制限に許可をすると他の部屋にまで影響し得るので、十分な検討が必要です。

退去が発生した時のすべきアクション

物件の退去リスクの低減は可能でしょうが、ゼロにすることは不可能です。先に挙げた住宅の購入や転勤は避けることが出来ないからです。

そのため、オーナーとしては退去が発生した時のアクションも知っておくべきです。

そこで、ここでは退去が発生した時にすべき代表的なアクションを挙げてみましょう。

部屋の状態の確認

まずは部屋の状態を確認しましょう。

設備の破損や老朽化の状況などのチェックが大切です。仮に破損が認められる場合には、それが通常の劣化であったのか過失によって起こったのかを判定する必要があります。

と言うのも、通常の老朽化による不具合であればオーナーの負担、過失であれば入居者の負担での修繕になるからです。

尚、オーナーの立場としては原状回復のガイドラインを知っておくべきでしょう。

連絡先の確認

入居者の連絡先を聞いておくことも必要です。仮に、退去の終わった物件に何らかのトラブルがあった場合、連絡が必要になるかも知れないからです。

仮に連絡先を聞かなかった場合、物件に生じた不都合をオーナーの負担で対応しなければならなくなります。その様な事態を避けるためにも、確実に連絡先を聞いておきましょう。

電気・ガス・水道などの手続き

電気・ガス・水道などの手続きも必要です。退去が決まったら、速やかにスケジュールを立て、手続きを行いましょう。

ハウスクリーニング

ハウスクリーニングは新しい入居者を迎える上で必須の作業です。確実に行う様にしましょう。

ただ、ハウスクリーニングは業者によってもレベルが違うことがあります。良い仕事をしもらうには業者の調査も必要となるでしょう。

リフォームは退去リスク回避に繋がるのか？

先にも挙げた様に、退去リスクを抑える手段としてはリフォームが重要です。しかし、リフォームであっても闇雲にすべきではありません。

では、どの様な点に気をつけるべきでしょうか。

全体のキャッシュフロー管理

不動産投資においてキャッシュフロー管理は非常に大切です。キャッシュフローは資金の流れ、収益の管理の面で重要だからです。

さて、これはリフォームに関しても当てはまります。リフォームの費用がどれくらいであったか、その費用をカバーするためには、それくらいの期間が必要であるかなどを考えておきましょう。

ちなみに、リフォームは経費として考えられる部分と考えにくい部分があります。税金に関係して来るので、計画の段階で確認しておくことが大切です。

リフォーム業者の選定

リフォームは業者選定が非常に大切です。と言うのも、リフォーム業者は良い会社と悪い会社では質が非常に違うから。場合によっては詐欺にも気をつけなければなりません。

リフォームにも多額な費用が発生しますので、良い仕事が期待出来る会社を選びましょう。

設備の仕様

住宅設備は高級・中級・普及の3つのグレードに分かれているのが一般的です。ですから、リフォームの計画には、予算に合わせてどれくらいの設備を入れるかの検討が重要になります。

現状の家賃との兼ね合いが出て来るので、慎重に決めることが大切です。

尚、設備は最新鋭の物を選べば良いとは限りません。敢えて型落ちの物を選んでコストダウンを狙うことも良策。キャッシュフローの好転にも結びつくメリットもあります。

まとめ

不動産投資の退去について取り上げました。退去の危険性や理由、そして対策なども掴めたことと思います。

不動産経営において、退去は避けなければならない問題ではありますが、完全にゼロには出来ません。ですから、退去された後でのアクションを覚えることも重要。状態を改善させ、次の入居者に備えましょう。