「不動産投資でFIREする具体的な目安や方法について詳しく知りたい」

「不動産投資がFIREするのに適しているって本当？」

「不動産投資でFIREを目指す際の注意点は？」

とお悩みではありませんか。

この記事では「不動産投資でFIREする目安や方法」、「不動産投資でFIREを目指すポイント」について詳しく解説します。

また「不動産投資でFIREを目指す際の注意点」についてもご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資でFIREするとはどういうことなのか？

FIREとは「Financial Independence Retire Early」の略のことです。

日本語に訳すと、「経済的に自立できるほどの資産形成をして早期リタイアをすること」という意味。

まずはFIREを目指す目安や、不動産投資がFIREに向いている理由について、詳しく解説します。

FIREを目指す4%ルール

FIREを目指す4%ルールとは、「リタイア後も投資によって資産の4%のキャッシュフローを生み出すことにより、お金の悩みを持たない生活が一生できるという考え」のことです。

もちろん、「どれくらいの資産を形成すればFIREできるか？」は人によって考え方が異なります。

例えば「1億円以上の資産を形成する」や、「生活費を25年分キャッシュで貯める」など、投資家によってFIREの考え方は様々。

最も有力なのは、「投資元本を減らすことなく、資産運用の利益のみで生活できること」という考え方が一般的です。

FIREで早期リタイアを実現するには？

FIREで早期リタイアを実現するには、「年収1,000万円以上の高収入、かつ収入の大部分を資産形成に回す倹約」が必要です。

なぜなら仮に20代の若者が30〜40代でFIREを実現するには、1億円以上のまとまった資産を作る必要があるから。

ちなみに書籍「FIRE最強の早期リタイア術」の作者であるクリスティー・シェンさんは、FIREを達成する投資として「投資信託」と「不動産投資」を推奨。

特に賃貸目的の不動産の場合、「ミドルリスク・ミドルリターンの投資として安定性がある」と評価しています。

不動産投資なら今の仕事を継続しながら資産形成が可能

不動産投資なら、今の仕事を継続しながら資産を大きくしていくことが可能です。

なぜなら物件購入後の新規客付け・退去後の部屋のクリーニング・建物の大規模修繕など、業務を管理会社へアウトソーシングできる環境が整っているから。

例えば株やFxなどの投資は自分で毎日チャートをチェックし、購入と売却の判断をシビアに自分自身で行う必要があります。

その一方で不動産投資は経済情勢の影響を受けにくいため、家賃や売買価格のチェックは数ヶ月単位で行えば問題ありません。

このように不動産は価格の変動が緩やかであり、購入後の運用を管理会社へ任せることが可能であるため、今の仕事を継続しつつ資産を大きくしていくことができます。

不動産投資でFIREを目指すポイント

ここからは不動産投資でFIREを目指すポイントについて、一つずつ詳しく解説します。

ポイント①｜不動産投資はできるだけ早く始める

不動産投資でFIREを達成するには、できる限り早く投資を始めるのが大きなポイントです。

なぜなら不動産投資を早く始めるほど、FIREを達成できる年齢も早くなるから。

例えば不動産事業を拡大してFIREを達成するのに10年を必要とする場合、25歳で始めれば35歳で達成、35歳で始めれば45歳で達成可能です。

不動産投資でFIREを達成するには、目標となる金額（例｜年間キャッシュフロー2,000万円など）を決め、目標金額を達成するまで収益物件を購入して事業を拡大していく必要があります。

不動産投資にしろ、投資信託にしろ、「早く始めるほどFIRE達成も早くなる」という原則は変わりません。

ポイント②｜資産運用の計画を立てる

不動産投資でFIRE達成を目指すには、資産運用の計画をしっかり立ててから行動に移すことが大事です。

なぜなら事前にしっかり資産運用の計画を立てないと、購入すべき不動産を判断するのが難しくなってしまうから。

例えば、「〇〇年までに年間キャッシュフロー2,000万円を達成する」という目標を立てた場合、あとどれくらいの規模の収益不動産を購入する必要があるのかが明確になります。

特にこれから不動産事業を拡大していく予定ならば、買い増しする物件の規模や種類、必要になるキャッシュフローの計画が立てやすくなるでしょう。

ポイント③｜収益をシミュレーションする

不動産投資で得られる収入のシミュレーションは、必ず自分で行う必要があります。

なぜなら不動産業者の資料に掲載されている利回りは、表面利回りの可能性が非常に高いから。

実は業者の広告に掲載されている「表面利回り」は、物件購入時の費用や運営経費が全く考慮されていないため注意が必要です。

その一方で、「実質利回り」は運営経費を考慮した計算のため、より現実的なキャッシュフローや利回りの計算が可能。

また実際に物件を購入する前には、現在の家賃が適正な価格なのかも自分でチェックすることをおすすめします。

ポイント④｜購入物件は一棟ものを選択

不動産投資でFIREを達成するポイントは、一棟ものを購入することです。

なぜなら一棟マンションや一棟アパートを購入すれば、一回の取引で複数の部屋を所有することができ、まとまったキャッシュフローを確保できるから。

実は一口に不動産投資と言っても、一棟マンションなどの一棟物件・ワンルームマンションなどの区分所有・中古戸建てなど様々な投資スタイルがあります。

より早く不動産事業を拡大してFIREを達成するには、一棟物件を集中して購入し、キャッシュフローをどんどん増やしていくのが確実です。

ポイント⑤｜黒字経営を徹底する

不動産投資でFIREを達成するには、黒字経営を徹底する必要があります。

なぜならFIRE達成後は給与所得がゼロになるため、仮に不動産所得が赤字になっても節税をすることができないから。

例えばサラリーマンが不動産投資をしている場合、不動産所得が赤字になってしまったら給与所得と損益通算することによって、所得税の節税が可能です。

その一方でFIRE達成後は給与所得がなくなり、不動産投資が赤字でも損益通算による節税ができなくなってしまうため、注意しなければいけません。

不動産投資でFIREを達成するには、不動産投資を一つのビジネスとして捉え、しっかり利益を追求する必要があります。

ポイント⑥｜金融機関が評価する物件を選ぶ

不動産投資でFIREを達成するには、金融機関が高評価する物件を選ぶのが近道です。

なぜなら金融機関が評価する物件なら融資の審査がスムーズに通り、かつ少ない資金でレバレッジ効果の高い資産運用ができるから。

例えば金融機関が高評価する物件とは、以下のような不動産です。

上記の条件に当てはまれば、物件としての担保評価が高く、かつ貸し倒れのリスクが低いため、金融機関としても安心して融資を実行することができます。

ポイント⑦｜適切な利回りの物件

不動産投資でFIREを達成するには、適切な利回りの物件を購入する必要があります。

なぜなら一般的に利回りとリスクは相関関係があるから。

つまりキャッシュフローがあまり残らない低利回りの物件だとFIRE達成が難しくなり、高利回りの物件はリスクが大きくなるため注意が必要です。

例えば地方の古い物件は価格が安いため利回りが高くなる傾向がありますが、内装や設備が古いため空室リスクが高くなります。

もちろん物件購入のタイミングや、金融機関の融資条件にもよりますが、一棟マンションや一棟アパートを購入するなら、「実質利回りで10%以上」は欲しいところです。

不動産投資でFIREを目指す際の注意点

最後に不動産投資でFIREを目指す際の注意点についてご紹介します。

注意①｜理解できない・実物を見れない物件はNG

まず自分が理解できない、かつ実物を見ることができない物件には手を出さない方が無難です。

なぜなら不動産業者の話をそのまま鵜呑みにしてしまうと、あとで後悔する可能性があるから。

特に新築物件を購入する場合、購入後に入居者が決まって家賃収入を得るまでにどうしてもスピード感に欠けてしまうというデメリットがあります。

さらに新築だと完成後の物件を見る前に契約しなければいけないケースもあり、業者の話と実際の物件のイメージが異なることもあるため注意が必要です。

特に難しい専門用語を多用して自分が理解できない投資話を持ちかけるような業者とは、絶対に取引しないようにしましょう。

注意②｜金融機関からの融資は必須

不動産投資でFIRE達成を目指すには、金融機関からの融資が必須です。

なぜなら自己資金だけで不動産投資を行った場合、購入費用を家賃収入で回収するまではずっと赤字の状態が続いてしまうから。

例えば金融機関から融資を受けるには、一定以上の収入・物件の収益性・購入価格の10〜30%程度の頭金を求められることが多いです。

つまり個人の属性や物件の担保評価が良くなければ、金融機関から融資を受けることはできません。

また1件目の不動産投資で赤字が続いている場合、金融機関から追加の融資を受けることができなくなる可能性が高いため、注意する必要があります。

特に最初の物件選びで失敗してしまうと、今後の事業拡大が難しくなってしまうため、一件目の物件リサーチとシミュレーションは徹底して行いましょう。

注意③｜空室の発生や家賃下落による収入の低下

不動産投資のシミュレーションをする際は、空室の発生や家賃の下落もしっかり考慮しておかなければいけません。

なぜなら空室と家賃の下落は発生する可能性が非常に高いから。

どんな優良物件であっても必ず空室が発生しますし、空室が長引いてしまうとうまくキャッシュフローが回らなくなってしまうため注意が必要です。

また建物や設備が古くなるに従って、家賃を下げないと新規の入居者が決まりづらくなってしまう傾向があります。

近隣にある物件を良くリサーチして、「賃貸条件と家賃のバランス」を購入前に把握しておくのがおすすめです。

まとめ

今回の記事では「不動産投資でFIREする目安や方法」、「不動産投資でFIREを目指すポイント」について詳しく解説しました。

最近では日本でもFIREという考えが認知されてきており、定年退職前に早期リタイアを目指す方がどんどん増えてきています。

FIREを達成するには仕事をしなくても、経済的に自立できるほどの資産を形成しなくてはいけません。

ちなみに不動産投資なら、今の仕事を継続しながら事業を拡大し、FIREを達成することが十分可能です。

これから不動産投資でFIREを目指したい方は、まず「年間キャッシュフローの目標金額を決めること」から始めてみてはいかがでしょうか。