「不動産投資で物件購入する時は、どんな項目をチェックすればいいの？」

「不動産投資の現地調査の詳しいやり方について詳しく知りたい」

「不動産選びのポイントをまとめたチェックリストが欲しい」

とお悩みではありませんか。

この記事では「不動産投資で物件購入する際のチェック項目」や、「現地調査の詳しいやり方」について詳しく解説します。

さらに「契約書や重要事項説明書のチェックポイント」についてもご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資で物件購入前にチェックすべきこととは？

不動産投資で物件購入前にチェックしておくべきことは様々ですが、最低限以下の項目はチェックしておくことをおすすめします。

チェック①｜建物と設備の状態・法令の適合性・隣地との境界の確定

【チェックリスト】建物と設備の状態・法令の適合性・隣地との境界の確定

（※1）原則として幅4mの建築基準法上の道路に対して、2m以上敷地が接している必要がある。

まずは建物の設備の状態や、法令の適合性の確認を不動産業者にヒアリングしてよく確認しておきましょう。

なぜなら再建築不可や違法建築の場合、買主に取ってデメリットになることが多いから。

例えば再建築不可や違法建築の物件は金融機関の融資が通りにくく、仮に融資がついても高金利になる可能性が高いため、不動産投資として非常に効率が悪くなります。

ちなみに再建築不可や違法建築の物件を欲しがる投資家はかなり少なく、物件売却の際に苦労するためおすすめできません。

また測量図が古い場合、隣地との境界確定が済んでいないこともあるため、売主や不動産会社に必ず確認しておきましょう。

チェック②｜物件の収益性

【チェックリスト】物件の収益性

（※2）各部屋ごとの賃貸借条件を一覧にした表のこと

物件の収益性は必ず自分でチェックするのがおすすめです。

なぜなら物件価格や現在の家賃の情報を自分で裏を取っておかないと、後で損をしてしまう可能性があるから。

例えば物件価格は買主から値切られることを想定して、あらかじめ相場よりも高めに設定されているケースが非常に多く注意が必要です。

また現状は空室なのに満室想定で利回りをシミュレーションしている可能性もあるため、売主や不動産業者に正しいレントロールを提供してもらいましょう。

チェック③｜収支のシミュレーション

物件の収益性を確認したあとは、収支の具体的なシミュレーションも自分でやるのがおすすめです。

なぜならほとんどの不動産会社の資料に記載されている利回りは、購入コストや税金などの支出を考慮していない「表面利回り」が多いから。

ちなみに実質利回りの計算方法は以下の通りです。

慣れないうちは以下のような実質利回りのシミュレーションができるサイトを利用し、慣れてきたらエクセルで自作してみると様々な計算ができるようになります。

不動産投資で現地調査を行うチェックポイント

不動産投資で現地調査を行う際のチェックポイントを以下の通り解説します。

ポイント①｜物件の室内をチェック

【チェックリスト】物件の室内

もし購入を検討している物件に空室がある場合、必ず物件の内部を直接確認することをおすすめします。

なぜなら不動産会社から提供してもらった資料と現状が一致していない可能性があるから。

中古の一棟マンションや一棟アパートを購入する場合、すでに入居者がいるため部屋の内見をするのは難しいですが、空室がある場合は必ず部屋の内部をチェックしましょう。

物件の設備が古い場合は新しいものに交換するか、家賃を相場よりも安くしないと次の入居者が決まりづらくなるため注意が必要です。

ポイント②｜建物の外部をチェック

【チェックリスト】建物の外部

アパートやマンションなどの収益物件は建物の外部チェックが欠かせません。

なぜなら建物の清潔感が維持されていないと全体のイメージが悪くなり、新規の入居者が決まりづらくなってしまうから。

例えばゴミ捨て場が綺麗に手入れされておらず汚れたままになっていると、他の人が勝手にゴミを捨てやすくなってしまいます。

賃貸物件を探している方はゴミ捨て場のチェックをする人も多いため、ゴミ捨て場の清潔感を維持することが重要です。

もちろん建物の外壁や屋根、廊下やエントランスなどの共有部分の状態もしっかりチェックしておきましょう。

ポイント③｜周辺情報のチェック

【チェックリスト】周辺情報の確認

（※3）自然災害の発生をシミュレーションした地図のこと

物件の周辺情報は必ず自分で現地へ行って、近隣エリアの情報をチェックしておくのがおすすめです。

なぜなら近隣に似たようなタイプの物件が建設中だったりなど、買主にとって不利な情報をあえて教えてない不動産業者もいるから。

例えば最寄りの駅から物件まで自分で歩いてみると、不動産業者の資料には掲載されていない様々な情報がわかります。

特に近隣に似たようなマンションやアパートが多い場合、自分の物件の入居率に大きな影響を与えてしまうかもしれません。

その一方で大規模な商業施設や都市計画が予定されている場合、今後そのエリアで賃貸需要のアップが予想されるため、近隣エリアの最新情報はよくリサーチしておきましょう。

物件購入の契約書・重要事項説明書のチェックポイント

物件を購入する際、不動産業者から提示される契約書と重要事項説明書のチェックポイントについて詳しく説明します。

【チェックリスト】契約書・重要事項説明書

（※4）倉庫や物置など、おまけとして付いてくる建物のこと

チェック①｜登記簿（登記簿謄本）の内容

登記簿（登記簿謄本）とは、不動産の権利がまとめられている書類のことです。

ちなみに登記簿の主な記載情報は以下の通り。

「①表題部」でチェックすべきポイントは、建物の築年数・構造・付属建物の3つです。

特に不動産業者の情報と登記簿の情報が異なる場合、必ず売主側に連絡を取って事実確認を徹底しましょう。

一方、「②権利部（甲区）・③権利部（乙区）」でチェックすべきポイントは、物件の債権額と利息です。

物件の債権額と利息をチェックすることによって、金融機関がその物件に対してどれくらいの評価をしているかをある程度予測できます。

また自分が購入する際、取引価格の妥当性の判断をしたり、どれくらいの融資を受けられそうか予想したりする参考データとして利用しましょう。

チェック②｜第三者の占有に関する情報

「第三者の占有」とは、物件の居住者に関する情報のことです。

具体的には居住者の名前・賃料・契約期間・属性など、様々な情報が掲載されています。

一般的に賃貸借契約書も一緒に添付されているため、レントロールと照らし合わせて内容をよく確認しましょう。

特に、「過去に家賃を滞納した居住者の情報」を事前にヒアリングしておくことで、家賃未納リスクに備えておくことが可能です。

チェック③｜契約不適合責任の有無

不動産売買の契約書をチェックする際は、特約に記載されている「契約不適合責任（※5）」をよく確認する必要があります。

（※5）物件の種類・数量・品質が契約内容を異なる場合、売主が買主に対して負担する法的責任のこと

なぜなら特約によって代金の減額請求や解除を制限し、買主にとって不利になる契約に変更されている可能性があるから。

例えば物件の状態が契約内容と異なる場合、契約不適合責任によって買主は売主に対して以下の4つのことを請求することが可能です。

悪意のある売主の場合、意図的に特約として「契約不適合責任の対象とならない」ことを明記している場合があるため注意しましょう。

チェック④｜契約解除に関する内容

売買契約書をチェックする時は、「契約解除に関する内容」を必ず確認しましょう。

なぜなら融資を受けられなかった場合や、購入前に建物が損壊した場合など、やむを得ず契約を解除する際にトラブルを防ぐことができるから。

例えば不動産売買の場合、「手付け解除」と「ローン特約」の項目は必ずチェックしておく必要があります。

「手付け解除」とは、契約時の手付金を放棄することによって、売買契約を解除できる取り決めのことです。

手付け解除に関しては、「契約解除の期日と手付金の額」をよく確認しておきましょう。

一方「ローン特約」とは、金融機関からの融資を受けることができなかった場合、無条件で契約解除ができる取り決めのことです。

ローン特約に関しては、「契約解除の期日」の確認をチェックしておきましょう。

その他にも、取引前に地震や水害で建物が損壊した場合や、違約金を支払うことで契約解除ができる取り決めを契約書に記載するケースもあります。

まとめ

今回の記事では「不動産投資で物件購入する際のチェック項目」や、「現地調査の詳しいやり方」について詳しく解説しました。

不動産投資は数千万単位の大金が必要であるため、絶対に失敗が許されません。

不動産投資を成功させるには、業者から提示された情報をそのまま鵜呑みにせず、「物件の収益性・現地調査・契約書の内容」などの情報を自分でしっかり裏を取っておくことが一番確実です。

ご紹介した内容を全て実践するには時間がかかりますが、まずは「物件のリサーチと実質利回りのシミュレーションの計算」から始めてみてはいかがでしょうか。