投資用物件の状態は利回り確保の上で非常に大切。そして、状態の維持のためにはメンテナンスが欠かせません。仮にメンテナンスを適当にしていると大変なことになってしまいます。

さて、投資用物件は快適な生活環境を維持していなければなりませんが、これは居室の内装に大きく関係します。しかし、内装のメンテナンスをあまり考えて無い人も多いのではないでしょうか。

ここでは、投資用物件の内装のメンテナンスについて取り上げ、その必要性から用例、そして注意点などについて解説します。

【投資用物件】内装メンテナンスの必要性について

まずは、内装メンテナンスがなぜ必要かを復習したいと思います。内装メンテナンスが不動産投資にどの様に影響するかを覚えることは重要です。

利回りとの関係

物件の内装は生活空間の状態、つまり「居心地」にダイレクトに影響します。当然ながら、居心地の悪い物件は人気が上がりません。それどころか内覧の段階で敬遠されることもあり得るでしょう。

さて、不動産投資の利益は利回りで考えるのですが、この様に敬遠される様な物件では、利回りが上がる訳はありません。入居者が入らなければ物件の収入はゼロになってしまい、固定資産税ばかりが掛かって来るからです。

更には、一旦空室にしてしまうと室内も放置されてしまうため、状況によってはそのまま劣化が進み、カビなどの害の発生も考えられるのです。

いずれにしても、その様な悪循環を断ち、利回りの確保のためにはメンテナンスをしっかりとして、状態を良くすることが大切です。やはり利回り確保のためにも内装のメンテナンスは重要なのです。

売却への影響

売却への影響を考える時は「誰が物件を買うか」を思い出すことが重要です。と言うのは、買い手がどの様な条件を物件に望むかがイメージ出来るからです。

さて、投資用不動産の売却先、これは別の投資家が買う場合が多いです。そのため、物件には収益性が求められます。これは買い手となる投資家も高い利回りを狙うためです。やはり内装は重要なチェックポイントになります。

尚、今は中古不動産のチェックがインスペクションの活用で可能です。相手は建築のプロですので、内装のマズい点も見破られます。また、内装が仮に悪い場合には建物そのものも疑われる可能性も出て来ます。

いずれにせよ、内装を良い状態に保たなければ、買い手に値引きを要求されたり、売却の話が破談になってしまうことも。やはり良いことは無いのです。

資産として考えると

投資用物件を売却目的では無く、次の世代のための資産として残しておく人もいます。例えば子供世代が家賃収入を得られる様にする、といった目的のためです。

ちなみに、資産を不動産で残す場合には相続税の面でメリットがあります。相続税は資産次第では大きく膨らんでしまう税。侮れません。

さて、その次の世代の資産とする物件ですが、基本的には家賃収入が目的の物件。入居者を呼び込まなければなりません。そのためには物件の状態を良くしておかなければならず、やはり内装のメンテナンスは大切となるのです。

投資用不動産のメンテナンス実情

次に実際の内装メンテナンスについて挙げてみましょう。

壁紙

壁紙として最もポピュラーな物がビニールクロス。飽きの来ないホワイト系の物が人気です。壁紙メーカーのカタログを見ると、様々なエンボスのサンプルが入っています。

さて、壁紙は劣化して来ると黄ばみが出て来てしまったり、剥がれが目立つ様になります。また、壁紙そのものには強度があまり無いので、ひっかき傷も付いてしまいます。

壁紙のメンテナンスは部分的な補修と全体の交換がありますが、基本的には部分的な補修が多いと言えるでしょう。実際、原状回復を考えても、壁紙は全体では無く部分的な補修となっています。

しかし、それでは部屋の古さは目立つばかりですし、補修跡でいっぱいになってしまうとツギハギだらけの部屋になってしまい、見てくれが良くありません。

やはり部屋の魅力の維持を考慮するならば全体の交換も必要。長期的なスパンでも良いでしょうが、定期的な交換がおすすめです。

床材

床材にもいろいろありますが、一般のマンションであれば合板をベースにした複合フローリングが多いことと思います。

このフロア材は、合板に薄くスライスした天然木を張って作ってあり、外観は天然木の風合いで寸法精度などに優れるなど、様々な良い特性を持っています。

しかし、メンテナンスの面を考えるとデメリットも見えて来ます。例えば、キズが深く付いてしまうと中の合板が見えてしまう点。しかも簡単には治せない点などです。

床材を完璧に治そうとした場合には、床を張り替えるか、既存の床の上に新規の床材を張って行くかの手段となります。

ちなみに、木製フロア材には天然木の無垢フローリングがありますが、こちらは中身まで同じなので、サンドペーパーやナイフで削って補修が出来ます。

畳

昔の物件は畳敷きが多くありました。また、今の物件であっても畳のスペースを敢えて残すケースもあります。それは間取りの変更まで敢えてしない例、または和のテイストを敢えて残すデザインの例など、様々ですが、いずれにせよ畳のメンテナンスも考えなければなりません。

しかし、畳は補修をするよりも交換した方が気分が良い物。利回りの面もありますので、家賃収入を考慮しながら交換を考えるのがおすすめです。

天井

天井材は手に触れる場所では無いため、何もしなくても良い様に思えるかも知れません。

しかし、意外に汚れていたり、カビの影響を受けていたりする物です。また、ケースにもよりますが、漏水や、物をぶつけて破損することも無い訳ではありません。

その様な場合には天井の交換も視野に入れるべきでしょう。入居者との契約にしても家賃にしても、入居者の納得があっての物です。不具合があるならば補修をしなければなりません。

照明

古い物件の場合、照明器として蛍光灯や電球が使われている場合もあるかも知れません。その場合には、当然ながら交換が必要です。蛍光灯や電球の交換は入居者負担なのですが、それでは少し時代に合わない感じもします。

そこで検討したいのがLED灯への変更です。LEDは長期間の使用が可能。ほぼノーメンテナンスでも使用が可能です。また、入居者としても使いやすいでしょうから、物件の魅力の維持の観点からも、蛍光灯や電球からLEDへの交換はオススメです。

内装ドア

ドアは傷や汚れの問題の他にも、築年数が経って来ると建付けの問題が出て来ます。つまり、動きが固くなってしまったり、異音が出て来ることもあるのです。また、ドアノブやレバーの動きが固くなることもあります。

その様な事態もあるため、内装ドアであってもメンテナンスは大切です。

しかし、ドアはメンテナンスとは言ってもドア全体の交換が必要になるまでは少なく、多くは部分的な調整で終わります。入居者の満足度にも関係するので、メンテナンスを忘れない様にしましょう。

収納

収納部分もメンテナンスが必要です。

収納の内部は湿気が溜まることもあり、条件によってはカビの問題も発生する場合もあります。そして、カビが繁殖するならば居室内の空気環境にも悪影響を及ぼし得ます。そのため、やはり収納部分であってもメンテナンスは大切です。

また、収納部分の扉も使っている内に動きが悪くなることも。やはりメンテナンスをしっかりとして、使いやすい状態を維持することが大切です。

ライバルや現状のものよりもワングレード上げた内装に変更する

内装材の交換は現状と同じ物への交換をイメージする人が多いかも知れません。

しかし、そこで敢えてグレードを1つ上げるのも、物件の差別化に繋がって、客付けの点で有利と言えます。メンテナンスのタイミングに併せて工事をするのがおすすめです。

ちなみに、今の建材にはテクノロジーの進化の恩恵を受けている物も多く、昔であれば考えられなかった様な物も登場しています。

ここでは今までの内装に付加価値を加えた内装を挙げてみましょう。

機能性内装材の活用

機能性内装材をご存知でしょうか。床材や壁紙に様々な機能を追加した材料で、室内の環境を良くするメリットがあります。

機能の例としては、高強度な物から、消臭、抗菌、防カビ、調湿、汚れが付きにくいなど、様々な物が揃っていて、目的と用途に合わせて選べる様になっています。

例えば、トイレであれば消臭や汚れが付きにくい物を選ぶといった具合です。

防音

防音と聞くと音楽室やスタジオのイメージになるかも知れません。しかし、そこまでは行かなくとも、内装材のレベルで作れる防音環境もあります。内装部分に防音素材の入ったパネルを張り付ければ、壁の防音性能はアップ出来るのです。

防音は隣の部屋の騒音対策になるだけでなく、こちらの会話が外に漏れにくくもなり、プライバシーの点でもメリットがあります。他物件との差別化となり、セールスポイントになります。

断熱

火災に強い鉄筋コンクリートは、もしかしたら断熱性にも優れていると思われるかも知れません。しかし、実はコンクリートは熱を通しやすい素材。あまり断熱性は無いのです。そのため、部屋の断熱化をすればセールスポイントにもなります。

マンションなどの場合には内装部分に断熱材を張り、窓に内窓を設置するなどの手段があります。建物に合わせてすると良いでしょう。

ペット可物件とする場合

ペット可物件は潜在的な需要があります。と言うのも、ペットを家族の1員と考える愛好家は、ペットが飼えるかどうかで物件を決めることが少なくないからです。人によっては家賃の条件を聞く前に、ペット飼育の可否を聞いて来ることでしょう。

そのため、ペット可とするならば大きな差別化が出来て、競争力が付きます。しかし、ペット可とするならばメンテナンスが大変です。

そこで使いたいのがペットに対応する内装材です。ニオイが付きにくい物や傷の付きにくい物に替えておくと良いでしょう。

ちなみに、その様な内装材に替えておけば、入居者にとっても掃除がしやすくなり、住み心地が良くなります。

投資用不動産の内装メンテナンスをする際にしておく注意点

物件の内装メンテナンスを検討する上でも、やはり気を付けなければならない点はあります。

ここでは代表的な注意点を挙げてみましょう。

入居者負担の範囲について

内装のメンテナンスは入居者が退去する時に行いますが、その費用をどうするかが問題になります。入居者の負担になるか、オーナーの負担になるか…という問題です。

これの回答となるのが原状回復ガイドライン。これを見るならば、一般的な摩耗に関してはオーナー負担、入居者の過失に関しては入居者負担となっています。

しかし、原状回復ガイドラインを考えたとしても、やはりグレーゾーンはあります。ですから、原状回復にも細則を設けて、入居者と取り交わすのがおすすめです。

費用に注意

内装のメンテナンスには費用が発生します。そして、その費用は必要経費としてカウントはされますが、やはり利回りを下げる要因の1つ。コストダウンは不可欠です。

かと言って、安い素材ばかりを使うと安っぽい部屋にもなり得るので、費用対効果を考えてメンテナンス工事を検討しましょう。

業者選定に気を付ける

業者選定は内装のメンテナンスにおいても大切です。同じ業者であっても仕事の質に差があるもの。優良な業者を選ぶことが大切だからです。

また、特に防音や断熱を検討する場合には専門の業者の出番も出て来ます。口コミなどを見て、より良い業者を探しましょう。

まとめ

投資用物件の内装メンテナンスについて取り上げました。内装が利回りや様々なリスクとも関係が深いことがイメージ出来たことと思います。また、内装をグレードアップさせることも、差別化の点で有効な手段であることが分かったことと思います。

内装は入居者にとっては生活空間そのもの。そして、生活空間の状態によって入居者の満足度も変わります。ビジネス成功のためにも、内装のメンテナンスの重要性を忘れない様にしましょう。