「不動産投資の成功率ってどれくらいなの？」

「不動産投資で成功するコツや注意すべき点は？」

「不動産投資で成功した人の具体例を知りたい」

とお困りではありませんか。

この記事では「不動産投資の成功率の実態」や「不動産投資で成功するポイントや注意点」について詳しく解説します。

また「不動産投資で成功した具体例」についても紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資の成功率の実態

一般的に、「不動産投資の成功率は10%程度」と言われていますが、実は具体的な数値データはありません。

なぜなら不動産投資の成功定義が各投資家によってそれぞれ異なることと、公式なデータが存在しないから。

ちなみに不動産投資の成功定義の例としては以下のようなケースが考えられるでしょう。

このように各投資家によって成功定義が異なるため、不動産投資の成功率にこだわる必要はあまりないでしょう。

不動産投資の成功率を上げるポイント

不動産投資の成功率を上げるポイントとして以下の5つを順番に詳しく解説します。

ポイント①｜勉強して理論武装する

不動産投資で成功率を上げる最大のポイントは、自分で勉強して専門知識を理論武装することです。

なぜなら儲かる物件なのかどうかを自分で判断することができないと、購入後の運用で赤字経営になってしまうリスクがあるから。

特にインターネット上で無料で閲覧できる情報や、「節税や年金の代わりになる」という営業トークには注意しましょう。

また、不動産投資は実質利回りやキャッシュフロー計算を自分でできるようにならなければ、利益を出せる物件を見つけることはできません。

インターネット、専門書籍、セミナー、経験者の話など、様々な情報を自分で比較することによって真実を見極められるようになっていきます。

ポイント②｜物件の見極め

不動産投資を成功させるには、物件の見極めが特に重要です。

なぜなら立地など、物件を購入した後では絶対に変更することができない条件があるから。

古くなった設備や建物はリフォームや修繕をすることによって、不動産を購入した後でもカバーすることができます。

ただし立地は物件購入後に変更することができないため、時間をかけてでも慎重に見極めることが大事。

各エリアごとに人気のある賃貸需要はそれぞれ異なるため、利用できる駅の数や最寄駅からの距離は必ず意識しておくようにしましょう。

ポイント③｜売却を意識しすぎない

物件を売ることによって得られる利益（キャピタルゲイン）を狙って不動産投資をするのはプロでも難しいです。

なぜなら売却益を狙って大きく稼ぐには、物件を相場よりも安く仕入れ、景気上昇の波にうまく乗る必要があるから。

現在はインターネットの普及によって簡単に相場をリサーチできるため、売主が格安で物件を売却することはほとんどありません。

また、どんな物件でも必ず月日とともに劣化していきますし、物件価格のピークを狙って素人が売却タイミングを判断するのは非常に難しいでしょう。

そのため不動産投資の成功率を少しでもアップさせるには、売却益よりも家賃収入をメインに考えるのがおすすめです。

ポイント④｜不動産投資ローン

不動産投資で成功するには、ローンの組み方について詳しく勉強する必要があります。

なぜなら各金融機関によって借入額の上限が異なり、ローン金利や返済期間によって毎月手元に残るキャッシュフローが変わってくるから。

例えば年収の10倍まで借入できる金融機関もあれば、どんな属性であっても3,000万円を上限としているケースもあります。

ローンの上限額によって購入できる物件の選択肢が変わってきますし、キャッシュフローを最大化するには返済金額を少しでも安く抑えることが必要です。

ポイント⑤｜実質利回りのシミュレーションは自分でやる

収益計算をする際、実質利回りのシミュレーションは必ず自分でできるようにしておきましょう。

なぜなら不動産業者が提示しているほとんどの利回りは、「表面利回り」であるケースが多いから。

実は不動産投資の利回り計算には、表面利回りと実質利回りの2種類が存在します。

上記の通り、表面利回りは物件の管理コストや、購入時に必要な諸経費を一切考慮していないのが問題です。

当然数字としては「表面利回り＞実質利回り」となるため、表面利回りの数字だけで物件を購入するのは非常にリスクが高いと言えます。

不動産投資の注意点

不動産投資の成功率をアップさせるには、以下の注意点についてもしっかり頭に入れておきましょう。

注意①｜東京23区内の新築ワンルームマンションの落とし穴

東京23区内の新築ワンルームマンションの購入を検討している場合は注意が必要かもしれません。

なぜなら新築ワンルームマンション投資は、投資額の割に利益があまりにも少ないケースが非常に多いから。

特に東京23区内は賃貸需要はありますが、地価が高いため物件購入価格も高くなる傾向があり、毎月の収支はトントンか赤字になることケースが圧倒的です。

仮に利益が出ていたとしても数万円程度であるため、数千万単位の投資額に対する利益としてはあまりにも低すぎます。

またワンルームマンション投資は部屋が1つしかないため、空室が発生した場合は家賃収入がゼロとなってしまい、他の収入からローン返済を補しなくてはいけません。

注意②｜保険の代わりや節税という言葉に騙されない

不動産投資では、「生命保険の代わりや節税になる」という話をよく聞きますが、このような営業トークを鵜呑みにしないようにしましょう。

なぜなら確かに不動産投資は生命保険の代わりや節税できるスキームもありますが、人によってはデメリットの方が大きいから。

一般的に不動産投資に関する費用は経費として認められるため、赤字になった場合は給与所得など他の収入と損益通算することによって節税することができます。

特に年収の高いサラリーマンや、経営者にとっては大きく節税することも可能です。

ただしこのような節税は不動産事業として赤字経営のため、金融機関から新規で借入をするのが困難になるというデメリットをよく理解しておく必要があるでしょう。

不動産投資をする目的が、「安定的に家賃収入を得ること」である場合、しっかりプラスのキャッシュフローを出して税金を収める必要があります。

注意③｜営業マンを疑う

特に初めて物件購入を検討している方は、営業マンの言っていることを鵜呑みにしないように注意が必要です。

なぜなら不動産営業マンの中には、見た目は弁護士、中身は詐欺師である悪徳業者が存在するから。

不動産投資の成功率を上げるには、専門知識の勉強、物件選びのノウハウ、金融機関からの融資など様々な知識やノウハウを学ぶ必要があります。

あなたが不動産の素人であることをいいことに、わかりづらい専門用語を使ったり、巧みな営業トークによって儲からない物件を半ば強引に販売するケースもあるため気をつけましょう。

注意④｜自分なりのルールを守って妥協しない

実際に物件の購入をする際は、必ず自分のルールを守って妥協しないことが重要です。

なぜなら不動産は一度購入してしまうと簡単に売却することが非常に難しく、立地など購入後に変更することができない条件があるから。

特に不動産のポータルサイトで紹介されている優良物件は、すぐに買い手がついてしまうため購入するのが非常に難しいです。

最低でも、購入する不動産の種類や最終的に目標とする家賃収入の総額を決め、実質利回りの計算は自分でしっかりできるようになってから物件購入することをおすすめします。

そして一度自分で決めたルールを徹底的に守って一切妥協しないことが大切です。

注意⑤｜確定申告と税金

不動産投資を始めるなら確定申告と税金の知識を一通り勉強しておくことをおすすめします。

なぜなら不動産を売買したり、所有したりすると様々な税金を収める義務が発生するから。

ちなみに不動産に関する税金には以下のようなものがあります。

また、不動産投資によって収入を得た場合は、毎年最寄りの税務署へ確定申告をする必要があるため覚えておきましょう。

特にサラリーマンの方は会社側で源泉徴収によって納税しているケースが多く、自分で確定申告や税金を支払った経験がない人が多いため、早めに準備しておくことをおすすめします。

不動産投資で成功した具体例

不動産投資で再現性の高い手法として、以下の2つの具体例をご紹介します。

具体例①｜一棟RCマンション

「実質利回り10%以上の中古一棟RCマンション経営」は、不動産投資の中でも成功しやすいパターンの1つです。

具体的には、築年数10〜20年の築浅中古RCマンションを一棟購入して、実質利回り10%以上で運用することができれば長期で安定した家賃収入が期待できます。

ただし地方で駅から遠い場合は駐車場がないと、なかなか入居者が決まりづらいため注意が必要となります。

またRCマンションは建物が頑丈で耐用年数が長いため、金融機関の融資を受けやすいのも大きなメリット。

ワンルームマンション投資は空室が発生してしまうと家賃収入がゼロになってしまいますが、一棟マンションであれば空室リスク対策ができるためおすすめの投資手法です。

具体例②｜中古戸建て賃貸

「物件購入費とリフォーム代を合わせて500万円以内で始める中古一戸建て賃貸」も、再現性が非常に高くリスクも小さいためおすすめできます。

中古戸建て賃貸は実質利回りで10%以上を超えるケースも多く、近年は相続によって空き家が増えているため、地方の物件を格安で購入しやすいのがメリット。

しかも物件購入費用とリフォーム代を自己資金で支払うことができれば、毎月のローン返済に悩む必要がなくなり、精神衛生的にも安心することができます。

また、戸建て賃貸を契約する人はほとんどがファミリー層であるため、一度契約してもらえれば長期的に安定した家賃収入を期待することが可能です。

マンションやアパートは似たような間取りが多くあるためライバルが多いですが、戸建ては数が圧倒的に少ないため、空室が発生してもすぐに入居者が決まりやすいのも大きなメリットとなります。

まとめ

今回の記事では「不動産投資の成功率の実態」や、「不動産投資で成功するポイント」について詳しく解説しました。

ご紹介した通り、不動産投資の成功定義は様々であるため、公式なデータとしては存在しません。

ただし実際に副業で不動産投資を始めて事業を拡大し、家賃収入のみで生計を立てられるようになった投資家がいるのは事実です。

ご紹介した不動産投資の成功率を上げるポイントや注意点を何度も繰り返し学習し、優良物件を購入していくことでどんどん収入を上げていくことができます。

これから不動産投資を始めようと検討しているのであれば、まずは「無料で有益な情報を公開しているサイトを探す」ことから始めてみてはいかがでしょうか。