不動産投資は利回りを上げることがビジネスの目的とも言えます。そのためには良質の投資用不動産が必用。ただし、良質の物件とは言っても、不動産投資の場合には新築は必ずしも良いのでは無く、むしろ中古物件の方が有利と言われます。

しかし、いくら中古物件でもボロボロのままでは入居者は現れにくいです。快適な生活環境を造らなければ入居希望者の期待には応えられません。

そこで検討されるのがリノベーションです。

しかし、リノベーションという用語は比較的新しく、混乱している状況もしばしば見られます。

そこで、ここでは不動産投資のリノベーションを取り上げ、そのメリットから注意点などまで解説したいと思います。

リノベーションについて

まずはリノベーションという用語について復習してみましょう。

リノベーションとは

建物の改修で使われていた言葉にリフォームという用語があります。

これは物件の補修のニュアンスが強い言葉です。例えば、キッチンのリフォームと言うと単純にキッチン部分の交換を指すことが多いです。

しかし、リノベーションという言葉は少し異なります。単なる補修では無くて、改装によって価値の向上を狙う物と言えるのです。ですから、キッチンのリノベーションと言うならば、単なるキッチンの交換では無く、対面式のキッチンにしたり、アイランド型やペニンシュラ型のキッチンを設置し、空間としても価値を上げることを指すのです。

ただし、住宅設備は日進月歩で進化していますので、普通のリフォームが価値の底上げに繋がることもあります。例えばトイレのリフォームですが、和式から洋式、更にはウォシュレット付きの物に交換することもリフォームの1つです。

その様な背景もあるため、業者によってリフォームとリノベーションの境界が曖昧とも言えるでしょう。

リノベーションの例

リノベーションの例は様々です。小規模の物では中古のワンルームマンションから、大規模の物ではカフェやレストランなどもあります。公共の建物であれば駅や学校なども良い例でしょう。

リノベーション物件に多く見られるのが「古さ」を残しながら「新しい」設備を投入し、レトロな雰囲気の部屋造りをするケースです。月日の経った建物は古さもありますが、それと同時に風格の様な物もあります。そこを上手く利用してスタイリッシュな空間を造るのです。

ちなみに、マンションの例で考えるならば、古い壁付けのキッチンを撤去して対面式に替え、床材には天然木、壁には漆喰を使うなど、素材にこだわることも可能です。新築マンションには出来ない雰囲気が作れます。

投資用物件のリノベーション物件のメリット

次にリノベーション物件のメリットを挙げてみましょう。

投資用物件に望まれるのは快適さ、デザイン性、利便性などの仕様的な条件と、コストを可能な限り抑える費用的な条件があります。この点でリノベーション物件を考えるならば、多くのメリットが見つかります。

新築よりもリーズナブル

新築マンションはプレミアが付くほどとも言える価格です。きれいな外観、新型の設備など、多くの魅力的な要素があるので仕方無いとも言えるのですが、投資用物件として見た時には費用が高すぎて及び腰になってしまいます。

しかし、中古物件は築浅であっても大きく値を下げています。そのため、投資費用も安く済み、利回りも高いです。

さて、リノベーション物件ですが、これも基本的には中古マンションの改装物件なので、新築物件のレベルまでは高額にはなりません。それでいて新築には無い風格を持ち合わせるので、魅力も十分。投資用物件としては有望と言えます。

客付け力が上がる

中古マンションは和室の組合せでダイニングが付いているイメージ。今のLDKとは様相がずいぶん違います。そのために生活に不便を感じる人も少なくありません。

しかし、リノベーションをするならば中古マンションであったとしても広いLDK造られ、しかも内装は凝った素材。そして設備は最新鋭と注文住宅並みの状態になります。

当然ながら魅力も客付け力も上がり、内見に来た入居希望者を引き付けます。更には、少々家賃が高かったとしても選ばれることもあるのです。

ちなみに、リノベーション物件は新築ほどにコストは掛からないので家賃を新築よりも下げても深刻にはなりません。

空室リスクが下がる

不動産投資において空室リスクは非常に大きな問題。絶対に見過ごすべきではありません。その回避のためにオーナーは工夫をするべきです。

さて、リノベーション物件は空室リスク対策として有効と言えます。

と言うのも賃貸不動産を利用する人々は、スペックの高い部屋にリーズナブルの家賃で住むことを望むからです。ハイスペックでも高い物は敬遠されますし、安くてボロボロの物は嫌われるのです。

その点、リノベーション物件はスペックとコストの両立が可能な物件。人気も上がり、空室リスクの低下も狙えるのです。

家賃と利回りが上がる

物件の魅力が上がると期待出来るのが家賃のアップ。リノベーション物件は家賃のアップを実現します。

利回りは家賃収入を投資費用で割った値から算出するので、家賃アップはそれだけ利回りの好転に効果的なのです。

しかもリノベーション物件は新築よりも安価に買えるので、更なる利回りアップを狙うことが可能です。

中古リノベーション物件と新築物件の比較

ここで、中古リノベーション物件と新築物件を比較してみましょう。

デザイン性の違い

デザインは甲乙つけがたいと言えるでしょう。

と言うのも、新築物件の多くは「飽きの来ない無難なデザイン」が多く見られるからです。デザイナーズマンションの様な物件は確かに違いますが、大半は無難な路線と言えるでしょう。

その一方でリノベーション物件はある種独特の物が多いです。と言うのもデザインのベースとなるのが「年齢を重ねた」建物。その物件の持つオリジナリティが溢れる物が多いからです。

両者はある意味において対極とも言えるかも知れません。デザイン性は互角と考えるのが妥当と思われます。

予算について

予算はリノベーション物件の方が抑えられると考えられます。

中古マンションは築年数にもよりますが2割から3割、中には半額くらいまで下がっている物件も見られます。その様な物件にリノベーションをするならば、改装費用を見込んでもリノベーション物件が安くなるでしょう。

ただし内装材にも高級な物があります。同じ天然木のフローリングであっても比較的値ごろ感のある物から高級品の物もあり、コストが大きく違うこともあるからです。

尚、費用対効果を狙うリノベーションであれば、注文住宅同様の内装を持たせながらのコストダウンが可能です。

設備

設備についてはリノベーション物件に分があると言えます。

と言うのも新築マンションとは言っても全部が購入者のニーズに合わせたとは言えず、むしろ採算に合う物を設置するパターンが多いです。しかし、リノベーション物件は自分好みの設備を置くことが可能。様々なニーズに応えます。

ただし、最近の設備…例えばタンクレストイレやディスポーザーなどには対応が難しい物件も多く、分があったとしても万能とまでは言い難いです。

リノベーションにはどんな物があるか

それでは、リノベーションとは具体的にどの様な改装になるのでしょうか。

間取り変更

リノベーションの最も大きな工事で、しかも良く見られるのが「間取り変更」の工事です。昔のマンションは基本的に和室の組合せで出来ていました。6畳2間+4畳半+ダイニング…の様な間取りです。しかし、今は和室中心では無くLDKを中心とした間取り。しかも対面式キッチンなど、昔の装いとまるで違います。

そこで行われるのが間取り変更のリノベーションです。

マンションのリノベーションは専有部分であれば変更が基本的には自由なので、間仕切り壁の移動も可能。つまり壁を撤去して間取りを変え、広いLDKを造るのです。

設備交換

リノベーションは設備の交換も自在です。

古いマンションの場合にはトイレや浴室など、旧態依然の物も見られます。しかし、設備を改装すれば浴室は快適なユニットバスに、トイレもウォシュレット付きの物を付けられます。他にも照明器などを交換して部屋の雰囲気をガラッと変えることも可能です。

ただし、いくらリノベーションであったとしても限界があります。特に水まわり設備の移動は配管の問題があるので注意が必要です。

内装変更

内装変更も基本的には自在です。

床材にしろ壁材にしろ思いのままの物が使えます。好みの床材、こだわりの壁材を使い、インテリアに凝ることも可能です。

また、今では消臭や抗菌など、様々な機能が付いた内装材もあります。必要に応じて使うと良いでしょう。

ただし、マンションによっては規約で内装材の変更を限定している物件があります。リノベーションにも制限が出るので注意が必用です。

収納の変更

昔のマンションは和室が中心だったため、収納と言えば押し入れが相場でした。しかし、今ではライフスタイルも変わり、ウォークインクローゼットなどが中心になっています。

また、床下収納などもポピュラーになって来て、昔よりも利便性が向上しています。

さて、リノベーションはこの様な収納変更も可能です。間取りの変更に併せてクローゼットを造るなど、アイデア次第で便利な部屋造りが出来ます。

リノベーションの前に知っておきたいこと

この様に、可能性と夢が広がるリノベーションですが、やはり覚えておきたいことはあります。業者との打ち合わせの場面などで有用なので、ぜひとも覚えておきましょう。

改装可能なのは専有部分

マンションのリノベーションの場合、改装が可能なのは専有部分に限定されます。

マンションの専有部分とは基本的には居室部分です。ですから廊下や廊下に面するドアの外側などは変更が出来ません。また外観部分に露出する面も共有部分です。これは窓サッシなどが挙げられます。また、コンクリート躯体も共有部分となります。

ですから、例えば壁の断熱性や防音性を上げたい場合には、壁の内側に断熱材や防音材などを張って造ります。

ちなみに、マンションの場合は物件ごとに規約がありますが、規約には改装の制限が記載してある物もあります。リノベーションの前には十分な確認が必用です。

設備のグレード

リノベーションの計画の際には、どの様な設備を置くかが大きなポイントとなります。仮に豪華な内装を作ってやっても設備が安っぽかったら空間が台無しになってしまうからです。

そこで覚えておきたいのが、住宅設備の「グレード」です。

一般的に住宅設備には高級・中級・普及の3つのグレードがあります。高級になるほど機能と価格が上がり、普及になるとコストダウン重視になる格好です。

さて、リノベーションをするならば部屋の雰囲気をどうするかがカギとなりますが、造りたい部屋に合わせて設備を選ぶのが良いと思われます。例えば、豪華な雰囲気を狙いたい場合には高級グレードを中心に配置し、コスト優先にするならば普及を置く…と言った具合です。

ただし、高級グレードは住宅設備とは言っても非常に値段が張る物なので、あまり良い物を付けると投資費用が上がってしまい、利回りが下がることもあり得るので注意が必要です。

メンテナンス方法を確認する

リノベーションで使う素材は好みの物が選べますが、それに合ったメンテナンス方法で手入れしないといけません。間違った方法で手入れをすると汚れや破損などにも繋がり得るからです。

ですから、リノベーションの前には使用する資材について情報を集め、メンテナンス方法をまとめておきましょう。

尚、その様なリノベーション物件を貸す場合にはメンテナンスの方法を入居者に渡し、徹底させなければなりません。物件をきれいに使うためにもぜひとも必要なので、あらかじめ作っておきましょう。

まとめ

リノベーションについて紹介しました。どの様な改装であるかに加え、利回りなどにどの様に影響するかがイメージ出来たものと思います。

中古マンションの流通を考えると、今はリノベーション物件への投資が好機なのかも知れません。コストが抑えられて利回りの期待出来る中古リノベーション物件、やはり魅力的です。