不動産投資はサイドビジネスとして人気があり、サラリーマンなどに選ばれています。

この投資は不動産を購入し、その不動産の入居者からの家賃収入によって成立するビジネス。物件さえあれば自然に家賃収入が発生する様にも思えます。

しかし本当にそうなのでしょうか。

ここでは不動産投資の家賃収入に焦点を当て、本当に簡単に得られる物なのかをフィナンシャルプランナーの視点から検証したいと思います。

家賃収入を得るための条件

まずは不動産投資において「家賃を得るための条件」について挙げてみましょう。

投資用物件

不動産投資において不可欠なのが投資用物件。家賃収入を得るためには必要です。しかし、単に持っているだけで良い訳ではありません。入居者に入ってもらわなければならないので、入居者が納得する様な物件が必要です。

物件は利便性と家賃のバランスが取れていることが大切です。

新しくて立派な物件は確かに魅力的ですが、家賃が高くなりがちで入りにくいことも。逆に古すぎると生活が不便になってしまうため、入居者が入りにくくなってしまいます。

入居者

不動産投資に不可欠なもの…2つ目が入居者です。

ただし、入居者であれば誰でも良いと言う訳ではありません。滞りなく家賃を支払ってくれて、しかも物件を大切に使ってくれる入居者が必要です。

仮に、この条件が満たせない場合にはビジネスそのものが座礁してしまいます。

例えば、家賃の支払いが無い場合には収入が途絶えてしまいますし、物件の扱いが乱暴ならば修繕費用や原状回復費用が多く発生してしまうからです。

更には近隣住民とトラブルも起こし得ます。やはり良い入居者は不可欠なのです。

自己資金

不動産投資には資金も必要です。これは物件の購入やランニングコストなどの費用となります。基本的には銀行融資などがメインとなりますが、ある程度の自己資金は持っておくべきでしょう。

確かに今ではオーバーローンを組むことも可能となり、少ない自己資金でも不動産投資をスタートさせることが出来ます。しかし、それでも様々な必要が発生するもので、自己資金は必須とも言えるでしょう。

ちなみに、資金についてはフィナンシャルプランナーへの相談が役立つケースが多いです。

投資用不動産の購入と管理

先に挙げました様に、不動産投資に関しては投資用物件が必要。しかし、物件は単に購入すれば良いのではありません。家賃収入を上げるためには良い物件の購入と管理が非常に大切なのです。では、どの様な点が大切なのでしょうか。

物件の購入について

最初の注意点は物件の購入についてです。先にも挙げた様に、投資用物件の仕様と購入費用のバランスは大切です。

では、どの様な物件が該当するかと言うと、必ずしも新築物件が良いとは限らず、むしろ中古物件の方が家賃収入を上げるためには有利な場合が多いです。

当然ながら中古物件は家賃が落ちてしまうのですが、それ以上に購入費用が安くなります。その結果として利回りが上がるのです。

物件の管理について

不動産投資は、入居者が物件での生活に納得の上にビジネスが成り立つとも言えます。生活に不満があると退去されてしまい、家賃収入が絶たれてしまうからです。

そのために必要なのは「物件の管理」に他なりません。仮に物件の状態が悪くなってしまうと、家賃のレベルが落ちてしまうからです。不動産は基本的に家賃は築年数が経ってしまうと落ちてしまいますが、物件の状態が悪いと落ちるスピードが速くなってしまうのです。

しかし、物件の管理を徹底させ、その状態を維持するならば、入居者の退去リスクが減って家賃の落ち幅も小さくなります。

不動産管理会社について

物件管理は自分で行う以外にも、不動産管理会社に委託することも可能です。管理会社を使うならば、確かに費用は発生しますが、様々な業務を請け負ってくれるので便利です。

不動産管理会社の請け負う業務には、家賃の集金や物件管理などの他にも、トラブル発生時の対応などもあり、あまり対応したくない仕事も対応してくれます。

ただし、不動産管理会社でも会社によって良し悪しがあるので、良い会社を選ばなければなりません。

投資用物件の入居者管理

不動産投資においては物件管理も重要なのですが、それと同じ程に「入居者の管理」も大切です。ここでは入居者管理がなぜ必要かについて挙げてみましょう。

入居者審査の重要性

入居者選びは非常に大切です。と言うのも、一旦入居者との契約を取り交わしてしまうと、簡単には契約が撤回出来ないからです。仮に家賃の滞納リスクを抱えた人と契約を交わしてしまったとしても、正当な理由が無い限り、オーナー側からの解約は法的に困難なのです。

入居者の審査が大切なのは、家賃滞納のリスクや物件の維持のため。ノータッチでの契約は望ましく無いのです。

入居者に退去されるとどうなるか

次に、入居者に退去された場合について考えてみましょう。

家賃収入は入居者あってのもの。逆から言うならば、入居者が居なければ家賃収入はありません。それどころか物件のランニングコストや税金が発生してしまい、赤字に転落してしまいます。

特に区分マンションなどの場合、一棟マンションと違って、空室になってしまうと家賃収入が次に入居者が入るまで完全に無くなってしまいます。

しかも、次の入居者が入るまで、どれくらいのブランクが発生するかは分かりません。無収入の期間がどれくらいになるかの予想は難しいのです。

広告宣伝について

物件が一旦空室になってしまった場合には、新たな入居者を呼び込む必要がありますが、その場合には広告宣伝が必要になる場合もあります。この費用は基本的にはオーナーの負担です。

広告宣伝費がいくら発生するかはケースバイケースにはなりますが、無収入の中で支払う費用になるため、ビジネス的には痛手を被ることになります。

ベストなのは、空室を発生させないこと。そうすれば広告宣伝そのものが必要無くなり、出費も発生しません。

不動産ビジネスでは欠かせない資金の管理

不動産投資ビジネスは家賃収入のカウントも大切なのですが、ビジネスの本質はあくまでも「投資」です。資金の管理の重要性を忘れるべきではありません。仮に資金計画がなおざりになってしまうと、物件や入居者管理が健全であったとしても、赤字体質になることもあり得るからです。

ただし、資金管理はハイレベルの仕事でもあるため、フィナンシャルプランナーの起用も視野に入れても良いと思います。

「キャッシュフロー」が計算のベース

不動産投資は家賃収入を得るビジネスではあるのですが、実際には掛かる経費もありますし、ローンの返済なども発生します。そのため、家賃収入の様な「入って来るお金」と共に、ランニングコストの様に「出て行くお金」もカウントしなければなりません。不動産投資はキャッシュフローが計算のベースになるのです。

尚、ここで算出された儲けの金額に従って税金が発生します。累進課税の物の場合、儲けの額によって税率が決まるので、収益計算…つまりキャッシュフローの計算は税金計算の面でも非常に大切なのです。

ローン対策

不動産投資は家賃収入だけでは無く、出て行くお金の計算も重要。ローンの対策は出て行くお金の代表格とも言える物です。

特に一棟マンションの様な大型の物件になると、購入価格も多額になるためにローン対策が重要になります。そして、そのためにはローンについて熟知しておかなければなりません。

特に不動産投資ローンの場合は利子部分を経費として計上が出来るなど、住宅ローンと違った知識が必要。ローン対策は重要なのです。

税金対策

不動産投資は「投資」ではありますが、金融商品の様に「利率の良い金融商品」ではありません。利益には税金が伴い、税金までも管理が必要となるからです。

しかも、税金の代表格となる所得税は累進課税。儲けが大きくなるほどに税率が上がる、計算が厄介な税金なのです。

ただ、税金は対策が可能です。ただし、節税には高度な知識が必要です。フィナンシャルプランナーへの依頼も場合によってはベターとも言えます。迷った場合には、ぜひ相談してみましょう。

家賃収入は自動的に発生するものなのか

ここまで不動産投資について「物件」「入居者」「資金」などの面から取り上げてみました。不動産投資が利率の良い金融商品の様な物では無く、立派なビジネスであることが分かったと思います。

では、これらを踏まえた上で改めて考えてみましょう。果たして家賃収入は自動的に発生するものなのでしょうか。

不動産投資は「カネのなる木」なのか

不動産投資に対して、「物件を購入すれば勝手に入居者が入ってくれて、家賃収入も勝手に発生する」…といったイメージを持つ人は確かに多いことでしょう。実際、不動産投資の情報を調べてみると、その様なニュアンスにもとれる情報もあり、惑わされる可能性も否めないからです。

しかし、ここまで述べて来た通り、不動産投資には物件や入居者など、お金以外の管理も多いです。つまり、金融商品の様な物では無いのです。

しかも、投資用不動産は物件購入から管理まで、法律や経済とは違う知識が必要です。当然ながら勉強が必要。決して「カネのなる木」では無いのです。

リスク管理も必要

不動産は様々なリスクを持ちます。その中には火災や地震などの天災も含まれ、それに対しても対策を打たなければなりません。仮に対策を打たない場合には、天災の発生でビジネスそのものが崩壊することさえあるのです。

また、入居者間のトラブルなどもリスクとして数えられます。しかも入居者間のトラブルは感情的になる場合もあり、解決が厄介なケースもあり得ます。

これらのリスク対策としては火災保険の活用や不動産管理会社の起用などがありますが、どちらにしても契約の適用範囲について熟知していることが必要。リスク管理のために布陣を敷いておくことが大切なのです。

情報収集や勉強が非常に重要

投資用物件にしろ資金にしろリスク管理にしろ、不動産投資は収集すべき情報が非常に多いです。不動産、建築、法律、経営など、様々な角度からの情報収集が必要です。しかも、不動産を取り巻く環境は常に変わり続けているとも言え、決して気を抜くべきではありません。

当然ながら、情報収集にしても勉強にしても、時間と労力を割くことが必要。積極的に動くかどうかでビジネスの明暗を決めることもあるのです。

ちなみに、不動産の情報は「鮮度」も重要。雑誌などでは情報が古いこともあり得るので、リアルタイムのニュースソースも必要です。今ではSNSなどにニュースを挙げているところもあるので、積極的に見てみるのも良いでしょう。

ビジネスパートナーを大切にする

ちょっと見ると、不動産投資は個人のビジネスに見えるかも知れません。しかし、そうでは無いのです。様々なビジネスパートナーがあってこそのビジネスと言えるのです。

例えば、投資用物件の手配には不動産会社の尽力が無くてはなりません。また、資金の捻出には銀行の協力も必要です。

確かに不動産会社にしても銀行にしても、個人での契約に思えるかも知れません。しかし、それを「ビジネスパートナー」と見るかどうかでビジネスが変わります。

収益を上げるためには個人プレーを避けるべきです。ビジネスパートナーを大切にしましょう。

オーナーとしての心構えが必要

不動産投資は確かに家賃収入で成り立つビジネス。しかし、その家賃収入を維持するためには様々な管理や決断が不可欠。決して放置して得られる不労所得では無いのです。

ですから、不動産投資を始めるときは「不労所得を手にする」という考え方では無く、「賃貸不動産のオーナーになる」という心構えが欲しいです。

不動産投資は貯金ではありません。ビジネスの代表者になる…と考えましょう。

まとめ

不動産投資の家賃収入について考えてみました。家賃収入は決して自動的に入って来るものでは無いことが分かったことと思います。

しかし、確かにハードルは高い様にも思えますが、超えるべきハードルを越えてしまえば、高いレベルの家賃収入があるのも事実です。物件や入居者管理などを研究し、ぜひとも高額の家賃収入を手に入れましょう。