「アパート経営は儲かりにくいって本当？」

「アパート経営のリスクについて詳しく知りたい」

「アパート経営で失敗したオーナーの具体例について教えて欲しい」

と困っていませんか。

この記事では「アパート経営のリスク」や、「アパート経営で儲からない具体例」について詳しく解説します。

また「アパート経営よりも儲かりやすい不動産投資」についても説明しますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資｜アパートとマンションの違いとは？

>アパートとマンションの明確な定義はありません。

実は一戸建てや分譲マンションを購入すると、「不動産登記簿謄本」という書類を最寄りの法務局に提出して不動産の所有者として登録することが義務付けられています。

登記簿謄本に掲載される情報は具体的には以下のようなイメージです。

つまり、「所有する建物がアパートなのか、マンションなのか？」という情報は掲載されません。

ちなみに一般的には以下のように建物の構造と階数によって、アパートとマンションを区別しているケースが多いです。

本記事では、「木造の2階建て以下の一棟の建物」をアパートと定義し、以下の通り解説します。

不動産投資｜アパート経営が儲からない理由

アパート経営が儲かりにくいのは以下のような理由があります。

理由①｜ローン返済に時間がかかる

アパート経営はローンの返済にどうしても時間がかかってしまいます。

なぜなら「新築アパートの実質利回りは全国平均で6.4%であり、ローンを完済するまでに数十年以上かかってしまう」から。

※参考※【https://land.home4u.jp/guide/apertment-management-40-2224】

一般的に不動産投資を始める際は、金融機関から数千万単位の借入をするケースが多く、月々のローン返済が利益を圧迫する原因となります。

これはアパート経営に限った話ではなく、不動産投資は初期費用を回収するまでに数十年以上かかってしまうことが多いです。

理由②｜日本の人口が減っている

日本の人口は年々減っており、アパート経営に悪影響を与えているのが現状です。

※参考※【https://www.stat.go.jp/data/nihon/02.html】

なぜなら人口が減ってしまうと、不動産の賃貸需要も減ってしまうから。

近年では東京・大阪・名古屋などの都市部への人口移動が集中しており、特に地方においては加速度的に人口が減っている傾向があります。

そのため地方でアパート経営を始めようと検討している方は、必ず人口の統計データと近隣エリアの賃貸需要のチェックをするように注意しましょう。

理由③｜複雑な知識やノウハウが多くて素人には難しい

アパート経営は不動産に関する複雑な知識やノウハウが多く、素人にはハードルが高いと言えます。

なぜなら「毎月の収支計算・物件の立地選び・確定申告と税金の支払いなど、運営ノウハウや法律に関する知識が必須であり、素人が全て学習するには難しい」から。

またアパート経営を始めるには金融機関から数千万単位の融資を受けるケースが多いため、絶対にビジネスとして失敗が許されません。

これからアパート経営を始めようと考えているのであれば、実質利回りと収支のシミュレーションが自分でできるようになるまでは物件を購入しないようにした方が無難です。

不動産投資｜アパート経営のリスク

アパート経営には以下のようなリスクが伴うため、しっかりと把握しておきましょう。

リスク①｜木造アパートは建物の強度や耐久性が低い

木造アパートは建物の強度や耐久性が低いというリスクがあります。

なぜなら「木造アパートは鉄骨系の建物と比較すると、どうしても強度や耐久性が劣ってしまう」から。

一般的に木造の建物は現場で職人が一つずつ組み上げていくため、職人の腕次第で完成後の仕上がりにバラツキが生じてしまいます。

そのため特に新築アパートを購入する場合は、過去の実績をしっかり公開している施工会社と職人を厳選するように注意しましょう。

また築年数が10年を超える木造アパートは定期的に外装の修繕や内装設備のリフォームをしないと一気に劣化が進んでしまいます。

素人だと建物内部の欠陥に気づきにくいため、購入後のアフターフォローがしっかりしている不動産業者と契約するのがおすすめです。

リスク②｜入居率を維持し続けるのが難しい

アパート経営は他の不動産投資よりも入居率を維持し続けるのが難しい傾向があります。

なぜなら「アパートは一棟マンションと比較すると建築コストを安く抑えることができ、建築規制が比較的緩いため供給過多になりやすい」から。

このようにアパートはマンションと比較すると建物を建築しやすいため、賃貸需要のあるエリアでライバルが増えやすいと言えます。

仮に新築アパート経営を始めたとしても、近隣のライバルは家賃を下げてでも空室を埋めようとしてくるでしょう。

そのため新築アパート経営を始めても数年経ってしまうと供給過多に巻き込まれてしまうため、家賃を下げるしか空室を埋める手段がなくなってしまいます。

リスク③｜築年数が経つと収支が悪化しやすい

アパート経営は建物の築年数が経過すると、収支が悪化しやすい傾向があります。

なぜなら「アパートの築年数が10年を超えてくると、屋根の雨漏り対策や外壁塗装の塗り直しなどの修繕費が利益を圧迫する」から。

新築アパートであれば最初の10年位までは、建物の外装や内装が十分綺麗であるため、ほぼ計算通りの収支が期待できます。

ただし築年数が10年を超えてくると、建物の修繕や内装のリフォームを徹底しないと劣化が一気に進んでしまうことで空室が発生しやすくなってしまいます。

木造は鉄骨系の建物よりもどうしも劣化が進むのが早いため、満室経営を維持するにはこまめなメンテナンスが必須です。

リスク④｜入居者からクレームが発生しやすい

アパート経営はマンションや戸建て賃貸と比較すると、入居者のクレームが多くなる傾向があります。

なぜなら「木造は鉄骨系の建物と比較すると、どうしても防音性が悪く入居者同士のクレームが発生しやすい」から。

木造アパートに住んだことがある方なら誰でも経験があると思いますが、「ドアを開け閉めする音、隣の部屋の話し声」まで聞こえてくるケースも少なくありません。

その一方で鉄骨系のマンションであれば木造よりも防音性が高いため、近隣トラブルが少ない傾向があります。

不動産投資｜アパート経営で儲からない具体例

実際にアパート経営で失敗した方々の具体例を3つ順番に解説します。

ケース①｜新築アパートで大失敗

実は最近、新築の木造アパートを購入して赤字を出してしまうオーナーの方が増えています。

なぜなら「新築アパートの購入価格には建築会社の利益がたっぷり上乗せされている」から。

自動車でも不動産でも同じですが、「新品は業者の利益」が必ず上乗せされているものです。

つまり新築アパートを購入した瞬間に、購入価格から業者の利益分だけ不動産としての資産価値が下がってしまいます。

もちろん、業者の利益分もしっかり毎月のローンとして返済する義務があるため、新築アパートは利回りが悪くなる可能性が高いです。

ケース②｜地域の特殊な賃貸需要に頼りすぎて失敗

ある特定の地域の賃貸需要に依存した物件は、収入が不安定になりやすいため注意が必要です。

なぜなら「近隣に大学や大企業がある場合は一定の賃貸需要が見込めますが、急な移転によって需要がなくなるリスクがある」から。

大学も企業もビジネスであるため、経営が厳しくなったり経営方針の変更によって、突然建物を移転する可能性は十分考えられます。

このように近隣の大学や大企業が移転してしまった場合、賃貸需要が一変して一気に経営破綻するケースもあるため注意しましょう。

ケース③｜アパートの立地選びで失敗

アパート経営は立地選びをミスしてしまうと、取り返しがつかないため注意が必要です。

なぜなら「最寄り駅から15分以内じゃないと、住みたくないというデータがある」から。

※参考※【https://athome-inc.jp/news/data/questionnaire/sumai-akirame-201202/】

物件を契約する条件は人それぞれですが、「最寄り駅からの徒歩の限界は15分未満が39.2%」というデータがあります。

アパート経営は、「ターゲット層のニーズと所有物件のマッチング」を最も重要視しなければいけません。

物件購入後に自分で立地条件を変更することはできないため、物件がそのエリアの賃貸需要を満たすことができるのかをよく検討するようにしましょう。

アパート経営よりも儲かりやすい不動産投資とは？

最後にアパート経営よりも儲かりやすい不動産投資として以下の2つをご紹介します。

おすすめの不動産投資①｜一棟マンション

アパート経営よりも、一棟マンションがおすすめです。

なぜなら「木造アパートよりも鉄骨造マンションの方が建物の強度や耐震性が強く、入居者同士のトラブルも少ない」から。

木造アパートよりも鉄骨造や、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの方が構造的に建物の強度や耐震性が強いため、大地震などの天災リスクに備えることができるため安心です。

また木造よりも鉄骨系の建物の方が防音性が高く、入居者同士のトラブルも発生しにくいためおすすめできます。

おすすめの不動産投資②｜中古一戸建て賃貸

アパート経営よりも中古一戸建て賃貸の方が利益を出しやすいのでおすすめです。

なぜなら「木造アパートよりも低コストで始めることが可能であり、収益の再現性も高い」から。

具体的には、「中古一戸建てをリフォーム代を含めて500万円以下で購入」することができれば、木造アパート経営よりも低コストで不動産投資を始めることができます。

また自己資金で500万円を用意することができれば、金融機関から高額の融資を受けずに不動産投資を始めることができるため、ローン返済に悩むことも一切ありません。

アパートは似たような間取りが多いためライバルが増えてしまいますが、戸建て賃貸は競合が少ないため空室が発生しても入居者が決まりやすいメリットがあります。

まとめ

今回の記事では「アパート経営のリスク」や、「アパート経営で儲からない具体例」について詳しく解説しました。

アパート経営は一棟マンションと比較するとコストを安く抑えることができ、建物も立てやすいというメリットがあります。

その一方で供給過多による家賃下落のリスクや、防音性が悪いため入居者同士のトラブルが発生する確率が高いため注意が必要です。

これからアパート経営を始めようと検討している方は、「一棟マンションや中古一戸建て賃貸など他の不動産投資のメリットとデメリットをよく比較する」ことから始めてみてはいかがでしょうか。