不動産投資において投資用物件は不可欠。しかも入居者を納得させる物件が必要です。確かに不動産投資は物件あってのビジネスではありますが、入居者あってのビジネスでもあるからです。

しかし、いくら立派な不動産であっても歳月が経てば老朽化してしまいます。

そんな時に必要なのが物件のリフォーム。しかしリフォームであっても闇雲にするべきではありません。しっかりとした計画が欠かせないのです。

ここでは、投資用不動産のリフォームについて、その必要な理由から注意点までをフィナンシャルプランナーの視点から解説したいと思います。

不動産投資では、なぜリフォームは必要か

まずはリフォームが必要な理由を挙げてみましょう。

空室リスクの低減

まず挙げられるのが空室率の低減です。物件の空室発生は入居者が来なくなる場合と退去される場合の2つが主な理由と言えますが、リフォームはどちらの対策にもなります。

さて、入居者が来なくなるのは、物件に魅力が無くなるためです。それは物件を内覧して魅力を感じない場合や、競合する他の不動産に劣った場合が主な理由と考えられます。いずれにしろ物件の状態に入居者が納得いかないため。ですから、物件を入居者の納得を得られる様に改良することが必要で、リフォームが必要なのです。

また、退去される場合の対策にもリフォームは有効です。と言うのも入居者が退去する理由は移転などもありますが、物件そのものに不便を感じる場合が考えられるからです。その様な場合、利便性を向上すれば入居者を引き留める効果が期待出来る様になります。つまり、リフォームで部屋を便利にすれば、入居者を離さない効果が生まれるのです。

家賃低減リスクを抑える

次に挙げられるのが家賃低減リスクを抑える効果です。

物件の家賃低減は築年数に合わせて下がって行きます。新築の物件と築5年、あるいは10年の物を比べるならば、その低減は明らかです。

さて、リフォームをすれば、その低減を抑える効果が生まれます。と言うのも入居者の納得が得られやすくなるためです。物件の設備が新しくなり、利便性もアップすれば入居者も家賃に納得するため、低減リスクが減るのです。

耐用年数の長期化

建物の耐用年数の長期化も狙えます。特に外壁や屋根などのリフォームが効果的です。

屋外環境は猛烈な日射や風雨、あるいは積雪など、非常に厳しい物です。そして、その環境に晒される建物は屋根や外壁部分から痛みはじめ、状況によっては外壁や屋根を劣化させて、建物内部に雨水の侵入を許してしまうのです。

更に、その家の内部に入り込んだ水は部材を腐食させてしまい、部材の強度を著しく低下させてしまいます。そうすると建物そのものの強度までも落ちてしまい、建物の耐震性や耐風圧力などが低下するのです。 しかし、外壁や屋根などを適切にリフォームすれば、雨水の侵入を防ぎ、建物の耐用年数を伸ばすのです。

不動産投資のリフォームと利回り

次に、リフォームと利回りの関係性について考えてみます。

不動産投資は利回りが儲けの指標となるため、リフォームとの関係性を覚えておくことがベターです。ここでは利回りの上がるケースと落ちるケースを見てみましょう。

利回りが上がるケース

まず、利回りが上がるケースです。

これは客付け力が上がり、かつ家賃を落すことが無かった状態が主に挙げられます。客付け力が上がると空室が埋まりやすくなります。しかも、物件の利便性に納得するのであれば、家賃が下がらなくても入居者は出て行かないからです。

利回りが落ちるケース

リフォームをしても利回りが落ちるケースがあります。

これはリフォームをしても客付け力が上がらなった場合、あるいはリフォーム費用を掛け過ぎてしまい、家賃のレベルアップに付いて行かなかった場合などです。

利回りの計算を思い出してみると、この現象のプロセスが納得出来ます。客付け力が上がらない場合には空室が埋まらずにリフォーム費用が発生して利回りが下がります。また、リフォーム費用を過剰に掛けると投資金額もそれだけ増えます。そうすると仮に家賃が上がったとしても、収益と投資金額の比率が好転せず、利回りも上がらないのです。

新築物件とリフォーム物件を比較してみよう

ここで新築物件とリフォーム物件の比較をしてみましょう。

新築物件の特徴

新築物件の特徴は、とにかく人気が高い点と言えます。立派な外観や新しい設備は入居希望者を魅了し、スピーディーに契約が進みます。そして、新築の場合は家賃が高いレベルでも客付け力は高いです。

そのため、早い段階での満室経営を狙うことが可能です。就職や進学の時期に合わせて建てるのであれば、スムーズなスタートを切ることが出来るでしょう。

ただし、客付け力が高いと言っても利回りが高い訳ではありません。と言うのも新築物件は建築コストが非常に高くついてしまうのです。これは投資費用が高くなっていることを意味し、利回りを考える上では不利です。

ちなみに、新築物件は1回でも入居者が入った場合には途端に中古物件となり、各段に値段を下げてしまいます。当然ながら、1度しか入居していない建ったばかりの築浅であったとしても中古は中古です。新築とは一線を画してしまうのです。

リフォーム物件の特徴

リフォーム物件の特徴は投資額を抑えられる点です。と言うのも、建物を新築で購入するよりも、中古で購入してリフォームをした方がトータル的なコストが下がるからです。

また、入居希望者がリフォーム物件を狙う場合も多く見られます。新築物件よりも安い家賃で便利な生活をすることが、リフォーム物件の場合は可能。コストメリットを考えるならば入居者サイドでも有利と言えるのです。

ただし、リフォーム物件とは言っても築年数が経っていることは変わらず、ローンが組みにくい場合もあり得ます。と言うのも、銀行は建物の寿命を法定耐用年数で判断することもあるからです。その場合は法定耐用年数が定める寿命までのローンとなるため、毎月の返済額が膨らみ、返済しにくくなります。

どちらが得になるのかを考えよう

では、新築物件とリフォーム物件、どちらのメリットが大きいのでしょうか。

これは物件によって、あるいは投資家の都合によってのケースバイケースと言えるでしょう。

不動産投資は家賃収入を得ることが基本とはなりますが、売却するかどうかはケースバイケース。売却益を狙う人もいれば、資産形成のための人もいます。更には相続税の対策にもなります。

そのため、耐用年数の非常に長い鉄筋コンクリート製マンションを新築で取得する人もいるでしょうし、短期決戦的に木造アパートで攻める人もいるでしょう。この様な事情は完全に人それぞれとなってしまうのです。

尚、どれを選んだとしても経営的な参謀が必要な場面が多いです。フィナンシャルプランナーなど、お金を専門に扱うプロへの相談がおすすめです。

投資用物件をリフォームする上での注意点

次に、リフォームをする上での注意点を挙げてみましょう。

大規模リフォームの場合

リフォームも物件が多い場合には、工事もそれに合わせて大きくなります。

例えば一棟マンションなどの外装のリフォーム工事など、建物全体に足場を組んでの作業。規模だけでなく工期も長くなってしまいます。

さて、リフォーム工事も規模が大きくなって来ると費用も膨らんでしまいます。そして、その費用は投資金額となるので、利回りにも大きく影響します。そのため、事業計画を立てる時にはリフォームの必要性などについても視野に入れるのがベターです。

尚、ローンによっては銀行に事業の報告を要求されるケースもあるのですが、リフォームに関しても報告した方がベターです。経営の風通しも良くなるため、銀行のとの関係の向上も狙えます。

建築確認申請が必要になる時もある

建物にもよりますが、リフォームの規模が大きくなると、建築確認申請が必要になる場合があります。

これは主要構造を変える場合や延床面積を変える場合、そして建物の目的を変える場合などが該当します。

確認申請を行うと、固定資産評価が変わってしまい、固定資産税に影響が及ぶことがあります。

違法建築物にはならない様に

リフォームは建物を様々な形に変えることが可能です。床面積を広げる様な工事も可能ですし、大掛かりな増築も不可能ではありません。

しかし、気を付けていないと、物件が違法建築物になってしまう場合があるので注意が必要です。

例えば、建物の床面積は土地によって容積率として上限が設定されています。そのため、仮にリフォームにて床面積をそれ以上に広くするならば違法建築物になってしまうのです。

違法建築物になってしまえば、銀行のローンが組みにくくなり、売却が難しくなることもあり、得策ではありません。

リフォーム費用は経費になるか

不動産投資の利益は家賃収入から必要経費を差し引いて出します。仮に必要経費がきちんと数えられていないと、利益が多く見えてしまうのです。そして、この多く見えてしまった利益に税金が掛かってしまいます。そのため、節税のためにも利益計算の精度は必要であり、必要経費の算出も必要となるのです。

さて、不動産投資の必要経費には物件のランニングコストが含まれます。例えば物件の管理費や修繕費などです。良い例としては、廊下やエントランスの照明器の交換費用などが挙げられるでしょう。

それではリフォームは…と言うと、ケースバイケースと言えます。と言うのも、単なる修繕や設備の更新であれば経費で考えることが出来るのですが、大規模になり、収益性までも上がるのであればリフォームの域を超えてしまうからです。この判断は微妙とも思われるので、フィナンシャルプランナーなど、不動産投資の参謀への相談がオススメです。

費用対効果に気を付ける

リフォーム費用をどうするかによって利回りが変わるので、リフォーム費用の管理は非常に大切です。

しかし、リフォームに関しては費用の管理だけでは十分ではありません。費用対効果の見積もりも重要なのです。つまり、どれくらいの費用を掛ければ、どの様なリフォームが可能であるかを知っておくことが大切なのです。

そのためには、住宅設備の価格帯に関する知識が無くてはなりません。

一般に住宅建材は高級・中級・普及の3つのグレードに分けられ、機能と価格帯が異なります。どのグレードにどの様な製品が該当するか分かれば、どの様なリフォームとなるかがイメージしやすくなります。

設備の耐用年数を覚えておく

リフォームは時期を計画することが大切です。しかし、どの時点でリフォームが必要になるかを知っておかなければなりません。そのためには住宅設備の耐用年数を知っておくことが大切です。

例えば、浴室やキッチンなどは水まわり設備のため、他の部分よりも老朽化が進みやすいです。しかも交換費用は安くはありません。しかし、あらかじめリフォームの計画を立てておき、予算を考えておくならば、赤字転落も防ぎやすくなります。設備の耐用年数を知っておくことは、その計画を立てる上でも必要です。ぜひとも覚えておきましょう。

業者選びについて

リフォームは多くの業者が参入しているため、それだけに悪質な業者も多く、選定が非常に重要となります。仮に間違ったところを選んでしまうと手抜き工事の被害にも遭いかねないからです。過去の実績などを調べ、適正な業者を選びましょう。

特に、コストを他の会社よりも値引いて来る会社は注意が必要。悪徳業者である可能性も出て来るので、コストだけでは選ばないようにしましょう。

まとめ

不動産投資におけるリフォームについて取り上げました。リフォームは物件の一新のみならず、利回りなどにも影響を及ぼすことなどが分かったことと思います。また、リフォームについても注意点があることを把握出来たことでしょう。

いずれにせよ、不動産投資は物件が第一です。そのためには価値の底上げをしなければなりません。入念に下準備を進め、最良のリフォームをプランニングしましょう。