不動産投資型クラウドファンディングって一体何？

そう思っている方も多いでしょう。今回はASSECLI（アセクリ）について調べてみました。

特に、危ないであったり安全面で考えられる事もあるようなので、どういった所がそう思われているのか、調べてみました。

どんな投資にもリスクはつきものではありますが、どういったリスクがあるのか？をしっかりと調べておく必要はあるはずです。

また、リスクを知っていると回避できる可能性も十分にあるので、興味のある方は是非最後までご覧になられてください。

ASSECLI(アセクリ)ではどんな投資をするの？

不動産会社の「株式会社エボルゾーン（旧株式会社プレミアムバリューバンク）」が2019年10月から始めた、株でもREITでもない、新しい資産運用のカタチ。」がコンセプトの不動産投資型クラウドファンディングになります。

他の不動産投資型クラウドファンディングと比較しても、利回りでは4～8％と物件によってはやや高め、取り扱う物件はマンション、アパート、運用期間は6～12ヶ月と平均的と言えそうです。

ちなみに、運用期間の変更は売却が遅れた、あるいは早まったなどの理由で、運用期間が変更される可能性があるようです。

ASSECLIでは不動産に特化したプロが、物件に関する豊富な情報をファンドページで提供しています。

基本的なマーケット情報や物件アクセス以外にも、図や表を用いられて分かりやすく・細かく説明されています。

過去に一度も、利払いや元本償還の遅れはないようですね。

投資家に対しただの一度も損失がないことは、安心材料になりますね。

不動産投資型クラウドファンディングとは？

インターネット上で個人投資家から募った資金で不動産を取得・運用し、賃料や売却益を分配する仕組みになっています。

各不動産物件には、予想分配率が設定されているため、予定通りの分配を目指して株式会社エボルゾーンが物件運用する仕組みです。

ASSECLIを含め、多くの不動産投資型クラウドファンディングでは、これまでの不動産投資とは異なり、不動産投資をもっと身近に感じてもらうためのサービスになってます。

身近に感じられる理由としては、

などが挙げられます。

これまで、「不動産投資は何百万～何千万と投資額が大きく、借入する必要が出てくるためリスクがかなり大きくて自分には無理だ。」「自分で1から物件を見に行ったり、調べていくのは面倒くさい」「クレーム対応」「物件の売却」「家賃徴収」「入居者探し」が大変だ！などと思っていた方でも、プロにより物件が厳選されているので気軽に投資できるのが特徴になっています。

後述する優先劣後方式を採用していても元本割れするリスクは存在しますが、株式等とは異なり実際に不動産の取得や管理、売却などの工程があります。

そのため紙切れになることはまず考えられませんので、その点は安心して投資できるのではないでしょうか。

知っておこう！元本の安全性を高める優先劣後方式！

不動産投資型クラウドファンディングには、比率は違えど、優先劣後方式を採用していることが多いようです。

優先劣後方式では、「優先出資」と「劣後出資」の2つに分かれています。

この場合、「優先出資者」は投資家、「劣後出資者」は事業者である株式会社エボルゾーンとなります。

不動産投資型クラウドファンディングには出資割合と言うものが存在していて、例えば、劣後出資割合が30%だとすると、不動産運用が始まってから、評価額30%以内の損失まで、運営のASSECLIが負担してくれることになります。

あくまで30％以内の損失なので、それ以上の損失が発生した際には元本割れリスクがあることを忘れてはいけません。

クラウドファンディングには、「エンジェル税制」に該当する場合(株式投資型)もあり、税制優遇を受けられる可能性があるものもあります。

しかし、不動産投資型クラウドファンディングでの税制優遇はありません。

支払われる分配金は、源泉徴収税20.42%(所得税＋復興特別所得税)が控除された金額になります。

そのためASSECLIに投資をして利益が出た場合、確定申告が必要になります。

サラリーマンが年末に会社で行うのは年末調整であり、確定申告とは異なるので注意が必要です。

サラリーマンの方でも雑所得が20万円以上で確定申告が必要になります。

これはASSECLIと他の雑所得の合計ですので注意しましょう。

また運用が始まると途中で解約することはできません。

お金を引き出せるのは運用が終わったあとになります。

そのため、最低6～12ヶ月は、資産を動かせなくなりますので、ある程度余裕をもって投資するといいでしょう。

クラウドファンディングとは？

クラウドファンディング（英語: crowdfunding）は、群衆 (crowd) と資金調達 (funding) を組み合わせた造語でになります。

多数の人による少額の資金が他の人々や組織に財源の提供や協力などを行うことを意味します。

日本語では「クラファン」と略されることもあります。

クラウドファンディングで起こりうるリスク

クラウドファンディングは、発案者からのリターンとして、商品やサービスを受け取る代わりに出資者がお金を出すというシステムとなっています。

しかし、プロジェクトが難航したり、成果が出なかった場合や、失敗した場合にも受け取った金銭を返金する規定は存在しません。

これを逆手に取って、悪質な業者は、プロジェクト立ち上げて、資金調達を行いますが、出資者に商品やサービスを提供することなく消えてしまいます。

クラウドファンディングの詐欺にはこういうのもあるから気を付けよう！

クラウドファンディング自体が怪しい、リスクがあると感じる方も多いかもしれません。これまでにあった詐欺について知っておいて事前にリスク回避をしておく必要があります。

不動産投資型クラウドファンディングとは全く関係の無いものも非常に多いのですが、一例として頭に入れておくと回避できる事はあると思うので、知っておきましょう。

善意のお金を持ち逃げする募金型のクラウドファンディング詐欺

クラウドファンディングには「募金型」というものもあります。

東日本大震災が起きた後募金を募るプロジェクトが爆発的に増えていました。

しかし、残念なことに、募金型のプロジェクトも詐欺の温床になっています。

震災の復興や大雨などで被害を受けた地域の支援、また発展途上国に学校を建てるといった社会貢献を謳うプロジェクトを立ち上げ、募金を募ります。

震災復興や海外への支援などは興味を持つ人も多いため、その時その時によって非常に話題性にも富み、興味関心を集めやすく出資金も集まりやすいです。

しかし、お金を集めたもののその募金がどのように使われたのかが不透明なままになってしまうケースが多発しているらしいのです。

何か困っている人のために貢献をしたいという善意の気持ちで集まったお金が、まんまと悪質な詐欺師の懐にすべて入ってしまい好き勝手に使われてしまうのは我慢ならないことである。

支援金を集めたらプロジェクトを中止し、お金を持ち逃げ多くの人が興味を持つような内容のプロジェクトで出資者を集め、目標金額を達成したと思ったら「うまくいかないのでこのプロジェクトは中止します」と 突然プロジェクト自体を終わらせてお金を持ち逃げしてしまうという詐欺も度々話題になります。

先にも少し触れましたが、プロジェクトがうまくいかなくて中止したとしても返金の義務はないため、持ち逃げすることもできてしまうというクラウドファンディングの落とし穴を利用している詐欺です。

クラウドファンディングはネット上で完結できるというのがメリットですが、メールアドレスを消去したり電話番号を変えたりしてしまえば、詐欺師が完全に逃げ切ることも可能となってしまいます。

亡くなった飼い犬を生きているように装い、架空の治療費を募集した事例

死んだ飼い犬が闘病中だと嘘をついて、クラウドファンディングで支援金を騙し取ろうとする事件がありました。

複数メディアの報道によると、女性の飼い犬が既に亡くなったにもかかわらず、飼い犬の愛くるしい写真とともに、「時間がありません。僕を助けてください！」と支援金の募集を開始しました。この、飼い犬の死を利用したクラウドファンディングでの詐欺行為は、生前の写真を駆使した実に巧妙なものでした。

しかし、第三者による情報提供により詐欺が発覚したことで、集まった支援金が犯人の口座に振り込まれる前に防がれました。

卵巣癌を偽装して治療代をクラウドファンディング募り、そのお金で豪遊した事例

海外では、「卵巣癌の治療にお金が必要だ」嘘をつき、クラウドファンディングのサイトで支援金を募るという詐欺事件が発生しています。

このクラウドファンディングでの詐欺事件は、胆嚢治療を受けている間に撮影された写真を卵巣癌の治療風景だと偽る悪質なものでした。

このほかにも、サイト上で「命を救う唯一の方法である薬の代金が高額なため支払うことができない」などと嘘をつき、結果として多くの支援金が犯人に集まる形になってしまったのです。

この犯人は、クラウドファンディングを悪質に利用し騙して集めたお金を、オンラインギャンブルや海外旅行、サッカー観戦に利用し、贅を尽くしました。

担当医がたまたまクラウドファンディングサイトのページを見つけたことで詐欺行為が発覚しましたが、当事者以外の指摘がなければ、犯罪が世に知れ渡ることはなかったかもしれません。

高配当を謳い、資金を集めるも未償還

出資に対する見返りとして、金銭を提供する貸付型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）での事案を起こしたのは、当時中堅事業者とされたとある企業です。

同社は、年利回り最大14.5%をうたい、計約45億円の資金を集めました。

しかし金融庁の調査で、ファンドを通じて得た資金を貸付先の大部分をグループ企業に流したり、あるファンドの償還資金に充当されたりしていた事実が判明します。

その後、関東財務局から行政処分を受けるという事態にまで発展してしまったのです。

投資家に対する未償還金は31億円に上った上に、同社は、最終的にはその未償還債務をわずか1億円で債権回収会社に債権譲渡してしまいました。

これは、約30億円の出資金が投資家のもとに戻らなかったことを意味しています。

匿名組合契約の形式を取り、貸付先などの情報の非公開部分が多いソーシャルレンディングのリスクを知らしめた一例と言えるかもしれません。

クラウドファンディングが詐欺であるかどのように見分けたらいいのか？

ASSECLIでと言う訳では無く、クラウドファンディングの詐欺であるものではありますが、怪しいと思う要因として、【クラウドファンディング】だから怪しいと言う考えもあるのではないでしょうか。

どうやって回避するのか？どのようにして詐欺かどうかを見分けるのか？については、非常に重要になってくるでしょう。

あくまでもクラウドファンディングでと言う括りではありますが、ASSECLIでも不動産投資型クラウドファンディングの良い悪いはあるので、見分ける方法に繋がってくるでしょう。

出資金の使い道が明確に記載されていないものは怪しい

クラウドファンディングで一番怪しいものは、出資の募集はわかりやすいのに、出資金の使い道はわからない。そんなクラウドファンディングもあるみたいです。

流石に不動産投資型クラウドファンディングではあまり見ませんが、出資型では結構あるようなので、見分けるすべを身に付けなくてはなりません。

どんなクラウドファンディングを利用するにしても、出資金の使い道には注意した方がいいと言うのは頭に入れておきましょう。

不動産投資型クラウドファンディングでは投資先が明確なので、この詐欺は該当する可能性は低いですが、不動産が実在するかどうかは注意してみておきましょう。

どこかで見たことのある商品が内容となっているような場合には盗用案件である可能性

購入型のクラウドファンディングである事ではあるのですが、どこかで見た事あるよな？と言ったものや、版権作品の商品など明らかにヤバいものは結構あるようです。

盗用となった場合、責任自体は無いかもしれませんが、商品は発送されないでしょうし、そうなると返金も疑わしくなります。

見た事あるかもと思ったたら投資は控えておくのがいいのかもしれませんね。

怪しいと思ったものには手を出さないと言うのも、詐欺を見分ける為のリスク回避方法と言っていいかもしれません。

起案者の実態が明らかでないような場合も、詐欺である可能性がある

起案者（ファンド）や運営会社の実態にも注意はしたい所です。不動産投資型クラウドファンディングでは運営会社の記載は明記してあるので、不安は少ないかもしれませんが、リスクとして「上場企業が運営していない」と言うものがあるように、実態がしっかりとしていると言う点は注目するべき点でしょう。

リスクの無い投資と言うのは不可能に近いですが、少しでもリスクは避けるという点は注目しておくべき事でしょう。

内容がどう見ても薄っぺらいのに支援金が高額設定の場合も気を付けるべき

内容と募集金額が合致しているかどうかにも注目です。

どう考えてもそんな金額は必要ないんじゃない？と思うような案件は避けるべきでしょう。

ただし、不動産投資型クラウドファンディングの場合は、立地面などもあるので、判断は難しいです。

近辺の相場や家賃などを調べてみる事はおすすめします。

ASSECLIの運営会社は信用できるのか？

クラウドファンディングとしての詐欺を紹介してみましたが、こうなると不動産投資型クラウドファンディングでも「運営会社」について気になる方もいらっしゃるのではないかと思います。

運営会社についてはASSECLIの公式サイトに記載があるので、そこから情報を持ってきつつ、どういった事業者なのかを少し紹介したいと思います。

株式会社エボルゾーン

運営会社の株式会社エボルゾーンは、2011年6月に設立された、不動産・金融分野を中心に収益性の高いサービスを行っている会社です。

つまり、投資用不動産の開発や仲介、管理などを行っています。

取得した物件の価値をリノベーションなどで向上させる不動産再生事業も行っており、これはASSECLIでも活用されています。

また、一棟収益不動産(マンション・アパート・商業ビル)を中心に、創業以来1,000件以上の取引実績を誇っています。

その1000件以上の取引実績を通して、不動産に関する様々なサービス・ノウハウが培われてきたと思われます。

ASSECLIでは、投資家への利益分配のために、こうしたノウハウが最大限に活用されていることでしょう。

ただ、注意が必要なことは、ASSECLIを運営するエボルゾーンは非上場企業ということです。

ジョイントアルファやプレファンなど上場企業系の業者に比べてどうしても信用度が劣ります。

また、上場企業のように定期的に経営数値が公表されないので、経営状況をつかみにくい問題があります。

エボルゾーンに関する情報には常に注意を払うべきでしょう。

ASSECLI(アセクリ)で投資を行ってもよいのか？

結論から言うと、今のところは問題ない不動産投資型クラウドファンディングだと思います。

元本割れもありませんし、投資者に対する不利益が発生したことは一度も無いようです。

上記で述べたような悪質な詐欺のようなことも当然ながら、ありません。

貸付型クラウドファンディングの年利14.6％に比べると4～8％の年利は常識的な数字と言えますし、何より物件が明確に記載されていますので、非公開情報ばかりで実態がわからないということにはならないでしょう。

具体的には、まず一つ目は『今後、他の不動産投資型クラウドファンディングと比較すると物件によっては、「不動産再生案件」となっており、ハイリスク、ハイリターンとなっていること』です。

二つ目は、『優先劣後方式を採用していても、劣後出資の割合が低いためやや低めのため元本割れした時のリスクがどうしてもやや高めになってしまうこと』です。

三つめは『運用期間が6～12ヶ月ほどで、その間お金を動かせなくなること』、以上の3つのことを、考慮したうえで、投資を行うのであれば、良い投資となり得るのではないでしょうか。

ASSECLIは危険なの？

ここまで調べてきましたが、ASSECLIが特別危険と言う事は無いと言えます。

しかしながら、投資としてどこを重要視しているかによって違いは出てくるでしょう。

運営会社の情報を見た限りでは、上場企業では無いと言う点でリスクを感じる方もいるかとは思いますが、今までの状況を見た所、特に問題がある訳でも無く、資本金等不審な点はありませんでした。

平均の想定利回りも異様に高いと言う訳では無いので、不審な点はそこまで感じる事はありません。

そもそも、登録免許があると言う事は、ある程度以上の基準はクリアしていると言う事でもありますので、怪しいや危険だと思うほどでは無いのかもしれません。

利用している人達の意見を見てみると、分散投資として考えて利用している方が多い印象です。

特に利用している人達が怪しいと言っているよりも、投資を始める前の方が怪しいや危険と感じる事が多いのでしょう。

まとめ

ASSECLIの怪しい、危険と言う噂について調べてみましたが、噂ほど怪しいと言う訳では無いでしょう。

そもそも本当に怪しければ、免許を得る事が出来ません。

ある程度は大丈夫と考えてもいいでしょう。しかしながら、運営会社の経営状況等は気にしておくべきです。登録があっても、運営会社が赤字なら経営が上手くいかなくなって、投資資金についても心配をしなくてはならないからです。

口コミや評判などを見ていると、分散投資先として使われる事が多いように感じます。と言うのも不動産投資型クラウドファンディング自体が、不動産を扱うものなので、案件自体が少ない為、参加が抽選になっていたりと、投資自体に参加出来ない可能性がある為、複数事業者に登録する事が多く、そのうちの一つとして利用されている傾向があるようです。

評判を見た感想としては、ASSECLIだから安心、ASSECLIだから投資をしていると言う訳では無く、案件数が少ない為に、投資に参加できる可能性を上げる為に利用している方も多いと言うのが正直な感想です。

全部が全部良いクラウドファンディング案件と言う訳では無いと個人的には思っているので、怪しいと思うものには手を出さないと言うのも、危険を回避する事に関しては重要になってくるのではないでしょうか。