マンション投資と言うとどういった投資を思い浮かべるでしょうか？

マンション投資のイメージとして真っ先に思い浮かぶのは、一棟丸々投資をする「一棟投資」では無いかと思います。

今回は、一棟投資について、少し解説をしていきたいと考えています。と言うのも、「機会」こそ少ないかもしれませんが、立地や条件を考えなくてもいいのなら、一棟投資も決して不可能と言う訳では無いからです。

一棟投資とは？

まずは一棟投資が、どういったものなのかを解説していきます。

一棟投資とは、簡単に解説すると、「一棟投資とは、アパートやマンションを部屋単位で投資する区分所有ではなく、一棟単位でマンションなどを購入して家賃収入やその売却収入で投資資金の回収、利益を得る投資方法」です。

区分マンション投資が、比較的投資資金が少ない不動産投資とするのなら、一棟投資は間違いなく資金は多く必要になってきます。

一棟投資は一棟単位の投資となることから区分投資よりも元手が多くかかりますが、その分大きな利益を得られるなどの利点があるのです。

その反面、多額の資金の準備とともに失敗した場合のリスクも区分投資よりも大きくなるのも特徴でしょう。

確実に言える事として、メリットは大きいですが、デメリットも大きくなってしまいがちな投資とも言えるので、しっかりとした知識がなければ、なかなか手が出せない投資と言っても過言ではありません。

一棟投資の中にも種類がある

一棟投資と呼ばれるものには、「アパート」「マンション」の2つの種類があります。

これには、建物によって明確な違いが出てくるので、まずはどの様にして種類分けがされているのかを知っておく必要があるでしょう。

一棟アパート　構造、法廷耐用年数

一棟マンション　構造、法定耐用年数

一棟アパート　建築コスト利回り家賃

一棟マンション　建築コスト利回り家賃

一棟アパート（性能、資産価値）

一棟マンション（性能、資産価値）

一棟投資をするメリットを知っておこう

一棟投資をする機会は少ないとは思いますが、一棟投資のメリットは知っておくべきでしょう。

ある意味一棟投資は憧れでもあるので、不動産投資と言えばと思っている方も多いはずです。

利益関連のメリットが多いのは当然と言えば当然ですよね。それだけ貸し出せる数が多くなるので、利益の額も全く違ってきます。

利回りが魅力的

一棟投資は、1物件から得られる家賃収入の金額が多くなり、区分投資と比べて多額の収入を得ることが可能です。

もちろん、満室になればそれだけ利益は大きくなりますし、入居者が多いほど利益になる可能性は高くなります。

基本的に、表に出ているのは表面利回りと言うもので、そこから費用を引いたものを「実質利回り」と呼ぶ事が多いので、もし、一棟投資に興味があるのであれば、そちらを調べてみるのもいいでしょう。

収入の大きさ

一棟投資は、1物件から得られる家賃収入の金額が多くなり、区分投資と比べて多額の収入を得ることが可能。そもそも一物件と言っても、区分マンション投資の一部屋がいくつもあると考える事になるので、当然と言えば当然と言っていいでしょう。

当たり前の話ではありますが、マンション一棟が10室だと考えると、マンション1室投資をする事に比べると収入自体は大きくなるのは当然の話と言う訳です。

一棟投資は一見あたりの家賃収入が大きくなる事、それがメリットと言えるのではないでしょうか。

資産価値が大きい

一棟投資はマンションやアパートと言う大きな建物を保有する事になります。その分利用する土地も大きくなる事から、おのずと資産価値が大きくなります。

これはメリットだけではありませんが、「土地」があるか無いかによって、資産価値としては大きく意味が変わってくるので、一棟投資のメリットとして、資産価値が高いというのは重要です。

管理する上での自由度

区分マンション投資と違い、一棟を自分で管理する事になるので、運営する上での自由度と言うのは非常に大きいです。

特に、管理組合などが無いので、建物価値の維持、向上も決して不可能ではありません。

例えば、古くなってしまったマンションは資産価値は当然落ちます。この場合どうするのかと言うと、「リノベーション」等をして資産価値の向上を目指します。

ですが、区分投資のようにマンションの一室だけを投資する形だと、内装のリノベーションは出来ても、外装を変える事はできません。

どれだけリノベーションをして内装を最新にしたとしても、外装が良く無ければ入居者も減ってしまうので、資産価値も落ちると言う訳です。

一棟を管理しているのなら、全て自分で考え対策を行う事が出来るので、マンションを資産価値として落とす事無く管理する事も可能んあおです。これはメリットと言えるものでしょう。

よほどの立地でないかぎり収入ゼロは無い

空き家問題と言うのは昨今の不動産投資でも問題になりつつあります。

マンション一室の投資であると入居者がいないとなると収入は0になってしまいますが、マンション一棟となると、よほどの立地条件の悪さや、老朽化していない限り、入居者が0となる事は無いでしょう。

それを考えると、よほどの悪条件でない限り、収入が全くの0となる事は無いので、短い期間に極端な収入の増減が起こるとは思えません。

一棟投資に潜むデメリット

メリットがあるならデメリットがあるのは当然です。投資なら尚更そうだと思っておいた方がいいでしょう。

メリットが多いと感じる投資はあるかもしれませんが、メリットしか存在しない投資は存在しません。

逆にそういった投資話を聞いた場合は、怪しいと感じた方がいいでしょうね。

少し話が逸れてしまいましたが、一棟投資にあるデメリットを見ていきましょう。

元手は多く必要になる

区分投資は一部屋、一棟投資はマンションやアパート一棟全てとなるので、購入して投資を始めると仮定した所で、必要となってくる元手、資金は大きく違いが出てきます。

どう考えても一棟投資は、普通に働いた平均収入で行う事は難しいです。

銀行などで融資を受けるなら別ではありますが、昨今では融資で虚偽の収入申請をして、問題になった「投資」も多くあります。

それらを考えると無理な融資を受けてまで一棟投資を行うと言うのは難しいですし、区分投資の方が初心者には良いと言われるのは当然と言えるのかもしれません。

投資失敗のリスクが恐ろしい

当たり前の事ではありますが、一棟投資は投資金額が多額になるため失敗した場合のリスクが区分投資よりも大きくなります。

入居者が入らないと言うリスクは事前に察知する事が出来るかもしれませんが、災害などの天災に関しては察知する事ができません。

もし災害で、一棟そのものが機能しなくなってしまった場合のリスクは非常に大きなものとなります。

区分投資は逆に様々な場所に投資をする事も出来るのでリスクが分散されると考える事も可能です。

また、家賃収入に関しても「周辺の家賃水準」に準拠したもので無ければ、入居者は見込まれない為に、購入後に家賃水準が下落した場合は、大きな損失の可能性が出てきます。

一棟投資はこのリスクと常に隣り合わせとなってしまう為投資失敗となった場合のリスクが非常に大きいのも特徴的です。

維持管理費が高く、手間も時間も掛かる

メリットとして、比較的に自由に出来ると言う点を挙げたと思うのですが、自由に出来るからこそ責任と言うものが出てきます。

もちろん、自分一人で維持管理費を払い、後々リノベーション等を行いながら資産を管理していくので、手間も時間も掛かります。

人によっては、それ自体をリスクとして考えないかもしれませんが、あくまでも投資、副業だと考えるのなら、手間と時間がかかると言うのはメリットとは言えません。

また維持管理費も一棟となると高額になってくるので、しっかりと考えた上で修繕等の計画を立てていかなくてはなりません。

購入して放置していると利益が増えていくと言う訳でもありません。時間と手間をかけて資産をしっかりと保護、そして大きなものとしていかなくてはならないのです。

一棟投資で失敗しない為にはどうしたらいいのか？

デメリットがあるのなら、それを軽減させる事でリスクを減らす事に繋がるでしょう。

最後にはなりますが、一棟投資で失敗しない為に知っておきたい事をまとめておきます。

絶対に必要になる収支計算

一棟投資に限った話ではありませんが、必ず必要なの事。それは収支計算です。

自分自身で行えるのが一番ではあると思いますが、思い切って専門家に任せてしまうと言うのも有りです。

不動産会社によっては、成約を優先して、必要な情報を開示しない等トラブルの要因となる事も多々あるので、しっかりと自分でも分かるようにしておく事が重要です。

収支計算をする際のポイントは、管理会社の毎月の管理内容と費用が妥当か、固定資産税等の負担は大きくないかなどをチェックすることです。期待されるキャッシュフローが本当に得られるのかを慎重に検討する事なのも覚えておいてください。

修繕・修理に関しての理解

修理修繕についても理解をしておく必要がありますし、早めに準備をしておくに越した事はありません。

特に、中古物件の場合、「直近の大規模修繕からの期間」「外壁や共用部ですぐに必要な修理の有無」など絶対に確認をしておかなければならない事もあります。

修繕修理は必要になってから考えると遅いので、しっかりと事前に必要な個所、必要になりそうな箇所は準備をしておいた方がいいでしょう。

暴落を避ける為の投資時期の見極め

どの投資でも言える事ではありますが、投資資金が高くなる一棟投資では資産価値や家賃相場の暴落には気を付けなくてはいけません。

いわゆる、高値掴みになってしまう事は避けなくてはならないと言う事です。

投資時期の見極めは一棟投資をする上で、ポイントとなるでしょう。

入居率・過去の稼働など物件を見抜く力を

物件の過去の入居率等をしっかりと見抜く力を持っておいた方がいいでしょう。立地面と共にその物件の実績を考えなくてはなりません。

新築ならばそれも難しいかもしれませんが、中古で購入をする場合などは特に注意が必要です。

失敗しない為にも過去のデータは非常に重要なので、情報をしっかりと集めて、一棟投資の検討を行いましょう。

まとめ

一棟投資についてここままでまとめてきたのですが、いかがだったでしょうか。

一棟まるまる購入して運用していくのは、メリット、デメリット共に大きいと言う事はお分かりいただけたかと思います。

投資をする上で余程条件の良い物件でない限り通常なら手を出すのは、少し難しいのかなと調べてみた感触としては感じます。

好条件の立地など利益にする目が無いとは言えませんし、成功した際の利益は非常に大きなものになりますが、失敗した時のリスクも大きくなると言うのは、一棟投資をする上で、必ず知っておくべきポイントと言っていいでしょう。