不動産投資は滞りなく家賃を支払ってもらうことが、ビジネス成立の必須の条件です。当たり前に思えるかも知れませんが、これは重要なこと。と言うのも、家賃に関係するトラブルを起こす不良入居者は意外にいるからです。家賃をきちんと支払ってくれる優良入居者に入ってもらうことは重要なのです。

では、不良入居者によって発生するリスクは家賃の滞納だけなのでしょうか。実は、そうとばかりは言えません。家賃以外でも問題を起こす不良入居者は存在するのです。

そこで、ここでは入居者に焦点を当て、優良入居者を入れる必要性と不良入居者によって発生するリスクなどを取り上げたいと思います。

不動産投資では、優良入居者を優先しなければならない理由

「部屋を貸すだけの話であるならば、家賃さえ支払ってもらえば問題は無い」とは誰もが思うことでしょう。しかし、「長期的・継続的に問題無く家賃を支払ってもらうため」には、入居者は普通よりも優良であることが望ましくあります。

では、優良の人でなければならない理由はどの様な点にあるのでしょうか。

家賃滞納の防止のため

まず挙げられるのが、家賃滞納の防止のためです。

家賃滞納のリスクを考えるのであれば、一般に仕事をしている人でも良いのではという判断もあるでしょう。しかし、一般の労働者であっても家賃の滞納リスクは抱えます。

特に、昨今のコロナ渦での経済混迷の社会では猶更です。多くの業界で景気悪化の警鐘が鳴らされている中では、リスクの無い人の方が少数派。収入だけでなく、仕事の属性と人柄をしっかり確認して、滞納リスクを小さくすることは重要なのです。

物件を長く使うため

物件を長く使うためには入居者の生活も大きく関係して来ます。

例えば、物に当たる人の生活はどの様な物でしょうか。ドアを強烈に閉めるかも知れませんし、物を室内で投げるかも知れません。掃除をしなくても平気な人もいることでしょう。

この様な人が住んでいる部屋は破損と汚れが常態化してしまいます。その様な事態を避ける上でも入居者は優良であることが必要なのです。

売却にも関係するため

物件の状態が悪くなると売却にも悪影響が発生します。

と言うのも、物件の売却先は別の不動産投資家がほとんどであるため。購入するかどうかは収益性をはじめとするメリットの有無で判断します。

そのため、物件の状態が悪いと売却が難しくなってしまいます。ですから優良の入居者に入ってもらい、きれいな状態で生活してもらうことは大切なのです。

他の入居者とのトラブル防止のため

優良入居者と素行不良な入居者では生活態度まで違うことが少なくありません。

人にもよりますが、真夜中に大騒ぎしたり、悪臭源になったり、様々なトラブルの元にもなり得ます。

そして、他の入居者とのトラブルにもなりかねません。その様なトラブルは場合によっては退去にも結び付き、空室発生にも繋がってしまうのです。

その防止のためには、どの様な入居者を受け入れるかが非常に大切。優良な入居者は必要なのです。

不良入居者によって発生する家賃滞納以外のリスク

では、不良入居者によって被り得る被害にはどの様な物があるのでしょうか。

家賃滞納以外の代表的な問題を挙げてみましょう。

ごみ屋敷化

ごみの放置は人それぞれではあるのですが、ひどい場合には、ごみ屋敷にされてしまうことも有り得ます。

ごみ屋敷化の恐ろしい点は、悪臭や害虫の発生リスクも出て来ることです。例えば刺身などの食べ残しを放置すると短期間で腐敗し、悪臭源になります。そして、この様なゴミは悪臭では終わらず、ハエなどが増える場所にもなり得ます。条件にもよりますが、大量発生にもなるのです。

そうすると被害は近隣にも及びます。清掃も簡単では無くなり、非常に困った事態にもなるのです。

物件の破損

物件を乱雑に扱うと破損リスクが高くなります。当然ながら耐用年数も短くなります。

さて、人にもよるでしょうが、ストレスを物にぶつけるケースは少なくはありません。ひどい時には物を投げたりしますが、そうでない場合でもドアを叩きつける様に閉める…などは良く見られます。

ところで、この様な人に入居されると物件の痛みも激しくなります。当然ながら破損リスクも高くなり、物件が長持ちしなくなるのです。

周囲地域とのトラブル

不良入居者を受け入れてしまうと例えばケンカしやすい短気過ぎるトラブルメーカーが入った場合は大変です。しかも、その様な人は周辺地域とのトラブルも起こりかねません。特に酒に酔った場合には近隣の住民に絡む危険性もあるのです。

さて、その様なトラブルが起こり過ぎると不動産の運営にも問題が出て来ます。例えば地元の不動産会社に良く思われなくなったりロクなことはありません。

風紀の悪化

物件の生活の状態が悪くなると、それに併せて風紀も乱れてしまいます。そうすると、物件としての魅力も落ちてしまいます。

新しい生活を良い物件で…と思って来る人でも、不動産全体の雰囲気が悪い場合は良い居心地とはなりません。この様に、風紀が悪くなってしまうと新しい入居者を呼び込むのも大変になってしまいます。

犯罪の発生

「犯罪」と聞くと他人事の様に思えるかも知れません。多くの人は、犯罪はテレビの中の話であると思うことでしょう。

しかし、実際には、そうとばかりは言えません。テレビに出ない様な犯罪は意外に身近にあるのです。それは不動産投資においても同様です。

確かに殺人などの凶悪な犯罪の発生率は多くは無いことでしょう。しかし、テレビにも出ない様な比較的目立たない犯罪。例えば覚せい剤の乱用や密売はあり得るのです。そして、ある時に警察が押し寄せて来ることも、やはりあり得ます。

不動産投資をする上で困った入居者の例

ここで困った入居者の例を挙げてみましょう。

これらの例には確かに法律的に考えても疑わしい人もいるのですが、一般の善良な市民も含まれています。そして、中には審査では分からないケースもあり得ます。

超ヘビースモーカー

今は電子タバコを吸う人が多くなってはいるのですが、それでも紙巻きタバコを吸う人は多く、やはりヘビースモーカーは居ます。そして、愛煙家にもレベルがあります。たまに吸うレベルの人から、吸い続けなければ落ち着かない人まで、様々です。

さて、紙巻きタバコの愛煙家、しかもヘビースモーカーには物件の内装をダメにしてしまう人も居ます。煙で汚してしまうのです。しかも、喫煙者かどうかは審査の時に聞くことは出来ても、どれくらい吸うかまでは分からない場合が多いです。

また、紙巻きタバコの場合は寝タバコのリスクも伴います。意外に危険なのです。

油絵の愛好家

絵画を趣味にしている人は少なくありません。そして、絵を描く趣味は高尚な趣味として認知されていることだと思います。

ところで、油絵のニオイは意外に強いことはご存知でしょうか。水彩画と違い、絵具は油を材料として使っているため、油臭いのです。

また、絵具をうっかり壁や床に付着させてしまう場合、付着させる前のレベルまでキレイにすることは簡単ではありません。しかも油絵具は油を使っているので、壁紙などに付着させたら落とすことは不可能とも考えられます。

この様に、ニオイにしろ絵具にしろ、油絵は不動産を汚すリスクがあります。意外に危険です。

模型製作のマニア

模型製作も絵画の様に一般的な趣味として認識されています。

しかし、模型製作は不動産経営に意外に悪影響を及ぼします。模型製作に塗料を使う人は少なくないからです。

確かに今の模型用の塗料はニオイが少なくなりました。しかし、ニオイに敏感な人には嫌がられます。

また、塗料や接着剤は壁や床に付着したら厄介な物。やはり困ってしまいます。

深酒を繰り返す人

飲酒は適度であれば問題は無いことでしょう。

しかし、多く飲む人は問題を起こしやすいです。

例えば、毎晩深夜まで飲む人などには隣人を気にせずに騒ぐ人もいるでしょうし、室内での嘔吐もあるかも知れません。また、常習的に朝方まで外で飲んで来るならば、物件全体の風紀も損なわれてしまいます。

そして、飲酒が進んで大量に、しかも連続的に飲み始めてしまうと、室内での突然死のリスクまで出て来てしまいます。

しかも、飲酒は審査の時に聞きにくいですし、答える側としても「自分はひどく酔っぱらうまで飲む」とは言いません。意外にタチが悪いのです。

隠れてペットを飼う人

ペット飼育は一般の物件では禁じられています。

しかし、隠れて飼う人は案外少なくありません。特に管理人が物件の外部に居るケースの場合は目が届きにくくなるため、その様なケースも多くなると思われます。

そして、ペットは壁や床を汚してしまいます。しかも、糞尿による汚れは落ちにくいです。

尚、この様にペットを隠れて飼育する人も審査の時は分かりません。契約時には見破ることが困難な、困った不良入居者なのです。

カルト宗教の信者

日本は宗教の自由が認められています。ですから、犯罪を犯す集団で無い限り認められなくてはなりません。

しかし、カルト宗教は認められなくてはならない存在ではあるのですが、周囲から見るならば不気味な感じがするのは否めません。

ところで、カルト宗教の信者が入居者として入って来るリスクは…やはりゼロとは言えません。しかも、室内で怪しげな儀式や集会を持たれたら、やはり周囲の人に不快感を与えます。

それが仮に騒音を伴う宗教儀式であれば、騒音を理由にクレームを付けることは出来るかも知れませんが、その注意を遵守して、儀式を静かに行われるならば、クレームを申し立てることは困難になります。

いずれにしろ、中で行われていることは不気味です。困った存在には違いありません。

入居者審査で絶対に知っておきたいこと

この様に入居者の生活態度や趣味・嗜好によっても物件の痛みが変わります。そのため、入居者の審査は非常に大切なのです。

ここで、入居者審査について知っておきたいことを挙げてみましょう。

契約後の解除は簡単では無い

不動産の賃貸契約の解約は一旦締結してしまうと、オーナー側からの解約は簡単ではありません。と言うのも、借主は借地借家法という効力の強い法律で守られているため。この法律によると「正当な理由」が無い限り、オーナー側からの解約は出来ないことになっています。

正当な理由には家賃の長期滞納や物件の老朽化がありますが、老朽化と言っても安全性に大きな問題が無い限り、老朽化したとは認められません。ですから、家賃が支払われるならば、オーナー側の効力がほとんど無くなってしまうのです。

収入だけでなく人間性や趣味・嗜好も見る

家賃を支払ってもらうためには収入の確認が必要です。しかし、経済面だけで審査をすると大変なことになります。入居希望者の人間性も見る様にしましょう。

また、趣味や嗜好を見るのも大切です。喫煙や飲酒の有無や程度、趣味、信条などは可能な限り聞いておきたい物です。雑談程度の話で得られる手掛かりがあるので、審査の際には色々と聞くのがベターです。

同棲の可能性も聞いた方が良い

趣味や嗜好以外にも聞いた方が良い物があります。良い例が、同棲の可能性です。

特に、単身者向けの物件で同棲されてしまうと、環境や風紀の面で良くない影響が出て来ます。また、単身者向け物件は単身者向けの設備を設置している場合が多く、2人で使われると故障の確率も上がってしまいます。その様なケースは避ける方が無難です。

まとめ

入居者について取り上げました。不良入居者の具体例、そして意外な不良入居者がいることが分かったことと思います。

そして、入居者審査の重要性も把握出来たことでしょう。

賃貸不動産はきれいに使ってもらうことが望ましいのですが、やはり不良入居者のリスクはあります。審査を厳重にするなどして、リスク回避に努めましょう。

しかしながら、厳しくしすぎてしまうと、他との競争に負けてしまうのは明確で、誰も入居者のいない幽霊マンションとなってしまう事も考えられるので、リスク回避のための【最低限のライン】を考えておく事が重要でしょう。