不動産投資には銀行融資が不可欠です。ローンを利用すればレバレッジが掛かり、更なる利回りを狙うことが出来るからです。

しかしながら、ローンを利用するのには担保が必要と言われます。しかし、ローンを利用する人でも担保について理解が浅い人が多いのでは無いのでしょうか。

そこで、ここでは不動産投資ローンの担保に焦点を当てて解説をしたいと思います。

不動産投資で融資を受ける際の担保について

まずは担保とはどの様な物なのかについて解説します。

担保とは何か

担保とは、ローンを組む時に、借りる側が銀行に返済を保証する物として差し出す物です。仮に借りる側がローンの返済が出来なくなった場合には銀行側に取られて換金され、負債の充当として使われます。

担保には保証人や連帯保証人などの「人的担保」と物が差し出される「物的担保」があります。不動産投資ローンの場合には物的担保として土地や建物が一般的には使われます。

担保は基本的には借入金額よりも価値が高い物が使われます。仮にローンの支払いが出来なくなって担保を取ったとしても銀行側の損失とならないためです。

抵当権について

担保に関係する用語に「抵当権」という用語があります。

これはローンを組む時に設定される権利で、銀行側が持つ物です。ローンの支払いが出来なくなると、銀行側が抵当権を行使し、担保は取られてしまいます。

ちなみに、抵当権には順位があり、権利の強さが設定されます。不動産投資ローンの場合は抵当権は1位とされることが多いです。

共同担保について

融資を受ける場合、担保に出来る物件の価値が届かない場合があります。例えば、5000万円のローンを組む時の担保が4500万円にしか届かないケースなどです。この様な場合、別の物件を併せて出して担保の価値を上げることがあります。これが共同担保です。

ちなみに銀行によっては担保の基準を厳しめに設定している場合もあります。例えば、担保となる不動産のエリアを決めているケースが挙げられます。

担保割れとは

担保割れとは、借り入れる時に預けた価値がローンの残額よりも下がってしまう状況を指します。

この場合、仮にローンが焦げ付いてしまって担保を取ったとしても、残債の方が担保よりも上回ってしまうので、銀行側としても赤字になってしまうのです。

担保割れを起こす要因としては物件の収益性が良く無いことなどが挙げられます。つまり、物件が高額で利回りが落ちる場合、あるいは家賃収入が伸び悩んで利回りが落ちる場合です。物件は収益性で評価されるため、利回りが上らないと価値が下がってしまうのです。

融資を受ける際の【担保】の評価について

それでは、銀行は担保をどの様に評価するのでしょうか。決める上での代表的な条件と項目を挙げてみましょう

掛け目

担保を評価する場合には評価額をそのまま当てはめる訳ではありません。

リスクを避けるためにも、ある程度の余裕を見て評価するのです。仮に余裕を見ないで設定をすると担保割れのリスクを抱えることになります。その意味でも余裕が必要なのです。

さて、この余裕を「掛目」と呼びます。

掛目は銀行によっても異なりますが、大体70～80%くらいです。ですから、2000万円の物件であれば1400万円程度の評価となります。

土地と建物を別に見る

まず挙げられるのが「土地と建物を別に見る」という点です。

と言うのも、土地と建物は資産価値が違うのが基本だからです。立地の良い土地に収益性の悪い物件もありますし、立地はそれなりなのに建物がハイスペックな場合もあるのです。

また、価格評価の点でも異なります。土地は路線などによって実勢価格が異なりますし、建物は構造や築年数などによっても価格が違います。

この様に、物件は土地と建物が別々に見られ、それがトータルで見られ、担保として評価されるのです。

土地の評価について

土地にはいくつかの評価方法がありますが、担保評価では路線価や基準地価を元に算出されるケースが多いです。

この内、路線価は国税庁が発表する平米当たりの地価を指し、基準地価は各自治体が指定した価格です。

これらの価格は国税庁と国土交通省のホームページで見ることが可能です。価値を見積もる上で参考になり、便利です。

建物の評価1　原価法

原価法は担保価値を決める上での手法の1つ。物件を再度調達する場合の価格を算出し、それに築年数を入れて計算して評価します。

例えば、あるアパートがあるとすれば、そのアパートをもう1度最初から造った価格を算出し、その価格と築年数を元にして計算するイメージとなります。

この方法のメリットは物件購入時の状態を計算のベースにするので、その特性を活かしやすい点です。

その反面、築年数の計算に物件の維持の状況やリフォームの有無などを反映さることが難しいデメリットがあります。

建物の評価2　取引事例比較法

取引事例比較法は過去の同等の不動産取引を参照して決める方法です。

同じ地域の同クラスの物件の取引事例から答えを導き出すので、計算方法としてシンプルなのがメリットです。ただし、周辺地域に同等の物件が見つからない場合には計算が困難になる場合もあります。

建物の評価3　収益還元法

収益還元法は収益性から価値を計る手段として使われます。計算方法は不動産の収益価格を還元利回りで割って算出します。この時の還元利回りは各銀行が設定しています。

この方法の特徴は収益性から計算する点。ですから、前述の評価方法とは別の角度から算出することが可能です。

例えばリノベーション物件などの場合、原価法での算出は容易ではありませんし、取引事例を探しても見つかるとは限りません。

尚、投資用不動産を欲しがるのは基本的には投資家です。一番気にするのが物件の収益性にもなりますので、この方法は非常に有効です。

銀行が見る点

ここでは担保を決める要因として、銀行が見て来る点の代表的な項目を挙げて見ましょう。

ただし、担保評価の細かい点は銀行によっても異なります。あくまでも参考として見てください。

物件の利便性

物件の利便性は担保評価を決める大きな要因です。

例えば、駅から近い土地であれば交通のアクセスが良く、土地としての評価も上がります。静かな住宅街などでも評価が上がることでしょう。

また、建物も同じです。設置されている住宅設備が便利で外観や内装がきれいであれば、それだけ価値が高くなり、担保としての評価も上がるのです。

当然ながら、土地が不便で建物のスペックが劣ってしまうと担保としての評価も下げてしまいます。

日照

賃貸不動産の広告を見ると「日当たり良好」という表記を見つけることがあります。そして、その物件は一般的には家賃が高めです。

日照条件の良い場所は人気があり、少々家賃が高かったとしても、入居者は入ります。

さて、このことは日照条件が物件の収益性に大きく関係することを意味します。日照が良ければ収益性が下がり、悪ければ収益性を落してしまうのです。

そして、担保価値に大きく影響します。日照が良ければ評価も上がり、悪ければ評価を下げるのです。

騒音

住環境を考えるならば、騒々しい環境よりも静かな環境の方が人気がある物です。不動産の価値も住みやすさに応じて変わります。物件の価値も静かな方が高くなるのです。

振動

振動も騒音と同様に生活空間に悪影響を与えるので、価値の評価に大きく影響します。

振動の原因となるのも鉄道や道路が代表格。車両の通過後に家ごと揺れることもあり、住環境への影響は大きいのです。

道路

道路の状況も大切です。

物件によっては十分な幅の道路が無い場合もあり、車両の通行がしにくい場所もあります。その場合には評価を下げてしまうことも。道路の状況も物件の使い勝手を決めるので重要な項目なのです。

周辺の環境

物件の周辺の環境も大切です。

例えば、周辺が静かで雰囲気の良い街であれば、生活空間も良くなるため、価値も併せて上昇します。逆に騒々しかったり危険な要因のある場合には価値を下げてしまいます。

尚、周辺に好ましく無い場所があるのもマイナス要素になるでしょう。例えば墓地などがあれば敬遠される傾向が出て来ます。そうすると収益性が落ちてしまうため、価値を落としてしまうのです。

担保価値の下がりにくい物件を知っておこう

ここでは担保価値の下がりにくい物件を挙げてみましょう。

担保価値は基本的には年月が経っても魅力の変わらない物や、人気の集まる物件などが下がりにくいです。

一戸建て住宅

一戸建て住宅は土地があるから下がりにくいです。

地価は確かに周辺の状況によって価格の変動はありますが、鉄道や幹線道路が通るなどの大きな要因が無い限り、大きな変化はしにくいです。

ですから立地条件の良い土地の住宅の場合には、仮に築年数が経って建物が価値を落としてしまったとしても、土地の価値が落ちないので、担保価値も維持されます。

ちなみに、大都市圏の狭い住宅であったとしても、坪単価が地方の数倍にも及ぶことがあるので、担保価値としては高い物となります。

タワマン

タワマンは非常に人気のある物件。特に上の階になると人気が更に上がります。そのため担保としての価値も上がり、しかもあまり落ちません。

ただ、タワマンは人気があり過ぎるため、一般の投資家には参入する余地が少ないかも知れません。特に都内の中心部は値段が上がり過ぎて手が出ないことでしょう。

しかし、少し郊外に出たとしてもタワマンは建っています。手の届く範囲であれば投資に使え、しかも強いです。

大規模マンション

マンションも規模が大きくなると担保価値も上がります。特に人気のある地域の場合は強さを感じるほどです。例えば、首都圏の大規模マンションは収益性も高く魅力的です。

また、マンションの場合、鉄骨や鉄筋コンクリートの構造物となるため、耐用年数が非常に長いです。そのため、担保価値も落ちにくく、しかも長持ちします。

無担保融資について

不動産投資ローンは担保が無いと利用は出来ません。先にも挙げた様に、返済が困難になってしまった場合など、銀行の負債になってしまうからです。

しかも不動産投資の場合はローンの金額が大きいです。住宅ローンなどよりも傷が深くなってしまいます。

そんな中で、無担保で利用出来る融資があります。

日本政策金融公庫を代表する融資ですが、不動産投資家としては嬉しい話です。そこで、ここでは無担保融資について取り上げてみましょう。

日本政策金融公庫と融資の条件

日本政策金融公庫は政府系の金融機関で、不動産投資にも費用を貸してくれます。

無担保で貸してくれるのは朗報以外の何物でも無いのでありますが、やはり審査は厳しくなります。

例えば、税金や公共料金の未納が無いかなどもチェックを受けますし、1割の自己資金も必要です。ですから、600万円の物件を買うならば60万円の資金を用意しなければなりません。

無担保ではあるのですが、無担保であるがゆえの条件の厳しさと言うことが出来るでしょう。

無担保融資の特徴

日本政策金融公庫の無担保融資の場合には、担保が必要無いだけでなく、いくつかの魅力的なメリットがあります。

1つ目が保証人が不要である点。融資を受ける場合には保証人を要求されることがあります。これはローンが焦げ付いた時のため。ただし、保証人を立てるには相応の人脈なりが必要です。

2つ目は融資を受けるまでが早い点です。これは担保の審査が不要になる点から来るメリットと言えるでしょう。

まとめ

不動産投資の担保について取り上げました。担保がどういった物なのか、どの様にして評価されるのかが把握出来たことと思います。また、担保価値についてもイメージ出来たことでしょう。

担保について知ることは不動産投資を有利に進める上で重要です。担保はローンに密接に関係するからです。

ともかくとして、不動産投資は銀行融資が欠かせません。担保について知り、ローンを有利に引き出しましょう。