不動産投資は株式投資などとは異なり、銀行のローンを利用が出来ます。ローンは様々な費用を充てることが出来るため、発生する費用を抑えることが可能です。

しかし、そうは言っても自己資金が発生しない訳ではありません。そのため、必要となる資金についての知識が重要となります。

ここでは不動産投資の各段階、種類において資金がいくら必要かについて紹介します。資金計画にきっと役に立つことでしょう。

不動産投資用の物件購入にはどのくらいの資金が必要なのか？

不動産投資には良質の投資用物件が不可欠。そのために大きな資金が必要です。この費用の充当には銀行が使えるのですが、やはり自己資金は必要。それでは、購入の際にはいくら必要なのでしょうか。

物件の頭金

ローンを利用するにしても、基本的には物件購入には頭金が発生します。例えば、1億円の物件を購入するためには2000万円必要。と言う具合にです。

さて、頭金はローン戦略にも関係するので、いくら必要かは簡単には出ません。ですから、銀行などとの相談が非常に大切となります。

不動産会社への仲介手数料

不動産を購入するためには不動産会社に支払う仲介手数料も必要です。この金額は法的に決まっています。そのため、不動産会社も勝手に釣り上げることは出来ません。

仲介手数料は以下の通りです。

ただし、物件は基本的には400万円を超えるため、費用は以下の通りになります。

仲介手数料「取引額の5％+6万円+消費税」

尚、仲介手数料はあくまでも上限です。この額よりも安く請け負ってくれる会社もあります。

不動産購入で発生する税金

物件の購入には税金も発生します。主な物は次の通りです。

登記などの必要経費と司法書士報酬

登記は基本的には司法書士が行います。

個人でも登記は可能なのですが、銀行が関係してくるので、実際的には個人での登記は困難です。

また、手続きが煩雑になるので、自分での手続きはあまり得策ではありません。

費用は事務所によっても異なりますが、4～6万円が目安です。

売主からの清算金も頭に入れておくべき

売主からの清算金が発生することもあります。これは主に固定資産税や都市計画税を日割り計算した物です。

不動産投資で扱う不動産は住宅とはレベルが違い、規模が非常に大きくなります。しかも利便性の良い土地に建てるので、税額は大きくなってしまいます。そのため、公平性を保つためにも、税金においても日割り計算がされて、買主も負担するのです。

投資用物件のローンに絡む諸費用

不動産投資にはローンが欠かせませんが、ローンを利用するのにも事務手数料などが掛かります。これは金融機関や購入額によって異なるので、いくら掛かるかは個別の確認が必要です。

尚、ローンの費用は購入額に一定の割合を掛けて算出する場合と、一切を定額の費用としているところがあります。一見すると定額の方が安く見えることがあっても、トータルで見ると定率で算出する方がメリットがある場合もあるので、選ぶ際には注意が必要です。

投資用物件の保険費用

不動産投資のリスクは空室や家賃減額だけではありません。火災や地震などの天災のリスクもあるのです。

そのリスク回避のため、火災保険や地震保険に入ることになり、ここにも費用が発生します。いくら必要かはケースバイケースです。

火災保険は「火災発生に備えて掛ける」イメージが強いのですが、台風が襲って来た場合の破損も補償の対象となるので、非常に頼りになる保険と言えます。

そして、地震保険も非常に心強い保険ではあるのですが、地震保険は単独で掛けることは出来ず、必ず火災保険とセットで掛けることになります。

投資用物件の運営にはどの程度の費用が掛かるのか？

不動産投資は投資用物件を購入すれば自然に収益が発生する物ではありません。物件を適正に維持して入居者の生活環境を守らなければないからです。そのためには物件の運営にはランニングコストが必要なのです。

さて、この部分の資金にも銀行融資を使えます。しかし、経営管理の観点から考えるならば運転中の資金も知っておかなければならないでしょう。

では、物件の運営にはいくら必要となるのでしょうか。

運営していく上で税金が発生する

物件の運営にも税金が発生します。代表的なのが固定資産税です。いくら掛かるかは物件の価値によるので、ケースバイケースとなります。

ちなみに、固定資産税は不動産の収益に関わらず、所有しているだけで発生してしまいます。そのため、キャッシュフローを管理する上で大切です。

不動産の管理費用。管理会社を利用しなくても費用は掛かる

不動産管理は運営の中でも非常に大切です。

と言うのも、管理の質が物件の運営にダイレクトに影響するからです。当然ながら、ここにも費用が必要です。管理は管理会社に委託する場合と自分で行う場合があるので、これもケースバイケースとなります。

ところで、不動産管理の仕事が多岐に及びます。

例えば、家賃の回収やトラブルの解決などの入居者に対する物から、修繕や清掃などに代表される物件に関する仕事など。

どれもが確実に行われていないと、生活環境が劣悪になってしまい、空室リスクなども発生します。そのリスク回避のためにも管理の質を上げることが重要なのです。

滞ってはいけないローンの返済

不動産投資には金融機関の利用が欠かせません。そのため、物件の運営中にはローンの返済が絶対に必要です。

ローンの返済は物件の購入金額や期間によっても違って来ます。

ちなみに、不動産投資ローンは自己資金の10～20倍もの資金を引き出すことも可能なのですが、その費用に住宅ローンよりも高い利子が発生します。

キャッシュフロー管理のためにも、いくら必要かは、あらかじめシミュレーションをしておくことが大切です。

入居者を途切れさせない為に必要なリフォーム費用

物件は築年数が経つと老朽化してしまいます。そうすると生活を送る上で不便となってしまい、家賃を下げざると得なくなる場合も。

そのため、リフォームをして物件の価値を回復させなければなりません。

リフォームも物件の規模などによっても、いくら必要かが変わります。

尚、リフォームに費用を掛け過ぎると経営を圧迫することも。費用対効果を考えることが非常に重要です。

何かあった時の為に【修繕積立金】

特に大きな物件の場合、屋根防水や外壁などが傷んでしまうため、修繕をしなければならなくなります。そのため、修繕費用も必要です。

いくら必要かは建物の規模や傷み具合にもよるので、金額が変わります。

馬鹿に出来ない費用になる保険料

保険には年単位で契約する物もあります。その場合には運営中での支出となり、都度の計算が必要です。

いくら必要かは物件や契約条件によっても違います。ただし、保険も費用対効果があります。掛け金と補償の内容をしっかり確認することが重要です。

実際の不動産投資にはどの程度の資金が必要なのか？

ここで、実際の不動産投資にはいくら必要かについて取り上げてみましょう。

ただし、物件の価格はケースバイケースとなるので、ここで挙げる費用は、あくまでも目安です。

ワンルームマンションを投資先に選んだ場合

ワンルームマンションは小規模なので、費用的には大きくはならないのですが、都市部の好条件の場所に買うならば、それなりに費用は発生します。

購入費用は1000～2500万円くらい。ローンを利用するならば400万円くらいあればスタート可能と思われます。

尚、ワンルームマンションの場合は1室しか無いので、退去されてしまうと収入がゼロになります。そのため、資金計画には余裕を持たせることが大切です。

ファミリータイプの区分マンションを投資先に選んだ場合

ファミリータイプの区分マンションはワンルームマンションよりも規模は大きいのですが、家族で生活することもあって、郊外に建てられることも多いです。

ですから、費用的にもワンルームに近いケースも多く、購入費用は1500～3000万円程度を見込むと良いでしょう。ローンはその金額に比例しますので、500万円程度が目安となります。

アパートを投資先に選んだ場合

アパートは郊外に建てられる住宅地に建てられるので、地価を考えるならば抑えられると思われるのですが、基本は1棟になりますので、それだけ費用が発生してしまいます。

ちなみに条件の良い物件の場合は1～2億円になることもあります。その一方で4000～5000万円で購入出来る物件もあるので、いくら必要かを考えるならば1000～3000万円くらいが目安となるでしょう。

1棟マンションを投資先に選んだ場合の費用は？

1棟マンションの場合、投資費用がグンと上がります。物件の費用としては5億円を超える場合もあるので、3000～5000万円必要になることもあります。

ちなみに、1棟マンションでも立地条件や築年数によって大きく変わります。小規模で中古、しかも立地がそれなりの場合はアパート並みの価格の物件が見つかります。

不動産投資を行う際に費用を抑える手段はあるのか？

不動産投資の費用が非常に多岐に渡ることが把握出来たことと思います。また、思いのほか大きな金額が掛かることに驚いた人もいることでしょう。

ところで、今まで挙げて来た不動産投資に掛かる費用ですが、実は抑えることは可能です。

ここでは費用を抑える方法を挙げてみましょう。

費用を抑えるには不動産会社への仲介手数料を抑える

仲介手数料を抑えた不動産会社があります。コストを抑えるのに狙い目と言えるでしょう。

仲介手数料は物件の規模が大きくなると、それに追随して膨らんでしまいます。ですから、特に大きな物件を狙うならば、この様に仲介手数料を引いてくれる会社が、非常にメリットがあると言えます。

そもそも費用の少ない安価な物件を選ぶ

初期費用に関して言うならば、額は取引に応じて変わります。ですから、物件価格を抑えるならば、それに合わせて初期費用も抑えることが可能です。

ただ、物件の費用を抑えるならば、客付け力が落ちることもあるので、計画時には十分な検討が必要です。

先々を考えると圧迫されるオーバーローン・フルローンでの購入

ローンをオーバーローンやフルローンにするならば、それだけ頭金が減るので初期費用が削れます。

ただ、頭金を減らしてしまうと、それだけ借入が増えてしまい、トータルの利子も増えてしまいます。

しかも、銀行融資は複利計算なので、それだけ金額が大きいです。利子の部分は経費にはなるのですが、それだけキャッシュフローを圧迫するのも事実なので、注意をしなければなりません。

費用を時間で買う。管理方法の変更

不動産管理はノウハウのある仕事なので、不動産管理会社に委託する方が確実とも思われます。しかし、管理会社に委託するならば、それだけの出費が避けられません。

しかし、管理を自主管理に切り替えるならば管理費用の削減も可能です。

ただし、管理を自分でするならば、労力の面でそれだけ大変になります。ある程度の覚悟が必要と言えるでしょう。

余裕があるなら行いたい繰り上げ返済・借り換え

繰り上げ返済はローンの元金部分の返済です。そのため、発生する利子を抑えられる様にもなり、コストダウン効果が望めます。

また、借り換えもコストダウンの効果が狙えます。と言うのも銀行の間で利率が違うから。また、場合によっては借り換えに併せて利率を下げる交渉も可能。コストダウンに繋がります。

保険を見直す

保険は補償の内容によっても費用が変わって来ます。ですから、契約を見直せばコストダウンに繋がります。また、保険会社の変更もおすすめです。

ただし、変更の条件によってはリスク管理の面で手薄になることもあります。物件の状態に合わせての検討が必要となるでしょう。

まとめ

不動産投資にいくら必要かを考えてみました。購入にしろ運営にしろ、様々な費用が発生することが確認出来たことと思います。

また、費用を削る手段などもイメージ出来たことと思います。

不動産を扱うため、不動産投資は他の投資ビジネスとは違う面も多いのですが、投資である以上は費用の管理が非常に大切。購入費用、投資費用を再確認して、より良い経営にしましょう。