産業一般に言えることですが、利益を上げるためには競争力が欠かせません。市場の規模が決まってしまうならば、その中からどれだけ仕事を取るかが成功のカギだからです。

このことは不動産投資も同じ。勝負に勝つためには、物件にしろ入居者サービスにしろ、高い品質と競争力を維持しなければならないのです。

今回取り上げるペット可物件は、投資用物件の差別化の施策の1つです。

しかし、単にペット可と言ってもイメージが難しいとも思います。そこで、ここではペット可物件について、メリットやデメリットなどを挙げてみたいと思います。

ペット愛好家の不動産の選び方

まずはペット愛好家の不動産の選び方を考えてみましょう。

ペットを優先に不動産を選ぶ

ペット愛好家が賃貸不動産を選ぶ時には、一般の人とは違う選び方をします。と言うのも優先順位が違うのです。一般では家賃や間取り、駅からの距離などを優先させる場合が多く見られます。

しかし、ペット愛好家は「ペットと住めるかどうか」を優先させる場合が少なく無いのです。

ちなみに、ペット可物件は絶対数が少なく、探すのも大変です。しかし、ペット愛好家は探す範囲を広げるなどして、ペットとの生活を続けようとするのです。

不動産投資とペット可物件

不動産投資で利回りを上げるためには、入居者の納得する仕様で無ければなりません。それは使いやすい設備や快適な生活環境などが関係して来ます。

入居者がペット愛好家となるのであれば具合が変わって来ます。ペット可が優先順位の上位となるのです。そのため、ペットの飼育を見込んだ上で、質の高い生活空間を造る必要があるのです。

不動産投資で言うところのペットについて

ペット可とは言っても、動物ならば何でも良い訳ではありません。一般的には小型の動物、例えば小型犬や猫などが挙げられます。

さて、ペット可物件の中には飼育に制限を設けるケースが多いです。では、どの様な制限があるのでしょうか。

飼育がOKのペット・NGのペット

物件にもよりますが、ペットでも動物の種類によってOKとしたりNGとしたり、種類による制限を掛けているところもあります。

イメージとしては、犬はOKだけど猫はNGと言った具合です。その一方で猫はOKですが犬はNGという物件も見られます。

これは物件の状態やオーナーの考え方の違いによる物。犬が暴れると困る物件もあれば、猫が壁をひっかくと困る物件もあるのです。

ちなみに、犬と猫では「犬はOKだけど猫はNG」としている物件が多いです。と言うのも猫はおしっこのニオイがきついこと、壁をバリバリひっかくから、と言われているからです。

多頭飼いについて

ペットの愛好家によっては多頭飼いをしている人もいます。2匹くらいの場合もありますが、4～5匹くらい飼っている大所帯もあります。

さて、多頭飼いはオーナーに断られるケースが多いです。騒音や内装の傷や汚れが多くなるからと言えるでしょう。

ペット可物件の形態

ところで「ペット可」と呼ばれる物件にも種類がいくつかあります。それぞれの特徴を挙げてみましょう。

ペット相談可

「ペット相談可」という物件がありますが、これは本来のペット可とは少し意味が違います。

と言うのも、元来がペットの飼育を考えた物件では無かったのですが、ペット飼育を希望するならば相談に乗りますよ、と言う物です。ですから、内装もペットの飼育を考慮している物では無く、周囲の人もペットを飼っているとは限りません。また、隣人がペットの飼育に理解があるとは限らず、騒音などによるトラブルも発生しやすい物件とも言えます。

ちなみに、この様な物件はオーナーが空室対策としてペット可とした物も多いです。

ペット可

ペット可物件は最初からペット飼育としていた物。ペット相談可物件よりも飼育しやすい物件と言えます。

内装などもペット飼育を考慮したケースを見られ、安心して飼うことが可能です。

ただし、ペットの騒音や足音は隣人の物はうるさく感じる物。トラブルがゼロと言う訳には行きにくいです。

ペット共生型

ペット共生型物件は比較的最近になって表れた物件。内装などもペットの飼育に合わせた物を使っていて、最も飼育に適しているタイプです。また、周囲の人もペットの飼育をしているので、ペット飼育に理解が得られやすいという特徴があります。

ただし、この物件はペット飼育に適した高いグレードの内装材を使っていたりするので、家賃の設定は高めになっています。

ペット可物件のメリット

ここではペット可物件のメリットについて取り上げてみましょう。

ペット可物件は絶対数が少ない物件なので差別化が図れます。そのため、物件の少なさと共にメリットを切り出すことが出来れば、入居者の獲得に1歩近づきます。

それでは、どの様なメリットがあるのでしょうか。

客付け力が高い

ペット可物件の第1のメリットは「客付け力が高い」点にあります。

賃貸不動産の全体を見ても、ペット可物件はかなりの少数派。その一方でペット愛好家は非常に多く、部屋を取る競争率は高いです。つまり、客付け力がそれだけ高いのです。

ちなみに、ペット可物件は周辺地域の他物件との差別化が出来ていることも。それだけ経営面でも有利と言えるのです。

退去リスクが低い

ペット可物件は退去リスクの低減にも有用です。

と言うのも、ペット可物件はただでさえ数が少ないため、他の物件に引っ越しにくいのです。ペット愛好家の多くはペットを家族同然にかわいがっていますので、ペット可である点は譲れず、物件に留まることになります。

ただし、「ペット可だから出て行かないだろう」と考えて他の物件管理をなおざりにするべきではありません。今は物件の検索がスマホで簡単に出来ます。退去リスクは減りはしますが、無くなりはしないことを覚えるべきでしょう。

高めの家賃が狙える

ペット可物件は付加価値が高い物件です。そのため、家賃を高めに設定することも可能です。

家賃は周辺の同等の物件と競争にもなり、場合によっては共倒れのリスクもあります。そんな中で高めの家賃設定が可能で、それでも入居者の納得が得られるので、非常にメリットが大きいと言えるでしょう。

ただし、ペット可物件は内装の回復費用が高くなることもありますので、家賃も回復費用を見込んで設定しなければなりません。注意が必要となります。

ペット可物件のデメリット

ペット可物件は確かに付加価値が高くメリットが多いのですが、やはりデメリットも存在します。

では、どの様なデメリットがあるのでしょうか。

内装材のコストが高め

内装材メーカーの材料をネットなどで見ると「ペット可」と記載している物があります。特徴としては強度が高かったり、消臭などの機能を持たせているタイプです。これらを使うのであれば、壁に傷が付きにくかったり、イヤなニオイが抑えられたりして、生活空間が良好に保てます。

しかし、これらの材料は一般の材料よりもコストが高めに設定されています。そのため、入居者が退去する際の原状回復費用が高くなるケースが多いです。

しかも、このコストの高さは利回りを圧迫してしまいますので、デメリットとしては大きいです。

内装が傷付けられる

ペットによって内装が傷付けられてしまうことが少なくありません。

例えば、犬などは柱を噛んだりする場合がありますし、猫は壁で爪とぎをすることも。更には遊びまわって室内をボロボロにするかも知れません。ペット可とする上での大きなデメリットと言えるでしょう。

ちなみに、原状回復を考えるのであれば、あまりにもひどい状態にされた場合には、飼い主の過失とすることも出来る場合もあります。その場合には原状回復工事の費用負担を入居者に求めることも可能になり得ます。

ニオイの問題

ペット可物件はニオイの問題も発生し得ます。

例えば、畳やカーペットに糞などをしてしまった場合、掃除をした程度では簡単には取れません。また、体臭なども部屋に染みついてしまうこともあるので、後での対応が容易で無くなります。

そのため原状回復に費用が多く発生することもあります。

尚、ニオイに関しても内装の傷と同様に飼い主の過失と出来る場合もあります。入居の際には原状回復について、しっかりと説明することが重要となるでしょう。

騒音トラブルもあり得る

騒音トラブルもあり得ます。

例えば隣の部屋が犬を飼っている場合、吠える声が聞こえて来ると神経に触る物。また、上の階で走りまわっていると下の階に足音が響くこともあるでしょう。

特に、ペット相談可物件などで、近隣にペットに理解の無い人が引っ越して来た場合などはトラブルになりがちです。

投資用不動産をペット可とするためにしておきたいこと

次に、ペット可不動産とする上での「しておきたいこと」を挙げてみます。

この施策は確かに完全では無いでしょうが、居住空間をより良く保つ効果が狙えます。

不動産投資は物件の居心地を良くすることが利回りにも繋がりますので、何も策を取らずに貸す場合とは違うと思います。

騒音対策

まずは騒音対策です。犬などの吠える声や足音の低減を狙います。

策としては、壁に防音素材のボードを設置すること、そして床にも防音マットを付けるのがおすすめです。

ただ、防音のために本格的な部屋造りをするならば、壁にグラスウールなどの防音効果の高い素材を使い、床は二重床にするのがベターでしょう。

このレベルになると、確かに改装費用はかかりますが、より良い居住空間の提供には有用です。ペットを自分の家族に様に考える愛好家のニーズを掴むことが出来ますので、上質の物件となることでしょう。

ニオイ対策

ニオイ対策は壁紙などで対応可能です。

今の壁紙には消臭や抗菌などの機能が付加されている物もあります。これらは確かにコストは必要となりますが、嫌なニオイに効果を発揮し、より良い空間としてくれるでしょう。

ちなみに、壁紙は部分的な補修も不可能ではありません。仮にペットが汚してしまったとしても、その部分を交換するならば、部屋の雰囲気は一応は回復出来ます。

傷付き対策

内装材には表面を強化したペット対応の物もあります。ただし、これは表面の強度をアップさせた物。すべてのペットに対応するとは限りません。ですから、傷付きは仕方無い物と考えるのもアリと思われます。

ただし、そのままだと次の借り手に渡すことは出来ないので、原状回復をどの様にするか、特に傷について入居時に話しておくべきでしょう。

入居者が負担するかオーナーが負担するかは過失かどうかで決まるので、最初の段階で目安を決めておくのも良いでしょう。

ペット飼育のルール作り

ペット飼育のルール作りも大切です。マンションなどの共同住宅は1人で生活する物ではありません。入居者全員で共同で生活すると言う認識が必要です。

さて、ペットの飼育に関しては法律があります。「動物の愛護及び管理に関する法律」と呼ばれる物で、動物は命のある物と認識し、虐待や遺棄を禁止、更に習性なども熟知して取り扱うことを謳う法律です。

ペットの飼育のルール作りはこの様な法令をベースにして、その上で飼い主の責任をしっかり定めるなどをしなければならないでしょう。

ちなみに物件によってはルールに細則が必要になるでしょうが、基本的には隣人に迷惑を掛けないことを基本原則としたルールとするべきでしょう。

まとめ

ペット可物件について紹介しました。ペット可物件の種類やメリットとデメリットなどが把握出来たことと思います。また、オーナーとしての対策などもイメージ出来たことでしょう。

投資用不動産の付加価値を作るためにはペット飼育の検討がおすすめ出来るのですが、やはりそこにも検討しなければならないことがあるのも確か。

何も考えずにペット可とするならば入居者に良い生活空間を届けられないので、可能な限りの施策をして対応するのが良いでしょう。