最近になって注目されて来た不動産投資の形態の1つ、不動産クラウドファンディングは非常に高い人気を誇っています。実際、ネットで不動産クラウドファンディングを探してみると、事業者は見つかるのですが物件は売り切れていることが多々あります。

さて、その様な状況を見て「自分も参入しよう」と急ごうとする投資家も多いのではないのでしょうか。もしかしたらビジネスをあまり知らず、流行だけで追いかける人もいるかも知れません。 しかし、投資ビジネスは仕組みの理解が大切です。

そこで、ここでは不動産クラウドファンディングの仕組みについて解説したいと思います。

不動産クラウドファンディングの仕組み

まずは不動産クラウドファンディングの仕組みを解説します。一般的な実物不動産投資との違いが分かることでしょう。

複数の投資家で物件を購入

住宅を購入するのは多くの場合が1世帯となるでしょう。1家の主人であるか、夫婦であるか、親子であるかはケースバイケースですが、世帯単位が多いことと思われます。

しかし、不動産クラウドファンディングの物件購入は多くの世帯に小口化されての販売です。購入する世帯数は個人の購入とレベルが異なり、100人レベルになることも少なくありません。

そして、その結果として1人当たりの購入費用が抑えられます。例えば、1億円の物件を100人で分けたら1人につき100万円になるイメージです。

収益を投資家に分配

不動産投資は家賃収入や売却益によって成立する物。その収益から物件の修繕費や税金などを差し引いた費用が投資家の利益となります。そして、利益の取り分は物件を購入した投資家の物となります。物件から500万円の利益が得られた場合には投資家の取り分は500万円です。

さて、不動産クラウドファンディングの場合は収益を得るプロセスが異なります。と言うのも、投資家は共同で物件を購入し、その収益を投資家で分配するからです。

ですから、実物不動産投資が物件を100人で購入し、1000万円の収益があった場合には、その利益が100人の投資家で割られて1人あたり10万円の分配となります。

運営は不動産事業者が責任を負う

一般の不動産投資は物件の購入から運営まで投資家が行います。

物件の購入は投資家が情報を集めて選び、融資してくれる銀行を探します。また、不動産の運営も投資家の仕事です。管理には不動産管理会社が入る場合もありますが、管理会社を選ぶのは投資家。ですから、投資家があくまでも主体的と言えるでしょう。

その一方で、不動産クラウドファンディングは物件の選定から運営まで、クラウドファンディングの事業者が行います。事業者は有望な物件を見つけ出して投資家を募ります。そして、物件からの利益は投資家に還元しますが、物件の運営はあくまでも事業者の仕事です。

インターネットを多用する

インターネットを多用する点も不動産クラウドファンディングの大きな特徴です。

実物不動産投資では、物件や業者の情報収集や銀行取引などでインターネットが登場します。しかし、情報収集にしても取引にしてもインターネットはビジネスの前提では無く、仮にネットが存在しなかったとしても、ビジネスの遂行は可能です。

しかし、不動産クラウドファンディングはインターネットで物件を紹介して投資家を募集し、投資家はネット経由で応募します。投資家からすれば、パソコンの画面でビジネスのほとんどが完結します。ネットの登場する幅が実物不動産投資とは異なり、根幹とも言えるレベルなのです。

少額でも投資が可能

不動産投資は投資用物件を取得するのに多額の資金が必要。特に、首都圏の人気のある地域の物件などは億の額に達するほどです。ですから、投資家は銀行融資に頼らなければなりません。また、資金面の問題により参入を諦めた人も多くいます。

しかし、不動産クラウドファンディングであれば投資用物件を多くの投資家で共同で購入するので、少額での投資が可能になります。ファンドによっては１万円からの投資が可能で、投資がしやすく出来ています。

短期間運用の物が多い

不動産クラウドファンディングの投資期間は数ヵ月から2～3年と短い物が多いです。10年レベルの物もありますが、全体的には短期間となっています。

ただし、経済状況によっては当初予定していた期間よりも短くなることもあります。

この期間の短さは実物不動産投資や不動産小口化商品の様に運用期間が長い物とは対象的と言えるでしょう。

市場規模について

不動産クラウドファンディングの市場は拡大傾向にあり、特に近年の成長には目を見張る物があります。現状の市場規模は250億円規模なのですが、これから増える勢いを見せています。

この追い風をなったのは不動産特定共同事業法の改正や、少額投資が可能なメリットなど。事業者にとっても投資家にとっても活発に動ける環境が出来上がったからでした。

元本割れもあり得る

投資ビジネスにはリターンもあればリスクもあります。不動産クラウドファンディングにおいてもこの原則は当てはまります。場合にもよりますが元本割れもあり得るのです。

不動産クラウドファンディングの事業者は不動産のプロではあるのですが、環境が劣悪であれば事業の失敗もあり得ます。リスク対策や損失の回復などが遅れてしまい、経営が悪化してしまうこともあるのです。

銀行融資が使えない

一般の不動産投資は物件購入に銀行融資が使えます。そのため、手持ち資金よりも大きな投資が可能となり、より大きな収益を狙うことが可能です。

その一方で、不動産クラウドファンディングの場合は銀行融資が使えません。そのため、投資可能額が手持ちの資金のみと基本的にはなってしまうので、大きな収益を狙うことは、まず出来ません。

税金について

不動産クラウドファンディングにも税金は掛かります。税金は20.42%で源泉徴収されます。尚。雑所得は年間20万円を超えてしまったり、課税所得金額が694万円以下の人は確定申告をしなければなりません。

ですから、サラリーマンの様に勤務先を経由して税金を納めている人は、別途に確定申告をする必要があります。尚、確定申告はインターネット経由でも出来る様になっています。税務署に行かずに済むので便利です。

不動産投資型クラウドファンディングでの主な投資先

ここで、不動産クラウドファンディングの投資先の代表例を挙げてみましょう。

不動産クラウドファンディングのバリエーションが分かることと思います。

マンションやアパートなどの住居系不動産

不動産クラウドファンディングでもマンションやアパートを扱います。物件の価格は数千万円の物から億の物まで様々です。物件は中古も多く、利回りが高い物が揃っています。

物件の詳細はクラウドファンディングのサイトで確認することが可能ですので、築年数や地域などをトータル的に考えて選ぶことになります。

ちなみに、不動産クラウドファンディングを展開している会社は全国にあり、地方都市にある物件も多いです。実際に現地の確認は難しいのですが、地図などで地域の状況を調べることが大切です。

商業施設

商業施設も幅が広いです。小さい例で言えばコンビニエンスストアが入っている建物で数千万円のレベル。大きい物では街の区画全体が投資対象も物もあります。例えば「○○駅前再開発工事」などです。この様なプロジェクトになると10億円を超える物も出て来ます。

この様に大きなプロジェクトも目白押しなのですが、出資は1万円からの物も多く、大きなプロジェクトであっても気軽に投資が出来ます。

ホテル

ホテルは一般の不動産投資の対象にはならないのですが、不動産クラウドファンディングの場合には成立します。ホテル投資の投資金額は数億円規模です。

ホテルの魅力は経営が安定していることです。マンションなどの様に空室リスクが無いので、事業者が倒産したり経営が極端に悪化しない限りは利回りは上がります。

尚、ホテルはビジネスホテルの他にも観光ホテルの様な物もあります。投資先を選ぶ時は地域の様子を確認することがカギとなるでしょう。

オフィスビル

オフィスビルも一般の不動産投資の対象にはなりません。しかし、オフィスビルもマンションなどとは手法が異なりますが、立派な投資対象となるのです。

特に大都市の物件は非常に魅力的で、良質の物が多いです。

物件の費用は数億円レベルも珍しくは無く、クラウドファンディングだから可能となる投資とも言えるでしょう。

リゾート関連物件

リゾート関連の物件も活発です。良い例が観光地の海岸近辺の物件。海水浴客とリゾートホテルをセットにしている物件が目立ちます。

物件の規模としては10億円を超える物も少なくなく、事業のメリットを垣間見ることが出来ます。

古民家

古民家は最近になって人気が出て来た投資です。特徴なのが比較的少額で、それでいて利回りが稼げる点です。地方の街に多く見られます。

古民家の物件はリフォームの状況と物件周囲の環境がポイントになります。仮にリフォームの状態が悪い場合には客付け力に問題が出て来ますし、環境が悪くて不便ならば入居者に敬遠されるからです。

海外の不動産

海外物件は個人の投資家にとっては非常にハードルが高いビジネス。言葉の壁が立ちはだかりますし、物件の状況も分かりにくいです。また、商習慣も違いますし、為替などのリスクも大きいです。

その点、クラウドファンディングならば専門の事業者が運営を行うので、ビジネスの信頼性は高いです。しかも利回りが高いので、一般的なクラウドファンディングよりも大きな利益を狙えます。

リスクを負ってでもハイリターンを狙いたい投資家には薦められるビジネスと言えるでしょう。

他の不動産投資との仕組みの違い

不動産投資のスタイルは様々で、投資用物件を個人で購入する他にもあります。その代表的なのは不動産小口投資と不動産投資信託です。

ここでは、不動産クラウドファンディングと2つの投資の仕組みの違いを見て行きましょう。

不動産小口投資

不動産小口投資は不動産クラウドファンディングと同様に、投資用物件を小口に分割して投資する物。双方とも物件運営は事業者が行うので、投資家は実務にタッチしません。

ただ、投資の期間や所有権の範囲などが違います。不動産小口化商品は10年を超える様な長期間の物が少なくありません。その一方で、不動産クラウドファンディングは短期間の物が多いです。

また、不動産小口投資は物件を所有するので物件として次世代に税金を抑えながら受け継ぐことが可能ですが、不動産クラウドファンディングを税金対策が可能な物と出来ない物があるので注意が必要です。

不動産投資信託

不動産投資信託は投資家から資金を募って不動産を運用する物です。そして、不動産投資信託の運営はファンドが行い、投資家はタッチしません。

しかし、不動産投資信託はファンドに投資ビジネスを一切合切任せるので、投資家はどの様な物件に投資しているか分かりません。基本的には投資信託の目論見書などに記載する範囲での投資となります。

ちなみに、不動産投資信託であっても海外を中心に投資している物があります。しかも、海外不動産投資の場合は欧米の様な先進国を中心にする物からアジアを中心にする新興国を中心にする物もあり、投資家が自分に合う対象を選べます。

尚、先進国よりも新興国の方が一般的にはリスクは上がりますが、それだけ高いリターンを狙えます。

まとめ

不動産クラウドファンディングの仕組みを他の不動産投資と比較しながら解説しました。ビジネスの全体イメージが掴めたことと思います。手持ち資金が少なくてもスタートが可能なので、更に興味を持った投資家も多いことでしょう。

ただ、不動産クラウドファンディング以外の不動産投資にも大きなメリットがあるのも確かです。それらを比較して自分に合う物を選ぶことが成功のカギになることでしょう。