投資ビジネスを成功させるためには計画性が大切です。何も考えないで闇雲に決めたりすると、ビジネスの傾向が変わってしまうタイミングを逃すこともあり、収益を逃すこともあるからです。

さて、最近になって話題になっている不動産小口化商品ですが、このビジネスにも計画性が必要。スタートさせる前には良く考えなければなりません。その中でも意外に見失いがちなのが「運用期間」についてです。

では、運用期間を決めるにあたって考えなければならない点には、どの様な物があるのでしょうか。

そこで、ここでは不動産小口化商品の運用期間に焦点を当てて解説したいと思います。

不動産小口化商品の運用期間

不動産小口化商品の運用期間はタイプによっても異なります。基本的には匿名組合型と任意組合型で違うので、それぞれについて概要と併せて解説します。

匿名組合型の場合

匿名組合方は投資家と事業者が匿名契約を結ぶのタイプ。不動産は事業者の所有となります。投資家は不動産に対して出資するのですが、10万円以下の投資も可能な点が特徴です。

さて、匿名組合型の運用期間ですが、比較的短い期間からも可能です。数ヶ月程度の商品も出ています。ですから、軽い気持ちで始めることも可能です。

実験的に不動産投資を始めてみようと思う人、貯金箱の感覚で使ってみたい人にとっては、期間も短いので合っていると言えるでしょう。

任意組合型の場合

匿名組合方は投資家と事業者が匿名契約を結ぶのタイプです。不動産は事業者の所有となります。投資家は不動産に対して出資するのですが、10万円以下の投資も可能な点が特徴です。

さて、匿名組合型の運用期間ですが、短い期間からも可能。数ヶ月程度の商品も出ています。ですから、軽い気持ちで始めることも出来ます。

実験的に不動産投資を始めてみようと思う人、貯金箱の感覚で使ってみたい人にとっては合っている商品かも知れません。

不動産クラウドファンディングとの比較

不動産クラウドファンディングと不動産小口化商品は実物の不動産を購入するのでは無く、少額から投資する点では似ています。特徴としては1万円レベルからの少額投資も可能で、運用期間も短くても出来る点です。

運用期間に関しては、長い物が多いため、運用期間が短く出来る不動産クラウドファンディングよりも自由度の面で劣ります。

運用期間はリスクについても関係して来るので、自分に合う投資を選ぶことが大切になるでしょう。

不動産投資信託との比較

不動産投資信託はファンドに出資して、その運用益から分配金や売却益を得る投資。少額から出来る点では同じ魅力を持っていると言えます。

運用期間に関しては、不動産投資信託は基本的には自由なので、不動産小口化商品よりも緩いと言えます。預金の様に使うことも、資産形成を狙うことも可能なのです。

ただ、不動産投資信託は投資先の物件が見えないなどのデメリットもありますし、元本割れのリスクも、やはりあります。選ぶ際にはトータル的に考えるべきです。

運用期間を決める上で気を付けたい点

投資ビジネスには計画性が重要なのですが、運用期間を決める上で、どの様な点に気をつければ良いのでしょうか。

利回りを確認しておく

まず挙げられるのが、利回りを確認しておくことです。特に長い期間で運用する人にとっては、利回りの確認が重要となります。

利回りの状況と運用期間によって、どれくらいの収益が上げられるかが違いますし、将来的にどれくらいの資産が築けるかも違って来るからです。

ただ、不動産投資の資料に掲載されている物は、あくまでも想定の利回りです。ある程度の余裕を持って計画を立てるのが良いでしょう。

税金を確認する

不動産小口化商品にも税金は発生します。ですから、購入する前に、これから発生する税金についても運用期間を絡めて確認しておくことが大切です。

不動産小口化商品の場合には、匿名組合型と任意組合型では税務区分が異なります。匿名組合型では雑所得になり、任意組合型では不動産所得となって課税されます。

尚、税金は確定申告をしなければなりません。副業で行なっている人は忘れがちになるので、注意が必要となるでしょう。

解約出来ない可能性もある

銀行預金の場合であれば、資金を必要に応じて出すことが可能です。不動産投資信託などでも、基本的には換金は手軽です。

しかし、不動産小口化商品の場合には解約が出来ない場合が少なくありません。ですから、契約の前に解約が可能であるかの確認が必要になります。

不動産小口化商品は小口化しているとは言え、100万円を超える物も珍しくありません。出資した資金が出せるかどうかは重要なので、購入の際には運用期間と併せて確認を忘れない様にしましょう。

物件の劣化について注意する

建物はメンテナンスをすれば長く使えますが、それでも劣化は避けられません。環境にもよりますが、老朽化は進んでしまうのです。

また、古くなってしまうと設備の性能やデザインが陳腐化してしまい、人気が落ちてしまいます。そのため、客付け力も落ちてしまうことも考えられます。

さて、不動産小口化商品で扱う物件もメンテナンスはされますが、老朽化は進みます。状況にもよりますが、利回りの低下もあり得ます。

ですから、購入の際には物件の劣化を考えて、余裕を見ておくことが大切となるでしょう。

地域の状況も注意が必要

不動産は入居者が入らないと収益が得られません。そして、入居者を迎えるためには良い生活環境を確保する必要があるのです。それは単に物件の設備や内装の立派さだけでは無く、地域の状況に関しても注意が必要なのです。

例えば、物件が駅に近ければ、一般論としては好条件と捉えられます。しかし、地域を実際に見るならば、その駅では停まる電車がそれほど多くは無いこともあり得ます。その場合には物件への付加価値がさほど付かない場合もあり得ます。

物件を選ぶ際には、実際の地域の状況に注意して選ばなければなりません。収益を上げるためにも、運用期間と併せて地域の生活環境もチェックしましょう。

人口減少も考慮する

地域によっては人口減少が著しい場合もあり、将来を見据えるならば入居者確保が難しくなるケースも考えられます。これは大都市であっても例外ではありません。特にベッドタウンなどでも人気の落ちて行く街があるのです。

実際、首都圏を見てもその様な街が点在します。物件の位置は駅から近く、生活環境もそれほど悪くない街、しかし街全体の高齢化は止まらずに寂れてしまい、人口減少が懸念されている状況があるのです。

そして、その様な街は有望とは言いにくいです。収益を上げにくい可能性もあるのです。運用期間が長くなるとマズいので注意が必要です。

運用期間の設定を間違った場合

不動産小口化商品は途中解約が出来ない物が多いです。そのために運用期間の設定には気を付けなければなりません。

それでは、仮に運用期間を間違えてしまった場合にはどの様な事態になり得るのでしょうか。

換金出来ない

途中で解約が出来ないことは換金が出来ないことを意味します。そうすると、仮に資金が必要になった場合であっても資金を手に入れることが出来ないことにもなるのです。

例えば、現状所有している物件よりも好条件の物件が現れた場合、理想を言うならば投資先を変える方が収益が上がります。しかし、資金に変えることが出来なければ、その物件への投資が出来ないことになるのです。

これが仮に不動産投資信託の様に換金の自由度が高い物であれば、運用期間をあまり考えることなく投資先を変えることも容易です。運用期間の決まってしまう投資の不利とも言える点なのです。

損失が膨らむことも

不動産小口化商品は銀行融資が使えません。そのために損失が膨らむことは少ないかも知れません。

しかし、資金を別のところから借りて挑戦した場合にはどうなるでしょうか。

例えば自宅を利用して使途が自由なローンを使った場合など。仮に、そのままでビジネスの状況が悪くなった場合には損失が発生しないでしょうか。…ケースにもよりますが、損失の発生どころか、損失が膨らむこともあり得るのです。

そして、運用期間が決まっていれば、損切りも出来ずに損失への対策も出来ないままともなり得ます。運用期間が災いすることもあるのです。

現物不動産投資との比較

ここで、一般の現物不動産投資との比較を運用期間の角度から考えてみたいと思います。

一般の不動産投資は長期間の運用となるのですが、そこに運用期間の概念を入れるならば、不動産小口商品とどの様な相違点が出るのでしょうか。

現物不動産投資の運用期間は「売却」まで

一般の不動産投資を考えるならば、特に運用期間の決まりはありません。物件は基本的には収益性のある期間は利用が可能だからです。例えばマンションを購入したとしても、状況さえ良ければ30年も40年も利用が可能。

それこそ収益性さえ落ちなければ次世代まで使えるのです。

では、ここに「運用期間」の概念は入れられるのでしょうか。これは「売却まで」が当てはまると思われます。

物件を売却すれば売却益が決まります。それが投資家の手に残れば償還と同様と言えるでしょう。売却益が上れば黒字、下がれば赤字での償還になる訳です。

不動産は廃棄出来ない

ところで、現物の不動産を持つ上で覚えておかなければならない点があります。それは「不動産は破棄が出来ない」という点です。

一般の動産であれば廃棄は可能です。例えば、家財は費用が掛かりますが廃棄が可能です。ですから、置く場所が無かったりすれば、捨てて場所を空けることが出来るのです。

しかし、不動産の場合は捨てる訳には行かず、売却するか譲渡するかしか出来ないのです。

そして、売却であっても売却先が現れない限りは売れません。どんなに値段を下げたとしても、売り先が無ければ売れず、所有しなければならないのです。

収益化が悪化した不動産を持っていると

ここで収益化が悪化した不動産を持っていることを考えてみましょう。

投資用物件は空室が多くなった場合でも、管理には費用が発生します。物件は老朽化しますし設備は故障することでしょう。

また、物件を所有しているだけでも固定資産税は発生します。物件規模が大きくなれば、その額は無視できるレベルでは無くなります。

この様に、物件の収益化が悪化したとしても、それでも費用は掛かります。ビジネスの浮沈に関わる問題にもなり得るのです。

負動産化することもある

不動産は価値が無くなってしまった場合、そしてその物件が放置されてボロボロになってしまった場合などは「負動産」にもなり得ます。荒れ放題になってしまい、誰にも売れずに周囲に迷惑を掛けるだけの物にもなり得るのです。

しかも、仮に建物の倒壊の危険性が出て来た時などは、修復も困難になってしまい、取り壊すしか無くなる場合もあります。当然ながら費用は投資家の負担です。非常にまずいことになるのです。

小口化している方が身軽

その点、不動産を小口化しているならば現物不動産投資よりも有利になり得ます。物件の所有期間は決まりますので、「持っていなければならない状態」が短くて済むのです。つまり、「身軽」なのです。

確かに不動産小口化商品には収益の点で不利かも知れません。しかし、それだけに避けられるリスクも増えます。運用期間が決まっているために得られるリスク回避があるのも事実なのです。

まとめ

不動産小口化商品の運用期間について取り上げました。運用期間の面でも気を付けるべき点があることが掴めたことでしょう。

不動産小口化商品は少額での投資が可能なので人気が高い物。しかし、運用期間も含めてしっかりと選ばないと損失を被ることにもなり得ます。物件の仕様を注意するだけでなく、運用期間から発生するリスクにも注意して購入を検討しましょう。