不動産クラウドファンディングは実物の不動産投資と異なり、投資家は物件の運営にタッチせずに済むメリットがあります。しかし、その様な投資スタイルであってもリスクが伴う投資ビジネスです。進め方は慎重で無くてはなりません。

そのためにも、投資用物件を選ぶポイントを知っておくことは重要です。

そこで、ここでは不動産クラウドファンデングの選ぶポイントを4点紹介したいと思います。不動産クラウドファンディングはネットでクリック合戦になる様な人気の高い物。即決が必要な時もあるので、このポイントを覚えておくことは有用になるでしょう。

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶ前の準備として

投資ビジネスは自転車操業的であるべきではありません。無計画だと損失を被る可能性があるからです。しっかりと計画を立てて管理をしながらの運用が求められるのです。

そのためには最初に決めた方が良い要素もあります。ここでは考えておいた方が良い点を挙げてみましょう。

投資金額を決める

まず挙げられるのが「投資金額をいくらにするべきか」と言うこと。

投資金額をどうするかは自己資金のやりくり以外にもリスク対策にも関係する重要な判断です。自分の投資にまわせる資金を確認し、ファンドの分散を想定して投資金額を決めましょう。

トータルの運用期間を決める

投資の運用期間を決めることも重要です。運用期間が決まっていれば現状の資金と想定利回りから、他の要素の算出が可能だからです。

例えば、学資のための資金作りの場合には進学までの期間が決まっています。その場合には元金と想定利回りから計算すれば、一応のゴールの金額が見えて来るのです。

また、住宅資金作りに関しても「何年後に建てるか」で運用期間が決まります。この場合は目標となる資金があるので、必要となる利回りのファンド、あるいは必要な自己資金が算出可能なのです。

ココで不動産クラウドファンディングを選ぶ！ポイント①物件

選ぶポイントを挙げてみましょう。第1に「物件」です。

物件は不動産投資ビジネスの根幹を決める物と言っても過言ではありません。それだけに選ぶポイントを知ることは重要です。

物件の種類

まず注意したいのが「物件の種類」。つまり、アパートにするかマンションにするかなどです。また、物件の部屋数なども検討が必要です。

ですから、物件の特徴を知っておくべき。物件選びの判断材料となります。

例えば、アパートで狙える入居者、マンションで狙える入居者、ワンルームではどうかなど。アパートであれば世帯の入居が狙える、ワンルームであれば独身者を狙える…と言った具合に、客付けの方向性を決めることが出来ます。そして、入居者の層によって長期か短期かも分かれるので、ビジネスの流れを作ることも出来るでしょう。

立地条件

アパートにしろマンションにしろ客付け力の確保には立地条件が非常に大切です。便利な地域は人気が出て入居者が入りやすくなるからです。逆に不便な土地の場合には人々から敬遠され、空室だらけになることもあります。

そして、不動産運営においては空室の発生は収入の減少を意味します。場合によっては経営の破綻にも繋がり得るのです。

ですから、駅に近い土地、ロケーションの良い土地など、人気を考えることがポイントになります。

築年数

投資用物件の築年数も利回りを考える上で大切です。と言うのも、利回りは新築物件よりも中古物件の方が高いからです。ただし、基本的には築年数が経つと家賃も下がって行くので、購入後の収益がどれくらいになるかの確認が必要です。

尚、築年数が経ち過ぎたボロボロの物件をリフォームして投資する手法もあります。これは投資金額を抑えて利回りを上げる方法なのですが、リフォームに費用が掛かり過ぎるとキャッシュフローを圧迫し、配当にまで影響を及ぼすことも考えられます。

物件の構造

物件の構造も大切です。物件の構造は耐用年数にダイレクトに関係しますし、建物の強度にも関わります。

良い例が防火について。投資用不動産には木造のアパートもあるでしょうが、木造の場合は火災に強くはありません。しかし、鉄筋コンクリート造であるならば燃える心配はありません。

当然ながら、建物の安全性は客付け力にも大きく関係します。構造も無視は出来ないのです。

物件周囲の環境

物件周囲の環境も大切です。と言うのも、周囲の環境は生活空間の状態に影響するからです。

さて、環境条件には様々な要素があります。騒音、振動、悪臭など、実に様々です。また、周囲に墓地があると気分が悪くなる人もいるかも知れません。これもマイナス要因です。

ところで、これらの中には物件の資料だけでは分からない要因もあります。例えば、悪臭の発生などは地図だけでは分からず、現地に行ってはじめて分かること。また、地図では墓地の存在は分かるでしょうが、暴力団事務所やカルト宗教の施設の存在までは分かりません。周辺のチェックは非常に大切なのです。

ココで不動産クラウドファンディングを選ぶ！ポイント②事業者

不動産クラウドファンディングの特徴は「物件の運営を事業者に任せること」が大きな要素の1つです。つまり、投資家は物件の運営にタッチしなくて良いのです。

これは確かに大きなメリットにはなるのですが、その分だけ業者選びは入念にしなければなりません。…と言うのも、事業者の質によって不動産の運営の状況が変わるからです。

では、事業者を選ぶ際には、どの様な点に注意すべきでしょうか。

実績

まず挙げられるのが「実績」です。

実績は会社を設立してからの歴史の長さが選ぶポイントの1つとなります。…歴史が長ければ、それだけ多くの経験があり、多くの問題を乗り切って来たとも言えるからです。

さて、不動産会社の実績は登録番号によって知ることが出来ます。登録番号の末尾にカッコの表記がありますが、この表記が宅建業者としての期間を示す物。数字が多い方が歴史があります。

尚、ネットでは口コミを調べることも可能な場合もあります。これも業者の過去の仕事を知るのに有用。評価によって、その業者の過去の仕事が分かるのです。

資本金

不動産クラウドファンディングの業者は厳しい基準をクリアしている企業。資本金もチェックされ、安全性の高い会社が資格を得ます。ですから、基本的にはどの業者を選んでも問題はありません。

しかし、民間企業である以上、倒産のリスクをゼロにすることは出来ません。仮に経済環境が大きく変わるならば、倒産リスクが更に大きくなるのです。

さて、資本金は企業の安定性を表すバロメーターです。ですから、不動産クラウドファンディングを選ぶ際には事業者の安定性、つまり資本金も見るべきです。不動産クラウドファンディングは基本的には短い物が多く、倒産リスクが急激に上がらない物と思われるかも知れません。しかし、「転ばぬ先の杖」を考えるのは大切、資本金も計算に入れられなければならないのです。

複数の会社を比較したい

不動産クラウドファンディングは人気が高く、見つけたならば即決することが望まれます。特に良い物件であれば人気が上がってしまい、早い応募の順に決まることもあるからです。

そのため、事業者を比較しないままで決めてしまう傾向が出て来ます。しかし、この傾向は良い手段とは言えません。事業者に良し悪しがあるならば、やはり投資家としてもチェックが必要なのです。

さて、事業者をチェックする場合には複数の会社の比較が有用です。物件の良し悪しも大切なのですが、物件選定の際には事業者の質も比較しましょう。

ココで不動産クラウドファンディングを選ぶ！ポイント③情報収集

情報収集は不動産投資においては最も重要な仕事の1つです。と言うのも、物件を取り巻く環境や銀行の態度、更には法律なども複雑で、しかも時代と共に変わるからです。

そのため、物件を選ぶ際にも情報収集が大切です。しかし、調べるのにもポイントがあるので、ここではそのポイントを挙げてみましょう。

多角的に調べたい

不動産クラウドファンディングを紹介するサイトには物件概要が記載されています。物件の住所や築年数、そして構造などが細かく説明されているのです。

さて、この情報は確かに重要なのですが、これだけを見るだけでは十分とは言いにくいです。…業者の出して来る情報は長所だけを強調して記載していることもあり得るからです。

ですから、物件情報は多角的に集めるべきです。例えば、物件の地図を見るならば、学校やショッピングセンターとの位置関係が分かるため、生活の利便性が分かります。また、線路や幹線道路との距離も計れるので、騒音や振動を知る材料にもなります。

この様に、情報は多角的に集めることが重要。物件の状況がより鮮明に分かる様になるのです。

鵜呑みにしない

不動産クラウドファンディングは物件を急いで決めなければならないケースが多いです。そのため、物件情報を確認して、その場で決める必要もあるのです。

しかし、情報は鵜呑みにすべきでは無く精査すべきです。

情報の確認は多角的であるべきなのは前述の通りなのですが、ここには「鵜呑みにしない」と言った意味も含まれています。様々な方向からのチェックが入れば情報は精査されて、その信頼性も分かるからです。

不動産投資の基礎的な勉強が重要

不動産クラウドファンディングは物件の選定から運用まで事業者に一括して任せられます。プロが実際の仕事にあたるため、仕事の質は高いです。投資家としては大船に乗った気持ちになることでしょう。

しかし、物件や事業者の評価は自力でしなければなりません。そして、その際に重要となるのが不動産投資に関する知識です。

不動産投資の勉強は建築や土地などの分野から、キャッシュフローや税金などまで多岐に及びます。勉強に必要な労力も多く掛かることでしょう。しかし、不動産投資の知識は非常に有用です。積極的な勉強が大切です。

ココで不動産クラウドファンディングを選ぶ！ポイント④リスク管理の面から

不動産クラウドファンディングにもリスクがあり、元本割れをしてしまうかも知れません。

さて、その様な事態を避けるためにはファンドを選ぶ際にリスクを意識することが必要です。では、リスクを知るためにはどの様な点を重点的に見るべきでしょうか。

リスク要因を知る

まず挙げられるのが「リスク要因を知ること」です。

不動産投資には様々なリスクがありますが、その代表格が空室リスクの発生。部屋が空いてしまうと家賃収入が無くなってしまうので深刻です。

さて、空室発生にも原因があります。例えば不動産管理のマズさ、周辺地域の状態、地域の風紀など、実に様々です。ですから、空室リスクの低減にはリスク要因を潰すことが必要。そのためにはリスク要因に関しても詳細に知ることが必要なのです。

リスク対策を知る

リスク要因を知るだけでは片手落ちです。リスクは対策をしなければなりません。リスク対策には対策手段に対しても精通する必要があります。

例えば、不動産投資には自然災害リスクがありますが、自然災害にも対策はあります。例えば危険な土地を避けることなどは基本です。

不動産投資にはリスクが多数です。可能な限り対策を勉強して、選定に活かしましょう。

投資家の面でのリスク対策も知っておこう

物件選びからは話が外れますが、投資家としてのリスク対策も知っておくと有利になることと思われます。

例えば、投資のリスク対策は分散投資が基本となりますが、何も考えずに分散させてしまうと収益が減ってしまいます。そこを、複数の大都市を選ぶならば、収益を確保しながらでの分散が可能。投資のリスクヘッジが役立つのです。

まとめ

不動産クラウドファンディングの選ぶポイントを挙げてみました。これにより、選ぶ際には多くのポイントがあることが把握出来たことと思います。

物件紹介の資料には「元本割れがあり得る」と書いてあるかも知れませんが、知恵と知識でリスクを下げることは可能です。前述のポイントを踏まえて、より良い投資としましょう。