国の年金事業が厳しくなって来た今、投資ビジネスに注目が集まっていますが、ビジネスの仕組みが良く分かっていないケースが多いことと思います。しかし、資金を投入するにはビジネスの仕組みを知ることが非常に大切。理解が甘いと危険な目を見るかも知れません。

さて、最近になってスポットを浴びて来た投資ビジネスに「不動産小口投資」と呼ばれる物があります。

一般の不動産投資の場合は数千万円にも及ぶ物件を小口化するので少額で参加出来る点が魅力なのですが、参加をするにはビジネスの仕組みを知ることは重要です。そこで、ここでは不動産小口投資の仕組みからはじめて、可能となることなどを紹介したいと思います。

不動産小口投資の仕組みについて

まずは不動産小口投資の仕組みについて紹介しましょう。

不動産投資は投資用物件を購入するビジネスなのですが、小口投資は少し抽象的に思えるかも知れません。それだけに仕組みを覚えることは重要です。

不動産小口投資の仕組み

一般の不動産投資は投資家が投資用物件を購入して、その物件の家賃収入や売却益などから収益を得るビジネスです。大きな特徴としては初期費用が掛かること。人気のある土地で収益性の高い物件を狙うのであれば、数千万円もの費用が掛かります。そのために銀行融資を利用するのですが、それもキャッシュフローを圧迫してしまいます。

その一方で、不動産小口投資は事業者が不動産を用意して小口化して投資家に販売。投資家はその小口化された不動産の運用益を得るのです。

不動産特定共同事業法について

不動産小口投資には法的なバックがあります。その法律が不動産特定共同事業法です。

これは、小口の出資を募って不動産を賃貸・売買し、収益を分配する事業者の許可制度をメインとした法律で、業務の適正な運営と投資家の利益確保の目的としています。

事業者許可の要件としては、資本金、宅建免許の所有、基準を満たす契約約款、事業所ごとの業務管理者の配置です。

不動産小口投資は多くの投資家から資金を募るビジネスであるため、倒産防止のために資本金まで規定していると言えるでしょう。

一般の不動産投資との違い

不動産小口投資の場合はあくまでも小口投資のため、少ない投資金額で参加出来ます。1口100万円単位の物が多いのですが、1万円のレベルの物もあり、その人の資金に合わせて選ぶことが可能です。

一方で一般の不動産投資の場合は物件購入価格が1000万円を超える物が多く、銀行融資を利用しながらの投資となります。

また、不動産小口投資の場合は物件の管理・運営が事業者に委託。一般不動産投資にも不動産管理会社への委託は出来るものの、必要な業務が異なります。

他にも分散投資がしやすかったりするなど、リスク対策の点でも優れます。

ただし、コストの問題や銀行融資が使えないのでレバレッジが効かせられないなどのハンディもあり、収益の面では一般不動産投資よりも不利です。

不動産投資信託との違い

不動産投資信託との違いは「所有している物件が見えるかどうか」「収益の発生のプロセス」が主な相違点です。

最初の所有物件については、不動産小口投資の場合は小口化しているとは言っても、投資家は自分の物件が何であるかを知っています。しかし、不動産投資信託の参加は物件の売却までをファンドマネージャーに委託しているので、投資対象の不動産が何であるかを知りません。

また、収益についてですが、不動産小口投資の場合は家賃からなる分配や売却による物。しかし、不動産投資信託はファンド全体の基準価額アップによる売却益と決算日に決まる分配金。投資対象も広範囲に分散されているため、リスク管理がハイレベルな特徴もあります。

不動産クラウドファンディングとの違い

不動産クラウドファンディングはネットで資金を募って事業者が物件を運営し、収益を投資家に還元する物です。投資家は少ない資金で参加することが可能。しかも1万円程度での参加が可能なので、不動産小口投資よりも少額を言えます。「ネットで資金を募る点」が大きな違いです。

尚、投資全般の傾向としては、不動産クラウドファンディングの方が少額投資の物が多いです。

不動産小口投資の種類

不動産小口投資には3つの種類があります。それぞれについて見て行きましょう。

匿名組合型

匿名組合型の特徴は事業者が不動産の所有権を持つこと。投資家は事業者が持つ不動産に対して出資する形となります。投資家と事業者が結んでいる契約は匿名組合契約です。

また、出資可能額や期間も特徴的。1口で1万円程度の物もあり、期間も1ヵ月程度の短い物もあります。

1万円程度で短期間の投資になると、あまり資金を融通出来ない人も始められます。ちょっとした貯金の感覚でも出来るかも知れません。

尚、匿名組合型の投資の場合、税金としては雑所得に分類されます。

任意組合型

任意組合型は不動産の運営を出資者と事業者が共同でするタイプ。投資による利益は雑所得では無く不動産所得とされます。事業者と出資者の契約は任意組合です。

さて、不動産投資は相続税対策となる側面がありますが、これは任意組合型での物も含まれます。相続税は預金や有価証券、所有している不動産や趣味で持っている美術品やコレクションなども入りますが、不動産の場合は評価だ下がるので税額も抑えられるメリットもあります。

また、任意組合型の投資には現物の物と金銭に物がありますが、現物での出資の物は不動産を所有者の位置づけで登記されます。100万円を超える様な出資、あるいは10年以上の運用をしたい投資家向けです。

賃貸型

これは不動産を複数の投資家が持分を購入。その不動産を事業者に貸し出して利益を得ます。不動産は持分所有として投資家での物となりますが、物件は事業者での運営です。投資家の受ける利益は物件の家賃や売却益から来る物で、区分としては不動産所得。また、物件の所有者は登記上は投資家の物となります。

尚、事業者破産によって運営困難になるリスクが存在します。今では他の投資に比べて少数派です。

不動産小口投資で可能となること

次に、仕組みとして可能となることを挙げてみましょう。

少額での不動産投資が可能

前にも挙げた様に、一般的に不動産投資は多額の資金が必要です。1000万円を超えて必要となる物件も非常に多いです。特に、人気のある地域では物件の価格が更に高くなります。

しかし、不動産小口投資は小口化されているため少額での投資が可能となっています。まさに「小口化によって得られたメリット」とも言えるでしょう。

尚、銀行口座の利子を考えるならば、利子面でのメリットは今ではほとんど見込めません。その点、少額で短期間の対応可能な投資であれば、リスクは伴いますが出資が可能。リターンの多い貯金にもなるかも知れません。

相続税の節税

相続税の節税に不動産は向いています。相続税は様々な物に発生するので、厄介な税金の1つとも考えられます。しかし、評価額さえ抑えられれば節税は可能。不動産で持っていると有利。不動産小口投資の場合も契約のタイプによっては節税になるので魅力的です。

プロの投資家に任せられる

不動産投資は勉強をしなければならない点が多いです。また、経験が物を言う局面が少なくありません。そのため、投資初心者であれば物件選びや運営が甘くなるリスクが発生します。

その点、不動産小口投資は物件の選定や運営にはプロが当たります。そのため、質の良い経営が可能です。

また、投資家がタッチする部分はほとんど無い点もメリットと言えるでしょう。

不動産小口投資を選ぶポイント

不動産小口投資をネットで探してみると様々な物があり、それぞれが特徴的です。多くの人が何を選ぶべきか迷うことと思います。

そこで、ここでは選ぶポイントを挙げてみましょう。

いくらからスタートが可能か

まず挙げられるのが「いくらから可能か」についてです。

と言うのも物件によって出資可能額が異なるから。自分の動かせる資金で決めると良いでしょう。

ただし、不動産投資のリスクには自然災害による物があります。地震や津波などの天災による物件へのダメージで、しかも火災保険などで100%の復帰が難しい物です。

その場合、投資対象を分散させ、1つの地域で災害が発生しても他の投資対象に被害が及ばない様にするのがリスク対策となります。ですから、1つの投資に固執するのでは無く、複数の不動産を探して、投資を分散させるのが良いかも知れません。そして、不動産が小口化されれば複数に分けやすくもなります。リスク対策にも有利になるのです。

投資対象について

投資対象について知ることも大切です。

不動産小口投資の物件は確かにプロの選定による物。将来が有望な物件ばかりでしょう。

しかし、不動産投資は物件だけの話では済みません。周辺地域なども知っておくことが大切なのです。

もしかしたら周辺地域にマイナス要因があるかも知れません。やはり物件は見ておいた方が無難でしょう。

運用期間

運用期間も大切です。

と言うのも運用期間によって得られる収益が異なるから。利益率の高い物件を見つけたとしても、運用期間が十分で無いと、収益が多くならない場合もあり得ます。計画の精度を上げるためにも、運用期間のチェックを忘れない様にすることが大切です。

利回り

不動産投資は利回りの確認がキャッシュフローを考える上で重要です。想定利回りであっても確認しておきましょう。

尚、不動産投資は計画性が大切ですが、これは不動産小口投資においても重なる部分。計画通りに行っているかのチェックなどに利回り確認は重要です。

不動産小口投資を行う上で知っておきたいことについて

不動産小口投資は小口化されているとは言え、不動産投資の1つです。ですから、不動産投資の知識が生きることも少なくありません。

そこで、ここでは不動産小口投資であっても知っておきたい知識を紹介したいと思います。

不動産投資の儲かるプロセス

不動産小口投資は物件の運営やキャッシュフロー管理を業者に任せる物。そのため、運営には直接タッチすることが基本的にはありません。

しかし、儲かるプロセスは基本的には同じなので、投資家としては知っておくべきでしょう。

例えば、物件の資料を見る時、不動産投資の知識があれば用語の隠れた意味まで覚えることが可能なため、失敗するリスクが減ります。

不動産に関する知識

言うまでもなく不動産投資は不動産に関する知識が無くてはなりません。不動産小口投資はプロによる厳選された物件ですが、何があるか分かりません。また、物件の情報を見るに当たっても、不動産の知識が必要となります。

投資対象を知る上で重要なので、積極的に不動産を勉強したい物です。

リスク要因と対策

投資ビジネスには「リスクが無い物」は存在しません。そのため、投資家としてはリスク要因と対策について知る必要があります。

例えば、先に挙げた様に事業者の破綻などが考えられます。そのためには投資の分散が必要なのですが、投資先だけでなく事業者の分散も考えなければなりません。しかも、儲かる物件を狙いながらの分散が必要。対策についての研究が非常に重要となるのです。

資金の流れ

資金の管理は事業者が行うことなのですが、資金に関して知っておけば、利回りなどについても理解が深まります。そうすれば事業者の運用についても知ることが出来て、事業者の手腕の判断もしやすくなります。

不動産小口投資は委託する事業者が利益を得る上での「主役」ともなるのですが、その手腕を評価するのは投資家自身です。良い事業者を選び取るためにも、しっかりと勉強をしたい物です。

まとめ

不動産小口投資の仕組みについて取り上げました。3つの投資スタイルに加え、この投資によって可能となることが掴めたことと思います。

投資ビジネスは何かと資金が必要となるのですが、不動産小口投資であれば解決出来る問題は多いです。事業者をしっかりと調べて資産形成に役立てましょう。