タワーマンションでの生活に憧れる人は少なくありません。展望が良いリッチな物件そこでの生活は非常に魅力的に思えることでしょう。特にランドマークの様なタワマンでの生活は、羨望の的となるかも知れません。

それではタワマン投資はどの様に考えるべきでしょうか。投資家の立場からすれば、タワマンであってもキャッシュフローを考えなければなりません。憧れだけでは投資は成立しないのです。

そこで、ここではタワーマンションにスポットを当て、そこでの生活の特徴から投資のメリットとデメリットなどを挙げてみたいと思います。

不動産投資をする上で知っておきたいタワマンでの生活の特徴

不動産投資は物件を貸せばOKと思われるかも知れませんが、物件の特性を知るためには、そこでの生活を知っておく必要が、ある程度はあります。

そこで、ここではタワマンでの生活の特徴を挙げてみたいと思います。

展望が良く共用施設が充実している便利な生活

まず挙げられるのが展望の良い点。特に高層階部分の展望は格別です。都心部などの場合では、空を見るためには見上げなければ見えませんが、タワマンの場合は見上げなくても窓から見えます。朝日を浴びるにしても、夜景を見渡すにしても、目に映る光景はタワマンならではの物です。その生活は、やはり魅力的です。

また、タワマンは共用設備が充実していることも魅力の1つ。ゴミ出しに困りませんし、荷物の受け取りサービスもあり、セキュリティなどもしっかりしています。不動産管理の質も高く、利便性は非常に高く、快適です。

駅が近くて交通アクセスに優れる

駅が近くて交通アクセスの良い点もタワマンの魅力の1つです。

首都圏の場合には朝のラッシュが大変で、電車通勤のサラリーマンは通勤だけで疲れ果ててしまいます。また、首都圏の場合には千葉県や埼玉県から通っている人も多く、毎日の通勤は相当に体力を削る人も少なくありません。

しかし、タワマンは立地も良くて電車の便も良く、主要駅に行くのにも容易です。都市で働く人にとっては非常に便利です。

窓が開けにくいことがある

風の問題を考えるならば、タワマンでの生活にはデメリットを感じます。と言うのも、風圧力は一般には高くなるにつれて強くなるからです。

ですから、タワマンの高層階はそれだけ風が強く、時によっては窓を開けるのも大変になります。

更には、大きな台風が来ると建物そのものが揺れるという話があり、小さな地震の様に感じる人もいる様です。確かに強度面での問題は無いものの、揺れに弱い人はタワマンの生活に不快感を覚えるかも知れません。

エレベーターが混んで出不精になることもある

タワマンのエレベーターは混むことが少なくありません。特に朝のラッシュ時などは出勤や通学のタイミングが重なるため、非常に混雑してしまいます。一般のマンションでもエレベーターは混むかも知れませんが、タワマンは別格とも言えそうです。

また、エレベーターに乗るのが億劫になってしまうと、ついつい出不精になってしまうこともあります。休日の過ごし方が部屋に閉じこもってテレビばかり…ということもあります。

タワマン投資のメリット

次に、タワマンを不動産投資家の目線で考えてみましょう。

一般のマンション投資とは少し違った特性が見えて来ます。

空室リスクが低い

まず挙げられるのが空室リスクの低さです。タワーマンションに憧れる人は多く、その人気が空室リスクを抑えています。また、仮に空室が発生したとしても、入居を希望する人が多いので、それほど期間を置かない内に埋まってしまいます。

特に人気のある地域は有利で、家賃レベルを維持しながらも空室リスクは低いです。

一般の物件であれば、一旦空室になってしまうと長い期間空室になることもあるのですが、タワマンの場合はその様な事態はあまり考えられません。タワマンならではの強さです。

売却に強い

タワマンは資産価値が高いので売却にも有利です。

投資用物件の売却先の多くは他の不動産投資家。そのため、物件の資産価値を徹底的に調べられます。当然ながら、物件に著しい問題があるならば収益性にも問題があるとされて、売買が破談になってしまうこともあり得るのです。

その点、タワマンであれば基本的なステータスが高いので収益性が高く、他の投資家からも好まれます。その結果として売却にも強くなるのです。

尚、資産価値が高いことは銀行対策にも有利に働きます。資産価値が高いことは担保としても有利になるので、融資を引き出すのにも優勢なのです。

タワマン投資のデメリット

この様に、タワーマンションは大きな魅力があるのですが、やはりデメリットは存在します。

ここではタワマンのデメリットを挙げてみましょう。

購入費用が高額

不動産投資は投資用物件の購入が大きなハードルなのですが、タワーマンションは高いだけに更に高額。億の資金が必要になることも珍しくありません。特に、首都圏でも人気の高い地域は高額で、5億円を超える物件も見られます。

さて、不動産投資には銀行融資が欠かせないのですが、大きな額になると融資のハードルも高くなり、審査はそれだけ厳しくなります。

タワーマンションの場合は物件の価値が高いので、担保としては有力です。しかし、銀行は投資家のあらゆる点を見て来ます。自己資金を増やす、属性を上げるなど、物件購入のための資金作りには、多くの苦労をするかも知れません。

利回りが低くなる時がある

タワーマンションは家賃レベルが非常に高いので収益も良いのですが、物件の購入費用が高いため、利回りが低くなることもあります。

また、タワーマンションであっても空室リスクが完全に無くなる訳ではありません。確かに人気が高いので埋まりやすくはあるのですが、それでも空室発生の可能性があり、キャッシュフロー悪化も考えられます。 ですから、タワマン投資を検討する時はキャッシュフローの計画を余裕を持って立て、利回り悪化に備えなければなりません。

管理費用が掛かる

先にも挙げた様に、タワーマンションは管理の質が非常に高いです。しかし、サービスの質が良い分だけ費用は掛かってしまいます。

また、管理費用に併せて修繕積立金の負担もしなければなりません。タワマンでも築年数の経った物がありますが、建物の構造が少し特殊な分だけ、余計な費用も発生し得ます。

そして、これらの費用を毎月の融資返済に併せて考えなければなりません。キャッシュフローの計画をシビアに考える必要が出て来るでしょう。

タワマン含む！投資物件選びのポイント

不動産投資において物件選びは非常に重要です。それはタワマンであっても変わりません。そして、物件によって有利な点と不利な点があるので、様々な角度から考えなければなりません。

そこで、ここでは物件選びのポイントの代表格となる物を挙げてみましょう。

地域はどうか

タワマンであっても建っている地域が重要です。人気のある地域かどうか、交通のアクセスが良いかなど、チェックする点がいくつもあります。また、首都圏の場合は再開発などで街並みが変わることもあり、将来的にどの様になるかを見越すことも必要です。

尚、首都圏の交通網は地下鉄を含め、非常に分かりにくく、慣れるのも簡単ではありません。地方在住の投資家においては交通網の理解も物件選びのポイントになるので、現地を確認するだけでなく、交通の状況も確認するべきでしょう。

どの方角を向いているか

タワマンからの眺めは格別なのですが、どの方角を向いているかで感じが違います。つまり、部屋によって展望が異なり、生活感も違って来るのです。

確かに展望がそれほどで無い物件を安値で買い、家賃を下げて貸すことも戦略の1つではあるのですが、人気が落ちてしまうと空室リスクが上がってしまいます。

ですから、物件を購入する時は方角まで確認し、良好な物を選ぶことがポイントになるでしょう。

何階を買うか

タワマンは高層階の部分と低層階の部分では価格が異なります。そのため、高層階を購入する戦略と、低層部分を購入する戦略は分けて考えなければなりません。…低層階であっても戦略を変えさえすれば、管理の行き届いた上質の物件であるのです。

ですから、タワマン購入時には何階を買うかを決めると同時に、その階に合わせた計画を練らなければなりません。基本的には交通アクセスが良くサービスの良い物件です。計画の立て方で収益性が上がりますので、良く検討しましょう。

設備の老朽化

タワマンは非常に性能の良い建築物です。しかし、老朽化は避けられません。設備はどうしても老朽化してしまうので、購入の段階では良くチェックすることが大切です。物件を見る時には、専有部分の設備だけを見るのでは無く、共用部分の設備もしっかりと確認しましょう。

尚、老朽化が非常に進んでいる場合にはメンテナンス費用が発生してしまいます。キャッシュフローに大きく影響するので注意が必要となるでしょう。

修繕積立費

マンションは大規模改修工事が発生する物。それはタワーマンションでも同じです。しかし、タワーマンションは数百戸を抱える大所帯のマンションのため、改修費用も巨額になります。

当然ながら、マンションの改修工事のためには修繕積立費が掛かります。キャッシュフロー計画を立てる時には注意が必要となるでしょう。

尚、今後タワマンも高齢化してしまい、修繕の頻度が上がるかも知れません。未来を見越すことは簡単では無いのですが、将来のアクシデントに備えて、資金に余裕を持つことも必要かも知れません。

災害リスク

タワマンは建築物としてはトップクラスの性能を持ちます。そのため「災害には強い」とも言われて来ました。

しかし、昨今では以前には考えられなかった災害も起きています。その代表的なのが「水害」です。

と言うのも、近年は首都圏であっても豪雨に襲われる事態が発生し、街全体に水害リスクが出る様になったからです。確かに、その様な街は水害対策を行ってはいるのですが、対策にも限界があり、リスクがゼロにはなりません。

ちなみに、都心部の人気のある地域には海抜が非常に低く、しかも荒川などの大きな河川が流れる地域もあります。購入の際にはハザードマップなども良く確認することが大切です。

周辺地域の利便性

周辺地域の確認も重要です。周囲に学校があるか、病院は遠くないかなど、周辺の確認も欠かすこと出来ません。物件確認の際には周辺地域の利便性もチェックしましょう。

ちなみに、周辺地域が便利になると風紀の乱れも目立つ様になります。…例えば、駅の近くに歓楽街があると、酔っぱらいが現れてトラブルを起こしてしまうこともあります。注意が必要です。

騒音など

首都圏の場合には大きな道路が縦横無尽に通っているため、騒音に悩ませられる危険性があります。確かに今の窓は遮音性が高く、室内にまでは騒音が響かないかも知れませんが、ベランダに出ると騒音にウンザリという事態もあり得ます。特に低層階では目立つかも知れません。

物件を確認する時には、騒音の状況も確認することが大切です。

税金

タワマンの購入時の税金は高額です。消費税や不動産取得税など、税金のための費用を用意しなければなりません。

また、タワマンは資産価値が高いので、それだけ固定資産税が掛かります。タワマンの場合の固定資産税の計算方法は少し特殊で、階層によって違い、上の階に行くほど高額です。

そのため、購入時には階層に合わせた税金の見積りが必要。キャッシュフロー計算に組み込まなければなりません。

まとめ

タワーマンション投資について取り上げました。一般のマンションには無い特性があることが理解出来たことと思います。また、メリットやデメリットに関してもイメージが出来たことでしょう。

タワマン投資は確かにハードルが高いかも知れません。しかし、挑戦してみる価値は十分にあります。不動産投資のキャリアを積んだならば、チャレンジしてみてはいかがでしょうか。