不動産投資は投資ビジネスなので金融知識があればOK…と考えている人、意外に多いのでは無いでしょうか。確かに不動産投資は金融に関係する点が多いです。しかし、不動産を扱うので金融ばかりに目が向いてはいけません。投資用不動産そのものにも目を向けなければならないのです。

それでは投資用物件の構造に気を付ければ良いのか。利回りの良い物件の見つけ方が分かれば良いのか…と言えば、それだけでは不十分。不動産投資を軌道に乗せるのにはもっと知識が必用なのです。

そんな中でも重要なのが物件のリスクマネジメントです。そして、その中には自然災害に対する準備も必要となるのです。

ここでは不動産投資における自然災害を振り返り、災害対策などについて考えたいと思います。

不動産投資における自然災害とそのリスクマネジメント

不動産投資には投資用物件が不可欠です。物件は安全に運営されていなければなりません。運営に問題があった場合には入居者に出て行かれるなどして、家賃収入が絶たれる危険性さえあります。そのために大切なのがリスクマネジメントなのです。

リスクマネジメントはあらゆる方面を考えるべきで、当然自然災害も考えなければなりません。では、自然災害から来るリスクにはどの様な物があるのでしょうか。

物件の破損リスクについて

建築物は法規に沿って作られているので自然災害が来ても問題は無いと考える人も多いと思います。それは確かに当たっている部分はあります。と言うのも建築法規は大災害の後で改定されて来た経歴があるからです。

例えば耐震基準には「新耐震」と「旧耐震」の分類がありますが、新耐震が出来たのは宮城県を襲った宮城県沖地震でした。この時の耐震基準の改定により、クリアしなければならない強度が上がったので、それだけ建築物は頑丈になったのでした。

それでは、その法規だけで大丈夫と判断すべきかと言うと…実はそれだけではリスクを完全には拭い切れません。「未曾有の災害」の危険性があるからです。

実際、数年前に千葉県を襲った台風被害は今まで無かったレベルの物。ダメージを受けた家屋は少なくありませんでした。

そして、当然ながら不動産投資の物件であっても、その被害を受ける可能性は十分にあります。つまり破損リスクを考えない訳には行かないのです。

物件が破損したらどうなるか

それでは自然災害が襲来して物件が破損したらどうなるでしょうか。

これは確かに災害レベルにもよるでしょう。雨樋が壊れるなど、比較的軽微な物であれば修繕費を出せば乗り切れるかも知れません。しかし、大風が吹いてきて屋根ごと剥がされたらどうでしょうか。…つまり建物として使用出来なくなるのです。

これは修理出来れば良いかも知れませんが、仮に資金面などで工面が出来ない場合など、ビジネスそのものが破綻し得るのです。

ちなみに物件が壊れた後でも銀行融資の返済は残ります。状況にもよりますが破産の覚悟も必要なのです。

破損した物件はどうなるか

マンションなどの物件の場合、受ける災害にもよりますが、利回りが落ちてしまったり、売却が難しくなる場合もあります。

まず第1の利回りですが、物件の破損によって居室内が破損してしまい、大規模な改修も必要にもなり得ます。ここで発生する費用は収益を圧迫してしまい、利回りにも影響するのです。

また、被災の内容によっては売却困難もあり得ます。例えば水害ですが、大雨のたびに水害発生のリスクが高まる地域だと、住む人も少なくなってしまいます。そうすると収益性も落ちてしまい、売却も困難になるのです。

不動産投資に大きな影響を与える自然災害【地震】

次に、具体的な自然災害について挙げてみましょう。まずは地震です。

大地震のリスク

日本は世界有数の地震大国。歴史の本を見れば関東大震災が、最近を考えれば東日本大震災が…大きな地震が数多く発生しています。それを考えるならば大地震がいつ起きてもおかしく無いとも言えます。

実際、地質の面から考えても日本はいつ大きな地震が来てもおかしく無い状態です。太平洋を見れば日本海溝が近くにあり、そこの部分で地面そのものが動いているとしたら…やはり何があってもおかしくありません。

当然ながら、そのリスクは投資用不動産にも掛かります。そのため、不動産に関しても、いつ地震が起きても大丈夫な様な準備が必用なのです。

地震の影響

では、地震の影響はどの様な物があるのでしょうか。

これは1次的な被害と2次的な被害に分けることが出来ます。つまり、1次的には地震そのものによる被害が、2次的には地震を起因とする様々な被害があるのです。

尚、2次被害の中には津波や地盤の液状化、火災などもあり、2次的な物としても決して侮ってはいけないのです。

警戒していても起こってしまう【火災】

火災は資産を燃やしてしまいます。最悪の災害の1つとも言えるでしょう。

自然発火もあり得る

火災は人災に思えます。タバコの火の不始末などが燃えやすい物に燃え移り、その結果として火事になる…といったシナリオです。

しかし、火災はその様な人災だけが原因ではありません。自然発火もあり得るのです。

自然発火の原因としては燃えやすく化学反応を起こしやすい物が大量に集められた状態…の様に限定的にはなりますが、ゼロではありません。例えば燃えやすいオイルが、布などに染み込んだ状態で大量に放置されていた場合は危険です。

建物は燃えにくい素材で作っている

建築物は基本的には燃えにくい素材で作っています。特にマンションなどは鉄筋コンクリート、燃えません。

しかし火災が仮に起こったとして無傷で済むか…と言えばそんなことはありません。例えば内装部分などは燃える素材が多用されているため、無傷とは行かないのです。

また、鉄筋コンクリートであっても焦げた跡などは付いてしまい、火災が過去に起こったことも分かります。その様な事態もあり得るため、客付けなどで不利となってしまうのです。

火災に関しては火災保険があるから大丈夫…と考えがちですが、その考えは甘いことを覚え、対策を考えましょう。

日本各地で起り得る台風災害【風災】

風災も今では立派な災害です。時として深刻な爪痕を残します。

今の台風の強さ

建物の耐風圧力は建築法規によって決まっています。その基準は基本的には過去の大型台風の威力を元にしているもの、ですから今までに来たレベルの台風ならば乗り切れると考えられます。

しかし、今の台風は過去の超大型台風をも超えるレベルの場合もあり、それだけでは足りないケースもあるのは前述の通りです。

ちなみに建物の風の受ける威力は建物の形、立地、高さなど様々なパラメータが盛り込まれて計算されます。

風災の被害

台風の被害はいくつかの種類がありますが、大きく分けて2つの被害に分けられるでしょう。1つは建物そのものが風で受ける被害。2つ目が風による飛来物による被害です。

まず、建物そのものが受ける被害、この代表格は「屋根が飛ばされる被害」が挙げられます。屋根は風によって押し付けられる力と引き剥がされる力を受けるのですが、風の力で建物が耐えられなくなると屋根ごと飛ばされ、建物は全壊にもなります。それも一瞬で飛ばされることもあり、恐ろしい災害とも言えます。

次の飛来物による被害ですが、例えとしてわかりやすいのは屋根瓦などが飛んで来て建物を破壊する…と言った物です。窓などに飛来物が衝突すると破損します。窓は風には耐える様に出来ていますが、飛来物に耐えられるかと言うと、必ずしもそうとは限りません。破損はあり得るのです。

昨今のゲリラ豪雨は怖すぎる【水害】

今の水害は昔では考えられないレベルにもなっています。

ゲリラ豪雨

昨今の異常気象は昔では考えられない様な被害をもたらすのが水害です。ゲリラ豪雨をはじめとする大雨もその1つ。非常に深刻な被害を引き起こすのです。

特に今の雨は街そのものを飲み込む勢いを持つ場合も見られ、決して侮れる物では無いのです。

水害の爪痕

水害の爪痕はマンションの様な高層建築物であっても大きく残ってしまいます。

まず挙げられるのが1階部分の受ける被害。高い建物であったとしても下の部分は被害を受けてしまいます。エントランスや立体駐車場などに大きな被害を受けるのです。

また、前述の様に一旦大雨の被害を受けてしまうと、そのマンションは売却が難しくなります。そのため出口戦略が困難となり、利益の確定が難しくなるのです。

万が一？よりも可能性は高いかもしれない【被雷】

被雷はマンションに住んでいるとあまり気にならないかも知れません。しかし、被害を受けるリスクはあるのです。

電気設備の破損リスク

雷の被害は直接受ける被害だけではありません。別の場所に落ちた雷が伝わって来る場合があるのです。これは誘導雷と呼ばれる物で、どこから来るかが分からない厄介な現象と言えます。

さて、雷の被害は電気設備の破損リスクをもたらします。確かに今の電気設備は雷対策をしているので危険性は少ないとも思われますが、雷のレベルが大きい場合には安全である保障は無くなります。やはりリスクはあるのです。

火災発生の可能性も

雷は火災の原因にもなり得ます。

確かに雷対策としては避雷針がありますが、避雷針は雷を地面に流す設備、落雷を防ぐ設備ではありません。

さて、落ちた雷は地面に流れますが、時として水道管や電線、そしてガス管などを通ることもあります。つまり、どこから来るかが分からないのです。そして、例えばコンセントまわりが埃っぽかったりすると、コンセントから来た異常な電流がコンセントの部分を発火させ、火災の発生にも繋がるのです。

不動産投資を行うのなら災害対策

それでは、災害対策としてはどの様な方策があるのでしょうか。

災害被害の少ない立地を選ぶ

立地によって回避出来る災害があります。例えば水害です。

水害はその地域でも低い位置に流れて来て被害を受けることもあります。ですから高い位置に陣取るならば回避しやすいのです。

また、立地条件によっては台風被害が違うこともあります。海岸の様な何も無い地域、住宅が集まっている地域では風の影響が異なるのです。

投資用の物件を選択する際に、ハザードマップを見た上で立地上の不安要素を取り除く事も可能です。これだけでも災害対策と言えるのです。

災害に強い建物の構造

建物の構造によっても被災の条件が違います。代表的な物が地震です。

建築物は法規によって建てられる仕様が異なりますが、年代によっても違います。特に地震は時代と共に変わって来たとのです。

さて、建物の耐震基準は築年数によって異なります。それは1981年を境にして古い建物を旧耐震、新しい建物を新耐震と呼び、基準のレベルが大きく変わっているのです。ですから、利回りが良いからと言って古い物件を購入するのも意外と考え物で、注意が必要なのです。

ちなみに、古い建物ならば耐震リフォームがされているのでは…と思うかも知れませんが、古い建物は既存不適格物件として残っています。

もしも災害に合ってしまった時に重要な火災保険・地震保険

自然災害は災害そのものを防止することは難しいです。確かに治水を改良して雨の被害を緩和させたり、立地条件に気を付けて風災被害の対策とすることは可能でしょう。しかし、雨や風を止めることは不可能なのです。

そのためには保険での対応が非常に大切と言えます。

さて、火災保険と聞くと火災による被害だけに適用される…と思っている人も多いのでしょうが、意外に火災保険は万能。火災以外の様々な被災にも適用されるのです。

ただし、火災保険によっては契約の内容にいよったり、付いている特約によっても補償の範囲が異なります。適用範囲を良く確認し、足りない部分があったら適宜追加することが大切です。

また、地震保険は地震そのものだけでなく、地震を起因とした災害も適用となります。ただし地震保険は単独では入ることは出来ず、必ず火災保険とセットで入ることになります。

そして、火災保険と地震保険は契約の内容の把握だけでなく、補償を受ける手続きの理解も必要。しっかりと確認しておきましょう。

まとめ

不動産投資は投資ビジネスではありますが、不動産を相手にする投資ビジネス。物件の受け得るリスクも覚えておかなければなりません。その内には自然災害に関する知識、対策をどうするかの布陣も必要です。

いずれにせよリスクマネジメントは不動産投資でも必要。その一環としても自然災害はしっかりと覚えて、災害対策も練っておくことが大切です。