「不動産投資ってどんな副業なの？」

「不動産投資って副業になるって本当？」

「副業禁止の会社で不動産投資を始めたら問題になるのか教えて欲しい」

と困っていませんか。

今回は「不動産投資が副業に当てはまりにくい理由」や、「副業禁止の会社で不動産投資を始めたら問題になるのか？」について詳しく解説します。

また「不動産投資を始める際の注意点」についてもしっかりご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資とはどんな副業？

不動産投資で稼ぐ方法は大きく分けて2種類あり、「売買差益による利益（キャピタルゲイン）」と、「家賃収入による利益（インカムゲイン）」があります。

ちなみに現在の日本の不動産価格は比較的安定しているため、専門業者でも物件の売買差益で大きな利益を出すのは非常に難しい状態です。

そのため不動産投資のメインの収入は、家賃収入によるインカムゲインが主流となっています。

また最近のトレンドとして物件の購入と売却の時のみ投資家が自分で意思決定を行い、その他の賃貸経営は外部業者にアウトソーシングするのが一般的です。

新しい入居者の募集や契約の締結、建物の修繕など、管理業務を業者へ任せる環境が整っていることも不動産投資の大きなメリットと言えるでしょう。

不動産投資が副業に当てはまりにくい理由

実は副業禁止の企業であっても、不動産投資は認めているケースが非常に多いです。

その理由を以下の通り、順番に解説します。

理由①｜憲法の規定では副業は自由

副業や兼業を禁止している企業もまだありますが、副業として不動産投資を始めた場合、問題になる確率はかなり低いでしょう。

なぜなら日本は憲法で職業選択の自由を保障しており、裁判所の判決も副業は原則自由であるスタンスを取っているから。

実際に副業禁止違反で解雇された方が裁判を起こして、会社側が敗訴しているケースも多々あります。

副業を公式に認めている企業は約5割存在するという調査データもあり、今後も副業を解禁していく会社がどんどん増えていくでしょう。

どうしても会社と揉めたくない方は、事前に相談するか副業を公式に認めている企業に転職することも検討した方が良いかもしれません。

理由②｜相続や転勤などやむを得ない場合

様々なやむを得ない理由により、不動産投資を完全に禁止することは非常に難しいと言えます。

なぜなら相続などによって収益マンションを取得した場合など、本人の意思とは関係なく不動産投資を始めるケースもあるから。

例えば本人が不動産投資に全く興味がなくても、親から相続した不動産から家賃収入を得ているケースもあります。

また急な転勤によってやむを得ず、一時的にマイホームを賃貸物件として貸し出さなければいけない人もいるでしょう。

このように様々な理由によって完全に禁止することが非常に難しいため、不動産投資を認めている企業は非常に多いです。

理由③｜本業へ支障を与えにくい

不動産投資は他の副業と比較すると本業への支障が出にくいため、副業として考えていない場合が多いです。

なぜなら不動産投資の管理業務は、外部業者へアウトソーシングすることが可能だから。

副業を禁止している企業の最大の懸念点は、「副業のせいで本業の仕事に支障が出てしまう」ということ。

例えば休日や本業のスキマ時間に夜勤のアルバイトを始めたり、株やFxのデイトレードをしていたりすると、休息時間を確保できないため、本業のパフォーマンスが下がってしまうリスクがあります。

その一方で不動産投資の場合、新規入居者の募集や契約の締結、入金の確認や支払いの催促まで、管理業務を業者へアウトソーシングできる環境が整っているのがメリット。

このように他の副業と比較すると本業への支障が出にくいため、不動産投資を禁止している企業は非常に少ないです。

理由④｜不動産投資は資産運用

不動産投資は副業というより、個人の資産運用とみなされるため、認めている企業が非常に多いです。

なぜなら副業を禁止している企業でも株や投資信託などの資産運用は認められているケースが多く、不動産投資も個人の資産とみなされることが多いから。

ただし所有物件をどんどん増やして事業的規模まで拡大してしまうと、会社の副業禁止規定に違反してしまうリスクがあるため注意しましょう。

※詳しくは後述

個人の資産運用の範囲を大きく越えなければ、不動産投資が会社で問題になる確率は非常に小さいと言えます。

副業禁止の会社で不動産投資を始めたら問題になる？

これから不動産投資を始めようか検討している方の中には、「副業禁止の会社で不動産投資を始めたら問題になるのか？」を懸念して言える人も多いはず。

副業禁止の会社で不動産投資を始める際の注意点を様々なケースに分けて詳しく解説します。

ケース①｜「事業的規模」で物件を管理している場合

不動産投資で多数の物件を所有し、事業的規模（※1）で管理している場合は注意が必要です。

（※1）

建物5棟以上、所有部屋数10室以上の場合。

不動産投資が副業収入なのか、事業収入なのかをジャッジするボーダーラインとなっている。

なぜなら法人化して不動産投資を行う場合、会社の就業規則に違反してしまうリスクがあるから。

法人化して不動産投資を行う場合、家賃収入は「会社からの給与」になるため、事業所得ではなく、給与所得として扱われます。

つまり本業と自分で法人化した会社の2カ所から給与所得を得ている状態になるということ。

この時、「他の会社から給与所得を受け取っている」ことが会社へバレてしまうと、処分の対象となるリスクがあるため注意が必要です。

ケース②｜金融機関や証券会社、公務員の方は要注意

憲法ではサラリーマンの副業は自由であると保証されていますが、金融機関や証券会社、公務員として働いている方は注意が必要です。

なぜなら銀行員や証券マンの場合は投資全般が禁止されているケースがあり、公務員は法律で副業が禁止されているから。

例えば金融機関や証券会社に勤めている場合、インサイダー取引防止のため、事前の届出が必要であったり、投資自体が禁止されていたりするケースがあるため注意が必要。

また公務員の場合は法律で副業が禁止されているため、より一層注意しなければいけません。

相続による不動産投資は認められていますが、自分で物件を管理すると「職務遂行に支障あり」と判断されることもあるため、物件の管理は外部へアウトソーシングするのがおすすめです。

ケース③｜マイナンバーで副業がバレる？

マイナンバーの導入によって勤務先に副業が見つかりやすくなるリスクはほとんどありません。

なぜならマイナンバーは税金の透明性を高めるのが主な利用目的であり、役所や税務署に収入を意図的に隠していなければ本業と副業の関係が特にないから。

マイナンバーによって副業の収入が勤務先に全て丸裸になってしまうのではないかと心配する必要はありません。

仮に勤務先の企業が役所や税務署に対して副業収入の有無を質問したとしても、回答することは禁止されています。

つまりマイナンバーの導入によって、勤務先に副業がバレるリスクはほとんどありません。

ケース④｜確実にトラブルを避けたいなら会社へ相談するのがベスト

勤め先の企業とトラブルを避けたい場合、事前に相談しておくのがおすすめです。

なぜなら副業規定で不動産投資が明確に認められていれば問題ありませんが、規則が曖昧な場合は勤務先とトラブルになるリスクがあるから。

日本は憲法によって職業選択の自由を保障していますが、今の会社に長く勤めたい場合は些細なトラブルでも避けた方が無難でしょう。

ただし上記で解説した通り、金融機関や証券会社に勤めている方、公務員の方は副業や投資が禁止されているケースがあるため注意が必要です。

サラリーマンが不動産投資を始める際の注意点は？

サラリーマンの方がこれから不動産投資を始める場合、以下の点に注意しましょう。

注意①｜不動産投資を始めるなら確定申告が必要

サラリーマンが副業として不動産投資を始めて家賃収入による年間所得が20万円を超える場合、自分で確定申告をする必要があります。

なぜなら税務署へ確定申告を怠った場合、脱税とみなされて延滞税などのペナルティがあるから。

サラリーマンの場合、源泉徴収と年末調整によって税金を納めていることが多いため、基本的に自分で確定申告をする必要がありません。

ちなみに確定申告には白色申告と青色申告の2種類がありますが、最大65万円の特別控除や3年間の赤字繰越しが可能であるため、青色申告で申請するのがおすすめです。

注意②｜住民税の納税方法を「普通徴収」にしておく

サラリーマンが不動産投資を始める場合、住民税の納税方法を「普通徴収（自分で納付）」に変更しておくように注意しましょう。

なぜなら住民税の納税方法を「特別徴収（給与から差引き）」にしてしまうと、勤務先に他の収入がいくらあるのかがバレてしまうから。

実は住民税の納税方法には、「特別徴収（給与から天引き）」と、「普通徴収（自分で納付）」の2種類があります。

特別徴収（給与から天引き）にしておくと、勤務先の住民税と不動産投資による住民税が合算されて給与から天引きされるため、勤務先に副業をやっていることがバレるリスクが高くなります。

勤務先に不動産投資をしていることがバレたくない方は、確定申告の際に住民税の納付方法を「普通徴収（自分で納付）」に変更しておくようにしましょう。

注意③｜常に資金を確保しておく

不動産投資を始める際は、様々なリスクに備えて常に手元に資金を確保しておく必要があります。

なぜなら不動産投資は空室によって入金がなくなるリスクや、建物の大規模修繕による多額の支出が発生するから。

株やFxのように毎日確認する必要はありませんが、定期的にシミュレーション通りに収支が得られているかチェックして、問題がある場合は早めに対策をすることが必要です。

特に建物や設備の老朽化は深刻な問題であり、家賃の引き下げや空室に直結するため、定期的にメンテナンスする必要があります。

このように不動産投資は様々なリスクに対して常に備えておくことが重要であり、手元に余裕を持たせて資金を確保しておくのが安心です。

注意④｜不動産投資に関する税金

不動産投資によって家賃収入を得た場合、毎年確定申告を行って所得税と住民税を納税する必要があります。

さらに毎年1月1日時点で土地と建物を所有している方には、固定資産税と都市計画税が課税されるため注意しましょう。

不動産投資に関する税金について、以下の通り順番に解説します。

不動産投資の税金①｜所得税

所得税の対象となる不動産所得は、「家賃収入ー経費」によって計算することができます。

ちなみに所得税は累進課税によって、5〜45%まで段階的に税率が上がる仕組みになっています。

また所得税は本業の給与所得と、不動産所得の合計所得に対して累進課税が適用されるため、注意しましょう。

不動産投資の税金②｜住民税

住民税は各自治体が確定申告の情報を基に税金を計算し、毎年6月以降に納税者へ納付書を送付します。

ちなみに住民税の税率は一律10%。

また住民税の納税方法を「普通徴収（自分で納付）」で申告した場合、年4回の分割払いになるケースが多いです。

不動産投資の税金③｜固定資産税

固定資産税とは、土地や建物を所有している人に対して、不動産が所在する自治体（市区町村）が課税する税金のことです。

不動産評価額の1.4%を毎年1月1日時点の所有者に対して課税される仕組み。

固定資産税は毎年4〜6月ごろに納税通知書が送付され、年一括払いか年4回の分割払いかを選択することができます。

不動産投資の税金④｜都市計画税

都市計画税とは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して、不動産が所在する自治体（市区町村）が課税する税金のことです。

都市計画税は道路の整備や下水道の新設など、都市計画事業の費用に充てることを主な目的とした税金。

ちなみに都市計画税は不動産の評価額の0.3%として課税されます。

まとめ

今回の記事では「不動産投資が副業に当てはまりにくい理由」や、「副業禁止の会社で不動案投資を始めたら問題になるのか？」について詳しく解説しました。

ご紹介した通り、副業を禁止している企業であったとしても、不動産投資を株やFxなどの資産運用として認めているケースが非常に多いです。

そもそも日本は憲法によって職業選択の自由を保障しているため、これからはさらに副業を解禁していく企業が増えていくでしょう。

ただし金融機関や証券会社に勤めている方、公務員の方は投資や副業を禁止しているケースがあるためより一層注意が必要です。

これから不動産投資を始めようか検討している方は、まずはインターネットなど無料で集められる情報で専門的な勉強を始めてみてはいかがでしょうか。