不動産投資には銀行融資が欠かせません。投資用物件は時として億の額も必要。一般の人では融通出来る金額では無いからです。

しかし、銀行も慈善事業で資金を貸している訳ではありません。銀行もビジネスで貸しているのです。そのため、銀行が納得するだけの条件が無ければローンの審査は通りません。

では、審査に通らない理由にはどの様な物があるのでしょうか。

ここでは不動産投資ローンに通らない理由、そして対策などを紹介したいと思います。

不動産投資ローンは簡単に通る物なのか

まずは不動産投資ローンの審査は簡単に通る物なのかを再考してみましょう。

不動産投資ローンは事業用融資

まずはローンの性格から確認して行きましょう。

不動産投資ローンと良く比較される物に住宅ローンがあります。双方とも不動産を購入するので大きな差は無いと思われがちです。

しかし、両者は完全に違う物です。と言うのも、不動産投資ローンは「不動産から家賃収入を得るための物件購入」に充てるためのローンであり、「自分が住むため」の住宅ローンとは違うのです。つまり、不動産投資ローンは賃貸不動産業の経営のためのローン事業用融資なのです。

簡単には通してくれない

結論から言うならば、不動産投資ローンは簡単に通してはくれません。住宅ローンなどとは違って、事業用融資は審査のハードルが高いのです。

事業であればリスクが付きます。不動産投資であれば空室の発生や家賃滞納のリスク、更には地震などの自然災害のリスクもあるでしょう。投資家はそれらのリスクがあっても収益を得なければなりません。

そして、銀行も安定的に返済し続けてもらわなければなりません。そのためには、投資家と事業を良く見なければならず、結果として融資のハードルが上がるのです。

経営にもチェックが入り得る

不動産投資ローンは事業用融資。そのため、銀行も不動産の経営状況をチェックして来ることがあります。例えば、事業全体のキャッシュフロー管理など。銀行はその状態によって対応を変えることもあります。

特に、2件目を購入しようとして、追加で融資を受ける時などはチェックが厳しくなることがあります。当然ながら、物件の収益性や担保価値などは見られますが、投資家自身の手腕を見られることも。その際にしっかりした経営をしていれば条件は有利になるでしょうが、いい加減だと追加は断られることもあるのです。

ローン審査で見られる点

不動産投資ローンの審査で銀行が見て来るのは投資家本人と物件です。双方をトータル的に判断して、融資が可能か判断します。

具体的に見て来るのは、概略で以下の様な点です。

物件の状態

まず挙げられるのが物件の状態。築年数や構造などだけでなく、資産価値や収益性なども見られます。そして、特に重要なのは収益性です。

投資用物件は安定的に家賃収入を出さなければなりません。しかし、物件の状態が良く無い場合には、収益性が落ちてしまい、十分な家賃を稼げなくなってしまいます。そうなるとキャッシュフローも悪くなり、ビジネスが座礁してしまうかも知れません。

その点、物件の状態が良い場合は収益性が良くなり、経営が安定します。返済も滞らなくなるので、銀行としても都合が良くなるのです。

本人の状況

投資家本人も確認されます。例えば、年齢や健康状態、そして家族構成などがチェック項目です。

年齢や健康状態は将来に渡っての返済が可能かをチェックするため。また、家族構成によってローン比率が変わるので確認が入るのです。

ちなみに、年齢が若いと定年までの時間が長いために長期間のローンが組めますが、高齢になって来ると、定年までの期間が短いためにローンには厳しくなります。

収入

収入は審査において非常に重要な項目です。

不動産投資ローンの場合は昨年の収入だけでなく、過去数年間の収入状況も併せてチェックされます。

と言うのも、昨年だけの状況であれば単発的に儲けたことも考えられるから。単発的な収入しか無い場合は、収入が安定していないと取られて、審査が難しくなるのです。

銀行としては将来にも渡って返済してもらわなければなりません。その人が安定的に収入を得ているかも重要なのです。

勤務先など

勤務先も重要です。

と言うのも、その人の収入の安定性は勤務先によって大きく変わるからです。ですから、安定性の高い公務員や上場企業のサラリーマンは有利ですが、パートやアルバイトの人は非常に不利な立場となります。

ちなみに、転職した場合、例えば大手企業から中小企業に移った場合、あるいは独立して自分で起業した場合などは属性も変わります。ローン対策には不利になることもあります。

ローン審査に通らない理由

それでは、不動産投資ローンに通らない場合、その理由にはどの様な物があるのでしょうか。

ここでは代表的な理由を挙げてみましょう。

投資用物件の収益性が悪い

投資用不動産には収益性が大切です。仮に収益性が無い場合にはビジネスとして成立しないからです。そのため、収益性が悪い場合には審査に通らないことが多くなります。

ちなみに、収益性を決める条件としては、立地条件や築年数、設備などです。

ただし、不動産投資の場合には新築であれば必ずしも収益性が高いとは限りません。キャッシュフローを考えるならば、中古物件の方が投資金額を抑えられるので有利になることもあるからです。

しかし、中古物件は耐用年数が短くもなります。その場合には返済期間を短くしなければならず、ハードルが高くなることもあります。

物件の資産価値が低い場合

投資用物件の資産価値が無いのも問題です。

投資用物件はローンの担保としても使われますので、仮に物件に資産価値が無い場合にはローン審査に通らなくなってしまうのです。

不動産投資ローンにおいては、銀行が物件に第1位の抵当権を設定します。そして、ローンの返済が困難になってしまえば抵当権は発動され、物件は取られてしまいます。しかし、物件が二束三文であれば銀行は大損をすることに。その回避として担保にも資産価値を求められるのです。

収入の問題

収入はその人の支払い能力に直結します。そのため、不動産投資ローンの審査でも重視され、収入が少ない場合には審査には通らなくなってしまいます。

例えば、区分マンションなどでも条件が良ければ5千万円を優に超えます。その様な物件はいくらローンを利用すると言っても収入が低くては返済が出来ません。当然ながら、ローンを完済するまで返済を続けられる収入が必要。銀行はその返済能力の目安として収入を見て来るのです。

属性の問題

ローン審査には仕事の属性が大きく影響します。これは収入の大きさや安定性にも繋がるため、ローン審査には重要なのです。ですから、仕事の属性が良く無い場合には通らなくなってしまいます。

尚、属性として高いのは、資産家や医師、そして公務員や上場企業の会社員などです。逆に低いのは個人事業主やアルバイトなどの人です。

年齢の問題

審査には年齢も重要です。年齢は現役で働ける期間を示すので、ローンの利用可能期間に直結するのです。ですから、高齢の人の場合にはローンに通らない場合も出て来ます。

ちなみに、若い時期であれば長期間のローンを組むことも可能。若さを利用して長い期間のローンを組むならば、最初に発生する利子部分を経費にまわして収益を上げることも出来ます。年齢はローンだけでなく、経営状態にも大きく関与するのです。

自己資金

自己資金が少ないとローンが通りにくくなります。

自己資金が少なくなると、その分毎月の返済が増えてしまいます。返済が難しくなるリスクが上がるので、不利になってしまうのです。

確かに、今ではオーバーローンやフルローンの利用も可能なのですが、それは物件の担保価値が優れていたり、個人属性が突出していたりする場合、または実績を積み上げた場合など。他に有利な条件が隠れていることが多いです。

他のローンの有無と状況

他のローンの状況も見られます。例えば住宅ローンやマイカーローンなど。それらの返済比率などもチェックされるのです。そして、あまりにも多い場合には通らないこともあり得ます。

と言うのも、これらの他のローンの負担が大きいのであれば、生活を圧迫することになります。その結果として不動産投資ローンの返済も危うくなると判断されるのです。

ローンが通らない場合の対策

この様に、不動産投資ローンは収入以外にも様々な審査項目があり、いずれも良い状態で無ければ通らないのです。

しかし、それらの条件を改善するならば通る確率も高くなります。

そこで、ここでは不動産投資ローンが通らない場合の対策を紹介したいと思います。

物件の収益性を向上させる

銀行は物件の収益性を重要視します。そのため、収益性の向上をするならば、審査の対策にもなり得ます。

具体的には立地の良い物件に変える、物件をリフォームして利便性を上げるなど。物件の魅力を上げることがポイントとなります。

確かに収益性を上げるためには新たな投資も必要になるかも知れません。しかし、それによって銀行融資を引き出すことが出来れば大きな収入にも結び付きます。ただし、費用対効果を考えなければならないため、絶妙なバランス感覚が欠かせません。

担保を補強する

前述の様に、投資用物件は担保として抵当権が設定されますが、時としてそれでも担保価値が足りない場合があります。

その場合はローンの金額が削られたり、ローンそのものが通らなかったりします。

しかし、担保を補強するならばローンの利用が可能になることもあります。つまり、他の物件を担保として利用する方法です。よく見られる手段としては、自宅を追加担保とする物があります。

ただし、自宅と言っても担保価値が必要。あらかじめ価値を見積もることも考えましょう。

自己資金を増やす

自己資金を増やすのも効果的です。自己資金を増やすならば、借入額が減って毎月の負担が減るから。焦げ付くリスクを下げることが出来るからです。

ただし、借りる側としては増やす自己資金をどこから工面するかが課題となります。親族から、というケースが多い様子です。

属性を上げる

個人属性は決まっている様に見えますが、実は上げることが可能です。

例えば、勤務先の属性ですが一般企業から公務員になれば、勤務先の属性は上がります。また、より大きな企業に移るのも効果的な場合もあります。

ただし、属性は勤続年数を積まなければ十分な効果が得られません。一定の期間、待つ必要も出て来ます。

審査に通りやすい金融機関について

不動産投資ローンは事業用融資。経営のリスクがあるだけに、銀行も簡単には貸してくれません。特に不動産投資の場合にはサラリーマンが副業として始めることも多いです。経営手腕が未知数の状態での融資となるので、銀行も警戒する物と思われます。

さて、不動産投資ローンの審査基準は銀行によって異なり、通りやすいところ、通りにくいところがあります。一般には緩いところは利率が高めになりますので、バランスを考えながら検討するべきでしょう。

ただし、利子の部分は経費として扱うことが出来ますので、節税などにも繋がります。単に「利率が高いから不利になる」と考えずに、経営をトータルで考えることが重要になりそうです。

まとめ

不動産投資ローンの通らない場合について考えてみました。通らない理由と対策についてイメージが出来たことと思います。また、不動産投資ローンが事業用融資であること、不動産投資が「経営」であることも再確認出来たこととも思います。

いずれにせよ、不動産投資は賃貸不動産業ですので経営センスが必要。ローンが通らない時には通す工夫などをして、事態を打開しなければなりません。収入、属性、改められる条件はある物です。布陣を敷いて、より有利なローンを引き出しましょう。