人生にはライフイベントがある物です。

結婚や子供の出産などもあるでしょうが、別な観点からの「ステップ」の様な物も存在します。それは地位の向上や給与のアップ、そして第二の人生のスタートなど、人にもよりますが様々なことがあります。

さて、不動産投資も人生の各段階に合わせた投資があるべきです。また、闇雲にスタートさせるよりも、ライフプランに組み込みながら計画を立てる方が実りの多い場合もあります。

そこで、ここでは40代・50代・60代の世代に分け、それぞれにおすすめ出来る不動産投資を紹介して行きましょう。

おすすめの不動産投資を世代別に分ける理由について

各世代の投資を解説する前に、世代別に分ける理由について紹介します。

世代間で収入が違う

40代・50代・60代で違う物。これは第1に「収入」であると言えるでしょう。

今は年功序列が崩れてつつある社会ではありますが、それでも各世代で収入の差が発生しています。勤続年数の多い程地位が向上し、収入も違って来るのです。

更に言うならば、会社では中間管理職の収入と経営層の収入では相当に開きがあります。そして、その収入の差によって可能となる投資が違います。やはり世代によって変わるのです。

また、資金や収入が異なるならば、銀行との付き合い方も違って来ます。そうすると可能となる投資も異なりますので、やはり世代間の違いは押さえておくべきなのです。

会社における役職、キャリアが違う

40代・50代・60代では会社におけるキャリアも違います。そして、前述の通り立場も上になるのです。

このことは特に銀行などとの関係に影響します。と言うのも、銀行が人を見る時には収入のレベルだけでは無く、勤続年数なども見て来るからです。

資金調達は不動産投資においては重要な課題。キャリアも重要なのです。

不動産を持てる時間が違う

各世代では持っている時間も異なります。

まずは定年までの持ち時間、これは40代の方が有利です。長い期間のローンも組める様になります。

その一方で60代くらいになると、会社員は定年を迎えるため、不動産投資そのものに割ける時間も異なって来ます。長いローンは難しくもなります。

ただし、人にもよりますが、大きな額の退職金を手にする人も少なくはありません。そうすると資金の状況までガラリと変わります。

この様に、世代間によって条件が異なります。全部同じにくくるよりも世代で分けた方がベターなのです。

40代におすすめする不動産投資のやり方

それでは最初に40代の不動産投資について考えてみましょう。

40代から考えられるライフイベント

人にも寄るでしょうが、40代くらいになると家庭を築いて、ある程度の期間を経た時期と言うことが出来ます。

結婚、出産、そして子供の成長があり、早い人であれば子供が中学生くらいにもなっていることでしょう。

また、マイホームを購入して、住宅ローンも抱えて奮闘している世代とも言えるのではないでしょうか。人生でもかなり忙しい時期では無いとも考えられます。

今後、賃金が上がる可能性がある

さて、40代となるとキャリアも積まれるので、収入もそれなりに増えて来ます。人にも寄りますが管理職となって、賃金のレベルもグンと上がるのも、この頃と言えるでしょう。

そのため、不動産投資を考えるならば、ある程度の自己資金の用意が可能となるの時期とも言え、不動産オーナーとしてのデビューも出来るでしょう。ただし、多くの費用を動かせるのは少数派で、多くの人は小規模の投資になりそうです。

長いローンを組みやすい

40代は自己資金こそ少ないですが、定年までの時間が長いのも特徴。長いローンを組むことが可能です。

不動産投資のローンは多くの場合が建物の法定耐用年数に関係して来ますが、30年超のレベルのローンも組めます。

ちなみに、ローンの期間を長く取れるならば、それだけ減価償却の長い物件を買えます。ローンの利子は経費として落とせるので、経営管理上でも有利にしやすいです。

おすすめ【出口戦略を見据えた投資】

40代は長いローンを組める有利さはあるのですが、スタートのレベルなので小規模になりやすいです。そのためリターンも大きくはなりにくいです。そのため、時期をある程度区切ってステップアップを考えた投資をすると良いでしょう。

具体的には出口戦略を見据えた投資がおすすめ。最初の物件を売却し、更に大きな投資に結び付けることが成功のカギと言えます。

50代におすすめする不動産投資のやり方

次に50代について考えてみましょう。

50代から考えられるライフイベント

これも人にもよりますが、50代になると子供も成長するため、教育費なども膨らんで来ます。中には100万円単位で子供に掛ける人もいることでしょう。

その一方で住宅ローンも依然として継続中。なかなかに厳しい時期なのかも知れません。

社会的地位の向上が考えられる

しかし、社会的地位が更に上がる人も増えて来ます。つまり、中間管理職を卒業して部長クラスに昇進する人も多く出て来るからです。これらの人の場合には、教育費も発生はするのですが、それを超える収入が見込めるので40代とは違う投資も可能となります。

勤続年数も30年レベルにもなり、しかも地位が上になりますので、銀行も好意的になり得ます。融資においても有利となるのです。

今までの資産を使って大きな投資も狙える様になる

不動産投資を考えるならば、早くスタートしていた人であるならば、投資の規模を大きくしている人も少なくないとも思われます。その一方で融資を上手に引き出し、大きな投資が狙える人も出て来るでしょう。

そのため、1棟マンションの投資が可能になるケースも見られることでしょう。

ちなみに、投資の方が忙しくなり、人脈や銀行とのパイプが太くなった人ならば、事業の法人化も狙えるかも知れません。

おすすめ【大型物件・複数の物件も見据えた不動産投資】

50代になると可能なことも多くなるので、大型物件や複数棟の経営が狙える様になります。収入も増えるのでおすすめです。

1棟マンションなどの場合、収益面から考えるのであれば、区分マンションを大きく上回ります。また、複数棟を持つならば、その数だけ収入の増加が見込めます。

60代におすすめする不動産投資のやり方

次に60代の投資について考えてみます。

60代から考えられるライフイベント

60代になると子供も大きくなって独立し、住宅ローンなども終える頃と思います。

また、最近は雇用形態が変わりつつありますが、定年は60代。第2の人生のスタートです。

時間的にも余裕が持てる様になるので、趣味を存分に楽しむことも出来る様になります。

ただし、身体の方は無理が効かなくもなります。ですから、長時間の肉体労働などは困難です。

退職金の支給

定年になって退職すると退職金が入って来ます。退職金は企業や勤続年数、そして社内でのポストにもよるでしょうが、1000万円を超えるケースも珍しくはありません。ですから、手持ちの自己資金の面からすれば40代よりも格段に有利です。

尚、銀行融資は60代になると長期間の借り入れは難しくはなるでしょうが、人によっては大きな資金を引き出すことが可能ともなりますので、大きな物件を買える様になります。

収益を考えるのならローン期間の短さを逆手に取る

60代は長期のローンを組むのには向いていませんが、出口戦略を検討しながら始めるのであれば、更に大きな収益を得ることも可能です。

例えば、木造の中古物件などは法定耐用年数からしても、それほど長期間のローンは組めません。しかし、売却を見込んでの投資として、家賃収入と物件の売却益のトータルで利益を確定も可能。

ただし、木造などは減価償却の問題から、ローンの期間のリミットが短いです。売却のタイミングを考える必要があるでしょう。

おすすめ【次世代の財産としての不動産投資】

自己資金があり、大きな投資が可能であれば1棟マンションなどを購入して、次世代に残すのもおすすめ出来ます。

不動産で次世代に遺すのであれば相続税の節税にもなりますし、構造によっては47年も耐用年数で持つので、子供世代でも十分に長く使えるからです。また、法定耐用年数が仮に終わったとしても、物件は更に長く使うことが可能です。

ただし、長く使うためにはリフォームも必要になります。建築関係の知識も必要になることでしょう。

不動産投資をする上で各世代共通のポイント

不動産投資は投資用物件の家賃収入で成立しているのは世代が変わっても同じです。

また、物件の老朽化なども世代間によって変わらないとも言えるでしょう。

そのため、不動産には各世代共通の基本的なポイントがあるとも言えるのです。

そこで、ここではその様な共通のポイントを挙げてみましょう。

最初の段階から基本となる部分を押さえておく

不動産投資のビジネスモデルは変わりません。家賃収入と売却が収入の基本です。

さて、このビジネスモデルは経験と共に知識を蓄えることもあるのですが、勉強を最初から集中的にしておいて理解を深めておくことも有用と言えます。

と言うのも、基本的な知識を押さえておけば、その後に発生するアクシデントにも先手を打つ対応が可能となるから。「勉強しながら徐々に」の場合では対応が後手にまわることもあるのです。

不動産投資は知識で乗り越えられる局面が多いです。ぜひとも最初の段階で基本を押さえておきましょう。

将来のビジョンを描く

先にも挙げた様に、各世代によって収入もキャリアも異なります。給料の上がる時代もあれば、持ち時間があまり無い時代もある物です。そして、それによって可能となる投資も異なります。

ところで、不動産投資は計画性が非常に大切です。ローンにしろ売却にしろ、計画を持って進めないと、事業の破綻までもあり得るのです。

そのため、各世代は「次の時代」をも見据える必要も出て来ます。40代であれば50代の投資…「将来のビジョンを描く」ことが重要となるのです。

確かに将来は何が起こるか分からないです。しかし、豊かな将来を迎えるためにも将来の計画も考えておきましょう。

万が一のリスクには必ず備えておく

不動産投資は株式投資などとは異なり、市況の影響は受けにくいです。ですから、世界で起きた事件によって左右されることは少ないとも言えます。…例えば、株式投資などは海外の戦争などで値段を下げることがあります。しかし、不動産の場合は金利が変わることはあっても、直接家賃が落ちることはありません。

ところが、不動産投資には別のリスクが存在します。…空室や家賃下落、そして自然災害などです。

さて、これらのリスクですが、予測は難しいのですが「備えること」は可能です。リスク全般に関しては火災保険が有効ですし、地震に関しては耐震補強なども挙げられるでしょう。この「リスクに備える」こと、これが各世代においても重要なのです。次の時代を見据える上でも必要なのです。

特に時代が流れると建物が老朽化してしまいます。次の時代をより良い物にするために、リスク対策をしっかりとしておきましょう。

キャッシュフロー管理は確実に

これも各世代で共通の重要事項となります。

収入にしろ支出にしろ、管理をしっかりしなければならないのです。不動産投資の儲けは利回りで表されますが、利回りの計算精度を上げるためにはキャッシュフローの管理は欠かせません。

そして、銀行との関係性を保つためには、銀行からの評価を上げておく必要があるのですが、この評価はキャッシュフロー管理によって違います。

そして、キャッシュフロー管理を確実にするためには、経費などの細かい部分までを知っておく必要があります。事業の健全化のためにも管理をしっかりとしましょう。

まとめ

40代・50代・60代の不動産投資について取り上げました。各世代の違いや投資のポイントなども再確認が出来たことと思います。

そして、自分の立場とこれからの投資のイメージなども出来たことでしょう。また、将来の自分についても考える契機にもなったのでは無いでしょうか。

いずれにせよ、不動産投資は前述の通り、将来を考えることも非常に大切。これからの収入や立場も考えて、実り豊かな投資としましょう。