不動産投資は銀行融資を受けることが出来る投資です。そのため、株式投資の様に自己資金だけでの投資では無く、自己資金以上の投資が可能。ですから、大きな物件の購入が出来るのです。

さて、アパート投資は不動産投資の中でもポピュラーな部類と言えるでしょう。ワンルームマンション投資よりも難易度は上がるでしょうが、大きなリターンが見込めるメリットがあり、魅力的と言えます。

しかし、アパート投資にはワンルームマンションと違った特徴があるのも事実。利益を上げるためには知っておかなければならないこともあります。

そこで、ここではアパート投資を取り上げ、メリット・デメリット、そしてリスクや知っておきたい知識をフィナンシャルプランナーでの視点から紹介します。

堅実だと言われる不動産投資【アパート投資】のメリット

まずはアパート投資のメリットを挙げてみましょう。

安定した収入が得やすい

アパート投資は安定した収入が得やすい特徴があります。

例えば、ワンルームマンション投資を考えてみると、ワンルームは1回空室になってしまうと、その期間は収入がゼロになってしまいます。

しかし、アパート投資は空室リスクはありますが、一挙に収入がゼロにはなりません。

また、空室率をあらかじめ計算に入れておけば、経営計画も立てやすくなります。この点でもワンルームマンションよりも有利です。ワンルームマンションの空室率の見積もりは1世帯の入居者の有無によって決まってしまうので、推測が難しいのです。

市況の変化を受けにくい

アパート投資は市況の変化を受けにくいメリットがあります。

これは株式投資などと比較すると一目瞭然です。株式の場合は社会の変動に敏感ですし、企業の業績にも反応します。更にはその企業の買収や新商品の投入などにも敏感です。

しかし、アパート投資の場合、市況の影響はほとんどがローン金利の変動。家賃収入には直接的には結び付きません。

比較的少額の資金で始めやすい

冒頭にも挙げましたが、アパート投資は自己資金が比較的少額で始められます。これは銀行の融資が利用出来るからです。他の投資には無いメリットと言えるでしょう。

これも株式投資と比べると明白です。例えば、1億円の投資を株式で行うならば、1億円の資金が必要です。しかし、アパート投資の場合はローンにもよりますが、3000万円、あるいは5000万円の様な1億円には満たない金額でも投資が可能なのです。

ちなみに、不動産投資ローンの返済期間は35年の物もあり、ゆっくりと返済することも可能となっています。

資産になる

アパート投資は投資用不動産がそのまま資産になります。しかも、アパートは構造によっては50年を超えても使用可能な物もあり、長期に渡って収入を得ることが可能です。

確かに収入を安定的に得るためには立地条件や定期的なリフォームなど、クリアしなければならない条件はあります。しかし、世代に渡って収益を得られる資産は魅力的と言えます。

相続税対策となる

相続税は資産を受け継いだ時に発生する税金。現金や有価証券のみならず、骨とう品や美術品などにも掛かります。当然ながら不動産に対しても発生。価値に応じて税額が決まります。土地や建物は億にまで上る資産の場合もあるため、税額も非常に大きくなりがちです。

さて、相続税は資産の時価に税率が掛かって税額が決定されます。

しかし、不動産の場合は評価額で判定され、その価格が実勢価格より少なくなる場合が多く、その分税金が安くなります。また、アパートなどの投資用不動産が建っている場合には別途に控除が発生。相続税の節税となるのです。

こんなはずでは無かった！？アパート投資のデメリット

次に、アパート投資のデメリットを挙げてみましょう。

老朽化が早い物がある

投資用不動産は構造の種類によって耐用年数が違います。一番長いのが鉄筋コンクリート系の建物、一番短いのが木造の建物です。ですから、アパートをどの構造で建てるかのよっても耐用年数が違うのです。 そのため、物件の構造の選定を間違ってしまうと、老朽化の早い物を引いてしまうこともあります。

また、構造によっても発生するアクシデントも異なり、それによって耐用年数も変わることも。例えば木造であればシロアリの害によって主要構造の部分まで被害を受けますが、鉄骨や鉄筋コンクリート系では主要構造部分までシロアリの被害を受けることは無いので、耐用年数に開きが発生するのです。

ちなみに建築物には法定耐用年数が定められており、木造は22年、鉄筋コンクリートは47年とされています。これは建物の実際の耐用年数ではありませんが、1つの目安とも言えるでしょう。

資産価値下落が早い物がある

物件の老朽化は資産価値の減少にも繋がります。不動産の価値の目安の1つに収益性がありますが、アパートの種類によっては収益性が早く無くなる物もあるのです。

物件の収益性が落ちることは、空室リスクや家賃減額リスクにも繋がり得ます。また、売却したい時にも思う様な買い手が現れず、価格の値引きを迫られるリスクも出て来るのです。

短期では儲かりにくい

アパート投資は短期的に儲かりにくいデメリットがあります。

例えば、株式の場合は購入した株式が値上がりして売却したならば、その時点で利益が発生します。そして、株は短い間に値上がりすることも多く、上手くタイミングを合わせれば短期的な利益も得られるのです。

その一方でアパート投資は家賃収入から利回りを得る投資。株式投資の様な即効性はありません。

考えておかなくてはならないアパート投資のリスク

ところで、アパート投資にも特有のリスクがあります。どの様なリスクが発生するのか、代表的な物を挙げてみましょう。

空室リスク

空室リスクは不動産投資特有のリスクと言えます。不動産投資は入居者の家賃収入から利益を得る投資なので、部屋が空室になると利益が発生しません。それどころか空室であっても固定資産税が発生するので赤字になってしまいます。

そして、アパートも空室リスクを負います。先に挙げた様にワンルームマンションほどでは無いにしても、やはり大きいリスクと言えるのです。

尚、空室発生の原因は様々です。アパート管理の質の悪さであったり、老朽化であったり、周辺環境の悪さだったりします。周辺環境の悪さ…例えば騒音や悪臭などの物件周囲の環境の問題は、アパート運営の問題以外の悪さになるので、非常に厄介な物と言えます。

家賃減額

アパートには構造によって老朽化の早い物がありますが、この様な物件は家賃の減額が早くなるリスクを持ちます。

不動産の家賃は基本的には新築時が一番高く、築年数が経つにつれて落ちて行きますが、アパートによっては早くに老朽化してしまう物も。その場合には、家賃も同時に落ちてしまいます。

家賃の減額は利回りにダイレクトに影響しますし、改善のためには大規模なリフォームなど、大金の支出の可能性も。経営上、深刻な問題にもなり得るのです。

災害

アパート投資は投資用不動産あってのビジネス。ですから不動産の被るリスクの多くを受けてしまいます。災害リスクもその内の1つです。

さて、災害には大きく分けて2種類あります。1つは地震や台風などの自然災害。2つ目が火災などの人災です。いずれも物件にダメージを与えるので、厄介です。

尚、これらの災害には火災保険を掛けておけば良い…という考えが浮かぶでしょうが、火災保険も内容によっては対象外になることも。保険を掛けているからと言って侮れる物では無いのです。

金利上昇

先に述べた様に、アパート投資は市況の変化を受けにくいのではありますが、それでも絶対に受けない訳ではありません。ローン金利が影響を受けることもあるのです。

アパートローンは住宅ローンなどよりも金利が高めに設定してあるため、少しの変動でもビジネスを圧迫することがあります。固定金利を選んでいれば問題は無いのかも知れませんが、リスクは完全に無いとは言えません。

アパート投資で成功したいなら抑えておきたいポイント

ここで、アパート投資で知っておきたいポイントを挙げてみましょう。アパート投資をはじめとする不動産投資は勉強が非常に大切。情報収集を怠るとビジネスの座礁もあり得ます。リスク回避のためにも、ぜひとも押えておきましょう。

新築物件と中古物件

アパート投資は利回りが重要です。そのためには入居率の確保が非常に大切になります。

さて、入居率を上げるためには物件は新築の方が魅力的…の様に見えるかも知れません。しかし、利回りの点で考えるならば中古物件の方が利回りが上がるため、投資には向いています。

これは物件の購入費用、つまり投資費用が抑えられるからです。新築はプレミアが付く程の価格なので、入居者で部屋が埋まったとしても投資金額が大きくなってしまい、利回りはあまり上がりません。しかし、中古であれば確かに家賃は下がりますが、それ以上に物件が安く買えるので利回りが上がるのです。

利回りの計算方法

アパート投資をはじめとする不動産投資は利益を利回りで計算します。そのため、利回りの計算方法を覚えておくことが大切です。

利回りは基本的には収益を投資金額で割るイメージとなりますが、その計算の中に物件のランニングコストや税金などを入れると、よりリアルな計算が可能となります。この式を頭に入れておくならば、仮にアクシデントが発生した場合であっても、慌てずに対処出来る場面も多くなります。

ローンについて

アパートの購入には多額の費用が必要です。そのため、銀行融資が非常に大切になります。

さて、今の銀行はアパート投資のためのローンを揃えていますが、このローンは住宅ローンとは勝手が違うので覚えるべき点が多くあります。

仮にローンの利用の仕方を間違ってしまうと、最悪の場合は銀行の信用を失ってしまい、融資を受けるのが非常に困難になってしまいます。

そのためにはアパートローンがどの様な物かを熟知していなければなりません。銀行を上手に利用するためにも、ぜひとも特徴をマスターしておきましょう。

火災保険について

先にも挙げた通り、アパート投資には災害のリスクが付いてまわります。そして、その対策になるのが火災保険です。

しかし、火災保険には適用範囲があり、補償が降りる物と降りない物があります。そのため、仮に不勉強であったりすると、アクシデント発生時に大きなダメージを被ることもあり得ます。

その様な事態の回避のためには火災保険についても徹底的に勉強することが必要です。災害は忘れた頃にやって来ます。保険を熟知して備えましょう。

瑕疵についての知識

アパート投資は物件が完全な状態で購入し、入居者を迎え入れるべきです。しかし、中古のアパートを購入する場合には、必ずしも上等な物件に当たるとは限らず、問題を含む物件を購入してしまうこともあります。

さて、不動産の問題は「瑕疵」と呼ばれますが、アパート投資を始めるにあたっては、瑕疵についても知っておくことも必要です。

瑕疵について知っておけば、物件購入の際に物件の問題を見つけやすくなりますし、仮に瑕疵のある物件を購入したとしても、その後に踏むべき手続きが分かるからです。

疵の内容は物件単位で異なりますが、どの様な瑕疵があるかの勉強は可能です。ぜひとも勉強を積み、物件の購入を有利に進めましょう。

法的知識

不動産運営には様々な法的知識が欠かせません。特に入居者との契約に関する法律は重要です。

例えば、賃貸不動産に関係する重要な法律に「借地借家法」という法律がありますが、入居者との契約関係、他の商法による契約との優劣などを規定しているので、仮に知らずにいると取り替えしの付かない事態にもなります。

法律を知らないでいるのは危険です。しっかりと勉強しましょう。

ビジネスパートナーとの良好な関係

ビジネスを円滑に進めるためにはビジネスパートナーとの良好な関係が欠かせません。アパート投資にも同じことが言え、不動産会社、銀行、コンサルタント、フィナンシャルプランナーなど、ビジネスパートナーとの良好な関係が必要なのです。

これらのビジネスパートナーは時として貴重な情報ソースにもなり得ます。大切にしなければチャンスを無にしてしまうケースもあり得ます。友好関係を保ちましょう。

まとめ

アパート投資について述べました。メリットやデメリットの他にも覚えておくべき点が把握出来たと思います。

また、アパート投資が決して侮れないビジネスであることも分かったことと思います。そして、勉強の重要性なども分かったことでしょう。

しかし、アパート投資は必ずしも怖い物ではありません。リスク管理をすれば回避出来るアクシデントも多いので、しっかりと準備・勉強をして、より良い投資ビジネスにしましょう。