不動産投資にとって良質の物件は不可欠。そのため、投資家は物件探しに注力しなければなりません。仮にハズレ物件を引いてしまうと、最悪の場合は借金ばかりが残る羽目を見るからです。

しかし、自分の住む不動産は探したことはあっても、投資用の不動産を探したことが無い人は結構多いのではないでしょうか。自分が生活するならば決めやすいのですが、他の誰かに受け入れられやすい物件を探すとなると、話が別になるからです。

そこで、ここでは物件探しにスポットを当て、その手段とメリット・デメリットなどを紹介したいと思います。

不動産投資用の物件探しの手段

物件探しの手段は基本的には次の3つとなります。

検索サイトを利用して探す

インターネット経由での物件探しです。今のネット環境は非常に良くなり、スマホなどで空き時間に探すことが可能。非常に手軽な手段と言えます。また、検索サイトも探しやすく出来ているので、あまり使い慣れてなくても探すのに困りません。

不動産会社経由で探す

マイホームを購入する際などに不動産会社に行ってみるのは物件探しのセオリーなのですが、不動産会社は投資用物件も扱っています。不動産会社の担当者に直接相談出来るのが特徴です。

競売物件を探す

裁判所が差し押さえた物件を購入する手段です。オークションの様な入札方式で手に入れます。一般の入手方法と異なりますので入手方法を確認する必要があります。

WEBでの検索サイトのメリット

ここからは前に挙げた方法のメリットとデメリットを挙げて行きます。

最初は検索サイトの利用。検索サイトを利用するメリットにはどの様な物があるのでしょうか。

情報の量が多い

検索サイトは情報量が多いのが特徴。探せる情報は数え切れない程です。検索サイトは、その中から自分に合った物件を探すことが瞬時に可能。しかも、今はスマホなどの端末で探すこと、資料請求の手続きなども簡単です。

遠隔地も探せる

検索サイトは遠隔地の物件を探すのにも便利。東京に居ながら関西の物件を探すことも手軽です。投資用物件は近くに良い物が見つかるとは限りません。その場合には遠くで探すことにもなります。その場合には検索サイトは非常に有用となるのです。

物件の比較がしやすい

検索サイトは物件の比較もしやすいです。

物件の価格を比較したい場合など、安い順から並べれば可能です。また、物件の条件を入力すれば、希望する不動産を探しやすくなります。

マンションなどを探す場合には、駅からの距離や設備の特徴の条件設定が可能。瞬時に必要な情報をピックアップしてくれるのです。

WEB検索サイトのデメリット

次に、検索サイトを利用するデメリットを挙げてみましょう。

問い合わせた時に売れていることもある

物件の購入は早い物勝ちが基本です。そのため、物件を買おうとして連絡したとしても既に売れてしまっている場合もあります。今では物件探しがスマホなどでも可能ですが、それは別の投資家においても可能な手段。他の投資家に出し抜かれてしまうこともあるのです。

情報の分析に注意が必要

検索サイトの物件情報には様々な情報が載っています。価格の他にも利回りなどの掲載もあるので、自分の理想の物件を探しやすくも思えることでしょう。

しかし、情報の中には鵜呑みにするとマズい物もあります。情報は分析と確認が大切なのです。

例えば、古い物件を確認もせずに買った場合。修繕に想定外の費用が掛かってしまい、返って費用が掛かってしまうこともあり得るのです。

データが多すぎて迷いやすい

検索サイトは確かに情報収集には便利なのですが、あまりにも情報が多すぎるため、返って迷ってしまうこともあります。価格や間取りなどの条件を指定したとしても、同じ条件の物件が多く見つかってしまうからです。

確かにおすすめの物件も出のですが、それが自分のイメージに合うかどうかは別の話。やはり多くの情報の確認が必要で、労力が掛かるのです。

投資物件選びに不動産会社を使うメリット

次に不動産会社を利用する場合のメリットです。

細かい相談をしやすい

不動産会社を使うメリットは「直接話せる点」が大きいです。欲しい物件を聞いてくれるので、選ぶのも容易です。

不動産の特徴は様々で、ネットには掲載されない様な細かい特徴を持っていることも少なくありません。例えば、物件の周辺地域などは検索サイトを見ても分かりにくいです。しかし不動産会社であれば周辺地域にも精通しているスタッフもいるので、直接話して情報を得ることが出来るのです。

専門性や地域性が高い

不動産を判断する上では様々な条件を考えなければなりません。立地条件、建物の状態、周辺地域の環境など。それらに対して多くの知識が必要。非常に専門性が高い分野なのです。不動産会社のスタッフはその様な知識を多く持っています。

例えば、法規に関しても建築の関連法規だけでなく、商法などについても知らなければなりません。これらは素人には簡単には真似が出来ません。専門家の出番なのです。

WEBでは探せない独特な情報を持つ場合がある

不動産会社は独特な物件情報を持つ場合があります。

例えば、物件探しの分野であれば、ネットや新聞広告などに掲載される前のホットな情報です。これらは時として優先的に得ることも出来るので、探す上で有利にもなります。

物件探しはスピードが要求される場合もありますが、この様な情報提供は非常に有利となるでしょう。

投資物件選びに不動産会社を使うデメリット

不動産会社の利用にもデメリットがあります。挙げてみましょう。

自社物件ばかりを紹介して来ることもある

不動産会社によっては自社物件ばかり紹介して来ることもあります。不動産会社としては儲けがそれだけ大きくなるからです。

ちなみに、営業マンにもよりますが、必ずしも投資用に向いている物件を紹介してくれるとは限りません。その営業マンが売りたがる物件を紹介して来るケースもあり得るのです。

不動産投資に精通しているとは限らない

不動産会社の営業マンには宅建士の資格を持っている人が多いため、まさに「プロ集団」と言うことが出来ます。しかし、不動産と不動産投資は確かに重なる部分は多いのですが、全部が同じとは限りません。不動産会社の営業マンの全員が不動産投資に精通している訳では無いのです。

そのため、物件を選んでもらう時に利回りをあまり考えずに住み心地を強調して来る場合もあり得ます。これは結構な的外れですが、この様なケースもあり得るのです。

得意ジャンルにムラがあることも

不動産会社の営業マンは不動産のプロ。相談にも応じてくれて多くの情報を提供してくれます。しかし、不動産会社の営業マンが全ての不動産を得意としている訳ではありません。不得意な分野もあり、ムラがあるのです。

例えば、ある営業マンは法律関係に強く、建築に関する詳細な部分までは把握出来ていないかも知れません。その様な営業マンが担当になると、契約などに関するアドバイスは得られても、物件を完璧に教えてくれるとは限らないのです。

投資物件選びに競売を選択するメリット

競売物件は良いイメージと悪いイメージの2つに分かれます。

では、メリットにはどの様な点があるのでしょうか。

価格が安い

競売物件のメリットは何と言っても物件が安く手に入る点です。場合にもよりますが、通常の価格よりも3割程度低くなることもある程です。不動産投資の利回りは投資金額を抑えれば高くなるので、格安で物件が買えればそれだけ有利なのです。

ちなみに、地域やタイミングにもよりますが、競売物件は中古の建物がほとんどですが、リフォームをすれば現役で使える物も多く、立派な戦力にもなるのです。

物件が多種多様

投資用物件をネットで探すと、出て来るのはマンションやアパートなどが一般的です。確かに店舗付き住宅なども見つかりますが、あまり多くはありません。不動産会社も乗り気にならない物件があるの物です。

しかし、競売の場合は商売抜きで物件が出されます。そのため、アパートやマンションの他にも様々な物が出て来ることも。不動産会社があまり出さない様な物件を見つけることが出来るのです。

例えば、土地や戸建て住宅の他にも、役目を終えた工場、旅館、倉庫など様々。今はリノベーションブームですが、古い物件を競売で手に入れ、改装して投資用として使うことも可能です。

投資用物件を競売で選ぶデメリット

ここで、競売のデメリットを挙げてみましょう。

優良物件の落札が難しいこともある

競売の場合には他にも投資家が居る場合もあります。その様な投資家が居ると、物件が手に入る確率も薄くなってしまいます。しかも優良物件に人気が集まってしまい、落札が難しくなることもあるのです。

投資用物件は収益性の有無が狙うポイントなのですが、他の投資家もポイントを心得ています。意外に手ごわいのです。

物件に問題があっても自力で対応しなければならない

競売物件は不動産会社との契約とは性質が完全に違います。例えば物件に問題があった場合、不動産会社との契約であれば契約不適合責任を不動産会社に言うことが可能。

しかし、競売の場合は相手が裁判所なので、その様な申し出は出来ません。投資用不動産は入居者あって成立する物件。仮に問題があっても自力で対応しなければなりません。設備の手配や業者の選定も自分でしなければならず、労力が必要となるのです。

投資用の不動産を探す際のチェックポイント

ここで、物件を探す際の代表的なチェックポイントを挙げてみましょう。

物件探しは闇雲に条件の良い物を探すよりも、条件を最初に決めた方がスムーズに進むことがあります。

立地条件

物件の競争力は立地条件が大きく関与します。仮に建物が良かったとしても、立地が悪いために収益性が上がらない場合もあるからです。

良い物件の立地条件は様々です。駅からの距離だけでなく、生活環境、そして風紀なども大きく関係します。

そして、それらの条件の確認は人任せにするべきではありません。可能な限り足を運び、物件と周辺地域の確認をしましょう。

設備の仕様

住宅設備にはグレードがあり、それによってデザインや機能などが違って来ます。一般的には高級・中級・普及の3つのグレードがあります。

さて、物件を探す際には設備についても細かく確認をすべきです。と言うのも、設備の状態が悪いと物件の利便性が悪くなってしまい、最悪は退去されて空室になってしまうこともあり得るからです。

今の物件の資料は写真も付いているので分かりやすいのではありますが、可能な限り自分の手で使ってみて、使用感を確認して決めるのがベターです。

瑕疵の有無

物件を探す際には瑕疵の有無をチェックしなければなりません。特に目に見えにくい部分の問題が重要なケースも多いです。

例えば、木造アパートなどの場合にはシロアリ被害の可能性も無い訳ではありません。また、物件によっては築年数に見合わない程に老朽化が進んでいる物もあります。これもチェックが必要なのです。

ただし、その様な確認は建築の素人では困難です。専門の業者を使って、細かい部分まで確認するのがベターです。

違法建築では無いか確認

物件の中には違法建築物が隠れている場合もあります。例えば、リフォームなどで増築して建ぺい率がオーバーしてしまったり、延床面積が規定を超えてしまったり、様々です。

さて、違法建築物件の場合には銀行融資が使えなかったり、売却が難しくなったり、様々なリスクが発生します。当然ながら、投資用としても不適格となるので避けなければならず、探す際には注意が必要となるのです。

まとめ

不動産投資は物件が最重要。そのために物件の探し方はビジネスそのものを左右する非常に大きな工程となります。ですから、物件を探す手段は可能な限り心得ていなければなりません。

ここでは物件の探し方を取り上げてメリットとデメリットを解説しました。工程のアウトラインはイメージ出来た物と思います。情報収集と並行しながらであれば、より良い物件探しに有用だと思います。

物件が良ければ利回りも上がり、経営も安定します。ぜひとも良い物件を探し出し、収益に結び付けましょう。