不動産投資はサラリーマンの副業として勧められていますが、儲ける人がいる反面、失敗してしまう人も大勢います。しかも不動産投資は銀行融資が絡む投資。負ける額は大金になってしまいます。

さて、不動産投資で失敗する大きな原因が「知識不足」と言われます。なるほど、不動産投資を始める人の多くは一般サラリーマンです。無理の無い話でしょう。

それでは、その失敗の原因にはどの様な物があるのでしょうか。

ここでは、不動産投資の失敗に原因となる要素を挙げてみたいと思います。

失敗する原因1　資金管理の知識不足

失敗する要因の1つが資金管理。サラリーマンには資金の流れに鈍感な人もいて、この部分で苦労する様子です。

ここでは代表的な失敗の原因を挙げてみます。

キャッシュフロー

不動産投資において重要なのはお金の流れ、つまりキャッシュフローです。しかし、重要なのにも関わらず、意外に理解されにくい場合もあり、失敗の原因にもなっています。

キャッシュフローは収入から経費を差し引いた資金を指すのですが、キャッシュフローの重要性を忘れてしまう例が多々あります。例えば安易な家賃の値引きや費用を掛け過ぎたリフォームなどです。

仮に家賃を下げてしまうと収入が少なくなるのでキャッシュフローが悪化しますし、リフォーム費用も経費となり、キャッシュフローを悪化させてしまいます。

ちなみに、キャッシュフローの状態は経営の状態として見られることも。銀行の評価にも繋がり得るのです。

利回り計算

不動産投資の儲けは利回りが指標となっています。ですから利回りの計算方法が頭に入っていないと判断が付きにくい場面が多く出て来ます。

例えば、物件の資料を見ると利回りも掲載されています。しかし、その利回りは表面利回り。収益の指標となる実質利回りではありません。

この様な間違いは利回りの意味と計算方法を知らないために発生するミスですが、時として致命的にもなり得ます。

尚、利回りの計算方法が分かっていれば、費用の流れから利回りの変化を予測することも可能。経営判断にも使われるので、知らなければ被るハンディが大きくなるのです。

銀行融資

銀行融資は不動産投資にとって非常に有益。手持ちの資金より大きな資金を使って投資が可能となります。

しかし、ローンの性質の認識不足が失敗に繋がることもあるのです。

例えば、融資に過度に頼り過ぎて返済計画が甘い例。想定外のアクシデントが発生した場合など、状況によっては資金が枯渇してしまうことも。また、複利計算の性質を知らないまま、不利な金利設定をするパターン。いずれの例も融資の性質の認識の甘さと言えるのです。これは明らかに知識不足によるミスです。

ちなみに、銀行はパートナーにもなりますが、敵にまわしてしまうと、これほど怖い相手はいません。状況によっては非常に厳しい事態にもなり得るのです。

税金

税金の知識も大切。知識不足は失敗の原因となります。

税金は物件購入の際に不動産取得税や消費税が掛かりますし、ビジネスのスタート後は所得税や住民税などが発生します。これらは資金管理のために、覚えておかなければなりませんが、忘れている場合もあり、失敗に繋がることもあります。

また、特に危険なのが累進課税の計算。例えば、所得税は所得が上がるほどに税率も上がる累進課税ですが、この税率の特性を知っておかないと、税額の読みが甘くなってしまいます。仮に見通しが甘くて想定よりも多い納税額になってしまうと、財政的に不利になってしまいます。

経費

経費の感覚も不動産投資には大切。仮に経費について知らない場合も失敗の原因になります。

経費はキャッシュフローに影響します。経費として認められるならば、その部分は非課税になり、キャッシュフロー上は有利と言えます。しかし、経費として認められない出費は利益を圧迫し、良くありません。

失敗する原因2　物件購入・管理の知識不足

不動産投資において、投資用物件や管理は家賃収入に影響するので非常に大切。しかし、その重要性を認識せずに物件を購入・管理をして失敗することがあります。代表例を挙げてみましょう。

土地選び

土地選びは非常に重要。土地によって入居率まで変わって来ます。土地選びを間違った場合、失敗の原因にもなり得ます。

例えば、駅から近い場所は土地が高くなりますが、入居率が高くなって家賃も高くなります。その一方で、土地が不便になってしまうと投資費用は抑えられますが、入居率が低くなってしまい、トータルでの利回りが落ち込んでしまいます。安い土地を買うと失敗に繋がることもあるのです。

不動産管理

不動産管理は物件の維持で大切です。そのため、良質の管理会社を選ぶのが重要。また、サービスの範囲を決めるのも大切です。

しかし、管理会社の選択などで間違ってしまい、失敗に繋がるケースもあります。

管理が悪い場合には建物の状態も悪くなってしまい、客付け力なども落ちてしまい、ビジネス上で不利になってしまうのです。

建築一般

建築の知識も非常に大切。仮に知らないと良くない物件を買ってしまうこともあります。これも失敗の原因になります。

例えば、耐震基準には旧耐震と新耐震があります。1981年を境に変わるのですが、これを知らないと耐震性が今の物より劣る物件を購入してしまうことも。そして入居者に敬遠されてしまい、部屋が埋まらない事態にもなり得るのです。

リフォーム

リフォームについても知っていないと失敗することも。

利回りは投資金額と収益によって計算されます。そのため、リフォームに費用を掛け過ぎると利回りを圧迫してしまうのです。

さて、リフォームにはグレードを変えながらコストを抑えることも可能。しかし、このことを知らずに、良過ぎるリフォームをしてしまうと、資金を使い過ぎることもあり得るのです。

失敗する原因3　入居者対策の知識不足

入居者対策も重要です。しかし人任せにしてしまう投資家もいます。

代表的な失敗を次に挙げてみます。

入居者審査

入居者審査は非常に大切な場面。この部分がいい加減だと家賃滞納リスクが発生したり、物件を乱暴に扱われたりするリスクが発生します。

しかし、この事態を知らないオーナーは、入居者審査まで人任せにしてしまうことも。その結果良くない人を入れてしまうこともあるのです。…これは大きな失敗です。

ちなみに、入居者との契約は一旦結んでしまったら、簡単には解約が出来ません。賃貸契約は強い効力のある法律で守られているからです。そのため、良くない入居者を受け入れてしまった場合でも、正当な理由が無い限り解約は出来ないのです。

募集

投資用物件には入居者を募らなければなりません。しかし、上手な募集をしないと入居者が集まらず、空室が埋まらなくなってしまいます。これも失敗の原因の1つと言えるでしょう。

募集の方法は不動産会社に依頼をするなどの手段がありますが、これもネットで物件を見せることもあるので、情報量が決め手になる事が多いです。

借り手側からしたらどんな物件なのか、基本情報を含めて情報をしっかりと出す事、それものちのちのトラブルを防ぎ入居者を募る為の手段です。

失敗する原因4　危機管理の知識不足

ビジネスは危機管理が大切です。危機管理が上手く行っていないとアクシデントが起こった時に対処が難しくなるからです。この点は不動産投資も同じです。不動産投資にも不測の事態があるため危機管理が大切なのです。

しかし、投資家の中には楽天的過ぎて危機管理を忘れている投資家もいます。

以下は危機管理が甘くて失敗した例です。

空室発生

空室発生は不動産投資においては非常に重大な問題です。空室の発生は収入が途絶えてしまい、利回りが落ち込んでしまうからです。特に、区分マンションの場合は1戸しか無いので、収入がゼロになってしまいます。この事態も失敗の原因の1つです。

ちなみに、空室が一旦発生してしまうと次の入居者がいつ入るかは読めません。ですから、利回りの回復する時期も読めないのです。そのために赤字になり、慢性化することもあります。危険です。

家賃下落

家賃下落リスクも大きな問題です。物件は古くなると老朽化が進んでしまうため家賃は下落する物ですが、管理の具合によっては劣化が通常よりも速く進んでしまうことも。そうなると家賃を下げなければならず、収益が減ってしまうのです。しかも、一旦家賃を下げてしまうと簡単には戻すことが出来ません。そのために失敗する原因にもなるのです。

火災保険・地震保険

火災や地震はいつ起こるか分からない事態。そして物件を潰し得る大きな問題です。ですから、まともに食らってしまったら投資そのものが出来なくなってしまいます。

そのために掛けるのが火災保険や地震保険です。特に火災保険は火災以外のアクシデントにも対応するので、心強い味方です。

しかし、これらの保険は適用範囲を知らなければなりません。また、手続きの方法なども分からなければならないのです。そして、この部分を知らないならばビジネス上で大きな失態となって、失敗もあり得るのです。

失敗する原因5　法律の知識不足

不動産投資には様々な法律も関係して来ます。

投資家としては、それらを知っておかなければなりません。

次に挙げるのは法律を知らずに失敗した主な例です。

建築法規関連

建築法規も知っておかなければ失敗の元となります。

例えば、物件を便利な様にリフォームする場合がありますが、リフォームは注意をしないと違法建築物になってしまい、売却出来なくなる場合もあります。

また、土地に対しては建物が建てられる面積や延床面積は決まっています。つまり、土地に対して建物には広さの制限があるのです。そのため、仮に便利にするために増築などをしてしまうと、この面積を超えてしまい、違法建築物になってしまいます。

この場合には銀行融資を受けるのが困難になってしまうので、売却しにくくなってしまいます。そのため、売却益が受けられなくもなり得るのです。

商法関連

商法は売買のみならず、契約なども絡んで来るためにも必要な知識です。知らないでいると契約などの場面で失敗してしまうこともあります。

特に不動産に問題があった場合には契約不適合責任も関係して来ます。これも知らなければ不利益を被り得る要因。失敗のタネにもなってしまいます。

借地借家法関連

借地借家法は賃貸不動産と非常に関係の深い法律。ですから、必ず覚えるべき法律とも言えます。不勉強だと大きな失敗のタネになります。

と言うのも、借地借家法は賃貸契約書の効力にまで関係する法律です。しかもオーナーにとっては少しでも間違うと、非常に弱い立場に立たされてしまいます。

例えば、入居者にい退去して欲しくても、この法律によってオーナーの要望が退けられてしまいます。また、仮に契約書にオーナーの有利な条項を設けたとしても、この法律によって効力を失うことも。気を付けなければならないのです。

失敗を避ける為に勉強の方法

それでは、失敗を避けるための勉強の方法にはどの様な物があるのでしょうか。

代表的な物を挙げてみましょう。

ネット経由

今のネット情報は非常に便利。不動産投資の関連情報も素早く調べることが可能です。しかも、初心者向けの入門ページも見つかるので、それを利用しない手は無いでしょう。

また、不動産投資はメルマガなどもあります。そのメルマガには情報コラムの他にも動画のリンクなども貼っている物も。勉強には非常に便利です。

書籍

書籍も非常に有用です。初心者にも分かりやすく書いている物もあるので、おすすめ出来ます。

ただし、書籍の場合には情報が古い場合があるので、いつ出版された物かのチェックをしなければなりません。

セミナー

不動産投資会社が開いているセミナーも有用です。特にセミナーでは質疑応答もありますので、なかなか分かりにくい部分を知るのもおすすめ出来ます。

また、セミナーは投資家同士の横の繋がりを作るのにも恰好の場所です。情報交換のためにも、ぜひとも活用しましょう。

まとめ

不動産投資の失敗する原因となる点を知識の点から紹介しました。不動産投資において、知識不足がどんなに危険であるかが分かったと思います。

そして、これをカバーするためには勉強が必要。自分に合った物を選ぶことが大切です。

いずれにせよ、知識は多くの欠点を補います。投資の健全化のためにも、勉強に励むことが大切です。