不動産投資には良質の投資用物件が必須です。そして、立派で入居者が入りやすい物件…と考えると、新築の物件を思い浮かべる人も多いことでしょう。しかし、利回りを考えるならば、新築よりも中古が有利と言われています。

では、なぜ中古物件が利回りで有利なのでしょうか。

そこで、ここでは中古物件について、利回りや購入の際に確認したいこと、リフォームや購入の際の注意点について紹介したいと思います。

不動産投資で考えるべき利回りと中古物件

不動産投資において儲けの指標となるのが利回りです。利回りは新築の場合と中古の場合では完全に違う状況にもなり得ます。では、なぜ中古は利回りが違うのでしょうか。

不動産投資の利回りについて

まずは利回りの計算を復習してみましょう。

一般の商売の儲けは販売価格から仕入価格を差し引いた値が基本。そこから販売に必要な経費や税金を引いた金額が儲けになります。1000円の物を買う場合には、仕入れが600円で経費が200円、設けが200円…となるイメージです。

その一方で不動産投資の場合は収益を投資金額で割った値が基本です。その計算に必要経費や税金を加味して計算します。ですから一般の商売とは完全に違うと言えます。

尚、収益を投資金額で割ることは、一定の投資金額に対するリターンの計算がしやすいメリットがあります。

例えば、1000万円の収益に対して投資金額が500万円である場合と、800万円の収益に対して投資金額が200万円の場合を考えると、後者の方が収益は少ないのですが利回りは高いと言えます。投資金額100万円あたりの収益が500万円投資の場合が200万円、200万円投資の場合が400万円、つまり倍になっているからです。

価格の下落と家賃の下落

前述の様に、利回りは収益と投資費用の関係式で表されます。不動産投資の場合、これは家賃収入と投資額の値です。利回りは家賃収入を投資額で割って算出されます。

さて、投資用不動産の投資用物件は築年数が経つに連れて家賃は下がって行きます。ただし、築年数が経ったとしても家賃は劇的に安くなると言うことは、まずありません。家賃は徐々に下がって行きます。そのため、仮に家賃が新築の時に10万円だったとしても、築2～3年であれば9万円くらいは狙えます。

しかし、その一方で建物としての価値は新築と中古の間には雲泥の差とも言える開きがあります。それは築2～3年のレベルの物であっても違う物です。しかも2～3割のレベルの開きもあるとか…新築と中古ではそれほどまでに違うのです。

利回り計算のイメージ

では、これらの計算のイメージはどの様になるのでしょうか。

まずは家賃のイメージです。新築時に10万円、築1年単位で2000円ずつ減って行くと仮定しましょう。

つまり、下記の通りです。

尚、築年数がある程度経つと下げ止まります。築5年目以降を90000円としましょう。

その一方で物件価格の下げ幅です。これは1度でも入居してしまうと中古扱いになるのでガクッと下がります。1億円が2500万円下がってその後で100万円ずつさがるとか…そうすると、次の様なイメージとなるのです。

それでは、実際の利回りのイメージはどの様になるのでしょうか。

この物件が20戸で満室を想定して利回りを計算してみると、次のイメージとなります。

尚、利回りの計算は年間家賃をパーセンテージで表すため、12ヵ月分、100を掛けた値で算出されます。

この様に、新築時は24パーセントであった利回りが築1年目から30パーセントに上がり、そこからゆっくりと落ちて行きます。つまり新築よりも築浅物件の方が利回りが高いのです。

中古物件購入の際に絶対に確認したいこと

次に、中古物件購入の際の確認事項を挙げてみましょう。

前節の通り、中古物件は利回りが高くなるのですが、中古ならば何でも良いと言う訳ではありません。物件を買う時にはチェックすべき点があるのです。

建物の仕様と老朽化の状況

まず挙げられるのが建物の仕様と老朽化の状況です。

中古物件は程度の差こそあれ、どこかが老朽化しています。それは外壁かも知れませんし、内部かも知れません。また、専用部分の様にチェックが難しい部分かも知れません。

しかし、物件の老朽化の状況を確認しないで買ってしまうと、後日どんな不具合が発生するかも知れません。

特に雨漏りや配管の破損など、場合によっては致命的になる様なアクシデントも発生し得ます。物件の状況判断は難しい面もありますが、可能な限り確認する様にしたい物です。　

ちなみに、防火設備の様な不具合が許されない部分もあります。万が一の時に非常に危険な事態にもなりますので、しっかりと確認することが大切です。

過去のリフォーム履歴

投資用物件を快適に利用してもらうためにはリフォームが必用になる時があります。不動産投資は入居者の満足度が利回りに結び付くので、満足度維持のためにリフォームが必用だからです。

さて、中古物件を購入する場合、その物件が過去にリフォームをした可能性があります。例えば外壁の塗装や屋根防水、あるいは住宅設備などです。築15年の物件を購入するのであれば、築10年の段階で浴室やキッチンなどを交換している…という可能性があるのです。

ところで、このリフォームの履歴は中古物件購入の際には、可能な限り確認しておくべきです。と言うのも、次のリフォームの時期を検討する場合、それ以前のリフォームの時期と内容を知っておいた方が決めやすいからです。

例えば、外壁塗装には耐用年数が10年クラスの物や15年クラスの物まで、様々な種類があるのですが、仮に築17年くらいの物を購入するのであれば、以前の仕様が分からないとリフォームの時期を見誤ってしまいます。

より経済的でメリットの得られるリフォームのためにも、以前の物を知っておきましょう。

投資用物件の立地条件

中古物件は物件の周囲が既に街が出来ていることもあり、図面を見れば大体が分かると思われがちです。例えば、建物がどの方向に向いているか、何階の建物か、構造はどの様な物かなどです。 しかし、立地条件の現地での確認は絶対に必要です。

と言うのも、例えば、南向きの物件の中には日当たりが良過ぎる物件もあります。日射は「適度」が良いのであって、「強烈」である場合には住環境としても悪くなってしまいますし、場合によっては建物の劣化まで進めてしまいます。当然ながら、日射までは図面には載りません。

また、立地の条件によっては敷地の外から居室の中まで見えてしまう物もあります。

いずれにろ、その様なトラブル回避のためにも立地の確認も必要なのです。

入居者について

中古物件には入居者が入っている場合があります。

この様な場合には購入してすぐに家賃収入が入って来るので、非常にありがたい状態と言うことが出来ます。

しかし、そこに入っている人物に問題があったとしたら、場合によっては避けるべきな場合もあります。例えば部屋を不潔にして使われている場合、状況によっては隣室からのクレームや退去のリスクも出て来ます。

そして、賃貸物件は借地借家法によって入居者の権利が守られているので、オーナー側からの解約は簡単ではありません。入居者の確認は非常に大切なのです。

物件の周辺環境

物件の環境的瑕疵はあらかじめ説明を受けることになるのですが、瑕疵としてカウントされにくい物もあるので、周辺環境の確認も大切です。

物件に悪影響を及ぼし得る周辺の施設には分かりやすい物とそうでない物があります。例えば下水処理場の様な施設は地図に載っているので比較的分かりやすいです。

しかし、近くに暴力団事務所やカルト宗教のアジトなどがある場合や、ネコやハエなどが発生している空き家などは物件の周辺を見なければ分かりません。しっかりと確認しましょう。

防災設備の状況

防災設備はしっかりと作動しなければ、万が一の事態に対応出来なくなり、ケースによっては入居者の生命をも脅かすアクシデントに繋がり得ません。

例えば防火戸の開閉が不確実の場合には、火災発生時に避難が出来なかったり全体に燃え移ったりで大変なことになります。

不動産投資は入居者あってのビジネス。安全確保のために防災設備を確認しましょう。

不動産投資ローンについて

不動産投資は多くの場合、ローンが必用です。これは中古物件であっても例外は無いでしょう。

さて、不動産投資ローンには借入期間が35年といった長い期間の物もありますが、法定耐用年数が切れるまでとしている場合もあるので、ローンが使えるかどうかの確認が必用です。

いずれその時が来る！投資用中古物件のリフォームについて

中古物件はリフォームが必用となる場合が少なくありません。

しかし、リフォームとは言っても多額の費用が必用。考え無しにするべきではありません。では、リフォームを検討する場合には、どの様な点に注意が必用なのでしょうか。

リフォーム費用と利回り

リフォームを考える上で大切なのは「利回りを考えること」です。

と言うのも、いくらリフォームして客付け力がアップしたとしても、利回りが上らなければ成功では無いからです。

利回りの確保のためには、リフォームの費用を抑えることが必用です。物件の魅力を最大限に引き出すことも重要なので、まさにアイデア勝負になります。

リフォームと入居者の満足度

リフォームは入居者の満足度に連動します。採算度外視のリフォームの場合には家賃が上がって満足度は上がらないでしょうし、コスト優先の場合でも仕様に物足りなさを感じてしまい、満足度は落ちてしまいます。

入居者の希望を考えるならば、安くて良い物件に住めるのが魅力でしょうから、そこに合わせるリフォームが必用となるのです。バランス感覚が勝負となるでしょう。

リフォーム後の家賃はどうなるか

リフォームをすると高い家賃が狙えます。しかし、やはり限度があるでしょう。

と言うのも、家賃を決める要素は物件の仕様だけでは無いからです。

家賃を決める条件としては、駅からの距離、周辺地域の状況など、リフォーム以外の要素も多くあるからです。リフォームは万能では無いことを覚えましょう。

中古物件購入の注意点

ここで、中古物件購入の注意点を挙げてみましょう。

中古物件は利回りが期待出来るのですが、間違った物件を購入してしまうと大変なことになるからです。

客付け力は大丈夫か

まず挙げられるのが物件の客付け力です。

投資用物件はいくら購入価格を抑えたとしても、入居率が高くなければ利回りは上がりません。やはり客付け力は前提となるのです。

ですから、購入にあたっては家賃に対して納得し得る状況か検討する必要があります。

リフォームが可能なレベルか

今のリフォーム技術は非常に発達していて、古い物件であっても新築同様に改装してしまいます。その仕事ぶりを見るならば、どんな物件でも一新出来ると思ってしまいます。

しかしリフォームには限界があり、何でも可能であるとは限りません。特に共同住宅の場合、物理的にも法的にも制限があるものです。

ちなみに、築50年を超える古民家を改装して使う例が流行っていますが、これもリフォームが出来るレベルかどうかを検討する必要があります。仮にリフォームが出来ない物件の場合には物件としても使えないので注意が必用です。

まとめ

中古物件について見て来ました。中古物件が利回りで有利なこと、利回り計算のイメージなども把握出来たことと思います。

また、中古物件を購入する上での注意点も分かったことと思います。

中古物件は不動産投資でも有利な選択にはなるのですが、実際に使うためには、いくつものハードルを乗り越えなければなりません。しかし、一旦ビジネスを軌道に乗せれば安定は確実です。ぜひとも物件の使い方を研究しましょう。