みなさんは「みんなで大家さん」をご存じでしょうか？

もしかしたら、CMを見たことがある人がいるかもしれませんね。

今回、みんなで大家さんのCMが気になって仕方が無かったので、みんなで大家さんのCMにまつわる事に関して調べてみました。注目したのは下記のポイントです。

「みんなで大家さんのCMは誇大広告じゃないの？」

「期待しすぎじゃないの？」

「利益は本当に出ているの？」

「危なくないの？」

「想定年利回り7％ってぶっちゃけどうなの？」

などなどいろんな声をいただきましたので、みんなで大家さんのCMに嘘はないか、本当におすすめできるサービスか、徹底調査してみました。

これから、「みんなで大家さん」を始めようか悩んでいる方、不動産投資に興味はあるけど何から手を付けていいかわからない方に参考にしていただければ幸いです。

みんなで大家さんって何なの？

「みんなで大家さん」とは不動産投資の一つである「不動産共同投資事業」と呼ばれる不動産投資商品です。

具体的には、どのような特徴があるのでしょうか。

近年増えている不動産型クラウドファンディングとは厳密には違います。

「みんなで大家さん」ならではの特徴もあるので、一つ一つ投資をするうえで何に優位性を見出せるのか、何に注意しなければいけないのか見てもらえたらと思います。

まずどのような仕組みで利益が出ているのでしょうか？

みんなで大家さんの不動産投資商品の仕組み

「みんなで大家さん」はどのようにして利益を出す仕組みとなっているのでしょうか？

仕組みとしては、まず「みんなで大家さん」の営業担当者が不動産の管理業務および入居者との賃貸借契約を結びます。

ここまでは通常の不動産投資と一緒ですが「みんなで大家さん」の場合は、ここから複数の参加者を募って営業担当者と参加者で「匿名組合契約」と呼ばれる契約を結びます。

複数の参加者は営業担当者と一緒に出資を行います。

肝心の配当ですが「入居者から得た賃貸収入を元手に出資額の大きさに応じて配当が参加者の手元に入る」という仕組みになっています。

賃貸収入というのは、不況によって入居者が急に増減することは考えづらく、とても安定してリターンが得られやすいため投資先として一定の評価を受けています。

不動産特定共同事業許可を得て運営している会社だから安全性が高い！

みんなで大家さんは「不動産特定共同事業許可」という国からの承認を得て運営されています。

似たような業態の会社は他にもありますがお金が多く集まるため不正をしている悪質な業者も多く、そのリスクを見抜くためには事業を営むための許認可を監督官庁から得ているのかどうかは大きな鍵となります。

「不動産特定共同事業許可」は複数の厳しい条件をクリアしていないともらえない許認可なので、運営会社の信頼性は法的な観点から見ても高いです。

「不動産特定共同事業許可」という厳しい基準もクリアして資本金が1億円あるため、安全性は高いと言えるでしょう。

みんなで大家さんと似た業態で、不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングがあります。

各サービスを運営する上では許認可が必要になるのですが、資本金のハードルが大きく異なります。

運営会社がどの許可を持っているかによって、信頼性は変わってくると言えるでしょう。

ここでは具体的に3つの許認可とそれぞれのハードルを紹介します。

みんなで大家さんは、資本金は1億円以上、純資本の金額が資本か出資額の9割を越えていることなどさらに厳しい条件をクリアしているため、運営会社への信頼性も高いと言えるでしょう。

この基準をクリアして許可を得ていることから、みんなで大家さんの運営会社の信頼性は法的にも高いと言えます。

優先劣後方式を採用していてリスクが低くなっている！

クラウドファンディングやソーシャルレンディングのサービスでは、出資者の元本保証がないことがデメリットに挙げられることが多いです。※もちろん株式投資を行う場合にも、元本保証はありません。

しかしながら、「みんなで大家さん」は元本の安全性をできるだけ確保するために、優先劣後出資の仕組みを採用しています。

優先劣後出資とは、個人投資家を優先出資者とし、「みんなで大家さん」の運営元が劣後出資と位置付ける仕組みのこと。

不動産の変動に対して、20%まで価値が下落したとしても劣後出資として20%分は運営元がもつので、投資家の元本に影響を与えることがありません。

それゆえ、最大20%分ではありますが、個人投資家が投資した元本が毀損することはないのは安全性が高いと言えます。

行政処分を受けてるって本当なの？

みんなで大家さんは、過去に大阪府より行政処分を受けており、その際に分配金の遅延や元本の未償還を起こしています。

行政処分にも早急に対応してすぐに軌道修正しており、遅れてしまった分の分配金もすべて償還済みです。

2022年10月時点では、分配金の遅延は一切ありません。

CM内容を確認してみよう！ちょっと言い過ぎじゃないの？

CMはそもそも、良い面だけを取り上げます。

お金を払ってCMを打っていると考えると、当然と言えば当然ですよね。ただし、誇大広告ではないか？と言う疑念は常に持っておくべきでしょう。その上で利用するメリットがあるのかどうかについてを考えるべきでしょう。

「趣味に使いたい、子供にお金がいるから、旅行に使いたい、再婚したい・・・ってCMでは言ってるけどそれだけ利益出てるの？」

ずばり答えを言ってしまうと、過去14年間、想定年利回り7％で年間6回の配当を出し続けているという実績があります。

つまり、最低出資金が100万円ですので、100万円投資を行った場合、年間7万円利益があることになります。

それを6で割ると、二か月に一回の利益が出ますので、100万円預けて二か月に一回、11600円程度の利益が手元に入ることになります。

ひと月当たりでは5800円程度です。

そのため、後は出資する側の資金と趣味、育児、旅行、再婚にいくら使うかによってくるのではないでしょうか。

「想定年利回り7％って高いの？低いの？」

数ある不動産型クラウドファンディングの中でも、「みんなで大家さん」の想定年利回りは高い方になります。

想定年利回りが6～7%となっており、高いリターンを期待できます。

他の不動産型クラウドファンディングでは、平均年利回りで行くと4～6％ほどです。

投資における1％の違いはとても大きいです。

出資額が、1000万円出資する場合は1％で10万円も変わってきます。4％で40万、5％で50万、6％で60万、7％で70万となり手元に入ってくる利益に雲泥の差が出てきます。

なので、基本的には年利回りは高ければ高いほど良いものとなってきます。

ただ、あまりにも年利回りが高いと、「詐欺じゃないか？」「怪しくないか？」と思うの自然な発想です。

実際にクラウドファンディングの中には、そういった悪質な事件もあるので当然でしょう。

ただ、みんなで大家さんの良いところであるはずの利回りの高さが、良すぎるが故に逆に疑念を抱かせることになるのは残念なことです。

ちなみに他の不動産型クラウドファンディングの中には、もっと高い想定年利回りを出しているところもあります。

なぜこの想定年利回りなのか、しっかりと利益が出ている仕組みや、その分とっているリスクを理解したうえで投資をおこなうといいのではないでしょうか。

株式投資と比べてリスクはどっちが高いの？

不動産投資型クラウドファンディングと株式投資ならどちらがリスクが高いのか？について知っておきましょう。

長期的と考えるのならFXと比べるよりも株式投資と比べてみた方が現実的です。普通の不動産投資と比べてみてもよかったのですが、投資に必要な資金が違いすぎるので、同程度の金額でも出来る株式投資と比べて見る事にしました。

みんなで大家さんは株式投資のように外部要因に影響されにくいためリスクが低い

みんなで大家さんはなぜリスクが低いのかについては、株式投資と比べて損をする要因が限られているからです。

株式投資であれば、どれだけ投資先企業を調べ、かつ業績が実際によかったとしても、期待業績より下回っただけで株価は下落してしまいます。

他にも競合他社との比較や政治状況、新型コロナウイルスなどの病気や震災、国際問題など、1つの企業ではどうにもならない外部要因によって損をすることや、株式市場全体が暴落することすらあるわけですよね。

業績が過去最高益でも株価は下がって損をするようなケースが日常茶飯事です。

一度に、退職金が全部溶けてしまった話をあなたも聞いたことがあるのではないでしょうか。

みんなで大家さんより株式投資の方がハイリスク・ハイリターン型

みんなで大家さんには政治や国際問題などは関係ありませんし、実際にコロナの影響も受けていません。

一方で外部要因の影響を否応なしに受けてしまうため株はリスクが高いです。

もちろんその外部要因によって業績とは関係なく上がる可能性もありますが、株式投資は間違いなくハイリスク・ハイリターン型の投資商品に分類されます。

みんなで大家さんにおいては、みんなで大家さんが選定した投資先の不動産が予定通り運用されていけばいいので、我々投資家にとっては外部要因の問題はあまり気にしなくてもよいのです。

みんなで大家さんで損をした方はいないが株式投資で損をした方は無数にいる

一つの考え方として、みんなで大家さんで損をした方は過去14年間一人もいませんが、株式投資で損をした方は数えきれないくらいいる点も、みんなで大家さんという投資の安全性を示すものでしょう。

このようなリスクを考えても、特に大儲けしたいのではなく年金代わりのために投資を考えている方などには、みんなで大家さんの方が適していると言えますよね。

株式投資もやっているからこそわかるメリットを、ぜひ参考にしてみてください。

一般的に長期的には、損をしないと言われるインデックスファンドと比べてみてどうなのか

今回は、インデックスファンドでも有名なS＆P500と比較してみます。

※S&P500とは、S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス社が公表している、米国株式市場の株価指数のひとつです。

ニューヨーク証券取引所やNASDAQに上場している代表的な500銘柄の時価総額を元に算出されます。

S&P500は米国株式市場の時価総額の約80%をカバーしており、米国の市場動向を把握する上で非常に重要な指標といえるでしょう。

そのほか米国の株価指数としてはダウ平均株価などが有名です。

なお日本の代表的な株価指数には、日経225（日経平均株価）やTOPIX（東証株価指数）などがあります。

肝心の利回りはと言いますと、S＆Pに連動するインデックスファンド「SBI・V・S＆P500」に投資した場合、平均的な年利回りは8.62％となるようですね。

この点は、「みんなで大家さん」よりも高いのでS＆P500で良いのではと思うかもしれません。

しかし、S＆P500は常に価値が上がり続けているわけではありません。

コロナショック、リーマンショックなどの影響を大きく受けていますし、その時には価値が大きく目減りしてしまいました。

※もちろんその後、コロナショック、リーマンショック以前よりも上昇しています。

また持ち直すから大丈夫と思える方であればよいのですが、どんどん目減りする価値に、つい売ってしまいたくなるものです。

それに比べて「みんなで大家さん」は2ヶ月に一回必ず配当があります。それは、不況とは関係なく過去14年間は出ています。

そのため、S＆P500と比較しても、安心して投資がしやすいのではないでしょうか。

まとめ

結論から申し上げますと、上記で述べたように、「みんなで大家さん」の利益は過去14年間は、想定年利回り7％を維持したまま、出続けています。

「14年間の実績があるから今後も絶対大丈夫。」とは言いません。

しかし、これ以上どのくらいの期間実績が出ていたら納得ができるというのでしょうか。

一定期間の実績という意味では十分すぎるのではないでしょうか。

また誇大広告と呼ぶには、個人の価値観、資産状況、お金の使い方にもよるとは思いますが決して趣味、育児費用、旅行、再婚？に充てるには不可能な額というわけではなさそうです。

そのため、一見「みんなで大家さんのCMは誇大広告じゃないの？」「期待しすぎじゃないの？」「利益は本当に出ているの？」「危なくないの？」という声がありますが、どうやら言いすぎているわけでもないようです。

最後に、もし「みんなで大家さん」で不動産投資を行うのであれば、ネット上の様々な情報に流されず、御自身の納得のいくところまで調べてから、余剰資金で始めてみてもよいのではないでしょうか。