不動産投資は始めるには多額の資金が必要です。収益性の高い不動産は購入費も高くなるからです。実際、首都圏の収益性の高い不動産は億の資金を要します。

さて、不動産クラウドファンディングは物件の購入費用を小口化することで、資金調達の困難な人でも始めやすいメリットがあります。

しかし、始めるにあたっては準備が必要ですし、始め方も知っておいた方がベターです。

そこで、ここでは不動産クラウドファンディングの始め方について取り上げたいと思います。

不動産クラウドファンディングの仕組み

不動産クラウドファンディングは一般の不動産投資とは投資の仕組みが異なります。始め方を知るに当たっても、仕組みを知ることは大切ですので、再確認をして行きましょう。

運用は事業者に委託

「事業者に運用を委託する点」です。

一般の実物不動産投資は投資家が物件を購入し、銀行の融資を手配し、不動産を管理します。ですから、意外に労力が必要です。しかも、銀行はキャッシュフローの報告を求めて来ることもあるので、経営管理もしっかりとしなければなりません。

その点、不動産クラウドファンディングは物件の選定や不動産管理も事業者に委託します。そのため、投資家は物件の運営にタッチしません。必要な労力が無くなるので、実物不動産投資よりも副業に向いています。

少額投資が可能

冒頭にも挙げた通り、不動産クラウドファンディングは物件の購入費用を小口化します。そのため、少額投資が可能です。中には1万円から受け付けてくれるファンドもあるほどです。

投資用不動産を小口化する点では不動産小口化商品と同じなのですが、不動産小口化商品は100万円単位が多いです。不動産を購入するまでの資金は必要では無いのですが、それなりの資金を要します。

その点で、より少額な不動産クラウドファンディングは大きなメリットがあると言えます。

短期投資が多い

不動産投資は基本的には長期間です。実物不動産投資は物件を購入して数十年のローンを組みますし、不動産小口化商品も10年を超える物が多いです。

その点、不動産クラウドファンディングは数ヵ月から2～3年以内と短期間の物が多いです。そのため、換金のスケジュールが立てやすいメリットがあります。

ただ、途中解約が出来ない物が多いので、その点では不動産投資信託に劣ります。

インターネットが主な手段

不動産投資はインターネットを活用する場面が多いです。物件を探す場合、業者を探す場合など、手軽に多くの情報を集められるので便利です。ただし、インターネットは必携と言う訳ではありません。足を使った物件探し、業者探しも可能だからです。

しかし、不動産クラウドファンディングの場合は物件探しから契約までインターネットが必須です。インターネットを介して物件と業者を探し、ネット経由での応募となるから。一連の作業に必要なのです。

他の不動産投資との違い

不動産クラウドファンディングは他の不動産投資とスタイルが異なります。

そこで、ここでは不動産クラウドファンディングと他の不動産投資の主な違う点を挙げてみましょう。

実物不動産投資

不動産クラウドファンディングとは1つの物件で購入するか、大勢の投資家で購入するかが最大の相違点と言えるでしょう。また、実物不動産投資の場合は物件の情報収集、取得、銀行融資の手配、物件の管理、売却を投資家が行いますが、不動産クラウドファンディングの場合は事業者が行います。

不動産クラウドファンディングの物件は事業者が所有権を持っている点も大きな相違点です。そのため、投資家は購入の際に銀行融資が利用出来ません。

ちなみにリスクは実物不動産投資では投資家が直接的に負い、不動産クラウドファンディングの場合は事業者が負います。そのため、仮に赤字になったとしても、実物不動産投資は借金だけが残って大損する可能性がありますが、不動産クラウドファンディングは元本割れこそありますが、借金だけが残って大損することは、まずありません。

不動産小口化商品

不動産クラウドファンディングも不動産小口化商品も「不動産を小口化して複数の投資家が購入する」と言う点では同じです。しかし、大きな違いは「いくらから受け付けてくれるか」です。不動産小口化商品は100万円単位の物が多く、不動産クラウドファンディングは1万円からの投資が可能です。

また、運用期間も大きく違います。不動産小口化商品の場合は10年レベルになる一方で、不動産クラウドファンディングは数ヵ月から2～3年と短い期間で終わります。

不動産投資信託

不動産投資信託は投資家がファンドの運用会社に出資して運用会社が利益を出し、その利益を投資家に還元する物。ですから、投資家が直接的に運用にタッチしない点は似ています。

しかし、不動産クラウドファンディングの場合は投資先が見えているのに対し、不動産投資信託は見えておらず、どの不動産に投資しているかも知りません。

また、運用期間も異なります。不動産投資信託は換金タイミングが自由で、必要な時に解約が出来ます。

他にも、投資可能金額も違います。不動産投資信託には100円から受け付ける物もあり、投資にあたってのハードルがグッと低くなっています。

不動産クラウドファンディングの始め方

次に、不動産クラウドファンディングの始め方を取り上げます。以下は代表例です。

個人情報登録

不動産クラウドファンディングの手続きはネット上が基本です。最初に事業者のサイトに入り、会員登録をします。この時に個人情報の入力が求められるので、書き込みます。記載するのはメールアドレスや住所・氏名・電話番号などです。

本人確認書類の提出

次に行うのが本人確認書類の提出です。本人確認に使える書類は次の物となります。

口座開設

不動産クラウドファンディングには口座が必要ですので、開設します。

尚、口座開設には審査が必要です。口座が開設し終わったら、口座に資金を入れます。

ファンドの選択

いよいよ投資するファンドの選択です。不動産クラウドファンディング事業者のサイトから物件を選び、内容を確認してから決めます。

物件選びは、最初に事業者に物件資料を請求して、状況や条件などを最初に確認してから行いましょう。

始める時の注意点

不動産クラウドファンディングは実物不動産投資や不動産小口化商品などよりも資金面でのハードルが低く、始めるにあたっても簡単です。しかし、何も知らずに始めることは良くありません。場合にもよりますが元本を割ってしまうことがありますので注意が必要です。

そこで、ここでは不動産クラウドファンディングを始めるに当たっての注意点を取り上げてみましょう。

始める時の資金について

不動産クラウドファンディングは利回りが高く、可能な投資額も1万円からと低いのが大きなメリットです。運用期間は短くなりますが、定期預金の様な使い方も出来るでしょう。

しかし、いくら高い利回りとは言え、元となる資金が少な過ぎる場合には大きなリターンは望めません。利回りはパーセンテージで効いて来るため、元々の資金が少なければ戻って来る分も少ないのです。

ですから、不動産クラウドファンディングを始めるにあたっても、ある程度の資金はあった方がベターです。1万円では500円程度のリターンのファンドであっても、100万円あれば5万円となります。パーセンテージは同じでも返って来る資金は多くなるのです。

物件選びは自分で判断

不動産クラウドファンディングは有望な物件を事業者が選びます。ですから、物件はどれも手堅い物であり、儲かる確率が高いと言えます。

実際、東京都内のファンドを探してみると、人気のある大きな街の再開発がファンドとして出ています。そして、これらの街のファンドは人気が落ちない限り有望でしょうから、ファンドの利回りも落ちないことでしょう。

しかし、不動産クラウドファンディングのサイトを見てみると、ファンドの規模や状況、そして利回りなどまで書いてはいますが、「どれくらいの勝率で儲かるか」はありません。儲かるかどうかは投資家自身の判断によらなければならないのです。

また、物件の利回りも情報にも記載されていますが、実際の利回りがどの様になるかも分かりません。想定利回りに対してどれくらいの幅で上がり得るか、落ち得るかの判断は投資家自身で行わなければならないのです。

物件のリスクはケースバイケース

投資ビジネスのリスク対策は分散です。投資対象を分散させることによって、何か1つの物件が破綻しても、他の物件が生き残るので全滅が免れられるのです。不動産投資信託などの場合は複数の物件に分散して投資しているので、突然に全滅することは、まずあり得ません。

しかし、不動産クラウドファンディングの場合は複数の物件を購入して分散は出来たとしても、個々の物件がどれくらいのリスクを負っているかはケースバイケースで、投資家自身が見なければなりません。

例えば、海辺のリゾート地域に物件を購入するならば、潮風などによる物件の早期劣化が考えられますし、駅前の繁華街近くであれば風紀の悪さがネックになることもあります。

そして、これらの問題点は投資家自身が見抜かなければなりません。最後は投資家自身の責任なのです。

事業者を見ることも大切

不動産クラウドファンディングの事業者は一定の基準を満たした事業者で、経営基盤もしっかりしています。世間的に見るならば、どの会社も優良企業に見えることでしょう。

しかし、その様な優良企業であったとしても、倒産のリスクがゼロになる訳ではありません。経済状況の変動は避けられませんので、その余波を受けての破綻もあり得るのです。

また、事業者の力量不足もあり得ます。不動産経営は入居者の満足度が非常に重要で、満足度が上がらない場合には空室リスクや家賃下落リスクが上がるからです。事業者が力不足だと、不動産経営が上手く行かないこともあるのです。

ですから、投資家には事業者を見る「目」が要求されます。事業者の資本金やキャリアなどを確認し、今後の事業が任せられるかの判断が必要なのです。

ちなみに、宅建業者には免許番号を公表しています。参考になりますので、注意して見ることが大切です。

不動産投資の知識も欲しい

不動産クラウドファンディングは事業者に資金を預ければリターンが入って来る物なので、実物不動産投資の様なレベルの知識は必要無い…と思うかも知れませんが、決してそうではありません。不動産クラウドファンディングであっても不動産投資の知識は必要なのです。

と言うのも、不動産クラウドファンディングであっても物件選びは必要で、物件の良し悪しを判断するためには不動産投資の知識が欠かせません。また、不動産クラウドファンディングであっても事業にはリスクが伴います。そして、そのリスクに関しても、不動産投資の知識が無ければ理解は出来ません。

不動産クラウドファンディングは資金を出せばリターンが入って来るのではありません。あくまでも不動産投資の1つのスタイル。知識は必要なのです。

勉強の必要性

知識が必要ならば、当然のことながら「勉強」も必要です。

ただ、不動産投資の勉強はネット経由でも可能です。また、隙間時間も活用出来ます。

インターネットを見るならば、不動産投資に関する情報が多く見つかりますし、有用なメルマガなどもあります。有効に活用し、知識の習得に努めましょう。

まとめ

不動産クラウドファンディングの始め方について取り上げました。始め方のイメージに併せて、勉強などの必要性も分かったことと思います。

いずれにせよ、成功には準備が必要です。予習をしっかりとして、より良い物件を選び、効率的な投資を実現しましょう。