不動産投資はリスクがそれほど高い投資では無いため、取り組む人の多い投資ビジネス。しかし、自己資金が掛かることや銀行融資が必要なことなど、超えなければならないハードルが多いのも確かです。そのため、不動産投資を諦める人も少なくないことでしょう。

さて、不動産小口投資という投資スタイルがあります。これは高額の不動産を小口化して投資するビジネス。投資費用も一般の不動産投資ほどには発生しないのが特徴です。ですから、自己資金があまり用意出来ない人に向いています。

しかし、挑戦するにしても特徴を掴んでおくことは大切です。

そこで、ここでは不動産小口投資のメリットとデメリットをメインに紹介します。

不動産小口投資のメリット

まずはメリットから紹介して行きましょう。

少額からスタート出来る

冒頭にも挙げた通り、一般の不動産投資は多額の自己資金が必要です。東京都内であれば区分マンション投資であっても、1000万円の資金が必要であるのも珍しくはありません。人気の高い土地の物件となれば、更に多額の資金が要ります。ちなみに、東京都内では数億円のマンションも今では珍しくありません。一般の人には非常に高いハードルです。

しかし、不動産小口投資は物件を小口化しているので、それほどの資金を必要とはしません。物件の条件にもよるでしょうが、100万円程度から始められます。

数千万円の物件であっても、それを小口化して複数人で負担するので参加が可能となるのです。

不動産のプロの選んだ物件に投資が出来る

不動産投資は物件選びが非常に重要。どの様な不動産を購入するかで勝負が決まってしまいます。また、利回りの高い物件、売却に強い物件を選ぶにはコツがあり、特に初心者には選ぶのは簡単ではありません。

しかし、不動産小口投資であれば不動産特定共同事業者として許可を受けた宅建業者が物件を選びます。つまり、不動産のプロが収益性の高い物件を選ぶので、信頼性が非常に高くなるのです。

尚、不動産小口投資の場合には一般では手の届かない物件、例えばタワーマンションなどの様に独特のノウハウが必要となる物件も投資対象となります。「プロならでは」と思える物件選びとなるのです。

不動産投資信託と違って物件を見て投資出来る

不動産投資信託は資金を運用会社に出資し、運用会社が物件の購入から管理までを行うのですが、物件選びには投資家は参加しません。

しかし、不動産小口投資の場合は投資家が物件を見て選ぶことが可能。その物件が有望であるかどうかを「自分の目で見る」ことが出来ます。

もしかすると、不動産投資信託では投資家の意図する様な物件を購入せず、狙える利益を逃しているかも知れません。その点、収益性などまで確認出来る不動産小口投資は、投資家の考えを反映させやすいと言えます。

相続税対策になる

相続税は所有する資産、それも現金や有価証券などに留まらず、趣味として持っていた美術品やコレクションなどにも発生する税金です。ですから、税金対策が簡単では無い厄介な税金と言うことが出来ます。

しかし、不動産で資産を持つならば、現金などと違って評価額が低くなるために相続税対策になります。

そして、不動産小口投資もこれと同じ。相続税を抑える効果があるのです。

リスク分散がしやすい

投資にはリスク対策が必要です。投資のリスク対策の基本は分散。仮に所有するどれかの投資対象にアクシデントが発生したとしても、別の投資が残るので全体の崩壊が避けられるのです。

さて、一般の不動産投資の場合は分散投資の点で不利です。不動産投資には地震などの自然災害リスクがありますが、物件を1つしか持たない投資家にとっては分散が出来ません。そのため、自然災害が起こると致命的なダメージも受け得ます。

しかし、不動産小口投資の場合は少額のため、複数の物件への投資も比較的しやすいです。複数の物件に分けることが出来れば、1つの物件がダメージを受けても他の物件が残ります。全体の崩壊を避けられるのです。

管理の手間が掛からない

不動産投資は入居者の家賃によって成立するビジネスです。ですから、仮に物件での生活に満足しない場合には空室リスクが上がります。また、物件は老朽化してしまうので修繕やリフォームが必要です。

さて、一般の不動産投資の場合には管理に手間が発生します。確かに不動産管理会社に委託すれば実務は少なくなりますが、それでも連絡は密にしなければなりません。

その点、不動産小口投資の場合は運用を一括して委託出来ます。そのため、管理の手間が掛かりません。

管理に労力を割く必要が無いことは魅力的です。特に、忙しい人には向いています。

不動産小口投資のデメリット

次にデメリットについて挙げてみましょう。

銀行融資が使えない

不動産小口投資は手持ち資金が少なくても始められるメリットがあります。しかし、それでもある程度の資金は必要です。そのため、投資家によっては銀行融資の必要性を感じるかも知れません。

さて、不動産小口投資の場合は銀行融資が利用出来ません。つまり、手持ちの資金のみが投資可能額となってしまうのです。

銀行融資を利用出来ることは不動産投資ならではの魅力。利回りを上げるためにレバレッジを効かせることが可能となるからです。不動産小口投資の場合は、その魅力の部分が無くなってしまう点がデメリットとなります。

利回りが低くなる傾向

不動産小口投資は運用を委託します。物件選びから管理まで委託出来ることは大きなメリットです。

しかし、これにも費用が掛かります。そして、その費用は収益から差し引かれるのです。

その結果、利回りは一般の不動産投資と比較して低くなりやすいです。

また、銀行融資が使えないのも利回りを下げてしまう要因になります。

と言うのも、一般不動産投資の場合は、銀行融資を利用してレバレッジを効かせて大きな投資が可能となり、元本に対する利回りが大きくなるから。しかも、不動産投資のステージが進むとフルローンも不可能では無くなり、更に大きな収益が狙えます。この差は非常に大きいです。

中途解約が出来ないこともある

不動産小口投資には解約出来ない物があります。

これは一般の不動産投資とは決定的に違う点です。

一般の不動産投資であればタイミングと相手さえ見つかれば売却が可能。出口戦略を自在に設定出来ます。売却益が出た場合には、新たな投資用物件の資金にまわすことも可能なのです。

しかし、不動産小口投資の場合は、その様には行きません。一旦購入してしまったならば、途中で止めることは出来ないのです。

一般の不動産投資との比較

不動産小口投資は物件を小口化する物です。ですから投資信託などよりも一般の不動産投資に近い物と言えます。

しかし、不動産小口投資と一般の不動産投資は別物です。ここでは相違点を挙げてみます。

物件選び・購入について

物件選びと購入は一般の不動産投資の場合は投資家自身が品定めをして購入します。その一方で、不動産小口投資の場合はプロが物件を選び、その中から投資家が選ぶスタイルです。ですから、一般不動産投資の方が物件選びと購入のリスクを投資家が被る率が大きくなります。不動産投資の初心者にとっては不動産小口投資の方が向いていると言えるでしょう。

銀行対策について

先に挙げた通り、不動産小口投資では銀行融資が使えません。そのために大きな投資が出来ないのがデメリットではあるのですが、逆から言うならば不動産小口投資は「銀行対策の手間が必要無い」点がメリットとも言えます。

銀行は投資用物件を購入する際には強力な味方にはなるのですが、敵にまわった場合には、これほど恐ろしい相手は居ません。こちらにペナルティが発生し、それによって融資の全額を一括で返済する様に言われたらどうなるでしょう。不動産小口投資は、この様な恐怖を味わう必要が無いのです。

管理について

不動産小口投資は物件管理の手間が掛かりません。

その一方で、一般不動産投資の場合は管理の手間が掛かってしまいます。

確かに一般不動産投資の場合も、不動産管理会社に委託すれば労力は抑えられますが、管理会社を選ぶ手間や入居者審査などが必要です。そのため、労力的には不動産小口投資の方がやはり軽いです。

ただし、一般不動産投資にはサブリースでの管理もあります。サブリースであれば管理まで丸投げをすることが可能。入居者審査などまで請け負ってくれるので、条件次第では有利にもなり得ます。

リスクについて

リスクについては基本的には双方とも同様です。

しかし、分散投資が容易なため、リスクでは不動産小口投資の方に分があります。

特に大きな災害などで物件に大ダメージが発生した場合には、一般不動産投資の方が銀行融資を利用しているだけにキャッシュフローが悪くなります。場合によっては返済だけが残ってしまうのです。

不動産投資信託（REIT）との比較

不動産小口投資は投資家自身が運用をするのでは無いので、不動産投資信託と似ている面が多いと言えます。しかし、両者は完全に別物です。

そこで、ここでは両者の特徴について比較してみましょう。

投資対象について

先にも挙げましたが不動産小口投資は投資用物件を小口化して投資する物。管理の委託はしますが、投資用物件を選ぶことは可能です。自分の目で見て将来性や収益性を判断出来るのが大きな特徴と言えます。

その一方で、不動産投資信託の場合、投資家は出資をするだけで物件の選定や購入なども運用会社が当たります。投資家はファンドの運用方針などで投資対象をある程度は知ることが出来ますが、具体的な対象は知らされません。

ですから、投資対象を投資家自身が知るか否かが両者の大きな違いと言えます。

運用について

運用は基本的には不動産小口投資も不動産投資信託も同じ。基本的には委託することになります。ですから運用には投資家自身がタッチすることがありません。

ただ、不動産小口投資は自分の投資先が分かるので運用状況が比較的見えやすいです。しかし、不動産投資信託の場合には、投資家は投資対象が何かも知りません。しかもリスクヘッジのために、投資先も投資タイミングも変えています。運用状況は純資産総額から推測するくらいしか無い点が違います。

リスク管理について

リスク対策の基本は投資対象の分散になりますが、投資対象の分散も不動産小口投資の場合には投資家自身が行わなければなりません。

また、不動産小口投資は1つの投資先に100万円からの資金が必要です。ですから、100万円くらいの個人投資とするならば、実質的に投資先が1つになるために分散が出来ません。

その一方で、不動産投資信託の場合はファンド全体で複数の物件に分散していますし、投資のタイミングも分散させて、より強固なリスク対策を行っています。しかも、不動産投資信託の場合は100円からの投資に対応する会社もあります。ですから、不動産投資信託の方に軍配が上がるでしょう。

売却について

不動産投資信託は原則的には解約が自由のため、損失の恐れが出て来たならば解約可能。損失を最小限に抑えることが出来ます。不動産投資信託の価値は基準価額で表されますが、基準価額が著しく下がって持ち直すことが望めない場合には売却すれば良い訳です。

しかし、不動産小口投資の場合には解約が出来ないので、損失が発生しても投資家の立場では対処が出来ません。例えば、物件周囲に水害が発生し、入居者に敬遠されて空室が目立つ様になったとしても、解約は簡単では無いので損失が広がり得るのです。

まとめ

不動産小口投資のメリットやデメリット、そして一般不動産投資や不動産投資信託との比較について紹介しました。様々な相違点があることが分かったことと思います。

いずれにせよ、不動産小口投資は資金が少なくてもスタートが可能。ここで挙げたメリットやデメリット、他の投資との違いを頭に入れて始めると良いと思います。