「敵を知り己を知らば百戦危うからず」という故事がありますが、これは戦争だけの話では無くビジネスも一緒。敵と自分を知ることが勝負の分かれ目となります。

そして、この例えを不動産投資に当てはめるのであれば「リスクを知ること」が該当するといえるでしょう。

しかし、リスクと言ってもどの様な物があるかイメージ出来ない場合もあると思います。そこで、ここでは不動産投資のリスクを列挙し、どの様な物であるかを解説して行きます。

不動産投資リスク管理の重要性

まずは不動産投資におけるリスク管理の重要性について挙げてみましょう。

利回り低下の対策として

不動産投資の儲けは利回りで勘定しますが、リスク管理を怠っていると、利回りが落ちてしまうことがあります。

例えば空室リスクや入居者の退去リスクなどを放置してしまうと物件がガラガラになってしまって収益も少なくなってしまいます。そうすると、それに連動して利回りも落ちてしまうのです。

しかし、リスク管理をしっかりとすれば、その様な状態に陥る危険性も少なくなり、経営も安定するのです。そして、それに併せて利回りの変動も抑えられるのです。

売却のため

リスク管理は物件の売却を考えても非常に重要です。

物件の売却価格は収益性によって左右されます。と言うのも、収益用不動産の次なる買い手は別の不動産投資家。ほとんどの場合において、価値判断が収益性で決まるのです。

それでは収益性はどの様な点で決まるかと言うと、やはり良い状態で使われている物件と思われます。仮に物件が築年数よりも古ぼけて見えると、高い家賃が期待出来なくなり、買い手は敬遠してしまうからです。

しかし、状態が良ければ収益性が期待出来るため高値を呼びます。

そして、その様な状態の良い物件は「維持の状態」が良いと言えるのです。つまり、物件に降りかかって来た様々なアクシデントを乗り越えて来た…言い換えればリスク管理が行き届いた物件は売却にも有利となるのです。

不動産会社対策のため

不動産会社はビジネスパートナーとして見るべきです。特に扱う物件を増やすことを考え、売却を有利に進めたいのならば不動産会社の尽力が必要だからです。

さて、不動産会社の信頼を得るためには、やはり投資用物件を上手に経営して、ビジネスの拡張を狙うことがベター。それが不動産会社にとって「次のビジネスチャンス」に結び付くからです。

そして、投資用不動産の経営を左右するのがリスク管理。つまり、リスク管理の状態が最終的に不動産会社との信頼関係にたどり着き、不動産会社に認められやすくなるのです。

そうなれば、次の物件が必要となる時に不動産会社に切り出しやすくなります。また、不動産会社の対応も良くなり、より良い物件の紹介に繋がることが狙えるのです。

金融機関対策のため

リスク管理は金融機関対策にも繋がります。と言うのも金融機関は時として物件の経営状態をチェックして来るからです。その時の金融機関へのアピールの内容によって、有利な融資を引き出すことも出来る様になるのです。

そして、経営を左右するのがリスク管理。金融機関対策に関してもリスク管理が重要になるのです。

投資用の物件購入に関するリスク

次に、実際に遭遇し得るリスクを挙げてみましょう。

まずは投資用不動産を購入する際に陥り得るリスクについて取り上げます。

立地条件を間違うリスク

投資用不動産は入居者を呼び込まなくてはなりません。そのためには物件の立地条件は非常に重要です。交通のアクセスが良く、生活に便利できれいな場所は収益性が狙えます。

しかし、立地条件を間違えてしまえば収益性は落ち込んでしまい、ケースにいよっては入居者が入らない物件にもなり得るのです。

この様に、物件の立地条件を間違うと大変なことに。立地の判断にリスクがあるのです。

状態の悪い建物を買ってしまうリスク

不動産投資は物件の状態の良い物が求められます。しかし、利回りを求めなければならないので、新築よりも中古物件が好まれます。ところが、中古物件の中には著しく状態の悪い物もあるのです。

当然ながら、その様な物件はそのままでは入居者にも好まれません。空室になりやすいと言えるのです。

購入タイミングを誤るリスク

物件の購入にもタイミングがあります。例えば進学や就職のシーズン。新居を求める人も多く、賃貸物件は埋まりやすいと言えます。

しかし、仮にタイミングを外してしまうと、引っ越しシーズンが終わってしまい、入居者が入らないことも。空室は入居者が見つかるまで続きますので、場合によっては赤字にもなってしまうのです。

物件運営に関するリスクについて知っておこう

物件に関するリスクは購入だけではありません。運営に関してもリスクは存在するのです。

では、どの様なリスクが存在するのでしょうか。

空室リスク

まず第一に挙げられるのが空室リスクでしょう。不動産投資は家賃収入によって成立するビジネス。空室発生は家賃が入らなくなるので致命的にもなり得ます。

しかも、空室は一度発生すると、いつ埋まるかが分からなくもなります。事業計画さえも立てにくくなってしまうのです。

尚、空室リスクは様々なリスク要因が重なって起きます。立地、物件の状況、周辺の雰囲気、家賃レベル…実に様々な要因が絡み合っているのです。

リフォームに関するリスク

物件の収益性の維持にはリフォームが欠かせません。特に築年数の経った物件を購入するならば設備が老朽化してしまうこともあるため一層重要となります。

仮にリフォームをおざなりにするならば物件の利便性は落ちてしまい、客付け力も落ちてしまいます。そして場合によっては空室になってしまいます。

また、リフォームに費用を掛け過ぎると利回りが落ちてしまうことも。リフォームにもリスクがあり、上手に対応しなければならないのです。

不動産管理会社の選定ミスのリスク

入居者の快適性の維持のためには不動産管理が非常に重要になります。

さて、不動産管理会社には「仕事の質」があり、仮に業者選定を間違うと管理の質も悪くなってしまい、入居者の生活にまで影響を及ぼすこともあり得るのです。

そして、管理が悪くなって物件の状態が悪くなってしまうと、空室リスクなどもアップします。つまり、管理会社選びにもリスクがあるのです。

不動産管理会社の倒産リスク

不動産管理会社には倒産リスクがあります。仮に突然倒産をした場合など、物件運営に支障が出ることも。不動産管理会社選びも気を付けなければならないのです。

ちなみに、その様な場合、不動産の管理を自主管理に変えることも考えられますが、不動産管理の仕事は簡単ではありません。仮に管理の質が悪くなると、空室発生にも繋がり得るのです。

家賃収入に直結！入居者管理に関するリスク

投資用物件の運営には入居者管理も非常に大切です。

さて、入居者管理の観点でのリスクも当然存在します。

家賃滞納リスク

まず挙げられるのが家賃滞納リスクです。

これは入居者の経済状況も去ることながら、入居者の人間性によることも多くあります。ですから、仮にオーナーに人を見る目が無いならば、良く無い入居者を入れてしまい、家賃の支払いに応じないケースもあり得るのです。

家賃減額リスク

物件の状態が悪くなり、入居者の納得が得られなくなって来ると、家賃減額のリスクが発生します。家賃の値引き要求が来るのです。

家賃の減額に仮に応じない場合には、その入居者の不満が残ることになります。退去リスクとなるのです。

退去リスク

退去リスクは入居者が転勤などで発生します。ただし、退去の理由はそれだけでは無いので、オーナーとしてはぜひとも知っておくべきでしょう。

転勤など以外となる理由としては、老朽化などによる物件に対する不満、家賃に対する不満、隣人や周辺地域に対する不満など、様々な物があります。

入居者同士のトラブルのリスク

入居者同士のトラブルも立派なリスクです。これも状況によっては退去にも繋がり得るからです。

原因としては騒音やゴミの処理などが見られます。

入居者募集に関するリスク

物件が一旦空室になると新たに入居者を募らなければなりませんが、この募集が上手く行かないリスクが存在します。

これは物件の状態の維持の他にも、不動産会社の協力の如何にもよります。

投資をするなら知っておきたい災害に関するリスク

災害も大きなリスクです。

尚、災害は自然災害だけではありません。

火災

火災は物件運営においては非常に大きなリスクです。

ちなみに火災は入居者が火元になる火災と近隣で発生した火災が燃え移るケースがあります。入居者管理だけでは済まないので、厄介な問題と言えます。

自然災害

代表的な物としては、地震、台風、落雷、津波、土石流などのリスクがあります。

しずれも予測が不可能な物が多く、しかも甚大な被害を受ける問題です。

盗難

盗難も立派なリスクです。

盗難には窓や玄関や破って侵入する物もあるのですが、新築で建てる場合の資材泥棒なども居ます。電線がよく狙われます。

害虫発生・小動物の問題

害虫としてはハエや蚊、ゴキブリなど、小動物としてはネコなどが挙げられます。

これらは軽視されがちではありますが、意外に生活環境に大きく影響します。状況によっては退去リスクにも繋がるので、気を付けるべきです。

忘れてはならない金融に関するリスク

不動産投資は金融機関が欠かせないビジネス。そのため、金融絡みのリスクもあります。

金利上昇リスク

不動産投資ローンの変動金利は市況などによって変わります。そして、金利が上がってしまうとローンの返済額が上がり、経営を圧迫してしまいます。

銀行関連のリスク

市況によっては銀行の破綻も無い訳ではありません。また、銀行が何等かのアクシデントが生じてしまい、融資に影響が出ることもあります。銀行を選ぶ場合においても十分な注意が必要なのです。

備えあれば患いなしのリスク対策

以上の様に、不動産投資には多くのリスクがあることが分かったと思います。

では、これらのリスクに対して、どの様な対策を取るべきでしょうか。

各種保険の活用

まず挙げられるのが火災保険や地震保険の活用が挙げられるでしょう。火災保険は火災だけでなく台風の災害や落雷による被災にも対応しますし、地震保険は地震が起因となった津波などにも対応してくれるからです。

ただし、保険を利用する上でも大切なことがあります。

まず保険の適用範囲や補償内容、そして契約の範囲などをしっかりと把握しておくこと。また、保険金の申請の方法を確認しておくこと。そして掛け金の管理を確実にしておくことです。

情報収集・勉強

不動産投資においては情報収集と勉強が非常に大切です。ちょっとした知識で乗り越えられるハードルは少なくありません。

さて、災害対策においても情報収集や勉強は大切です。例えば不動産に関係する法律が変わった時などは、勉強の量で明暗が分かれる場合もあり得るのです。

ビジネスパートナーとのコネクションを大切にする

不動産投資は個人で可能なビジネスではありますが、個人で全部を対応することは出来ません。銀行や不動産会社などの協力を得て成立するのです。これらのパートナーの協力が無ければ良い物件の入手は不可能ですし、資金繰りも上手くは行きません。

更には損保会社やコンサルタント、フィナンシャルプランナーなどもパートナーとなります。経営をより良い物とし、リスクを回避するために、パートナーとのコネクションは非常に大切なのです。

人的繋がりを大切に

不動産投資家のビジネスパートナーは不動産会社や銀行など…だけではありません。オーナー間の繋がりを築くことも可能なのです。

例えば不動産投資セミナーでは他の投資家と交流が可能となりますし、SNSなども活用によっては横の繋がりを築けます。

そして、この横の繋がりから得られる情報はホットな物も多いですし、ニュースに載る前のネタもあり得ます。人との繋がりは非常に大切。リスク回避に繋がります。

まとめ

不動産投資のリスクについて取り上げました。非常に多くのリスクがあり、その管理が必要であることが分かったことと思います。また、その対策に関してもイメージが掴めたことだと思います。

ここで挙げたリスクはどれもが大きな被害の原因となるため、細心の注意が必要ではあるのですが、管理をしっかりとして対策を取るならば、リスクは怖い物ではありません。

健全な経営のためにもリスク管理を軽視せず、しっかりと対応しましょう。