「不動産投資は危険だからやめとけって聞くけど実際はどうなの？」

「ワンルームマンション投資って儲かる？」

「不動産投資に向いている人、向いていない人について詳しく知りたい」

とお困りではありませんか。

この記事では「不動産投資はやめとけと言われる理由」や、「ワンルームマンション投資」について詳しく解説します。

また「不動産投資に向いている人・向いていない人の特徴」についてもご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

「不動産投資はやめとけ」と言われるのはなぜ？

まずは、「不動産投資はやめとけ」と言われる理由について以下の通り解説します。

理由①｜不動産投資は絶対に失敗することが許されない

不動産投資は失敗することが絶対に許されません。

なぜなら不動産投資に失敗して莫大なローン返済だけが残ってしまうと最悪の場合、自己破産をする可能性があるから。

ほとんどの投資家は、物件を購入する際に金融機関から融資を受けて数千万単位のローンを組む人が多いです。

そして不動産投資では基本的に毎月のローン返済は、物件の入居者から得られる家賃収入を割り当てることになります。

当然空室が多く発生すると家賃収入が少なくなるため、収入と返済のバランスが悪化し、不足が発生した場合は自己資金で補填しなければいけません。

仮にローン返済が滞ってしまうと物件を差し押さえられて売却されてしまい、それでも残債が残っている場合は自己破産をしなければいけなくなるケースもあります。

理由②｜専門知識や投資ノウハウを理解するのが難しい

不動産投資は専門知識や、投資ノウハウを自分で勉強するのが非常に難しいです。

なぜなら不動産投資で儲かる仕組みの理解、専門的な法律の勉強、毎月のローン支払いや利回りの計算、確定申告と税金の支払いまで勉強しなければいけない範囲が非常に広いから。

特に「空室リスク・建物の修繕リスク・家賃の下落リスク」など、あらかじめ想定されるリスクに関しては収支に直結するため、必ず何度も勉強して理解を深めておかなければいけません。

そして想定されるリスクをしっかり盛り込んだ上で収支シミュレーションを徹底して行うことによって、不動産投資の失敗を未然に防ぐことが可能です。

理由③｜怪しい不動産投資セミナー

基本的にどんな不動産投資セミナーであっても、「不動産会社の商品説明会」であると割り切って参加するのがおすすめです。

なぜなら不動産会社は自分の会社の利益を上げることを第一に考えており、セミナーで紹介する物件は参加者に購入して欲しい物件だから。

不動産会社もお金と時間をかけてセミナーを開催している以上、参加者に物件を購入してもらって売り上げを立てないと、ビジネスとして成立しません。

自分で一通り不動産投資に関して勉強をした後は、業者から営業を受けることを割り切った上でセミナーに参加するのもおすすめです。

絶対に悪質な業者に騙されなくない方は、「国土交通省のネガティブ情報検索サイト」を利用するといいでしょう。

【国土交通省のネガティブ情報検索サイト】

この「国土交通省のネガティブ情報検索サイト」とは、過去5年間に業務停止命令や宅建業者免許の取り消し処分を受けた不動産会社を検索できるサイトです。

不動産会社のセミナーに参加する前に、必ずチェックしておくことをおすすめします。

「ワンルームマンションで不動産投資はやめとけ」の実態

次にワンルームマンション投資の実態について以下の通り順番に説明します。

ワンルームマンションが儲かりにくい理由

不動産投資の勉強を始めると、「最初に購入する物件はワンルームがおすすめ」という情報をよく目にしますが、儲かる可能性が低いためおすすめできません。

なぜなら家賃収入よりも、金融機関へのローン支払いや税金などの支出が上回るケースがあるから。

不動産投資は「家賃収入＞支出」の状態を作り出すことによって利益を生み出す仕組みです。

ところがワンルームマンション投資の場合は家賃収入が少ないため、収入よりもローン支払いや税金などの支出額が上回ってしまい、「家賃収入＜支出」の状態になりやすくなってしまいます。

さらに売却しようと思っても、「売却価格＜ローン残高」となる可能性が高く、物件を売っても借金だけが残ってしまうと本末転倒です。

このように自分の資産を増やすはずの不動産投資が逆の結果になる可能性が高いため、ワンルームマンション投資はおすすめできません。

東京23区内の新築ワンルームは特に注意

ワンルームマンション投資の中でも特に、「東京23区内の新築ワンルームマンション投資」は注意が必要です。

なぜなら東京23区内は土地値が高く、新築の物件は業者の利益が上乗せされているため利益を出しにくいから。

例えば山手線沿いの賃貸需要のあるエリアなどは、すでにワンルームマンションが飽和状態である箇所もあり、新築であっても高い家賃では入居者がなかなか決まりづらいです。

さらに東京23区内は土地値が高く、新築の場合は不動産業者の利益が上乗せされて販売されるため、儲かりにくい物件を高値で購入することになります。

このように東京23区内の新築ワンルームマンションは、非常に費用対効果の悪い投資である可能性が高いです。

当てはまる人はやめとけ｜不動産投資が向いていない人の特徴

以下のような条件に当てはまる方は、他の投資を検討するか、不動産投資にチャレンジしない方がよいと言えます。

特徴①｜年収や自己資金が少ない方

年収500万円未満の方や、自己資金が少ない方には不動産投資はおすすめできません。

なぜなら年収が低いとローン審査に落ちたり、金利が高く設定されたりする可能性が非常に高いから。

各金融機関の融資の査定基準はそれぞれ異なりますが、一般的には最低でも年収500〜700万円程度を求められます。

仮に金利が高く設定されてしまうとその分だけ利息の支払いが増すため、手元に残るキャッシュフローが少なくなるのがデメリット。

またほとんどの金融機関では融資の際に頭金として、物件価格の10〜30%程度の現金を用意することを条件としています。

そのため、年収や自己資金が少ない方は不動産投資は向いていません。

特徴②｜マイホームを購入予定の方

これから住宅ローンを組んでマイホームを購入する予定がある方は、不動産投資は向いていない可能性があります。

なぜならすでにローンを組んでいる場合、追加で申し込むローン査定に悪影響を与えてしまう可能性があるから。

例えば「マイホーム購入の住宅ローン」と、「収益物件を購入する投資ローン」には以下のような違いがあります。

一般的に住宅ローンは借りやすく、投資ローンは借りにくいため、両者のうちで最初に借りるなら「投資ローン」を先に組むのがおすすめです。

ただし年収や属性が低い方は、先に投資ローンを組んでしまうと、マイホーム購入の住宅ローンが組めなくなる可能性があるため注意が必要。

どうしても心配な方はあらかじめ不動産業者や、金融機関の融資担当者に必ず相談しましょう。

特徴③｜理想が高すぎる方

投資を行うことに対して理想が高すぎる方も、不動産投資に向いていないことが多いです。

なぜなら利回りの高さを追求しすぎてしまうと、大きなリスクを見落としてしまう可能性が高くなるから。

例えば利回りの高い物件には、以下のような大きなリスクが潜んでいることがあるため注意が必要です。

不動産投資で物件を選定する際は、必ず実質利回りの計算をする必要がありますが、あまりにも利回りが高い場合は上記のようなリスクが潜んでいないかチェックするようにしましょう。

不動産投資に向いている人の特徴

次に不動産投資に向いている人の特徴について以下の通り解説します。

特徴①｜常に勉強するのが苦ではない方

常に業界の勉強を継続して、新しい知識やノウハウを学び続けることができる方は不動産投資に向いています。

なぜなら不動産投資は一度物件を購入したら終わりではなく、常に臨機応変に対応する必要があるから。

不動産投資はローンを組んで何十年という単位で資産運用していく投資であるため、必然的に長いスパンで考えなければいけません。

例えば建物の劣化やライバル物件への対策、新しい物件購入による事業拡大など、各タイミングによってベストな選択をする必要があります。

勉強方法としてはすでに成功を収めている不動産オーナーの方のやり方を参考にして、資産運用のノウハウを学ぶのがおすすめです。

特徴②｜これから相続が発生する方

これから相続が発生する予定のある方は、不動産投資がおすすめです。

なぜなら不動産を購入して賃貸することによって現金で残すよりも相続税評価が低くなるから。

例えば相続税の計算をする際、不動産の評価は実勢価格の7〜8割程度に安く評価されます。

さらに不動産を他人に賃貸することによって、所有者が物件を自由にリフォームしたり解体することに制限がかかるため、相続税の評価額がさらに下がる傾向があります。

このように高い相続税の対策をしっかりやっておきたい方は、現金を不動産に換えておくことによって、より多くの資産を遺族に残すことが可能です。

特徴③｜収入や自己資金に余裕のある方

収入や自己資金に余裕がある方は、不動産投資に非常に向いています。

なぜなら空室リスクによる家賃収入減や建物の修繕費の発生など、突発的にまとまった支払いが必要になるタイミングがあるから。

例えば空室が発生して家賃収入が減ってしまったとしても、毎月のローン返済は必ず行う必要があります。

また古くなった設備の交換や外壁塗装の塗り直し、屋根の雨漏り工事などは数百万単位の現金が必要です。

そのため不動産投資では、突発的に発生する様々な支出に備える必要があるため、収入や自己資金に余裕がある方が向いています。

まとめ

今回の記事では「不動産投資はやめとけと言われる理由」や、「ワンルームマンション投資」について詳しく解説しました。

不動産投資は数千万単位のお金を資産運用していくため、やり方を間違えてしまうと最悪の場合、自己破産をしてしまうリスクがあります。

そのため不動産投資に関する専門知識の習得と、資産運用のノウハウは常に学び続けなくてはいけません。

これからマイホームを購入予定の方や、投資に対する理想が非常に高い方は、他の投資方法もしっかり検討した方がよいでしょう。

その一方で収入や自己資金に余裕がある方や、これから相続対策をしっかり行いたい方は、不動産投資に非常に向いています。

これから不動産投資の勉強をスタートする方は、まずは「無料で得られるインターネットの情報を集めること」から始めてみてはいかがでしょうか。