投資を行う時に、何を気にしますか？
利回りであったり、リスクであったりと、気にする点は複数あり、人それぞれ重要視する点は違うのかもしれません。
不動産投資型クラウドファンディングは比較的新しい投資である為に、「実績」を気にする方も多いのではないでしょうか。
今回注目してみたいのは、不動産投資型クラウドファンディング事業者「COZUCHI(コヅチ)」の実績について調べてみようかと思います。
もくじ
投資実績って気になるものなの？
投資実績について気にする人もいれば気にしない人もいるのが事実です。
しかしながら、その事業者のクラウドファンディング案件が今どうなっているのか？どういった結果になったのかと言うのは、投資をする上での安全性を考えると重要になってきます。
また、その事業者でどういったクラウドファンディング案件を狙えばいいかの指標にもなると思うので、「重要」なものだと言うは事実でしょう。
一方で、必要ないと思う方にはとことん必要ありません。
全く同じ条件のクラウドファンディング案件と言うのは発生しませんし、投資をするタイミングによって、実質的な利回りは変わってきます。
参考にならないと言う意見があるのも事実なので、気になる方だけご覧いただければと思います。
COZUCHIの実績を見ていこう！
COZUCHIの投資実績を見ていきましょう。どういったクラウドファンディング案件があったのか？を知るだけでも良いですし、どういった傾向があるのかを見るのには丁度いいでしょう。
早速ですが、目についたものの実績を並べていきます。
COZUCHIでは今まで、これだけのファンドが募集を行っていました。未掲載のものもあるのでそちらは、COZUCHIの公式サイト【プロジェクト】よりご確認下さい。
| ファンド名 | 収益タイプ | 想定利回り | 運用期間 | 状況 |
|---|---|---|---|---|
| 下赤塚一棟マンション | IG型 | 6.00% | 36ヶ月 | 募集終了 |
| 渋谷区神泉エリア区分店舗 | IG型 | 6.00% | 24ヶ月 | 運用中 |
| 平塚一棟マンション | CG型 | 10.00% | 6ヶ月 | 運用中 |
| 品川駅前再開発エリア3区分レジファンド | CG型 | 10.00% | 84ヶ月 | 運用中 |
| 江東区東陽町区分マンション | IG型 | 4.50% | 6ヶ月 | 運用中 |
| 三宿エリア複合ビル | IG型 | 5.00% | 12ヶ月 | 運用中 |
| 神奈川県茅ケ崎 | IG型 | 6.00% | 12ヶ月 | 運用中 |
| 田端EXITファンドⅠ | CG型 | 12.00% | 3ヶ月 | 運用終了 |
| 練馬区武蔵関Ⅰ | CG型 | 12.00% | 6ヶ月 | 運用終了 |
| 渋谷区恵比寿EXITファンドⅠ（会員限定） | CG型 | 46.90% | 2ヶ月 | 運用終了 |
| 世田谷区経堂Ⅱ | IG型 | 4.50% | 6ヶ月 | 運用終了 |
| 港区広尾Ⅲ | CG型 | 2.00% | 24ヶ月 | 運用終了 |
| 世田谷区経堂Ⅳ | IG型 | 6.00% | 3ヶ月 | 運用終了 |
| 港区広尾 | IG型 | 4.20% | 3ヶ月 | 運用終了 |
| 世田谷区経堂Ⅲ | IG型 | 6.00% | 12ヶ月 | 運用終了 |
| 世田谷区経堂Ⅰ | IG型 | 6.00% | 3ヶ月 | 運用終了 |
※「IG」はインカムゲイン型、「CG」はキャピタルゲイン型となっております。
2021年段階のものなので、最新の物は掲載しておりません。
想定利回りの平均は9.85%となっていますが、1件46.90％とおかしな利回りのものを含んでいますので、そちらを省くと6.68%となっていて、この辺りを平均利回りと考えた方がいいでしょう。
それでも想定利回りの水準は高いと言えます。
COZUCHIでは「インカムゲイン型」「キャピタルゲイン型」と別れていますが、その分類で考えると、インカムゲイン型が平均約5.1%の利回りとなっていて、キャピタルゲイン型は平均10.5%ほどになっています。
何故インカムゲイン型とキャピタルゲイン型でここまで違うのかと言う話になりますが、そちらもご説明しておきます。
インカムゲイン型とは、不動産投資であれば、入居者から毎月受け取る家賃がインカムゲイン。
キャピタルゲイン型とは、保有資産の売却によって得られる売買差益の事。つまりは不動産を売却して得た利益です(手数料や税金は省く)。
キャピタルゲイン型の方が利回りが大きいので良いものだと感じてしまいますが、不動産の売却に関しては、相場や景況感が関係してくるので、先を読んだ投資が必須となるのは知っておいた方がいいかもしれませんね。
想定利回り年利6％から実績利回り年利14.5％へ変貌した下赤塚案件の実績
利回りで考えると少しわかり辛いかもしれませんが、例えば100万円投資した場合、年利14.5％だと約8カ月の投資期間で、税引前9万円を超える配当となります。
ローリスクローリターンと言われる不動産投資型クラウドファンディングでは非常に大きな利益になったと言えるでしょう。
この高い利回りを達成した実績には要因があったようで、この要因がある物件を探す事が出来れば、他にも実績利回りが想定利回りを上回る投資先をみつける事が出来るはずです。
高い実質利回りとなった要因は「想定を超え、高値で早期に売却ができたから」となっています。
上記でも解説していますが、不動産投資型クラウドファンディングにはインカムゲインとキャピタルゲインがあり、大きな利となり得るのは、「キャピタルゲイン」の部分です。
最後に売却を行う事なのですが、こちらが上手くいくかどうかによって、実質利回りが大きく変わる事があると言う事ですね。
これは、メリットでもあり、デメリットでもあるので、注意を割かなくてはなりません。
ですが、上手くいけば下赤塚のクラウドファンディング案件のように想定利回りを大きく超えた実績を残す事があると言う事は頭に入れておいた方がいいでしょう。
もう一つ注目する点として、そもそもはインカムゲイン型が想定されていた事です。キャピタルゲイン型であれば、売却も想定に入れた上でとなるので、想定利回り事態が高めに設定されています。
この辺りもしっかりと知っておくと、想定利回りを実績利回りが何故大幅に上回ったかを知る事が出来るでしょう。
募集総額に達成しなかった場合はどうなるのか？
COZUCHIのように複数人で投資をする場合、募集総額と言う名の「募集したい金額」目標金額のようなものが設定されています。
達成しなかった場合どうなるのか？こちらも実例を出してみましょう。
公式に発表はされていませんが、「劣後投資」を増やして対応するようです。
不動産クラウドファンディングの優先劣後方式とは、投資家の資金の元本割れリスクを低くするための仕組みとなっています。
簡単に言うのなら、優先投資をするのが投資家、劣後投資をするのが不動産投資型クラウドファンディング業者この場合はCOZUCHIなのですが、投資割合はあらかじめ決まっています。
募集金額に達しなかった場合の対処の一つとして、「劣後投資を増やす」。つまりはCOZUCHIが行う投資額を増やして対応する事があるようです。
この実例は、「虎ノ門再開発プロジェクト」で行われたようで、募集金額が大きかったのと、利回りがあまりよくなかった事もあり、募集額に届かなかった為に、劣後投資を増やして対応したようです。
このことから分かるように、募集額に足らない場合でも、運用自体はされる事もあるようなので、心配はする必要は無いでしょう。
COZUCHIで元本割れは現段階では起こっていない
ここまでCOZUCHIでは多くのクラウドファンディング案件がありましたが、現状一度も元本割れや元本毀損を起こしていません。
別記事でも詳しく書かせていただいておりますが、１度も無いのです。
何故元本毀損や元本割れが起こらないのか？
元本毀損・元本割れが起こらない理由として、最も大きな理由は【優先劣後方式】を採用していると言う事でしょう。
優先劣後方式を簡単に解説すると、【信用補完により、不動産評価額が下落した場合でも、下落幅が劣後出資部分までであれば、投資家の出資元本が守られる仕組み】です。
それならば、どのようにして下落分を補うのかと言うと、劣後出資者である「COZUCHI」が、まず補うと言う形を取ります。
これなら絶対に損をしない！と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、劣後出資部分(優先劣後割合)を超過した場合には、優先出資者の元本が毀損する。
つまりは損をすると言う形になるのです。
優先劣後方式が有効に働いている時は余程大きな負債とならない限り「元本割れ」は起こらないと言う事なのです。
想定利回りを大きく超える実績利回りになる物件を選ぶポイントは？
COZUCHIで投資をする上で、どういった物件を選択してクラウドファンディングに参加すればいいのか？は常に考えておかなければいけない事でしょう。
投資として、元本割れを起こしていない事、これを「実績」と考える事も出来ない事ではありません。
しかしながら、想定の利回りを大きく超える実績利回りを残せるような投資がある事もまた、実績があると言えるのではないでしょうか。
この「実績」になりそうな投資を見つけるポイントについて考えてみましょう。
- 物件のポテンシャル
- 地元不動産業者との連携
- 売却のシナリオを変更できるのかどうか
注目するべきポイントは上の3つだと言われています。
物件のポテンシャル
想定利回りを実績利回りが上回る為には、そもそもの物件ポテンシャルは大きく関わってきます。
立地であったり、賃貸なのか商業施設なのかもそうです。
想定利回りを実績利回りが超えてくるような物件には、その物件が持つポテンシャルが関係してきます。
中でも「商業施設」には注目が集まりますが、商業施設の場合は、リスクが高くなっている事もあるので、その辺りをポテンシャルと見るかどうかは重要になりそうですね。
一番に考えなくてはならないのは「立地」と「運営前の賃料」など、周辺地域と比較してみると、その物件のポテンシャルが見えてくるでしょう。
地元不動産会社との連携
意外な事かもしれませんが、地元不動産会社との連携は「売却」を考えるなら有効に働く事があるようです。
あくまでも「下赤塚」の案件を見るならではありますが、これは他の不動産に関しても共通する事でしょう。
難しい事は何もなく、「仕入れや売却において有利になることがある」と言うのが地元不動産会社との連携を見る上で重要になるのかもしれません。
しかしながら、これは投資をする上ではわからないポイントですよね。地元の不動産会社が協力的かどうかを見るポイントは無いです。
売却のシナリオを変更できるかどうか
投資もそうですが、運営にも計画があります。
恐らくは、計画通りに進める事を優先する事が多いのではないでしょうか。しかしながら、時には柔軟に対応をした方が利益に繋がる事もあるのです。
不動産クラウドファンディングにおいて売却は重要です。優秀な不動産として他に売却して売却益を得る事を目的としている不動産投資型クラウドファンディングもあるので、「売却」の重要さは不動産投資をする上で重要な事でしょう。
どのタイミングで売却を決めるのか？と言うのは想定通りにならないものではありますが、早く決める事は非常に重要でしょう。
実績として見るのなら、最初から売却に有利な物件を選択して投資をするべきです。
投資をする上で考えてみてほしいのですが、大きな投資物件には夢はあります。しかしながら、売却額もそれ相応になってしまい売却先を探すとなると、限定される事になるのです。
大きな物件が悪いと言う訳ではありませんが、「売却」がしやすいかどうかも注目してみる事が大事なポイントです。
人気ファンドや実績のあるファンドは「抽選」
COZUCHIは人気がある不動産投資型クラウドファンディング事業者なので、ほとんどの案件が「抽選」となっています。
COZUCHIは基本的に抽選で投資に参加できるかどうか決まりますが、実績のあるファンドや利回りが高いものは倍率も高くなる印象です。別記事でも紹介していますがTwitter上でもそういった呟きがあふれているくらいです。
人気が無いけど、実績があると言うものを選ぶのはほぼほぼ不可能と言っていいでしょう。
投資家の方は、基本的に実績や利回りなどを見て、参加するか否かを決めているので、競争率は高いです。
ただしCOZUCHIの中でも利回りはあまり大きくないものもあります。そういったものが抽選をせずとも投資に参加できる事はあるのですが、これって意外と狙い目ですよね。
想定利回りを超える実績利回りを上げるのは、意外と想定利回りが低い物件が上手くいった時です。
利回りが低いからと言って悪いクラウドファンディングと言う訳ではありません。COZUCHIの投資実績を積み重ねているのは、そういったローリスクローリターンな案件であるのも事実です。
リスクを嫌う方はこういったファンに参加されてみてもいいかもしれませんね。
優先劣後方式がある限り、かなり魅力的な投資で実績も期待できる
あくまでも優先劣後方式がしっかりと成り立っている内は、COZUCHIでの投資は非常に良いものになり得るといえます。
COZUCHIが実績があると言われる事も多いですが、それだけ「損」になる確率が低いからだと言えるでしょう。
今までにCOZUCHIで、損になる投資は行われていませんし、優先劣後方式がしっかりと機能している間は、リスクは軽減されているとも言えます。
それはいままでの投資実績を見ているとわかる事でもあるので、期待は持てますよね。
しかしながら、注意してもらいたいのは、あくまでも、優先劣後方式が機能しているならです。
劣後投資分以上の損が出てしまった場合、優先投資となる投資家側も損失が出るので、その点には注意が必要です。
景況感に左右され難い不動産投資とは言え、注意はしておいた方がいいでしょう。
今後もCOZUCHIでの投資は期待できるかもしれない
現状を考えるとしっかりと優先劣後方式も機能している事がわかりますし、まだまだ投資としての期待は出来るのではないでしょうか。
ただし、不動産投資型クラウドファンディングの欠点とまでは言いませんが、デメリットな部分があります。
それは、投資をしたいと言う人「需要」に比べて、ファンド側の「供給」が少ないという事です。
その点は今後の期待と言う事でしょう。
供給よりも需要の方が高いので、クラウドファンディングへの参加が「抽選」となる事が多いです。
別記事でも書かせていただいておりますが、抽選人数が多すぎて当たらないと噂になったりもするほど人気のようです。
ただし、逆に言うのなら供給が増えれば期待できると言うのは変わりません。
今不動産投資型クラウドファンディングをしている人はどうしてるの？
現在不動産投資型クラウドファンディングを行っている人は、複数の事業者で口座開設を行って、自分が良いと思ったファンドの案件に参加する形をとっている方が多いです。
現状の供給量と安定感を考えるのなら、メインの投資として考える事も悪くはありませんが、サブとして、分散投資先として投資をされている方も多くなっています。
それでも供給が少ないと感じる方もいるようですが、そこはこれからに期待ですね。
まとめ
今回はCOZUCHIの実績について、少し解説してみました。
COZUCHIの現在までの投資実績を見て見ると、元本割れを起こしていません。
と言うよりも、元本割れを起こし辛いシステムになっています。
- COZUCHIの実績を見ると、元本割れを起こしていない
- 募集金額に到達していなくても投資として成り立つ事がある
- これからにも期待が出来そう
また、ファンドの募集金額に達していない場合でも、投資として成り立つ事もあるようです。
それも、優先劣後方式があるからと考えられることが出来るので、これがしっかりと成り立っている内は投資として、十分に魅力があると考えられるでしょう。
平均利回りなどを見ても、高いものもありますが、平均するとそこまで高すぎると言う訳では無いので、不安感は少し拭えるのではないでしょうか。
クラウドファンディング案件の需要と供給に差があるので、参加するのが難しいものもありますが、投資として参加するのは良いのではないかと思います。
COZUCHIで投資している方は、現在分散投資先として考えている方も多いようです。と言うのも元本割れを起こしていないと言う点が現在は信用されているのでしょう。
興味のある方は是非公式サイトを覗いてみてください。
当サイトでも登録方法などの詳しい解説は行っているので、興味のある方は是非どうぞ。
